酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告全版

1、酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告全版酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論1. 1項(xiàng)目名稱與承辦單位1. 2申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍1. 3承辦單位概況1. 4項(xiàng)目提出的理由1. 5研究工作概況1. 6建設(shè)條件1. 7建設(shè)內(nèi)容及投資估算1. 8結(jié)論及建議1. 9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2. 1項(xiàng)目背景2. 2項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章建設(shè)條件3. 1地理位置概況3. 2自然條件3. 3區(qū)位交通、通訊條件3. 4基礎(chǔ)設(shè)施條件3. 5項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng)3. 6政府支持第四章建設(shè)方案4. 1總體規(guī)劃4. 2空間組合4. 3公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置4. 4道路交通組織4. 5綠化與景觀環(huán)境4

2、. 6項(xiàng)目主要建筑規(guī)劃指標(biāo)第五章公用工程5. 1給排水工程5. 2熱力工程5. 3電氣工程第六章 環(huán)保、消防、節(jié)能6. 1環(huán)保6. 2消防6. 3節(jié)能第七章 項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度7. 1項(xiàng)目管理7. 2項(xiàng)目實(shí)施階段7. 3建設(shè)周期第八章投資估算及資金籌措8. 1估算說明9. 2估算方法和依據(jù)8. 3總投資估算8. 4資金來源第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9. 1費(fèi)用與效益估算依據(jù)9. 2費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取9. 3運(yùn)營收入及營業(yè)稅預(yù)測9. 4項(xiàng)目運(yùn)營成本測算9. 5項(xiàng)目損益分析9. 6貸款償還計(jì)劃9. 7盈虧平衡分析9. 8風(fēng)險(xiǎn)性分析第十章社會(huì)效益評(píng)價(jià)10. 1就業(yè)效果分析11. 2對(duì)區(qū)域資源配置的影響12.

3、 3對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù)13. 4對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響14. 5對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響15. 6對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響第十一章結(jié)論及建議結(jié)論建議附件：1 .某某投資股份有限公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證2 .建設(shè)用地規(guī)劃意見3 .建設(shè)工程規(guī)劃證4 .本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)證書5 .環(huán)評(píng)意見附圖：1 .項(xiàng)目地理位置圖2 .總平面布置圖第一章總論1. 1項(xiàng)目名稱與承辦單位1. 1. 1項(xiàng)目名稱某假日酒店1. 1. 2承辦單位承辦單位名稱：某某投資股份有限公司法定代表人：某1. 1. 3項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：“某假日酒店”項(xiàng)目位于某縣永寧大道以北，建設(shè)路以東，東臨某縣檢察院、祥 瑞小區(qū)。1.

4、 2申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍1. 2. 1申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)：(1)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制委托合同；(2)項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料；(3)專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場勘察的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等；(4)國家有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的深度要求。1. 2. 2申請(qǐng)報(bào)告的研究范圍根據(jù)國家有關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)報(bào)告的工作范圍規(guī)定，本報(bào)告研究工作的范圍及內(nèi)容如 下：(1)探討項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性；(2)論證建設(shè)條件；(3)確定建設(shè)規(guī)模與工程方案；(4)安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；(5)研究環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生及節(jié)能措施：(6)進(jìn)行項(xiàng)目投資估計(jì)和確定資金籌措方式。(7)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步分析(8)提出投資建議及研究結(jié)論

5、1. 3承辦單位概況某某投資股份有限公司成立于2010年10月，公司注冊(cè)資金5000萬元， 公司現(xiàn)有 各類工程技術(shù)人員50人，其中具有高、中級(jí)職稱的技術(shù)人員38人。公司積極投身于某 地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，通過協(xié)商成功取得某縣永寧大道與建設(shè)路交叉口東北角地塊的開發(fā) 權(quán)。公司正面向未來，以信譽(yù)求發(fā)展，以更高品質(zhì)的工作實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)造完美，服務(wù)用 戶，奉獻(xiàn)社會(huì)”的追求。1. 4項(xiàng)目提出的理由隨著某縣發(fā)展“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣，旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，政府開發(fā)力度將進(jìn) 一步增強(qiáng)。某縣政府出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策招商引資，大力開發(fā)新城區(qū)。某縣經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)城區(qū)人口規(guī)模急劇膨脹，帶來由此將引發(fā)對(duì)住宅和寫 字樓及商業(yè)鋪面的極

6、大需求，造成供不應(yīng)求的狀況，某某投資股份有限公司“某假日 酒店”商住區(qū)適時(shí)的推出，它所提供的住宿服務(wù)、住宅和辦公樓、商業(yè)鋪面等，將極 大地緩解這一情況，適應(yīng)了城市發(fā)展的需要，它將按照現(xiàn)代商住模式，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā) 展的高品位精品商住社區(qū)。1. 5研究工作概況我院在接受某某投資股份有限公司的委托后，即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對(duì)某某 投資股份有限公司進(jìn)行了考察和了解，對(duì)基地及其周邊環(huán)境進(jìn)行了實(shí)地考察，重點(diǎn)了 解該項(xiàng)目建設(shè)條件及某某投資股份有限公司的現(xiàn)狀。在充分、細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就 編制本申請(qǐng)報(bào)告的有關(guān)問題與某某投資股份有限公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進(jìn)行了交流，充 分征詢了項(xiàng)目承辦單位及有關(guān)專家的意見。在反復(fù)論

