物業(yè)管理基本制度與政策課件

1、物業(yè)管理基本制度與政策1物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策2第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動物業(yè)管理基本制度與政策3（一）物業(yè)管理定義的理解1 .物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動2 .物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同3 .物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)物業(yè)管理基本制度與政策4（二）物業(yè)管理條例調(diào)整的范圍 1 .條

2、例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動， 也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動2 .條例的適用范圍，既包括城市，也涵 蓋鄉(xiāng)村物業(yè)管理基本制度與政策5三）物業(yè)管理的市場化特征 1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 3.物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理物業(yè)管理基本制度與政策6二 .物業(yè)管理的特征 （一）社會化:物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去 尋找可以代管的物業(yè) （二）專業(yè)化:專業(yè)的人員配備,專門的組織機構(gòu) 專門的管理工具設(shè)備;科學(xué)規(guī)范的管理措施和 工作程序;現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)

3、維修養(yǎng)護(hù)技術(shù) （三）市場化:通過競爭和商品經(jīng)營方式實現(xiàn)的 商業(yè)行為就是市場化.雙向選擇等價有償是市 場化的集中體現(xiàn).物業(yè)管理基本制度與政策7第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展一.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司物業(yè)管理基本制度與政策8二 .我國物業(yè)管理的發(fā)展 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳

4、市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。建設(shè)部在總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化，專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！痹撧k法頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。物業(yè)管理基本制度與政策9 早在1993年，深圳市就開始積極探索物業(yè)管理招投標(biāo)制度。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗。從1995年開始，建設(shè)部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小

5、區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了豐碩的成果。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。 實踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)和其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活，工作息息相關(guān)的一個新興行業(yè)。物業(yè)管理基本制度與政策10三 .物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（一）實施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長（二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾 居住質(zhì)量（三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)（四）實施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定（五）實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè) 的良性發(fā)展物業(yè)

6、管理基本制度與政策11第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革物業(yè)管理條例頒布前后物業(yè)管理政策法規(guī)的特點:頒布前:（1）借鑒性 （2）過渡性 （3）針對性頒布后:（1）配套性 （2）經(jīng)驗性 （3）操作性物業(yè)管理基本制度與政策12一.條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè) （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 于1994 年3月23日頒布.是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理 制度的規(guī)范性文件, 是推動我國全面開展物業(yè)管 理活動的基石, 對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn) 生了重大影響. （二）物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)1.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（95）（97）2.全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則3.關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小

7、區(qū)（大廈、 工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知（20）物業(yè)管理基本制度與政策13（三） 物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（96）（四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦 法（96）（五）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定（98）（六）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管 理辦法（98）（七）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（99）（八）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（02）物業(yè)管理基本制度與政策14二.條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè) 1.2003年6月,建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程 2.2003年9月,建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo) 投標(biāo)管理暫行辦法 3.2003年11月,國家發(fā)改委、 建設(shè)部物業(yè)服 務(wù)收費管理辦法 4.200

8、4年1月,物業(yè)協(xié)會普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn) 5.2004年3月,建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 6.2004.7國家發(fā)改委、 建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費 明碼標(biāo)價規(guī)定 7.業(yè)主公約04.9 管理師制度05.11物業(yè)管理基本制度與政策15第四節(jié) 物業(yè)管理條例一.條例的立法過程（一）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的 立法情況（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料（三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意物業(yè)管理基本制度與政策16二 .條例的指導(dǎo)思想和立法原則 立法指導(dǎo)思想 1.保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； 2,強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的

9、民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系； 3,強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平，公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。物業(yè)管理基本制度與政策17 條例在立法過程中主要遵循以下 幾個基本原則（一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的 原則（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則（四）從實際出發(fā),實事求是的原則物業(yè)管理基本制度與政策18三.條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 （一）七項基本制度 1 .業(yè)主大會制度 2 .業(yè)主公約制度 3 .前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 4 .物業(yè)承接查驗制度 5 .物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 6 .物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 7 .住宅專項維修資金制度 物業(yè)管理基本制度與政策19（

