我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

1、我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略從 1981 年 3 月全國(guó)第一家物業(yè)管理公司 - 深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立，至今全國(guó)已有各類物業(yè)管理公司 2000 余家，從業(yè)人員近200 萬人。 應(yīng)當(dāng)說物業(yè)管理在我國(guó)已有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 但是， 也慶當(dāng)看到物業(yè)管理在我國(guó)仍屬一個(gè)新興行業(yè)， 正處于發(fā)展階段， 還面臨著諸多的矛盾和制約因素。 因此， 面對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的快速發(fā)展， 如何從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)， 全面分析影響我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的因素， 探索我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的思路， 加快采取一些更為切實(shí)可行的措施， 推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展， 已成為我國(guó)物業(yè)管理亟待研究和解決的重大課題， 本文擬對(duì)此談點(diǎn)粗淺看法。一、我國(guó)物業(yè)

2、管理面臨的主要矛盾1 、物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)差距較大。 我國(guó)的物業(yè)管理， 由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響， 目前物業(yè)管理覆蓋仍然偏小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 1999 年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積 735459 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理的 98861.88 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理 82485.65 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%。由此看來，物業(yè)管理在我國(guó)仍有巨大的潛力。從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看， 南方、 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、 沿海城市、大城市

3、開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 到 1999 年底， 上海市實(shí)有房屋建筑面積31802萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理的 20744 萬平方米， 占實(shí)有房屋總面積的65%，其中， 實(shí)有住宅建筑面積19310 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理的 16661 萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實(shí)有房屋建筑面積27430 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理5930.99 萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的 21.6%，其中，實(shí)有住宅建筑面積14211 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 4630.85萬平方米，占實(shí)有住宅總面積32.58%；深圳市實(shí)有房屋建筑面積7119萬平方米，實(shí)行物業(yè)

4、管理的 3387 萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的48%，其中， 實(shí)有住宅建筑面積3768 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理的 2540 萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的67%；甘肅省實(shí)有房屋建筑面積9647 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 39.05 萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的0.4%，其中，實(shí)有住宅建筑面積5151 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 34.27 萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的0.67%；陜西省實(shí)有房屋建筑面積14328萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 301.08 萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的 2.1%，其中， 實(shí)有住宅建筑面積7624 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理的 253.88 萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的3.

5、3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。2 、 專業(yè)人才匱乏， 影響物業(yè)管理行業(yè)向高水平、 深層次發(fā)展。目前， 物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍， 突出表現(xiàn)為“三多三少”； 一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多， 新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是單功能人才多， 多功能人才少， 即能勝任單一普遍崗位工作的人才多， 能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少； 三是初級(jí)管理人才多， 高級(jí)管理人才少； 特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。 這種人才不足的局面，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。3、管理人員素質(zhì)偏低，管理服務(wù)服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行， 目前尚未

6、建立起統(tǒng)計(jì)、 完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范， 從業(yè)人員良莠不全。 加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)， 既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)， 又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、 工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)， 使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)， 雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式， 擺不正自已與產(chǎn)權(quán)人、 使用人的位置， 習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重， 利益得不到保障， 群

7、眾對(duì)此意見很大。 據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì) 1998 年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明，該年全國(guó)物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢(shì)。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998 年底至 1999 年初，對(duì)全國(guó) 12 個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示； 在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案） ，有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。 95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有25.34%的認(rèn)為“交通管理

8、”不到位，有24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。4、規(guī)模效益差，企業(yè)虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足，目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小， 而且統(tǒng)大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足等問題。很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存， 這一現(xiàn)象已成為物業(yè)管理企業(yè)難點(diǎn)問題。5、物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育緩慢，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物， 理應(yīng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求， 將物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng)， 通過招投標(biāo)聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是，目前

9、除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成， 仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)， 這種封閉的自我保護(hù)式的管理方式， 不僅有障于物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展， 而且被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，產(chǎn)權(quán)人、使用人的意識(shí)不能得到體現(xiàn)。6、管委會(huì)組建不及時(shí)，產(chǎn)權(quán)人、使用人參與意識(shí)差，作用發(fā)揮的不好。眼下，一些城市住宅小區(qū)管委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）組建的不及時(shí)， 有的未按規(guī)定程度通過民主選舉產(chǎn)生， 有的管委會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，使用發(fā)揮的不好。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998 年底到 1999年初，對(duì)全國(guó) 12 個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果表明： 有 39.4