7、證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有 關(guān)部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合了某某投資股份有限公司現(xiàn) 狀和發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)基地的H然條件和其周邊環(huán)境等因素，對(duì)本項(xiàng)目的背景及概況、 建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全及節(jié)能措施、項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì) 劃安排、投資估計(jì)與資金籌措等方面進(jìn)行了綜合研究和分析。并重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng) 目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項(xiàng)目建設(shè)決策提供 了參考依據(jù)。1. 6建設(shè)條件本項(xiàng)目地點(diǎn)位于某縣永寧大道的北側(cè)，位于永寧大道與建設(shè)路交叉口的東北角，項(xiàng) 目總占地平方米。其中：酒店占地 平方米(約畝)。項(xiàng)目所在位置交通、通訊方便， 給排水管網(wǎng)

8、完善，用電由市供電部門雙回路供應(yīng)，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)自然環(huán)境不會(huì)造成污染 和破壞，某縣城區(qū)水、電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門將給予大力支持，項(xiàng)目建 設(shè)的各方面條件已經(jīng)成熟。1. 7建設(shè)內(nèi)容及投資估算本項(xiàng)目由房屋建筑，場地工程和配套公用工程三部分組成，“某假日酒店”項(xiàng)目 工程總建筑面積：。其中：酒店:平方米，地下室：15800平方米。項(xiàng)目總投資萬元，資金來源于銀行貸款及企業(yè)自有資金。L 8結(jié)論及建議1. 8. 1結(jié)論通過對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析研究，本報(bào)告認(rèn)為此項(xiàng)目是可行的，其中主 要理由如下：(1)項(xiàng)目建設(shè)非常必要且具有重要意義?！澳臣偃站频辍表?xiàng)目建設(shè)基地位于某縣建設(shè)路以東、永寧大道北側(cè)，由于其

9、周邊 多為行政單位、高檔住宅區(qū)，同時(shí)又緊鄰交通要道，人口大量集中，項(xiàng)目的建成，適 時(shí)的為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了硬件設(shè)施，避免了各種資源的浪費(fèi)，它提供的商住空間、 商業(yè)用房對(duì)吸引外來資金和繁榮周邊經(jīng)濟(jì)起到巨大的作用。為提高城市形象，提高人 民生活水平，加強(qiáng)城市現(xiàn)代化進(jìn)程，全面建設(shè)小康社會(huì)，“某假口酒店”項(xiàng)目勢在必 行。本項(xiàng)目的實(shí)施將在該區(qū)域形成一個(gè)嶄新的商住中心，對(duì)于提高城市形象，改善人 民生活水平，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)社會(huì)繁榮均具有重要意義。(2)項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目位于某市某縣城南部新區(qū)，永寧大道與建設(shè)路交叉口的東北角，項(xiàng)目周邊 都是某縣城市交通要道，交通條件非常便利，鬧中取靜，為商住的絕佳場

10、所。(3)建筑條件充足本項(xiàng)目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通 訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達(dá)到，加之省市有關(guān)部門和當(dāng)?shù)卣闹С值?，?以確保項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。1. 8. 2建議本項(xiàng)目位于某縣永寧大道沿線，項(xiàng)目的建成對(duì)于促進(jìn)某縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重 要意義。為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議承辦的單位切實(shí)抓好項(xiàng)目建設(shè)的組織管理工 作，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等程 序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項(xiàng)目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。1. 9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見技經(jīng)專業(yè)(第8章)文件。效益指標(biāo)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總投資萬元2資金籌措萬元2. 1自籌萬

11、元2. 2銀行貸款萬元100003正常年收入萬元（從第4年起）4營業(yè)稅及附加萬元5年總成本費(fèi)用萬元6所得稅萬元7稅后年利潤總額萬元8投資利潤率%/9借款償還期年5年10投資回收期年含2年建設(shè)期11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2. 1項(xiàng)目背景2. 1. 1某縣基本建設(shè)的目標(biāo)與規(guī)劃根據(jù)某縣未來發(fā)展十二五計(jì)劃，今后五年是某縣城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，某縣城市 建設(shè)未來五年以建設(shè)一個(gè)20萬人口中等城市為目標(biāo)。政府工作要以“三個(gè)代表”重要 思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十六大和十六屆三中全會(huì)精神，樹立科學(xué)的發(fā)展觀， 堅(jiān)持“五個(gè)統(tǒng)籌”圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)，大力實(shí)施“特色產(chǎn)業(yè)興縣

12、，旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn) 略和科教興洛、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，深化各項(xiàng)改革，積極發(fā)展開發(fā)型經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng) 濟(jì)，推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，做好就業(yè)和社會(huì)保障工作，建立服務(wù)型政 府，發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，保持社會(huì)大局穩(wěn)定，不斷提高人民生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì) 全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。要堅(jiān)持“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣、旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，擴(kuò)大消費(fèi)需求，努力繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快某縣城區(qū)改造開發(fā)，爭創(chuàng)國家生態(tài)環(huán)境模范城。憑借雄厚的旅游資源及深厚的文化底蘊(yùn)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu) 勢，加強(qiáng)流通領(lǐng)域建設(shè)，強(qiáng)化城市職能，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，加大改革開放力度，抓住機(jī)遇，加快第三

13、產(chǎn) 業(yè)發(fā)展步伐，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把某縣城建設(shè)成為宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化園林城市。2. 2項(xiàng)目建設(shè)的必要性按照上述項(xiàng)目背景論述分析，本項(xiàng)目建設(shè)的必要性如下：(1)符合某縣關(guān)于加快城市建設(shè)全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，快速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā) 展思路，”某假日酒店”項(xiàng)目對(duì)永寧大道沿線城市形象的提升，服務(wù)某縣“打造生態(tài) 文化旅游名縣”，繁榮周邊經(jīng)濟(jì)，是非常必要的。(2)為實(shí)施某縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而進(jìn)行。“某假日酒店”項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí) 充分地考慮了自身的可持續(xù)發(fā)展，整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)理 念是先進(jìn)的，最大限度地開發(fā)了土地的利用率，對(duì)環(huán)境的影響降到了最低，對(duì)提高人 民生活質(zhì)量，全面建設(shè)小康社

