房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(GBT179861～2000)

1、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范( GB/T17986.1 2000 )17 略8 房產(chǎn)面積測(cè)算8.1 一般規(guī)定8.1.1 房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容 面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。 分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類， 其中房屋 面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。8.1.2 房屋的建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括 陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20m 以 上(含 2.20m )的永久性建筑。8.1.3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積， 按房屋的內(nèi)墻面水平 投影計(jì)算。8.1.4 房屋的產(chǎn)

2、權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面 積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。8.1.5 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。8.1.6 面積測(cè)算的要求 各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次， 其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)， 取中數(shù)作為 最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。 面積以 平方米為單位，取至 0.01 平方米。8.2 房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定8.2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋， 按一層計(jì)算建筑面積； 多層房屋按各層建筑面積 的總和計(jì)算。b) 房

3、屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在 2.20m 以 上部位計(jì)算建筑面積。c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳 內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20m 以上的，按其水平投影面積計(jì)算。d) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層 計(jì)算面積e）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電 梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20m 以上的部位， 按其外圍水平投影面積計(jì)算。f）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。h）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋

4、間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水 平投影面積計(jì)算。i）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。j）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2.20m以上的，按其外墻（不 包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。k）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積 計(jì)算。l）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。m）屬永久性建筑有柱的車棚、貨蓬等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。n）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m 以上部位的外圍水平面積計(jì)算。o）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。8.2

5、.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的 一半計(jì)算。b）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨蓬等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投 影面積的一半計(jì)算。c）未封閉的陽臺(tái)，挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。8.2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍a）層高小于 2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于 2.20m 的地下室 和半地下室。b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái) 階、無柱雨蓬等。c）房屋之

6、間無上蓋的架空通廊。d）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋h) 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。i) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。附 錄 B成套房屋的建筑面積和共有共用面積的分?jǐn)侭1 成套房屋建筑面積的測(cè)算B1.1 成套房屋的建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積， 套內(nèi)墻體面積， 套內(nèi)陽臺(tái) 建筑面積三部分組成。B1.2 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房

7、屋使用空間的面積， 以水平投影面積按以下規(guī)定 計(jì)算：a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、 儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和。b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。B1.3 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所 占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻 (包括 山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)自有墻體按 水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。B1.4 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套

8、內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按 8.2 的規(guī)定計(jì)算。 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 其中 封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積， 未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算 建筑面積。B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣紹2.1 共有共用面積的內(nèi)容 共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。B2.2 共有共用面積的處理原則a) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b) 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂2.3 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式 按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：$S= K. SS/ 禹式中

9、：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；S 為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，卅；爲(wèi)-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，卅；工S為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，卅；岑-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，卅；B3 共有建筑面積的分?jǐn)侭3.1 共有建筑面積的內(nèi)容 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè) 備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和 管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水 平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人 防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面

10、積。B3.2 共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和， 并扣除已作 為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防 工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3.3 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒╝) 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?，依?B2 的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑 面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。b) 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分， 即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商 業(yè)部分分?jǐn)偟玫降?/p>

11、全幢共有建筑面積。 然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再 各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分?將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e， 加上住宅部分本身的共有建筑面 積，依照 B2 的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各 層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱?作為各層共有建筑面積的一部分， 加至各 層的共有建筑面積中， 得到各層總的共有建筑面積， 然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的 套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。c）多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能， 參照商住樓的

12、分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn) 行分?jǐn)偂Ｉ唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則第一條根據(jù)國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)， 制定商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面 積分?jǐn)傄?guī)則（試行）。第二條本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。第三條商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。 建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行 建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。第四條商品房整棟銷售， 商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積 （地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。第五條商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所 購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ?積之和。商品房銷售面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ?/p>

13、積第六條套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1、套（單元）內(nèi)的使用面積；2、套內(nèi)墻體面積；3、陽臺(tái)建筑面積。第七條套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下：1、套（單元）內(nèi)的使用面積住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑。按照專用建筑設(shè) 計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。2、套內(nèi)墻體面積 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體， 有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔 墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi) 墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、陽臺(tái)建筑面積按國家現(xiàn)行建筑面

14、積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。4、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公為：套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積第八條公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、 值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水 平投影面積的一半。第九條 公用建筑面積計(jì)算原則 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面 積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套 （單元） 套內(nèi)建筑面積之和， 并 扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚及人防工程等建筑面積， 即 為整棟建筑物的公用建筑面積。第十條 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算 將整棟建筑物的公用建筑面