10、二）涉及的幾個方面 1 .尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利 2 .建立業(yè)主民主協(xié)商,自我管理,平衡利益的機制 3 . 條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理 活動 4 .妥善處理政府和市場的關(guān)系物業(yè)管理基本制度與政策20四 .條例主要內(nèi)容簡介（一）總則（二）業(yè)主及業(yè)主大會（三）前期物業(yè)管理（四）物業(yè)管理服務(wù)（五）物業(yè)的使用與維護(hù)（六）法律責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策21五 .條例確立的基本法律關(guān)系（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之 間的 關(guān)系（四）供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理 企業(yè)之間的關(guān)系（五）社區(qū)居委會與業(yè)主，業(yè)主大會以及物 業(yè)管理企業(yè)的

11、關(guān)系（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系物業(yè)管理基本制度與政策22第二章 物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容一.物業(yè)管理服務(wù)的特點 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性物業(yè)管理基本制度與政策23二.物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 公共性服務(wù): 1.房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)與管理 2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理 3.物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理 4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù) 5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序消防交通等協(xié)管事項服務(wù) 6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 7.物業(yè)檔案資料的管理 8.專項維修

12、資金的代管服務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策24物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù), 服務(wù)報酬雙方 約定. 1.不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù) 2.服務(wù)事項另行約定 3.是一種有償服務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策25三.物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)內(nèi)容界定六個方面 1.物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 2.房屋管理 3.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 4.協(xié)助維護(hù)公共秩序 5.保潔服務(wù) 6.綠化養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)管理基本制度與政策26一,二,三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別 項 目 一 級 二 級 三 級 1.基本要求 24小時服務(wù)電話 16小時 8小時 急修半小時 1小時 約定時間 滿意率80% 75% 70% 2.房屋管理:巡查房屋單元樓梯通道共用部位門窗

13、 玻璃記錄維修 1次日 1次三日 1次周 3.共用設(shè)施設(shè) 裝修時巡查 備維修養(yǎng)護(hù) 1次日 1次三日 至少二次 有平面圖 有平面圖 無平面圖 主要路口有標(biāo)志 無 無物業(yè)管理基本制度與政策27 載人電梯工作 24小時 6一24 6一24 設(shè)備房整潔通風(fēng)無跑冒滴 漏和鼠害 同一級 無要求 小區(qū)道路平整,路燈樓道燈完好率 95% 90% 80% 4.公共秩序 主要出入口 24小時 小區(qū)24 24小時站崗 值勤 小時值勤 重要區(qū)域部位巡查1次時1次2時1次3時 安全監(jiān)督設(shè)施24小時監(jiān)控 無 無 進(jìn)出車輛證卡管理 登記 無 裝修家政人員臨時出入證 登記 無物業(yè)管理基本制度與政策285.保潔 高層按層 設(shè)垃

14、圾桶 按幢設(shè)垃圾桶 多層按幢 有收集點 清 運 2次日 1次日 1次日 袋裝化保持清潔無異味 路場綠地清掃 2次日 1次日 1次日 廳樓道清掃 2次日 1次日 1次日 拖 1次周 2次半月 共用廳拖 1次日 扶手擦 1次日 2次周 共用部位玻璃 1次周 1次月 1次季 路燈樓道燈 1次月 1次季 1次半年物業(yè)管理基本制度與政策29公共雨污水管道疏通1次年 1次年 1次年雨污水井檢查 1次月1次季 1次半年化糞池檢查 1次月 1次2月 1次季 掏 1次半年 1次年 1次年 定期進(jìn)行消毒滅蟲除害 同一級6.綠化 有專業(yè)人員 有專業(yè)人員 無要求澆灌噴灑藥物等 定 期 及 時 標(biāo)準(zhǔn)為普通商品用房,經(jīng)濟(jì)