14、會(huì)具有重要意義。(3)符合某縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”及未來五年建成20萬人中等城市的規(guī)劃 目標(biāo)。綜上所述，“某假日酒店”項(xiàng)目工程，對(duì)全面提高區(qū)域內(nèi)商住環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)某縣經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，繁榮經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)某由“中國生態(tài)旅游大縣” 向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的轉(zhuǎn)化發(fā)展目標(biāo)是十分迫切和非常必要的。第三章 建設(shè)條件3.1地理位置概況3. 1. 1社會(huì)概況某縣地處豫西山區(qū)，洛河中上游，距省會(huì)鄭州215公里，省轄市某86公里。東 西長68公里，南北寬50公里，總面積2306平方公里。境內(nèi)山、嫄、川地形地貌皆 備，大體為“七山二嫄一分川”。現(xiàn)轄18個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、389個(gè)行政村、45萬人，是典 型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，

15、也是國家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣。某古稱靖地，是中國古代溝通東（某）西（西安）兩京的官道，地理位置十分重 要。在北魏太和十一年（公元487年）設(shè)峪縣，唐武德元年（公元618年）改稱永 寧，民國二年（公元1912年）更名某至今。3. 1. 2區(qū)域經(jīng)濟(jì)某山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。2001年開發(fā)了神靈寨風(fēng)景區(qū)，先后晉 升國家森林公園和國家地質(zhì)公園；某淡竹栽植有4000多年歷史，素有“綠竹之鄉(xiāng)”的 美譽(yù)，全縣現(xiàn)有竹林面積1萬余畝，圍繞綠竹資源開發(fā)了綠竹風(fēng)情旅游，已舉辦兩屆 綠竹風(fēng)情節(jié)。此外，還有庫容12億立方米的國家中型水庫一一故縣水庫、河南省最大 的野外狩獵場一樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等自然景

16、觀，發(fā)展旅游潛力巨大。某縣委、縣政府認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，因地制宜，依托資源優(yōu)勢，突出招商 引資、民營經(jīng)濟(jì)、新農(nóng)村建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游開發(fā)，全面發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，縣域 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好勢頭。2010年全年生產(chǎn)總值達(dá)到93億元，同比增長13樂財(cái)政 收入億元，增長外,其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入億元，增長%; 一般預(yù)算支出億元，增 長樂財(cái)政保障能力顯著增強(qiáng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，增長給其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn) 投資億元，增長版社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長版城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13322 元、農(nóng)民人均純收入4338元，分別增長%和11%3. 2自然條件某縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，季風(fēng)轉(zhuǎn)

17、換明顯，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?東北風(fēng)和西北風(fēng)，最低海拔為2103米，年平均氣溫C,日照小時(shí)，年平均無霜期216 天，年降水量600-800毫米。適宜多種農(nóng)作物生長。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某縣城區(qū)，建設(shè)路以東，永寧大道以北，地震烈度按中華 人民共和國地震研究區(qū)劃圖核定為7度。3. 3區(qū)位交通、通訊條件某縣公路四通八達(dá)，有省道S323、S249線從縣城通過，某到某城際高速即將建成 通車。交通十分便利。固話網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)已實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)完全覆蓋。3. 4基礎(chǔ)設(shè)施條件3. 4. 1供水供電水電均為市政供應(yīng)，已獲得縣政府主管部門的批準(zhǔn)和支持。4. 4. 2建設(shè)用地本項(xiàng)目位于某縣永寧大道沿線，建設(shè)用地己完成三通一平，

18、交通條件非常便利。5. 4. 3環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬基本建設(shè)工程，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周邊無文物保護(hù)區(qū)和風(fēng)景保護(hù)區(qū)，在項(xiàng)目 建設(shè)過程中和建成后，不會(huì)對(duì)自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境造成污染和破壞。3. 5項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng)本項(xiàng)目主要建設(shè)材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質(zhì)或產(chǎn)品，可從當(dāng)?shù)?物質(zhì)部門或生產(chǎn)廠家直接購進(jìn)，能夠保障供應(yīng)。4. 6政府支持本項(xiàng)目屬某縣重點(diǎn)工程項(xiàng)目，縣委、縣政府對(duì)此非常重視，并出臺(tái)相關(guān)文件，要 求市政府相關(guān)部門和有關(guān)單位，要積極支持，大力配合建設(shè)工作，政府的支持為項(xiàng)目 建設(shè)提供了重要保障。項(xiàng)目運(yùn)營期，政府提供免稅三年及安排政府接待業(yè)務(wù)的優(yōu)惠政策。第四章建設(shè)方案5. 1總體規(guī)劃4. 1

19、. 1基地概況用地位于某縣永寧大道北側(cè)?！澳臣偃站频辍币?guī)劃用地面積：平方米。該地塊周邊現(xiàn)狀為：東臨某縣檢察院、祥瑞小區(qū)，南臨永寧大道，西臨建設(shè)路， 北臨居民區(qū)。項(xiàng)目前期工作已經(jīng)完成，工程已開工建設(shè)，目前已完成基礎(chǔ)部分，正在 施工地下室。4. 1. 2設(shè)計(jì)原則充分考慮該項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項(xiàng)目所處地段，結(jié)合城市 特征作為設(shè)計(jì)思想依據(jù)，確保其在滿足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上，符合某縣整體環(huán)境的特 點(diǎn)，同時(shí)又滿足使用的需要。充分按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所提供的設(shè)計(jì)依據(jù)，結(jié)合某縣地質(zhì)和城市管網(wǎng)及道路規(guī)劃要 求，結(jié)合酒店各使用功能的區(qū)別采用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。同時(shí)提升酒店商住品質(zhì)，改善周邊 環(huán)境?？紤]到酒店功能性

