老年人公寓與老年人住宅

1、試論老年人住宅產(chǎn)品老年人住宅是由市場運作帶有經(jīng)濟利益的住宅開發(fā)類型，它的目標客戶很明確，就是數(shù)量一直在增長的老年人。老年人住宅是指大多數(shù)住戶都是老年人的商品房，同時這樣的住宅也要適合其他與老年人相關(guān)的子女入住，因為我國的實際情況決定老年人與兒女是要經(jīng)常見面才圓滿的。老年人住宅一般是出售的。老年人公寓一般是出租的，帶有老年人的各類服務，特別是健康方面的服務。老年人公寓是有別于敬老院而必須要有的住宅類型，因為它介于家庭醫(yī)院之間，需求量是有的。由于現(xiàn)在的老年人手頭的資金不是很多，定價較高的住宅和公寓是普通老年人自身負擔不了的，加上我國的傳統(tǒng)文化中，幾代同堂才是幸福的說法，許多老年人不愿離開子女單獨居

2、住，所以老年人住宅的需求量有限，售價不能太高；另一方面，隨著人們生活水平的提高，老年人逐漸關(guān)注自身的生活質(zhì)量，子女們有錢會孝敬父母，加上老年人口的增加，使得老年人住宅的市場始終是存在的，這就要看開發(fā)商如何去選擇投資類型和衡量利潤回報。一、 老年人口的迅速增長使老年人住宅存在市場（一）老年人口迅速增長聯(lián)合國公布的數(shù)據(jù)表明：20世紀末，全世界老年人總數(shù)將達到14億，其中有10億集中在亞洲地區(qū)。與世界相比，中國老齡化社會雖然進入較晚，但我國老年人住宅問題卻是一個不容忽視的問題。一是絕對數(shù)字大、來勢猛、問題多。據(jù)有關(guān)部門預測，2000年我國有1.3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）。

3、其中65歲以上的0.95億人，約占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億，其中65歲以上的1.91億人。到2040年，60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達到2.87億人，二是老年住宅設施差，以待完善。我國經(jīng)濟實力不強，沒有足夠的資金用于發(fā)展老齡事業(yè)。三是“家庭養(yǎng)老”在相當時間內(nèi)仍占主導地位。四是老年住宅的建設還不夠重視，數(shù)量有限。目前，全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬多所，收養(yǎng)61萬人。全國個體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推測不超過20人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設施里養(yǎng)老的老年人不過100萬人左右，不足老年人人口總數(shù)的1%。（二）老年公寓尚未完全被接受&

4、#160;   人們往往把老年公寓和傳統(tǒng)意義上的“敬老院”聯(lián)系起來，以為入住的主要是“五保戶”，常將其和子女不孝順、無依無靠聯(lián)系起來。人們習慣于居家養(yǎng)老，老年公寓一時間還沒能被接受。此外，經(jīng)濟支出將是增加也是制約因素之一。    雖然老年化已經(jīng)引起了社會的重視，但是真正對老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面的研究太少。居家式社區(qū)養(yǎng)老方式是在現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展條件下最符合老人意愿的養(yǎng)老方式。它依靠豐富的社區(qū)服務，既能滿足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各項生活料理和豐富的文化生活。（三） 城市老年人的兩種居住模式合居模式老人與

5、子女同住一套住房。這種居住模式對社會、家庭和老人有許多的優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代生活的多樣性、代際之間的不同生活習慣以及家庭家庭人際關(guān)系的錯綜復雜，都是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。毗鄰模式與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這種模式是城市中普遍受到歡迎的居住方式。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限制，往往居住雙方必須有一方作出讓步。為照顧子女上班、孩子上學，作出犧牲的往往是老人。（四） 商機無限據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，即使僅3%的老年人能在社會設施中養(yǎng)老，也需要社會投資2000萬元。目前全國僅有800多所老

6、年公寓、社區(qū)，遠未能滿足社會養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅3%的老人能在社會設施中養(yǎng)老，全國就將有420萬老人進入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8萬到10萬所老年公寓及住宅，投資總額便是900億1000元，加上其他設施設備等，其商機將達到1200億元。二、老年人居住生活特征1、身體功能的變化。（1） 老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象；（2） 老年人身體的運動能力下降，關(guān)節(jié)活動的范圍變??；老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織出現(xiàn)彈性減弱；2、感覺功能的變化。（1） 由于感覺功能的衰老，對室內(nèi)外冷熱變化的感覺不敏感；（2） 在視覺衰退上表現(xiàn)明顯；（3） 聽覺衰退；（4） 在嗅覺、觸覺和平

7、衡感方面均有下降，表現(xiàn)遲鈍。3、心理功能特征的變化。（1） 一般老年人普遍留念過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住在自己曾經(jīng)居住生活過的地方，念舊情結(jié)非常嚴重；（2） 適應新事物需要時間，有時也懶得思考，思維的適應性和邏輯性減少，有時也難以控制感情；4、老人的生活結(jié)構(gòu)的變化。步入老年以后，通常閑暇的時間比較多，老年人滯留在家的時間比以前有大量的增加，更需要陪伴和豐富的文化生活。三、老年人對居住環(huán)境的心理需求1、家庭的依戀和親情關(guān)愛需求；2、社會和鄰里的交往需求；3、精神文化的需求；4、安定感的需求（懷舊心理）；5、安全感的需求，來自于治安、交通、環(huán)境和管理等諸多方面。四、老年人對居住環(huán)境的生理需求1