10、2%的消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)已經(jīng)成立了管委會(huì)；有 33.42%消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)未成立管委會(huì)；有27.16%的居住者不知道本住宅小區(qū)是否成立了管委會(huì)。 其中， 成立管委會(huì)經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生的占63.22%；而未經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生的占16.55%；對(duì)產(chǎn)生過程“不知道”的為20.23%。調(diào)查結(jié)果還顯示：有77.33%的人認(rèn)為，管委會(huì)能在較高程度上維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益；有22.67%的人持相反觀點(diǎn)。由此可見，在商品房住宅小區(qū)管委會(huì)的產(chǎn)生及作用發(fā)揮的程度如此， 而在普通居民住宅小區(qū)恐怕還達(dá)不到這種程度。7、物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。1994 年以來，建設(shè)部等國(guó)家部委 （局） 雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒

11、發(fā)了 城市新建住宅小區(qū)管理辦法、 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 、 住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知 、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法、 物業(yè)管理委托合同示范文本、 業(yè)主公約示范文本、 前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但是，從總的來看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。二、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必要性物業(yè)管理作為涉及到千家萬戶、 與人民群眾生活息息相關(guān)的行業(yè)， 俗使這一行業(yè)得到健康、 快速的發(fā)展， 盡快樹立起行業(yè)的良好形象，

12、特別是在一些地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)尚不充分的情況下， 探索物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有其特殊的意義和必要性。1 、有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平的提高， 人們對(duì)居住質(zhì)量的要求正在從住房面積的簡(jiǎn)單追求， 轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境、居住質(zhì)量、物業(yè)管理水平和社區(qū)綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。隨著物業(yè)市場(chǎng)的逐步形成， 消費(fèi)者將不受任何上級(jí)主管部門和主管單位委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的局限， 而要通過招投標(biāo)來選擇自已信得過的物業(yè)管理企業(yè)管理自已的家園。 誰的物業(yè)管理水平高， 服務(wù)質(zhì)量好， 企業(yè)知名度高，社會(huì)信譽(yù)好，收費(fèi)合理就選聘誰。否則，誰物業(yè)管理服務(wù)不到位， 質(zhì)次價(jià)高或多收費(fèi)少服務(wù)， 只收費(fèi)不服務(wù)，

13、 誰就在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。只有這樣，消費(fèi)者的利益才能得到真正的保證。2、有利于物業(yè)管理行業(yè)擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過對(duì)物業(yè)管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、 舒適方便的生活、 生產(chǎn)和工作環(huán)境。 因此， 物業(yè)管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業(yè)化、 社會(huì)化、 現(xiàn)代化的水平， 確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限， 使其保值、 增值， 而且有利于城市管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有其他行業(yè)所不可替代的作用。3、有利于加快城市化的進(jìn)程。城市化的目的是通過加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民群眾創(chuàng)造快捷、方便、舒適的生產(chǎn)、 工作和生活環(huán)境， 滿足人們物質(zhì)和精神生活

14、的需要， 實(shí)現(xiàn)城市化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 而且包括城市管理。 城市房屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分， 城市房屋是城市管理的重要內(nèi)容， 城市房屋管理的好差。 直接反映城市的整體面貌和管理水平， 只有城市房屋及附屬設(shè)備、 設(shè)施、 環(huán)境、 場(chǎng)地等管理好了， 才能加速城市化的進(jìn)程。4、有利于加快城市管理體制的改革。城市管理體制是政府對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)組織和管理方法的總稱， 包括城市領(lǐng)導(dǎo)管理制度的確立； 管理權(quán)限和責(zé)任的劃分； 管理方式和方法的選擇， 以及管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等。先進(jìn)、科學(xué)、合理的城市管理體制，是保證城市社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。城市房產(chǎn)管理體制改革是城市管理體制改革的重要內(nèi)容，物業(yè)