20、質(zhì)的不同，在空間組織上采用了分開的做法，包括車行交通路 線和人行入口空間均分設(shè)處理，其各個(gè)功能分區(qū)都通過臨街門廳同外界發(fā)生關(guān)系，居 住為主的酒店主體大樓，其功能空間有單獨(dú)的出入口與外界產(chǎn)生關(guān)系，鬧靜分設(shè)，互 不產(chǎn)生影響。但在某些必要的功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系?？紤]部分功能設(shè)施的 特殊性而將這些功能區(qū)設(shè)在較低的樓層，通過豎向交通將上下間功能關(guān)系聯(lián)系在一 起。充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對(duì)地塊開發(fā)的決策，力爭達(dá)到業(yè)主的開 發(fā)期望值。退距與間距遵循規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)，平衡建筑面積與綠化用地之間的矛盾，努 力創(chuàng)造優(yōu)美的城市外環(huán)境及酒店內(nèi)環(huán)境。底層臨街面的綠化相對(duì)集中，為工作人員創(chuàng)造一個(gè)良好的工作

21、之余的休息環(huán)境， 沿街綠化則結(jié)合街道和酒店活動(dòng)廣場空間需要布置，綠化美化城市，酒店內(nèi)圍繞景觀 廣場設(shè)置大片的集中綠化區(qū)為酒店創(chuàng)造一個(gè)高雅、奢華的娛樂休息場所。4. 1. 3平面布局4. 1. 3. 1酒店建設(shè)用地與周邊高層住宅小區(qū)渾然一體，酒店周邊高層住宅環(huán) 繞，酒店建筑位于近乎圓形地塊的中間。詳細(xì)的平面布置見總平圖。4. 2空間組合4. 2. 1規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)“方便顧客的設(shè)計(jì)理念”，強(qiáng)調(diào)所有的使用功能按使用頻率就 近布置。4. 2. 2項(xiàng)目采用環(huán)狀道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，場地內(nèi)有便捷明確的交通路線，并均按通行 汽車考慮。沿建筑物兩端入口處設(shè)地下停車場入口，內(nèi)有環(huán)狀交通路線，沿建筑周邊 設(shè)有消防環(huán)路。4. 3

22、公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置發(fā)揮沿路區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合項(xiàng)目臨街廣場布置綠化，共同形成引人入勝的入口空 間，環(huán)境優(yōu)美；項(xiàng)目13層為酒店大堂，餐飲、洗浴、娛樂，上部為酒店客房。設(shè)備 間設(shè)置在地下；停車場除廣場臨時(shí)停車外，地下室設(shè)置停車場。4. 4道路交通組織項(xiàng)目環(huán)獨(dú)立塔樓設(shè)置道路，項(xiàng)目主干道寬，次干道寬。4. 5綠化與景觀環(huán)境4. 5. 1結(jié)合樓前綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)，采用連片的綠化系統(tǒng)。5. 5. 2通過綠化，形成綠樹成蔭的沿路景觀。4. 6項(xiàng)目主要建筑規(guī)劃指標(biāo)“某假口酒店”主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積.總建筑面積M2其中計(jì)容積率建筑面積.不計(jì)容積率建筑面積.15800容積率綠化率%31%

23、第五章公用工程5. 1給排水工程5. 1. 1設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)(GBJ15-88)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范38口6-87)2001年版自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50084-2001)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50067-97)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ140-90)甲方提供的設(shè)計(jì)原始資料有關(guān)給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)5. 1. 2設(shè)計(jì)范圍本次設(shè)計(jì)的范圍包括項(xiàng)目內(nèi)商業(yè)設(shè)施、酒店住宿等建筑的室內(nèi)給排水、消防給水 和區(qū)域內(nèi)室外給排水及消防給水等。5. 1. 3給水設(shè)計(jì)5. 1. 3. 1水源：由市政自來水管兩路供水接入。給水系統(tǒng)分區(qū)：六層以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水；六層以上由屋頂生活水

24、 箱及生活水泵聯(lián)合供水。生活水池和消防水池及相應(yīng)增壓設(shè)備等設(shè)于地下設(shè)備間內(nèi)。室內(nèi)排水直接按重力流排出，底層單排。消防電梯排水坑設(shè)于電梯井旁，通過潛污泵提升排出。地下室排水由其它集水坑 匯集通過潛污泵提升排出。裙房餐廳及娛樂設(shè)施的廚房污水經(jīng)隔油池處理后排至室外污水管網(wǎng)?？照{(diào)冷凝水廢水自成系統(tǒng)匯集后排至室外雨水系統(tǒng)或散水。室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管網(wǎng)。污廢水經(jīng)處理后或直接排至市 政污水管網(wǎng)（市政道路設(shè)油污水管道）。5. 1. 5室外設(shè)施項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有環(huán)狀消防給水管網(wǎng)，給水干管DN150DN100,并在環(huán)狀管網(wǎng)上布置室 外地上式消火栓，設(shè)置間距不超過120m,保護(hù)半徑不超過150m。6.

