房地產(chǎn)糾紛典型案件辦案流程與法律適用詳解

1、房地產(chǎn)糾紛典型案件辦案流程與法律運用詳解房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些常見法律問題（入門版）房地產(chǎn)法律問題在很大程度上是一個合同問題， 是受國家法律調(diào)控較多的合同問題。土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同、房屋拆遷 補償安置合同、建設(shè)工程合同、項目轉(zhuǎn)讓合同、商品房買賣合同、商品房預售合同、 房地產(chǎn)按揭合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、物業(yè) 管理合同房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的主要房產(chǎn)糾紛主要法律依據(jù)：合同法、審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋房產(chǎn)的分類主要可分為商品房和非商品房。一般房產(chǎn)：商品房特殊房產(chǎn)的交易，主要的問題是合同的效力問題或者說交易本身是否受法

2、律保護的 問題特殊房產(chǎn)的交易，非商品房經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動 。購買經(jīng)濟 適用住房不滿5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的， 可向購買人戶口所在區(qū) 縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮 折舊和物價水平等因素確定。購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，出售時應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟 適用住房差價的一定比例 交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購；購房人也可以 在補繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府回 購。集資房北京規(guī)定集

3、資房產(chǎn)權(quán)按經(jīng)適房管理，超標面積的部分，按市場評估價繳納集資農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討 論會議紀要的通知此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體 經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。房改房建設(shè)部出臺了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法 ，對房改房的 首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如： 已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個 人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標準價房），還應(yīng)當提供原產(chǎn)權(quán)單位 在同等條件下保留或 者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當征得共有人的同

4、意；在 出賣 時應(yīng)當補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。房改房即為已購公有住房，房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房 那樣交納土地使用費。職工購買公有住房居住或經(jīng)營一定期限后（5年），允許其出售，但原出售單位有優(yōu) 先購買權(quán)在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳有關(guān)稅費后，收入歸 個人所有。軍產(chǎn)房購買這種軍產(chǎn)房的是不能受到法律保護的 承給子女。公房承租：直管公房 自管公房承租人的變更：所有繼承人協(xié)商一致承租的拆遷公有居住房屋拆遷補償款，給承租人。,拆遷不能得到相應(yīng)的補償，不能合法繼商品房買賣合同中的效力問題無證預售（無預售許可證）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書

5、面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理一般情況下共同共有的房屋的出賣需要經(jīng)過全體共有人的一致同意才可以進行，部 分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)當認定無效。但如果第三人善意、有償?shù)厝?得該房屋的所有權(quán)的，則應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失 的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。物權(quán)法第106條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所 有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者 動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn) 讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，

6、不需要登記的已 經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán) 人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。”這一規(guī)定正式確立了善意取得制度，判斷第三人取得財產(chǎn)時是否出于善意有兩個標準， 即：主觀上，第三人并不知道 轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分財產(chǎn)；客觀上，第三人是基于等價有償原則取得財產(chǎn)。以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，當房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時 效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有 另一方的授權(quán)委托書。而當房產(chǎn)證上只有一個人的名

7、字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同， 除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。不能上市交易的二手房為：未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；鑒定為危房的房屋；以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過 渡的房屋；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；已經(jīng)被列入 拆遷公告范圍的房屋；所有 權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有權(quán)有糾紛的房屋；已經(jīng)抵押， 并且未經(jīng)抵押人書面同意 的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬 轉(zhuǎn)移的房屋；房屋已出租他人， 出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買 權(quán)等權(quán)益的；法律、行政法規(guī)

8、規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。商品房預售一、預售條件及許可證商品房預售的法定條件如下：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確立施工進度和竣工交付時間；(4)同金融機構(gòu)已經(jīng)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；(5)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售 許可證。案例當年開發(fā)商無證預售公寓如今稱合同無效要收房子住七年被判騰房業(yè)主不服出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效。商品房雖無

9、預售許可證，但有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗 收資料，業(yè)主又請求繼續(xù)履行合同，為維護交易安全與社會穩(wěn)定，應(yīng)認定商品房買 實有效。二、認購書案例類型一：解除認購書，退還定金，退房原則：案例類型二：認購書具備合同主要條款時應(yīng)視為合同非正式合同不得成為開發(fā)商不承擔無預售許可證等違法行為法律責任的借口，此時視為正式合同已經(jīng)簽訂正式商品房買賣合同的簽訂后交房前的退房除不能貸款，履行不能外，一般很難退房房屋交付階段的退房合同的解除（商品房退房）約定解除：法定解除：（核心關(guān)鍵詞：目的落空）理由1、不可抗力因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。理由2、賣方明示違約在履行期

10、限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的， 即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。理由3、先賣后抵押的商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房 合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。理由4、一房二賣的商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不 能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。理由5、隱瞞無證售房事實的賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證 明的，買房人有權(quán)解除合同。理由6、隱瞞房屋抵押的事實賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押 的事實的，買房人有權(quán)解除合同。理由7、隱瞞房屋已出賣

11、或為拆遷安置房屋 的事實賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房 人有權(quán)解除合同。理由8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同。理由9、房屋存在嚴重質(zhì)量問題因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同。理由10、面積誤差比超過3%賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不 符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出 3%的，買受人有權(quán)解除合同，請求返還購房款及利息。理由11、過分遲延交付房屋的賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個