15、實用住房,房改房,集資建房,廉租住房等普通住宅.物業(yè)管理基本制度與政策30第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費一.物業(yè)服務(wù)收費原則 合理 公開 費用與服務(wù)水平相適應(yīng)二.物業(yè)服務(wù)收費定價形式 政府指導(dǎo)價 市場調(diào)節(jié)價三.物業(yè)服務(wù)收費形式 包干制 酬金制物業(yè)管理基本制度與政策31四.物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（包干制） 1.管理服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取 的福利費等 2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)費 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費 6.辦公費用 7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 8.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險 9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用物業(yè)管理基

16、本制度與政策32五.物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促 1.非業(yè)主使用人的交費責(zé)任 2.未交付房屋的交費主體 3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)六.代收代交費用 供水,供電,供氣,供熱,通信,有線電視 等費用向最終用戶收取,不收手續(xù)費物業(yè)管理基本制度與政策33第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同一.物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容 1.物業(yè)管理事項:協(xié)商一致的物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容 2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量:物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn) 3.物業(yè)服務(wù)費用:收費形式標(biāo)準(zhǔn)酬金數(shù)額取費比 例交費時間交費方式及結(jié)算方式等 4.雙方的權(quán)利義務(wù) 5.專項維修資金的管理與使用 6.物業(yè)管理用房 7.合同期限 8.違約責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策34二.前期物業(yè)服務(wù)合同

17、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 1.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 2.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位 和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 3.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 前期物業(yè)服務(wù)合同的時效 1.可以約定期限 2.是一種附終止條件的合同物業(yè)管理基本制度與政策35前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 3.物業(yè)服務(wù)收費方式 4.物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容 5.物業(yè)的承接查驗 6.物業(yè)的使用與維護(hù) 7.專項維修資金 8.違約責(zé)任 9.其他事項物業(yè)管理基本制度與政策36三.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 侵占公共場地私搭

18、亂建損壞居住環(huán)境 違規(guī)裝修拆改房屋結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施造成財產(chǎn)損害 和安全隱患 安裝設(shè)備設(shè)施侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益 違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物損害環(huán)境影響相鄰業(yè)主生活 經(jīng)營活動污染環(huán)境噪聲超標(biāo)給相鄰業(yè)主生活和 經(jīng)營造成損害物業(yè)管理基本制度與政策37 使用房屋陽臺荷載超標(biāo),給相鄰業(yè)主造成 安全隱患 使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危險 物品給相鄰業(yè)主造成安全隱患 占用房屋共用露臺門廳或公共通道影響 他人使用和通行 阻撓妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實 施正常的房屋修繕損壞業(yè)主正當(dāng)權(quán)益 其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物 業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為物業(yè)管理基本制度與政策382.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 履行告之義務(wù)

19、履行制止義務(wù) 履行報告義務(wù)3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 侵害相鄰權(quán)的法律責(zé)任:供水排水通行通風(fēng)采光 給相鄰方造成妨礙或損失應(yīng)停止侵害排除妨礙 賠償損失;損壞國家集體或他人財產(chǎn)應(yīng)恢復(fù)原狀 或折價賠償或賠償損失. 裝飾裝修管理辦法規(guī)定 少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理秩序造成人身財產(chǎn)損 害物業(yè)公司履行義務(wù)或通過行政投訴司法起訴物業(yè)管理基本制度與政策39物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù) 1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義 發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急措施避免擴(kuò) 大損失 及時向有關(guān)行政管理部門報告事故 協(xié)助做好救助工作 2.物業(yè)保安人員的職責(zé) 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,為業(yè)主提供 良好的生活環(huán)境物業(yè)管理基

20、本制度與政策40四.物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定 導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 合同責(zé)任 非法定責(zé)任 “依法”:民法通則,合同法,刑法以及條例 “相應(yīng)”一是根據(jù)不同情況承擔(dān)不同類型責(zé)任, 如違約責(zé)任侵權(quán)責(zé)任;違反行政管理秩序, 承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪承擔(dān)刑事責(zé)任. 二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定,承 擔(dān)不同的責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策41第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù)一.公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 滿足業(yè)主正常生產(chǎn)生活需求所必需.確需改變用 途經(jīng)業(yè)主大會同意報政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)后實施.二.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用挖掘