25、1. 6室內(nèi)設(shè)施酒店客房、商業(yè)建筑、項(xiàng)目公建設(shè)置室內(nèi)消火栓及手提式磷酸鉉鹽滅火器。消防管材，消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內(nèi)部分采用熱鍍鋅 鋼管，DNWlOOmm采用絲扣連接，DN> 100mm采用法蘭或卡箍連接。滅火器：每個(gè)消火栓處設(shè)置工具手提式磷酸錢鹽干粉滅火器，每只充裝量2kg。5. 2熱力工程5. 2. 1熱力工程（1）規(guī)劃依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ19-87城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范CJJ342002某縣城市總體規(guī)劃（20102015）（2）規(guī)劃原則利用城市熱力管網(wǎng)一集中供熱，降低供熱成本，提高環(huán)境質(zhì)量。（3）規(guī)劃熱負(fù)荷熱負(fù)荷指標(biāo):公建采暖熱指標(biāo)：80w / m

26、2;商業(yè)設(shè)施：100W / m2;采暖熱負(fù)荷同時(shí)使用 系數(shù)：Kn=;管網(wǎng)散熱損失系數(shù)：Kl=（已包括在熱指標(biāo)內(nèi)）；管網(wǎng)漏損系數(shù)：K2二。為保證熱用戶的需要，同時(shí)達(dá)到節(jié)能的目的，熱力站應(yīng)設(shè)計(jì)考慮適當(dāng)?shù)墓?質(zhì)、量調(diào)節(jié)措施。熱交換站布置在項(xiàng)目內(nèi)靠近熱負(fù)荷中心的位置，熱交換站內(nèi)布置高效智能汽一水 波紋管采暖熱交換機(jī)組，熱交換站內(nèi)同時(shí)配套循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、凝結(jié)水箱等附屬設(shè) 備。項(xiàng)目內(nèi)熱水管網(wǎng)采用冷安裝無補(bǔ)償直埋敷設(shè)，采暖主干管埋深（指鋼管底部敷土深 度）一左右，自采暖主干管接至每個(gè)熱用戶的入戶管標(biāo)高均坡向檢查井，熱水管采用硬 質(zhì)聚氨脂直埋保溫管道，外保護(hù)管采用聚乙烯管。5. 3電氣工程5. 3. 1供電

27、項(xiàng)目設(shè)1OKV配電所，采用兩路高壓10kv電源供電一路由附近降壓站引來。另一路 引自附近公用架空線。配電饋線電纜以放射方式向各變壓器供電。負(fù)荷容量按單位指標(biāo)估算。消防用電、備用設(shè)備不計(jì)入負(fù)荷計(jì)算。消防用電為二級(jí)負(fù)荷。其余為三級(jí)負(fù)荷。5. 3. 3電話由市話局引入電話電纜至項(xiàng)目控制中心設(shè)備間的電話交接箱，自電話交接箱用鎧 裝電纜引至各樓后經(jīng)電話分線箱引至各層用戶。5. 3. 4有線電視同軸電纜引自縣城有線電視網(wǎng)絡(luò)及自建衛(wèi)星接收裝置。有線電視前端設(shè)在項(xiàng)目控 制中心設(shè)備間。由前端箱引至各樓后經(jīng)樓內(nèi)放大潛，分配器引至各層用戶。5. 3. 5閉路監(jiān)控控制主機(jī)設(shè)在物業(yè)控制中心。對(duì)所有進(jìn)入酒店出入口、公共通

28、道和院區(qū)主干道的 人員車輛進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以保證顧客消費(fèi)安全。攝像機(jī)與報(bào)警裝置、錄像機(jī)聯(lián)鎖，進(jìn) 行圖像跟蹤及記錄，當(dāng)有警情時(shí)，監(jiān)控屏上立即彈出相關(guān)的圖像信號(hào)，并錄取所視察 到的現(xiàn)場信息?？刂浦鳈C(jī)帶矩陣切換、單頻輸出、報(bào)警聯(lián)動(dòng)輸入功能，設(shè)多功能多畫面分割器， 實(shí)施定格顯示以及循環(huán)切換，設(shè)長時(shí)間錄像機(jī)。5. 3. 6火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制給排水專業(yè)設(shè)置消火栓，消火拴按鈕動(dòng)作后，聯(lián)鎖啟動(dòng)消防泵，在消防控制中心 手動(dòng)可直接啟動(dòng)消防泵。在消防控制中心設(shè)置直通市內(nèi)119電話。6. 3. 7寬帶網(wǎng)本項(xiàng)目寬帶網(wǎng)擬采用光纖從附近引入，終端交接設(shè)備設(shè)在項(xiàng)目控制中心，然后以 放射方式至各房間。第六章環(huán)保、消防、節(jié)能7

29、. 1環(huán)保7.1. 1影響環(huán)境的因素本項(xiàng)目屬于對(duì)環(huán)境不會(huì)造成嚴(yán)重污染和破壞的基本建設(shè)工程，能夠?qū)Νh(huán)境產(chǎn)生一 些影響的主要因素包括廢水和固體廢物，即生活污水和生活垃圾。6. 1. 2治理措施(1)廢水處理廢水主要是生活廢水，其排放采取雨污分流制。糞便污水及其它少量含有有害物 質(zhì)的廢水經(jīng)達(dá)標(biāo)處理后排入市政污水管網(wǎng)；由市政污水處理廠統(tǒng)一處理，不產(chǎn)生環(huán)境 污染。盥洗用水經(jīng)處理后澆灑綠地或農(nóng)田。要規(guī)范廢水排污口，并設(shè)立明顯標(biāo)志。(2)固體廢物固體廢物主要是生活垃圾，采用袋裝收集，可分類定點(diǎn)存放與處理，由物業(yè)保潔 員定時(shí)收集清運(yùn)處理，納入垃圾收集外運(yùn)系統(tǒng)，運(yùn)至城市的生活垃圾處理場，實(shí)行無 公害處理，減少環(huán)