12、月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。理由12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦 理房屋所有權(quán)登記的期限（商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交 付之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的， 買房人有權(quán)解除合同。個別情況下，如在上述理由3至理由7五種情況下，買房人還可以請求法院判 令賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。13、目的落空：例：房屋價值無法實現(xiàn)14、其他違約的情形：房屋本身沒有問題，但附屬的對房屋價值有重大影響的

13、條款上違約購買商品房可以要求雙倍賠償?shù)膸追N法定理由最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九 條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被 撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出 賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許 可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押 的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法 取得房屋的買受人也可以請求解除合同

14、、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可 請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣 人又將該房屋出賣給第三人。收房后，房屋使用中的糾紛（售后）房屋質(zhì)量問題房屋使用中的質(zhì)量問題房屋漏水、反水的維權(quán)，例：王澤案件，王維勤案件、蘇女士案件 房屋重新裝修損失，房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)承擔連帶責任 逾期維修的違約責任免交物業(yè)費、供暖費的權(quán)利或物業(yè)費、供暖費的損失配合維修的義務(wù)房屋停用的損失物業(yè)問題郭女士居民踩上膠水摔傷致殘物業(yè)未盡清理責任賠十萬物業(yè)管理公司，在發(fā)現(xiàn)有存在危及小區(qū)業(yè)主人身安全的不安全因素

15、時，應(yīng)采取妥善 措施，防范、阻止危險的發(fā)生，保障小區(qū)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全；施工公司在其工作 人員打翻膠水后，未及時進行清洗、確保安全，直接導致郭女士等多人因腳踩膠水 而滑倒，郭女士在上班途中經(jīng)由該道路行走并無不當；而導致她滑倒的膠水為無色透明狀，郭女士在行走過程中亦無法充分注意，故郭女士本人沒有過錯，不應(yīng)承擔 責任。附屬設(shè)施問題花園、湖泊、雕塑等景觀幼兒園等承諾已無法履行補償居民經(jīng)濟損失承諾仍可履行履行及遲延履行的違約金買主與賣房人越過中介交易中介索賠違約金被駁最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 已于2

16、 0 0 3年3月2 4日由最高人民法院審判委員會第1 2 6 7次會議通過。現(xiàn) 予公布，自2003年6月1日起施行。二。三年四月二十八日為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和國民法通則、 中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和 國擔保法等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣 人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人 支付價款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同， 應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售

17、許可證明的，可以認定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī) 劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂 立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商 品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房 買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律 關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能 訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。第五條 商品房的認購、訂購、預訂等

18、協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六 條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該 協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、 行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù) 為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但 當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約 定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償 安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補

19、償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房 屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出 賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者 被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求 出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛

20、假商品房預售 許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋 交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣 合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承 擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失 的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者 當事人另有

21、約定的除外。第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房 屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償 損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復責任；出賣 人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修 復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合 同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的， 按照以下原則處理：（一

22、）面積誤差比絕對值在3 %以內(nèi)（含3 %）,按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算, 買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3 %,買受人請求解除合同、返還已付購房款及 利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在3 %以內(nèi)（含3 %）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面 積誤差比超出3 %部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小 于合同約定面積的，面積誤差比在3 %以內(nèi)（含3 %）部分的房價款及利息由出賣 人返還買受人，面積誤差比超過3 %部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲

23、延交付房屋或者買受人 遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除 合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理 期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行 使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的， 應(yīng)當以違約金超過造成 的損失3 0 %為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增 加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參

24、照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾 期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資 格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書 的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起9 0日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購

25、房款總額，參 照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三 條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買 受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房 屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同 約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人 賠償損失的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。第二十二條對于

26、買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當 通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的， 按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方 原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當 事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品 房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保 貸款合同的目的

27、無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認 商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三 人提出訴訟請求，應(yīng)當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的， 僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可 以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買 受人。第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權(quán) 人

28、辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下 買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當通知出賣人參加訴訟；擔保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果 出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應(yīng)當列為共同被告。第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得 房屋權(quán)屬證書并與擔保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還 貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保 證的除外。第二十八條 本解釋自2 0 0 3年6月1日起施行。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾 紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本

29、解釋。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾 紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決 定再審的，不適用本解釋。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當 時的法律、法規(guī)和最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 案件若干問題的解答。商品房買賣合同示范文本商品房買賣合同（合同編號：）合同雙方當事人：第一條項目建設(shè)依據(jù)出賣人以 方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為該地塊土地面積為,規(guī)劃用途為,土地使用年限自 年 月

30、日至年 月 日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為,施工許可證號 為。第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為 ,商品房預售許可證號為。第三條買受人所購商品房的基本情況第四條計價方式與價款第五條面積確認及面積差異處理使品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進行處理：1 .雙方自行約定：(1),2 .雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起

31、 30天內(nèi)將買受人已付款退還給 買受人，并按 利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出 3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn) 權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買 受人。第六條付款方式及期限第七條買受人逾期付款的違約責任第八條交付期限出賣人應(yīng)當在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1 .該商品房經(jīng)驗收合格。2 .該商品房

32、經(jīng)綜合驗收合格。3 .該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4 .該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5 . 但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實 予以延期：1,遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的；第九條 出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：1 .按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過 日后，買受人有權(quán)解除

33、合同。買受人解除合同的，出買人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止， 出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1） 項中的比率）的違約金。第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下列影響到買受人 所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。 買受人在通知 到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買