21、無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時占用挖掘道路場 地均應(yīng)征得對方同意并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀三.公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè) 備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任四.業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范物業(yè)管理基本制度與政策42五.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵 守有關(guān)規(guī)定 條例關(guān)于利用物業(yè)共用部位共 用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營,主要作三方面的規(guī)定: 1.原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行經(jīng)營的辦理程序:征得相關(guān)業(yè)主同意征得業(yè)主 委員會同意征得物業(yè)管理企業(yè)同意 2.明確相關(guān)業(yè)主業(yè)主大會物業(yè)管理企業(yè)對利用物 業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的事前否決權(quán) 3.確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營 所得收益的使

22、用方向:優(yōu)先用于補充住宅專項維 修資金;可按業(yè)主大會的決定使用物業(yè)管理基本制度與政策43第三章 物業(yè)管理的基本制度第一節(jié) 業(yè)主大會制度條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存,業(yè)主大會決策業(yè)主委員會執(zhí)行的制度規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定,但重大決定只能由業(yè)主大會作出.但不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動.物業(yè)管理基本制度與政策44一.業(yè)主 業(yè)主的概念:房屋的所有權(quán)人. 房屋所有權(quán)證書持有人; 房屋共有權(quán)證書持有人; 待領(lǐng)房屋所有權(quán)證

23、書和 房屋共有權(quán)證書的購房人. 物業(yè)管理基本制度與政策45業(yè)主的權(quán)利 1.按服務(wù)合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 2.提議召開業(yè)主大會就物業(yè)管理事項提出建議 3.提出制定修改業(yè)主公約業(yè)主大會議事規(guī)則建議 4.參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán) 5.選舉業(yè)主委員會委員并享有被選舉權(quán) 6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 8.對物業(yè)共用部位共同設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地享有 知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 9.監(jiān)督物業(yè)共用部位共同設(shè)施設(shè)備專項維修資金 管理和使用 10.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利物業(yè)管理基本制度與政策46業(yè)主的義務(wù) 1.遵守業(yè)主公約業(yè)主大會議事規(guī)則 2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)

24、施設(shè) 備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的規(guī)章制度 3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員 會作出的決定 4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用 6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策47二.業(yè)主大會 組成和性質(zhì):物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成. 代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項 業(yè)主大會籌備:在物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管和街道辦事處指導(dǎo)下由業(yè)主代表建設(shè)單位組成籌備組.成員名單確定后書面公告;其工作內(nèi)容:大會召開時間地點形式內(nèi)容;草擬議事規(guī)則和業(yè)主公約;確定業(yè)主身份投票權(quán);業(yè)主委員會委員候選人

25、產(chǎn)生辦法名單;做好召開首次業(yè)主大會的其他準(zhǔn)備工作.物業(yè)管理基本制度與政策48業(yè)主大會職責(zé) 1.制訂修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 2.選舉更換業(yè)主委員會委員監(jiān)督業(yè)主委員會工作 3.選聘解聘物業(yè)管理企業(yè) 4.決定專項維修資金使用續(xù)籌方案并監(jiān)督實施 5.制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè) 施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方 面的規(guī)章制度 6.法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有 關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)物業(yè)管理基本制度與政策49業(yè)主大會活動規(guī)則 1.定期會議和臨時會議:由業(yè)主委員會組織召開.定 期會議議事規(guī)則確定;臨時會議:20%以上業(yè) 主提議;發(fā)生重大事故或緊急事件需處理;其他.業(yè) 主委

26、員會需提前十五日通會議材料以書面形式 公告.同時告之區(qū)域內(nèi)居民委員會. 2.業(yè)主代理人（書面委托）代表人. 業(yè)主大會召開 形式:集體討論;書面征求意見;書面投票表決. 3.業(yè)主大會表決效力:一般決定: 實行簡單多數(shù)表決 原則投票權(quán)12以上通過. 專項維修資金使用或續(xù)籌,改建重建建筑物及其附屬設(shè)施實行特別多數(shù)表決原則投票權(quán)23物業(yè)管理基本制度與政策50三.業(yè)主委員會性質(zhì)職責(zé)性質(zhì):業(yè)主大會選舉產(chǎn)生常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)對業(yè)主大 會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦各項物業(yè)管理事項.職責(zé): 1.召開業(yè)主大會會議報告物業(yè)管理的實施情況 2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂 物業(yè)服務(wù)合同 3.及時了解業(yè)主物業(yè)使用人的意