30、境污染。(3)綠化綠化是改善和治理環(huán)境的重要措施。本項(xiàng)目應(yīng)注意綠化和美化環(huán)境，花草樹木應(yīng) 以全新的景觀設(shè)計(jì)理念合理種植，營造一個(gè)環(huán)境幽雅、清新美觀生機(jī)盎然的情景化環(huán) 境。6. 2消防本項(xiàng)目建筑物為高層建筑，建筑規(guī)模較大。在工程設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格遵照建筑設(shè)計(jì) 防火規(guī)范，在消防車道、消防間距、耐火等級(jí)、防火分區(qū)、安全疏散、防火構(gòu)造等 各方面滿足規(guī)范要求。并根據(jù)規(guī)范要求配備必要的防火滅火設(shè)施。6. 3節(jié)能某縣屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計(jì)要求滿足夏季防熱要求，同時(shí)，兼顧冬季保濕， 基本滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。6. 3. 1圍護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻，均采用加氣混凝土等保溫性好的輕質(zhì)建材，外墻采用 聚苯板保溫，在主要環(huán)節(jié)上控制能

31、源損耗。7. 3. 2建筑設(shè)計(jì)采用適宜的房屋進(jìn)深，門窗均采用塑鋼窗及隱框玻璃窗，有良好 的封閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內(nèi)組織自然通風(fēng)。8. 3. 3部分外窗設(shè)有遮陽設(shè)施。9. 3. 4屋頂采用150厚加氣混凝土砌塊保溫隔熱，厚度滿足了最小的隔熱要求。10. 3. 5生活，公建及商業(yè)建筑，室內(nèi)采用下行上給的給水方式，設(shè)計(jì)時(shí)建議使用 節(jié)水衛(wèi)生器具如陶瓷閥芯水龍頭、延時(shí)自閉水龍頭、光電控制水龍頭和節(jié)水大便器 等，達(dá)到節(jié)約用水的目的。11. 3. 6室內(nèi)選用節(jié)能燈，對(duì)口光燈采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，以改善功率因數(shù)，節(jié) 約能源。變壓器選用節(jié)能型變壓器S9型。按供電部門高供高計(jì)原則采用高壓專用計(jì)量 柜。

32、12. 3. 7熱力管道及設(shè)備采取良好的保溫及防水措施，以降低散熱損失，采用先 進(jìn)、可靠的閥門等附件，以減少漏損。第七章 項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度7. 1項(xiàng)目管理為確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)地按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。特制定以下管理措 施。7. 1. 1實(shí)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)制（詳見招投標(biāo)方案）。8. 1. 2實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建 單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。9. 1. 3實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。10. 1. 4嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦

33、事，建設(shè)過程中，接受建設(shè)主管部門和社會(huì)監(jiān) 督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。11. 1. 5嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用和擠 占。7. 2項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施分為以下三個(gè)階段：準(zhǔn)備工作：編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及審查、批復(fù)；準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料、方案設(shè)計(jì)等。勘察設(shè)計(jì)：場區(qū)測量勘察、總體方案設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)及審批；施工圖設(shè)計(jì)。施工：根據(jù)規(guī)劃對(duì)基地內(nèi)原附屬物拆除，同時(shí)要落實(shí)好協(xié)作關(guān)系，土建招標(biāo)與施 工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定的 交叉。7. 3建設(shè)周期由于項(xiàng)目較大，計(jì)劃分期實(shí)施，工程建設(shè)周期初步計(jì)劃為2年。第八章投

34、資估算及資金籌措8. 1估算說明本估算為某某投資股份有限公司“某假口酒店”項(xiàng)目的投資估算。投資估算范圍包括該項(xiàng)目土建工程、公用工程、室外工程，相關(guān)的土地費(fèi)用、前 期費(fèi)用等其它費(fèi)用。本項(xiàng)目估算投資額萬元，由企業(yè)自籌部分資金，銀行貸款一部分資金。8. 2估算方法和依據(jù)8. 2. 1工程費(fèi)用土建工程根據(jù)其建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，參照類似工程的造價(jià)水平估算。項(xiàng)目 估價(jià)包括一般基本裝修，不含高檔裝修與衛(wèi)生潔具、公用管線支管等。公用安裝工程包括房間內(nèi)的給排水、采暖工程、照明配電工程等，按其建筑面積 套用類似工程概算指標(biāo)估算。場區(qū)道路廣場、綠化、公用管線根據(jù)占地面積指標(biāo)估算。工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量面）單

35、價(jià)（元/ m2）合價(jià)（萬元）1酒店大樓建安費(fèi)用13002酒店后期裝修及設(shè)備采購 安裝30003道路及廣場45002401084綠化35001505室外管網(wǎng)6變配電及室外照明168合計(jì)8. 2. 2其它費(fèi)用建設(shè)項(xiàng)目“其他費(fèi)用”包括土地費(fèi)用及出讓金、建設(shè)單位管理費(fèi)、考古勘探費(fèi)、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)境影響咨詢費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)用、預(yù)備 費(fèi)等。(1) 土地費(fèi)用及出讓金：征地費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)用地通過招拍掛取得,土地出讓金及 拆遷賠償費(fèi)用估算：21萬元/畝X 4-667 = 507萬元。(2)考古勘探費(fèi)：按79萬元估算；(3)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：依據(jù)計(jì)價(jià)格2002 10號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際

