房地產(chǎn)五證辦理順序流程詳細(xì)解讀

1、房地產(chǎn)五證辦理 順序流程詳細(xì)解讀辦理五證先后順序是：1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證2. 國(guó)有土地使用權(quán)證3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4. 建筑工程施工許可證（又稱(chēng)建筑工程開(kāi)工證） 5. 商品房預(yù)售許可證詳細(xì)步驟介紹：一 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證1 選址意見(jiàn)書(shū)（審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃）程序：（ 1 ）企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國(guó)有土地使用證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，報(bào)規(guī)劃局用地處（ 2）用地處轉(zhuǎn)總工室審查（ 3）報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)（ 4）領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)2 規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局審批下發(fā)）（ 1 ）企業(yè)

2、持定位圖、選址意見(jiàn)書(shū)、用地申請(qǐng)到用地處審查（ 2）主管局長(zhǎng)、主管局市長(zhǎng)批準(zhǔn)（ 3）打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證4 國(guó)有土地使用證（由土地局審批下發(fā)）（ 1 ）建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書(shū)到土地局土地利用處（ 2）土地評(píng)估（ 3）土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖（ 4）繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1 市消防支隊(duì)蓋章（ 1 ）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊(duì)建審科進(jìn)行審批2 2）核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表蓋章3 人防證明市人防辦六十個(gè)工作日辦理自建手續(xù)4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、建設(shè)規(guī)模建設(shè)單位持單位申請(qǐng)、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（由房管局規(guī)劃處下發(fā)）6 1 ）建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防蓋章）、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測(cè)圖到市規(guī)劃局建管處7 2）以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會(huì)審定后報(bào)處長(zhǎng)、局長(zhǎng)簽字8 3）打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線通知單9 放線報(bào)告持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)放線。三、建設(shè)工程施工許可證（由建委審批下發(fā)）1 報(bào)建提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報(bào)建申請(qǐng)表4 份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖2 現(xiàn)場(chǎng)勘察（3 個(gè)工作日）3 組織

4、招標(biāo)4 抗震審查5 施工合同審查6 交費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、報(bào)建申請(qǐng)表、工程預(yù)算書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、交費(fèi)發(fā)票四、商品房預(yù)售許可證（由市房管局預(yù)售科下發(fā)）五證的申請(qǐng)順序和作用范圍“五證”包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房銷(xiāo)售許可證（商品房預(yù)售許可證）項(xiàng)目最初申辦的就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。第二申辦的是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類(lèi)別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。第三申辦的是開(kāi)工許可證，此證件是申請(qǐng)可以合法施工。第四申辦的是國(guó)有土地使用

5、證，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國(guó)有土地使用年限為70 年。最后申辦的是商品房銷(xiāo)售許可證，擁有此證的商品房，是可以合法買(mǎi)賣(mài)的商品房。是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買(mǎi)賣(mài)的房屋。當(dāng)然，您在購(gòu)房的過(guò)程中一定要注意到你所挑選的房屋是否在銷(xiāo)售范圍內(nèi)。注意識(shí)別開(kāi)發(fā)商擁有的五證“五證”，尤其是商品房預(yù)售許可證判斷開(kāi)發(fā)商是否擁有合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的文件依據(jù)。在購(gòu)房過(guò)程中，您應(yīng)該認(rèn)真識(shí)別其中的真?zhèn)?。根?jù)城市商品房管理辦法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證前，必須 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。但是，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

6、商為了 減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷(xiāo)售許可證。所以， 在房屋交易中，購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真識(shí)別開(kāi)發(fā)商向您出示的商品房預(yù)售許可證中規(guī)定 的銷(xiāo)售范圍，是否包含您將要購(gòu)買(mǎi)的房屋。開(kāi)發(fā)商五證不全，就一定不值得信賴(lài)么？在北京房產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商為了方便資本運(yùn)營(yíng)，在未辦理完全的五證之前就啟 動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產(chǎn)公司也這樣作。在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開(kāi)發(fā)商的資信情況。您可以參考其曾經(jīng)開(kāi)發(fā) 并已經(jīng)交付使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目在目前的狀況，也可以根據(jù)您所選擇的項(xiàng)目的工程進(jìn)度 和房地局出示的相關(guān)證明來(lái)判斷開(kāi)發(fā)商的資信情況。這樣，您就可以在項(xiàng)目剛剛開(kāi)始出

7、售、擁有最大選擇空間的時(shí)候，作出比較穩(wěn)妥的 選擇。所以，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理完全合法的五證，也是值得信賴(lài)的。但是，您應(yīng)該根據(jù)開(kāi)發(fā) 商的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，市場(chǎng)聲譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量等等素質(zhì)因素，作出自己的判斷。購(gòu)房者要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商的哪些不合法行為一些資金規(guī)模較小，行業(yè)資歷不高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為了快速的資金回籠，常常喜 歡在沒(méi)有辦理土地使用權(quán)的情況下，開(kāi)發(fā)和預(yù)售房屋。雖然這并非是純粹有意識(shí)的欺 騙行為，但是如果在開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，由于他們行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的缺乏，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)不 靈等被動(dòng)局面，會(huì)影響樓房的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，嚴(yán)重的會(huì)成為爛尾房。出現(xiàn) 這類(lèi)情況，最終吃虧的還是國(guó)家和購(gòu)房消費(fèi)者。所以，購(gòu)房者在與房地產(chǎn)商打交道的時(shí)候，一定認(rèn)真審查房地產(chǎn)商的五證，尤 其是商品房預(yù)售許可證。若開(kāi)發(fā)商提供的商品房預(yù)售許可證中的規(guī)定范圍并 沒(méi)有包含您要購(gòu)買(mǎi)的房屋，您應(yīng)該視不同的情況作出判斷。如果對(duì)方是一家資本雄 厚，有多年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)并且聲譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，您還是可以信賴(lài)他們的；而那種聲望 不大的小項(xiàng)目小企業(yè)，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。另外，購(gòu)房消費(fèi)者還要認(rèn)真考察開(kāi)發(fā)商的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，明確其物業(yè)的 邊界范圍。因?yàn)橛行┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在廣告和宣傳上任意夸大自己項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和 設(shè)施完善程度。比如，他們制作的沙盤(pán)模型所示邊界超過(guò)建設(shè)