27、見和建議監(jiān)督和 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施 5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)物業(yè)管理基本制度與政策51業(yè)主委員會委員的資格條件 1.本區(qū)內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 2.遵守國家有關(guān)法律法規(guī) 3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行 業(yè)主義務(wù) 4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社 會公信力 5.具有一定組織能力 6.具有必要的工作時間物業(yè)管理基本制度與政策52業(yè)主委員會委員的資格終止 1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的 2.無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的 3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的 4.有犯罪行為的 5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的 6.

28、拒不履行業(yè)主義務(wù)的 7.其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的物業(yè)管理基本制度與政策53第二節(jié) 管理規(guī)約制度一.管理規(guī)約概念:由全體業(yè)主共同制定規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用維護(hù)管理等涉及業(yè)主共同 利益事項的對全體業(yè)主具有普遍約束力的以書 面形式訂立的自律性規(guī)范.內(nèi)容:1.有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理 2.業(yè)主的共同利益 3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 4.違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任管理規(guī)約法律效力:對全體業(yè)主具有約束力物業(yè)管理基本制度與政策54二.臨時管理規(guī)約內(nèi)容 1.物業(yè)的自然情況和權(quán)屬情況 2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 遵守相鄰權(quán)規(guī)定 遵守房屋裝飾裝修規(guī)定 共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定 使用物業(yè)的

29、禁止性規(guī)定 3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則: 相互配合協(xié)助; 涉及公共利益公共安全維修養(yǎng)護(hù);保修專項資金 4.涉及業(yè)主共同利益事項: 管理權(quán)收費權(quán)經(jīng)營權(quán) 5.違約責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策55第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一.前期物業(yè)管理招投標(biāo)概念意義原則 概念:業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管 理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管 理項目的活動.建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的稱 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 意義:將有序的競爭機制引入交易過程 1.可選擇報價低技術(shù)力量強管理行為規(guī)范信譽好 服務(wù)質(zhì)量有保障企業(yè)中標(biāo)節(jié)省費用保證質(zhì)量 2.有利于遏制協(xié)議選聘企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為 3.有利于創(chuàng)造物業(yè)管

30、理公平的市場競爭環(huán)境體現(xiàn) 了機會均等的市場原則 物業(yè)管理基本制度與政策56前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 公開、公平、公正、誠實信用前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強制性規(guī)定 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選 聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè); 投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè) 所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè). 物業(yè)管理基本制度與政策57二.前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則招標(biāo)原則 1.不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 2.不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇 3.不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目 實際不符的資格要求招標(biāo)形式 1.公開招標(biāo) 2.邀請

31、招標(biāo)物業(yè)管理基本制度與政策58三.投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容 1.投標(biāo)函 2.投標(biāo)報價 3.物業(yè)管理方案 4.招標(biāo)文件要求提供的其他材料四.評標(biāo)規(guī)則 1.評標(biāo)委員會可用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文 件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說明 2.評標(biāo)委員會可要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場答辯,綜合評 分.評標(biāo)活動保密依標(biāo)準(zhǔn)評審比較對結(jié)果簽字確認(rèn) 3.經(jīng)評審所有不符合要求可全否決重新招標(biāo) 4.評標(biāo)后向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告推薦不超3名 有排序的合格的中標(biāo)候選人物業(yè)管理基本制度與政策59第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度一.物業(yè)承接查驗制度的意義 1.有利于明確各方的責(zé)權(quán)利,對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè) 主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,避免矛