36、情況考慮， 按2%進(jìn)行估算；(4)工程監(jiān)理費(fèi)：依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格20071670進(jìn)行估算項(xiàng)目前期工 作咨詢費(fèi)，計(jì)價(jià)格1999 1283號(hào),并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮,按工程費(fèi)用的0. 8%估 算；(5)消防設(shè)施配套費(fèi)：按每平方米建筑面積2元計(jì)算：(6)建設(shè)單位管理費(fèi)：依據(jù)財(cái)建20021394號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考 慮，按工程費(fèi)用的1%計(jì)算。(7)工程招標(biāo)費(fèi)用：按國家發(fā)改委計(jì)價(jià)格2002 1980號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí) 際情況考慮;(8)環(huán)境影響咨詢費(fèi)：依據(jù)國家計(jì)委、國家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格2002 125號(hào)進(jìn)行估 算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；(9)預(yù)備費(fèi):基本預(yù)備費(fèi):按工程費(fèi)用的

37、4%估算。考慮到本項(xiàng)目建設(shè)周期較長，漲 價(jià)預(yù)備費(fèi)按6航十。其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目估算價(jià)(萬元)備注1土地費(fèi)用5072考古勘探費(fèi)793勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3624工程監(jiān)理費(fèi)5消防設(shè)施配套費(fèi)6建設(shè)單位管理費(fèi)1717工程招投標(biāo)費(fèi)用328環(huán)境影響咨詢費(fèi)159預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)4%漲價(jià)預(yù)備費(fèi)10266%10建設(shè)期利息11合計(jì)8. 3總投資估算本項(xiàng)目總投資估算為萬元。其中：工程費(fèi)用萬元，其它費(fèi)用萬元(其中包括萬元 建設(shè)期利息)。詳見下表：總投資估算表序號(hào)名稱單位金額占總投資比例 (%)一 9工程費(fèi)用萬元1酒店大樓建安費(fèi)用2酒店后期裝修及設(shè)備 采購安裝3道路及廣場1084綠化5室外管網(wǎng)6變配電及室外照明168其它費(fèi)用萬

38、元1土地費(fèi)用5072考古勘探費(fèi)793勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3624工程監(jiān)理費(fèi)5消防設(shè)施配套費(fèi)6建設(shè)單位管理費(fèi)1717工程招投標(biāo)費(fèi)用328環(huán)境影響咨詢費(fèi)用159預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)102610建設(shè)期利息合計(jì)萬元8. 4資金來源企業(yè)自籌資金 萬元，來源于企業(yè)自有資金、銀行貸款等。第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9. 1費(fèi)用與效益估算依據(jù)（1）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）（2）中華人民共和國公司法及其實(shí)施條例（3）中華人民共和國營業(yè)稅法及其實(shí)施細(xì)則（4）中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例（5）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)制度及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定（6）國家及某市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定9. 2費(fèi)用與效益估算數(shù)

39、據(jù)選?。?）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為15年，其中2012年、2013年為2年建設(shè)期，經(jīng)營 期從2014年開始，前三年的經(jīng)營效率分別為40%、70%、80%,從2017年以后正常滿負(fù) 荷運(yùn)營，經(jīng)營期為20年。（2）項(xiàng)目用以測算財(cái)務(wù)效益的總投資估算為萬元。（3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%,參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%,因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%o（4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法、中華人民共和 國營業(yè)稅暫行條例、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例及有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目 所得稅率為25%、營業(yè)稅率5虬 城建稅率為7%

40、,教育附加費(fèi)率既（營業(yè)稅及附加按計(jì) 征）。9. 3運(yùn)營收入及營業(yè)稅預(yù)測項(xiàng)目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項(xiàng)目收入、會(huì) 務(wù)會(huì)展收入、商品銷售收入。A.餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待10萬人就餐，參照某市同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在400元/位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入 合計(jì)為4000萬元。8 .住宿收入?yún)⒄漳呈型愘e館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按365天測算，預(yù)計(jì)年均出租率70$一80% o（客房）住宿年均收入預(yù)測明細(xì)表單位：萬元序 號(hào)房間類型房價(jià)（元 /套）入住人 數(shù)單位 （套）天數(shù)入住率收入小計(jì)1標(biāo)準(zhǔn)間2人/間36570%2商務(wù)間2

41、人/間36570%3豪華商務(wù)間2人/間36570%合計(jì)580300C.娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入（按酒店住宿收入的40%估算）。D.會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級(jí)別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)計(jì)算（按酒店住宿收入的20%估算）。E.旅游商品銷售收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待15萬游客，參照某市同類酒店旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。F.營業(yè)收入測算根據(jù)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營業(yè)收入約為萬元,運(yùn)營收入估算表序號(hào)項(xiàng)目收入估算（萬元）滿負(fù)荷運(yùn)營（70% 入住率）4000備注A餐飲B酒店住宿均價(jià)580

42、元/間C洗浴、娛樂服務(wù)D會(huì)務(wù)收入1500E旅游商品銷售收入F合計(jì)G.營業(yè)稅及附加測算營業(yè)稅及附加按營業(yè)收入的計(jì)算為萬元9 . 4項(xiàng)目運(yùn)營成本測算（1）經(jīng)營成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造 費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測算及評(píng)價(jià)，本報(bào)告依據(jù)投資項(xiàng)目可行 性研究指南及投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi) 用歸并后，本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測算。總成本費(fèi)用估算表詳見附表：總成本費(fèi)用估算表。A.直接成本項(xiàng)目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗

43、浴項(xiàng)目直接成本、娛樂項(xiàng) 目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前某市同類項(xiàng) 目的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50% 估算；B.工資及福利項(xiàng)目勞動(dòng)定員220人，工資按人均年收入萬元測算，福利費(fèi)按工資的14%提取， 預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為萬元。C.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，殘值率 率5吼折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營期第一年開始計(jì)提。每年計(jì)提折舊費(fèi)為萬元D.維修費(fèi)維修費(fèi)按固定資產(chǎn)原值按%計(jì)算，每年計(jì)提萬元。E.其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除

44、工資及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、維修費(fèi)后公司其他管理費(fèi)用等。F.總成本費(fèi)用本項(xiàng)目年均總成本費(fèi)用為萬元，見附表：總成本費(fèi)用估算表。總成本構(gòu)成：根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固 定成本及變動(dòng)成本；按項(xiàng)目評(píng)價(jià)則采用經(jīng)營成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化 的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本 等。（2）變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。（3）經(jīng)營成本按項(xiàng)目評(píng)價(jià)原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式

45、為：經(jīng)營成本二總成本費(fèi)用-折舊費(fèi)-攤銷費(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)用。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年均經(jīng)營成本為萬元，見附表：總成本費(fèi)用估算表。（4）流動(dòng)資金：按500萬元考慮流動(dòng)資金。總成本費(fèi)用估算表序 號(hào)項(xiàng)目名稱運(yùn)營期第1年第2年第3年第4年第5年及以 后1經(jīng)營成本工資福利直接成本維修費(fèi)管理費(fèi)用2折舊費(fèi)3其他運(yùn)營 費(fèi)用4總成本費(fèi) 用固定成本可變成本序 號(hào)項(xiàng)目名稱運(yùn)營期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1營業(yè)收入運(yùn)營收入2經(jīng)營成本工資福利直接成本維修費(fèi)營業(yè)稅及 附加3折舊費(fèi)4其他運(yùn)營 費(fèi)用5總成本費(fèi) 用6所得稅計(jì) 算基數(shù)7所得稅8年收入9年總成本 費(fèi)用10利稅總額11稅后利潤12企業(yè)發(fā)展 基金13職工獎(jiǎng)勵(lì) 及福利基 金14應(yīng)

46、付利潤15未分配利 潤9. 5項(xiàng)目損益分析9. 6貸款償還計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃向銀行貸款10000萬元，建設(shè)期第一年借款7000萬元，第二年借款3000萬元，貸款利息按銀行三五年貸款利率%執(zhí)行，還款期五年。還款付息計(jì)劃表單位：萬元借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1年初累計(jì)借 款2還本付息額本期借款3000本期利息本期還本3借款償還資 金來源年收入年總成本費(fèi) 用所得稅備 注：貸款總額10000萬元，并在年中均勻發(fā)放，貸款年利率。按照等額還本付息5年 還清由以上貸款償還計(jì)劃可以看出本項(xiàng)目有足夠的資金償還貸款。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)

47、現(xiàn)金流量表序 號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期運(yùn)營期第1 年第 2 年第3 年第4 年第5 年第6 年第7 年第8 年第9 年第10年第11年第12 年第13年第14年第 15 年1現(xiàn)金流入營業(yè)收入回收固定資 產(chǎn)余值0回收流動(dòng)資 產(chǎn)02現(xiàn)金流出建設(shè)投資流動(dòng)資金200稅金及附加經(jīng)營成本3稅前凈現(xiàn)金 流量4稅前累計(jì)凈現(xiàn) 金流量5所得稅稅后凈現(xiàn)金 流工稅后累計(jì)凈現(xiàn) 金流量4折現(xiàn)系數(shù) 1=8%5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量6稅前折現(xiàn)累計(jì) 凈現(xiàn)金流量7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (i=8%)8投資回收期 (靜態(tài))9項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率%由以上現(xiàn)金流量分析可知當(dāng)折現(xiàn)系數(shù)為社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%時(shí)，項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為萬元；投資回收期（靜態(tài)）年（含兩

48、年建設(shè)期），項(xiàng)目 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率樂 大于社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%,從財(cái)務(wù)角度分析 項(xiàng)目可行。9. 7盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營期第4年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) 為：BEP（經(jīng)營能力利用率）=年總固定成本/（年運(yùn)營收入-年總可變成本- 年?duì)I業(yè)稅金及附加）X100%二（）=%；盈虧平衡分析以項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)TR總收益TC總成本年總運(yùn)營收入年總固定費(fèi)用年可變成本營業(yè)稅金及附加BEP%計(jì)算表明，項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的經(jīng)營能力利用率達(dá)樂 可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。10. 8風(fēng)險(xiǎn)性分析（1）可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)客源市場受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素的改變都可 能影響到客源數(shù)量和結(jié)

49、構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系 統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn) 品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)著力加 快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使 客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出 新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨(dú)有，經(jīng)久 不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。（1）生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成區(qū)域內(nèi)局部地表變化，；建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不當(dāng)

50、會(huì)產(chǎn)生 與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都 應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位高度重視，并按各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格 實(shí)行“誰開發(fā)、誰保護(hù)、誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性 破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（2）建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計(jì)涉及 多個(gè)專業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個(gè)行業(yè)、部門和單位。因此，要成立 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán) 格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加 大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì) 量。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施針對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目建設(shè) 單位嚴(yán)格按項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求進(jìn)行，同時(shí)按本報(bào)告中所提出的各種環(huán) 保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)過程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和成 本控制風(fēng)險(xiǎn)只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、組織體制和