房地產(chǎn)五證辦理順序流程詳細(xì)解讀

1、房地產(chǎn)五證辦理 順序流程詳細(xì)解讀辦理五證先后順序是：1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證2. 國有土地使用權(quán)證3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4. 建筑工程施工許可證（又稱建筑工程開工證） 5. 商品房預(yù)售許可證詳細(xì)步驟介紹：一 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證1 選址意見書（審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃）程序：（ 1 ）企業(yè)提供申請報告、規(guī)劃申請表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國有土地使用證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，報規(guī)劃局用地處（ 2）用地處轉(zhuǎn)總工室審查（ 3）報局業(yè)務(wù)會批準(zhǔn)（ 4）領(lǐng)取選址意見書2 規(guī)劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局審批下發(fā)）（ 1 ）企業(yè)

2、持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查（ 2）主管局長、主管局市長批準(zhǔn)（ 3）打交費單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證4 國有土地使用證（由土地局審批下發(fā)）（ 1 ）建設(shè)單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書到土地局土地利用處（ 2）土地評估（ 3）土地局測量對現(xiàn)場測量，出定界圖（ 4）繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國有土地使用證二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1 市消防支隊蓋章（ 1 ）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批2 2）核發(fā)消防設(shè)計審核意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表蓋章3 人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續(xù)4 房地產(chǎn)開發(fā)

3、建設(shè)規(guī)模建設(shè)單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（由房管局規(guī)劃處下發(fā)）6 1 ）建設(shè)單位持申請報告、建設(shè)工程規(guī)劃申請表（消防蓋章）、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規(guī)劃局建管處7 2）以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會審定后報處長、局長簽字8 3）打交費單交費，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗線通知單9 放線報告持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測量隊放線。三、建設(shè)工程施工許可證（由建委審批下發(fā)）1 報建提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報建申請表4 份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖2 現(xiàn)場勘察（3 個工作日）3 組織

4、招標(biāo)4 抗震審查5 施工合同審查6 交費，辦理建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計合同、監(jiān)理合同、報建申請表、工程預(yù)算書、中標(biāo)通知書、交費發(fā)票四、商品房預(yù)售許可證（由市房管局預(yù)售科下發(fā)）五證的申請順序和作用范圍“五證”包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、國有土地使用證、商品房銷售許可證（商品房預(yù)售許可證）項目最初申辦的就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，這個證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。第二申辦的是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。第三申辦的是開工許可證，此證件是申請可以合法施工。第四申辦的是國有土地使用

5、證，這是開發(fā)商花費比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應(yīng)的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70 年。最后申辦的是商品房銷售許可證，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。當(dāng)然，您在購房的過程中一定要注意到你所挑選的房屋是否在銷售范圍內(nèi)。注意識別開發(fā)商擁有的五證“五證”，尤其是商品房預(yù)售許可證判斷開發(fā)商是否擁有合法經(jīng)營權(quán)的文件依據(jù)。在購房過程中，您應(yīng)該認(rèn)真識別其中的真?zhèn)?。根?jù)城市商品房管理辦法，房地產(chǎn)開發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證前，必須 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但是，有些房地產(chǎn)開發(fā)

6、商為了 減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以， 在房屋交易中，購房者應(yīng)該認(rèn)真識別開發(fā)商向您出示的商品房預(yù)售許可證中規(guī)定 的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。開發(fā)商五證不全，就一定不值得信賴么？在北京房產(chǎn)市場上，開發(fā)商為了方便資本運營，在未辦理完全的五證之前就啟 動房地產(chǎn)預(yù)售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產(chǎn)公司也這樣作。在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發(fā)商的資信情況。您可以參考其曾經(jīng)開發(fā) 并已經(jīng)交付使用的房地產(chǎn)項目在目前的狀況，也可以根據(jù)您所選擇的項目的工程進度 和房地局出示的相關(guān)證明來判斷開發(fā)商的資信情況。這樣，您就可以在項目剛剛開始出

7、售、擁有最大選擇空間的時候，作出比較穩(wěn)妥的 選擇。所以，開發(fā)商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，您應(yīng)該根據(jù)開發(fā) 商的經(jīng)濟規(guī)模，市場聲譽，服務(wù)質(zhì)量等等素質(zhì)因素，作出自己的判斷。購房者要謹(jǐn)防開發(fā)商的哪些不合法行為一些資金規(guī)模較小，行業(yè)資歷不高的房地產(chǎn)開發(fā)商，為了快速的資金回籠，常常喜 歡在沒有辦理土地使用權(quán)的情況下，開發(fā)和預(yù)售房屋。雖然這并非是純粹有意識的欺 騙行為，但是如果在開發(fā)和建設(shè)過程中，由于他們行業(yè)經(jīng)驗的缺乏，造成資金運轉(zhuǎn)不 靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質(zhì)量，嚴(yán)重的會成為爛尾房。出現(xiàn) 這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費者。所以，購房者在與房地產(chǎn)商打交道的時候，一定認(rèn)真審查房地產(chǎn)商的五證，尤 其是商品房預(yù)售許可證。若開發(fā)商提供的商品房預(yù)售許可證中的規(guī)定范圍并 沒有包含您要購買的房屋，您應(yīng)該視不同的情況作出判斷。如果對方是一家資本雄 厚，有多年行業(yè)經(jīng)驗并且聲譽良好的開發(fā)企業(yè)，您還是可以信賴他們的；而那種聲望 不大的小項目小企業(yè)，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。另外，購房消費者還要認(rèn)真考察開發(fā)商的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，明確其物業(yè)的 邊界范圍。因為有些房地產(chǎn)開發(fā)商往往在廣告和宣傳上任意夸大自己項目建設(shè)規(guī)模和 設(shè)施完善程度。比如，他們制作的沙盤模型所示邊界超過建設(shè)