15、管理搞好了， 不僅可以改善人們的生活、 生產(chǎn)和工作環(huán)境， 而且有利于促進(jìn)城市管理體制的改革。三、我國(guó)物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對(duì)策1、 提高認(rèn)識(shí)， 更新觀念， 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展奠定思想基礎(chǔ)。物業(yè)管理是城市管理體制的重大改革， 是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 它涉及到人們觀念的更新， 政府職能的轉(zhuǎn)變， 多方面利益的調(diào)整和理順，以及群眾心理上、經(jīng)濟(jì)上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業(yè)管理新體制的優(yōu)越性， 各級(jí)政府也認(rèn)識(shí)到了實(shí)施物業(yè)管理是改變城市管理體制， 提高城市整體管理水平的有效途徑， 特別是黨和國(guó)家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環(huán)境。早在1994 年 7 月，國(guó)務(wù)院下發(fā)

16、了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 ，明確提出“加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修市場(chǎng)。職工購(gòu)買的住房、 室內(nèi)各項(xiàng)維修開支由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。 樓房出售后應(yīng)建立共用部位、 共用設(shè)施維修基金。 改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管理體制， 發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理和社會(huì)化的房屋維修、管理服務(wù)?！?998 年 7 月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 ，進(jìn)一步明確提出“加快改革現(xiàn)行的住房維修、 管理體制， 建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的社會(huì)化、 專業(yè)化、 市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。 加強(qiáng)住房售后的維修管理， 建立住房共用部位設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金， 并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)

17、維修資金管理和使用的監(jiān)督制度， 向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)， 不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)， 切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。 物業(yè)管理要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制， 促進(jìn)管理水平的提高，有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督?！?000 年 10 月 11 日，黨的十五屆五中全會(huì)通過的中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議 ，明確提出實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略， 是關(guān)系中華民族生存和發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)。 要改善城鄉(xiāng)人民生活， 增加城鄉(xiāng)居民居住面積， 提高住房環(huán)境和質(zhì)量， 改善居民消費(fèi)環(huán)境， 保障人民安居樂業(yè)。 要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理。由此看來， 全面推進(jìn)物業(yè)管理的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟

18、， 各級(jí)政府和物業(yè)管理行政主管部門， 要加速推進(jìn)物業(yè)管理， 特別是物業(yè)管理發(fā)展較慢的地區(qū)和城市，要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，認(rèn)真學(xué)習(xí)廣東、上海、深圳等省市推行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和作法， 結(jié)合本地的實(shí)行， 加速建立物業(yè)管理新體制， 加大物業(yè)管理的覆蓋面， 盡快縮小南北方物業(yè)管理的差距。同時(shí)，要不斷拓展物業(yè)管理的領(lǐng)域，不僅住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)要實(shí)行物業(yè)管理，而且酒店、賓館、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、體育場(chǎng)（館）旅游區(qū)、 車站、 碼頭、 機(jī)場(chǎng)后機(jī)樓等也要實(shí)行物業(yè)管理。 有條件的城市，要進(jìn)行區(qū)域化物業(yè)管理的試點(diǎn)，使城市的各個(gè)部位都能實(shí)行物業(yè)管理。2、多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。

19、 發(fā)達(dá)、 完善的物業(yè)管理， 取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。 培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵， 在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。 要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)， 必須加強(qiáng)物業(yè)管理人員的思想作風(fēng)和業(yè)務(wù)建設(shè)。（ 1）加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)。要建設(shè)一支思想好、技術(shù)精，進(jìn)取心強(qiáng)，勇于開拓的物業(yè)管理隊(duì)伍，必須從思想教育抓起。 物業(yè)管理企業(yè)要經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行社會(huì)公德、 職業(yè)道德教育，引導(dǎo)職工樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，培養(yǎng)職工愛崗盡責(zé)、服務(wù)群眾， 奉獻(xiàn)社會(huì)的職工道德， 使職工牢固樹立為人民服務(wù)的思想， 扎 扎實(shí)實(shí)、任勞任怨，

20、一絲不茍地做好管理服務(wù)工作。（ 2）加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、 善于打硬仗的職工隊(duì)伍。 物業(yè)管理人員的工作作風(fēng)， 直接反映物業(yè)管理企業(yè)的形象。 物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)制度建設(shè)， 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度， 明確各級(jí)各類管理人員的崗位責(zé)任、 職責(zé)范圍、 工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。 管理人員要發(fā)揚(yáng)雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)， 提高工作效率， 能辦的事馬上就辦。（ 3）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平， 一是抓好上崗培訓(xùn)。 要按照建設(shè)部 關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、 部門經(jīng)理、 管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行