8、、安全無障礙。如老人對臺階、樓梯、低矮無扶手坐凳、蹲式便器會感到不適；在光滑的地面上行走，強烈的燈光和嘈雜的聲音也回對老年人的生活帶來不便；而諸如門窗、扶手等處理不當也會對老人身體帶來麻煩；2、良好的物理性能指標。主要體現(xiàn)在日照、自然通風和采光等方面，還有良好的擱窗觀景視線等；3、康復和醫(yī)療的保障。老人對住區(qū)醫(yī)療條件要求較高，除依靠臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機構(gòu)外，住宅內(nèi)也應針對老年人的健康需要設有急救設施、老年病等配合治療的基礎醫(yī)療站，形成完善的醫(yī)療網(wǎng)。五、老年人住宅和老年公寓的類型（一）普通自住型老年住宅，他們有自己的私有住宅；（二）老年社區(qū)，主要是大規(guī)模的老年居住區(qū)或老人村，這種形態(tài) 在我國還比

9、較少見；（三）老年公寓。老年公寓又分為三種：1、獨立型老年公寓。主要供有自理能力的老年居住，造價較低，與城市社區(qū)服務設施較近，交通便捷，一般戶型為一室一廚一衛(wèi)，面積較小，但物業(yè)管理和日常醫(yī)療護理比普通居民公寓更為專業(yè)和規(guī)范。2、集合型老年公寓。有專門的服務人員為老年人提供除醫(yī)療、護理外所需的服務，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等設施。3、護理型老年公寓。該類公寓提供全日制的護理和醫(yī)療服務，建筑按無障礙設計，臥室、衛(wèi)生間獨立，起居室和廚房共用。人均居住面積10平方米左右，大部分活動在公共、半公共場所里進行，幾位老人可組成一個小集體互相照應。六、老年住宅的室內(nèi)外設計（一）室外活動空間規(guī)

10、劃和設計：1、環(huán)境自然生活化，環(huán)境幽雅、空氣清新，以宜養(yǎng)老，容積率低，可選在郊區(qū)；起居生活便捷化：（1） 所有建筑多層不高于四層，高于四層必備電梯；（2） 戶型設計多樣化，要考慮“同樓居”和“1+1”聯(lián)體式親情戶型，面積多樣化，但還是要以小戶型為主，大戶型的復合式住宅加以點綴，提供最大選擇可能；（3） 房屋設計著眼于方便實用，無障礙設計，電子安防與呼救，體現(xiàn)人文關(guān)懷；（4） 提供友好醫(yī)院，定期為業(yè)主身體檢查，建立業(yè)主健康檔案；（5） 設立家政服務部、餐飲購物中心，提供眾多生活服務；3、社區(qū)生活豐富化：（1） 社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的協(xié)會和團體，例如歌舞隊、秧歌隊，棋友會等，定期舉辦活動；（2） 老

11、年圖書館、園藝區(qū)、自娛農(nóng)場（3） 提供手推車和電動車，為一些腿腳不方便的人提供方便；（4） 建立健身房、游泳池、各類球場、棋牌室等體育場所；（5） 建立繪畫室、琴室等文娛活動中心。（二）室內(nèi)無障礙設計1、老年人的居住建筑，例如起居室、臥室應有良好朝向、自然采光和自然通風，有開闊的視野和優(yōu)美景觀；2、 老年人的起居室的使用面積不得低于14平方米，臥室使用面積不得小于10平方米；3、地（樓）面應消除高差，采用防滑材料鋪地；4、臥室應設計有方便老人或殘疾人進行家庭護理和醫(yī)療保健的管線，例如水管等；5、電源開關(guān)及插座的高度在110cm以下，插頭應有保護，并且容易插進和撥出。七、老年人住宅的可

12、行型預測（以龍脈項目為例）1、建筑規(guī)模占地面積：8.33公頃總建筑面積：8.33×10000×1.6=133280平方米其中：商業(yè)面積7000平方米，住宅面積106280平方米，其他（車庫、會所等配套）按20000平方米計算。2、開發(fā)成本預估項目費用（萬元）備注土地10000前期工程費1100建安工程費28000基礎設施配套費3900不可預見費13004%不可預見費用管理費用1000 3%管理費用銷售費用1600 財務費用300015000萬×8%×2.5年其他（營業(yè)稅、所得稅）5400 總計55300  

13、;3、收益預估      住宅（精裝修）：102680平方米（建面）×90%（得房率）×6500元=60067萬元      商業(yè)：7000平方米×9000元=6300萬元      會所及其它公建設施物業(yè)收益按10000萬元計算。     總收入為76367萬元     總成本為55300萬元     總收益為21067萬元     成本收益率為38.10%。  以