21、專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。 二是抓好專題培訓(xùn)。 企業(yè)要根據(jù)管理人員的實(shí)際情況和工作需要， 定期或不定期對(duì)在職人員舉辦專題培訓(xùn)， 使員工的技能不斷提高。 三是抓好學(xué)歷教育。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從在職管理人員中選拔有培養(yǎng) 前途的員工， 參加物業(yè)管理專業(yè)?？茖W(xué)歷教育， 為企業(yè)培養(yǎng)人才。 四是通過理論研討等形式， 提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。 五是通過組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察， 學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)， 取人之長(zhǎng)， 補(bǔ)已之短。 加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量， 努力為人們創(chuàng)造更加舒適、 優(yōu)美、 安全的生產(chǎn)、 工作和生活環(huán)境。3、合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開展多種經(jīng)營(yíng)，為物業(yè)管理持續(xù)

22、發(fā)展提供資金保證。（ 1）合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于 1996 年 2月就頒發(fā)了 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的原則、定價(jià)類型、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成等均作了明確規(guī)定。各地物價(jià)主管部門應(yīng)結(jié)合實(shí)行，盡快出臺(tái)本地工物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)做到有章可循。 同時(shí)， 物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照物價(jià)部門核定或由物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì) （產(chǎn)權(quán)人、 使用人代表大會(huì)）協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行收費(fèi)， 并定期向產(chǎn)權(quán)人、使用人公布經(jīng)費(fèi)的收支情況， 以按受管委會(huì)及產(chǎn)權(quán)人、 使用人的監(jiān)督。（ 2）一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁。一業(yè)為主

23、， 多種經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)造血機(jī)能和企業(yè)發(fā)展后勁的基礎(chǔ)。 因此， 物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理的同時(shí)， 要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和優(yōu)勢(shì)， 不斷拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域， 努力為企業(yè)增加積累， 使其走上良性循環(huán)的軌道。（ 3）組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。物業(yè)管理企業(yè)要想打破小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面， 必須組建一批實(shí)力雄厚、 人才集中、 專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。4、加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加快培育物業(yè)管理市場(chǎng)，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理到推行物業(yè)管理， 是房產(chǎn)管理體制改革的一場(chǎng)革命， 需要人們提高認(rèn)識(shí)、 更新觀念； 從實(shí)行物業(yè)管理到引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)

24、制， 同樣需要人們的思想觀念上進(jìn)行更新。 這是因?yàn)椋?我國(guó)的物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物， 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開競(jìng)爭(zhēng)。 只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平， 才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。 加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，應(yīng)做好以下工作：（ 1）學(xué)習(xí)深圳等城市物業(yè)管理引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法。深圳市為探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理，早于 1993 年就在全國(guó)率先通過抬投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)， 并獲得巨大成功， 為全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造和積累了成功的經(jīng)驗(yàn)。 各地應(yīng)學(xué)習(xí)深圳等城市的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合本地的實(shí)際，積極探索，大膽實(shí)踐。2）破除行業(yè)保護(hù)主義、本位主義，為建立物業(yè)

25、管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造條件。建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制必須破除行業(yè)保護(hù)主義和本位主義， 要勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來， 推向市場(chǎng)實(shí)行公開、 公平的競(jìng)爭(zhēng)。只有這樣，才能加速物業(yè)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。（ 3）建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的有序化、規(guī)范化。物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)， 客觀上要求它的運(yùn)作活動(dòng)是有序的、 規(guī)范的。 要何證物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的正常運(yùn)作和有序發(fā)展， 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范化， 有關(guān)部門應(yīng)加快制定物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則， 使我國(guó)物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)盡快走上規(guī)范化的軌道。5、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。物別是物業(yè)管理涉及的范圍十分廣泛，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、 物業(yè)管理行政主管部門、 上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。 這些關(guān)系如果沒有法律、 法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整， 難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國(guó)物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道。6、充分發(fā)揮管委會(huì)的作用，為物業(yè)管理持續(xù)