32、盾糾紛都 具有重要的保障作用 2.可督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和售房約定 重視物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè),對提高 建設(shè)質(zhì)量保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義 3.可彌補業(yè)主大會缺位弊端加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè) 管理的銜接保障開展物業(yè)管理的必備條件.新老 物業(yè)交接查驗有利于界定共用部位設(shè)施設(shè)備的 管理責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策60二.物業(yè)承接查驗內(nèi)容物業(yè)管理資料移交 1.竣工驗收資料:竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 2.技術(shù)資料:設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng) 等資料 3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 4.物業(yè)管理所必需的其他資料.如物業(yè)規(guī)劃、建 設(shè)有關(guān)資

33、料;房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料;工程驗收的各 種簽證、記錄、證明等物業(yè)管理基本制度與政策61物業(yè)現(xiàn)場驗收 1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗收 給水暖氣管線打壓實驗, 閥門是否靈活, 配件支架齊全完好,排水通暢 儀表儀器齊全完好設(shè)備設(shè)施符合國家安全標(biāo)準(zhǔn) 消防采暖電梯等須有專業(yè)驗收合格證書 空調(diào)發(fā)電機電梯機房高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè) 施有環(huán)保驗收合格證 檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求物業(yè)管理基本制度與政策622.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收 道路圍墻完整甬路與大市政主干道正確接通 臨時設(shè)施及臨時用房拆除清理干凈場地平整 物業(yè)區(qū)域建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站 停車場符合交管部門要求有交通標(biāo)志和減速 設(shè)施 綠化符合設(shè)計

34、要求,草坪、花卉、喬灌木長勢 良好,無病蟲害物業(yè)管理基本制度與政策63三.物業(yè)保修責(zé)任的法律規(guī)定 條例第31條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī) 定的保修期和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任. 物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗收 后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標(biāo)準(zhǔn) 和合同約定的質(zhì)量缺陷予以保證修復(fù)的責(zé)任. 建筑法建筑工程質(zhì)量管理條例房屋 建筑工程質(zhì)量保修辦法有明確規(guī)定. 建設(shè)單位交付新建商品住宅時必須提住宅質(zhì) 量保證書住宅使用說明書 （后講）物業(yè)管理基本制度與政策64第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 1.針對我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強對物業(yè) 管理企業(yè)的

35、資質(zhì)管理,把好市場準(zhǔn)入關(guān). 2.針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性,有必要對物業(yè) 管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度. 3.針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實行企業(yè)資質(zhì)審批 制度.物業(yè)管理基本制度與政策65二.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級1.資質(zhì)一級企業(yè)（1）注冊資本人民幣500萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職 管理和技術(shù)人員不少于30人其中中級以上職稱人員不少于 20人工程財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分 別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 管理

36、多層住宅200萬平方米高層100萬平方米獨立住宅(別 墅)15萬平方米辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)管理基本制度與政策662.資質(zhì)二級企業(yè)（1）注冊資本人民幣300萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類 的專職管理和技術(shù)人員不少于20人其中中級以上職稱人員不少于10人工程財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）管理兩類以上物業(yè)并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100

37、%： 管理多層住宅100萬平米高層50萬平米獨立住宅(別墅)8萬平米辦公樓宇工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平米（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)有良好的經(jīng)營管理業(yè)績物業(yè)管理基本制度與政策673.資質(zhì)三級企業(yè)（1）注冊資本50萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專 業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中中級以 上職稱人員不少于5人, 工程，財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有 相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格 證書。（4）有委托的物業(yè)管理項目（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費等企業(yè)管理制 度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信

38、用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管 理業(yè)績。物業(yè)管理基本制度與政策68三.資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 一級由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā) 二級由省自治區(qū)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā);直轄市 房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二、三級頒發(fā);設(shè)區(qū)的市房 地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級頒發(fā)四.資質(zhì)等級與項目承接 1.一級可承接各種物業(yè)管理項目 2.二級可承接30萬平米以下住宅和8萬平米以下 非住宅項目物業(yè)管理業(yè)務(wù) 3.三級可承接20萬平米以下住宅和5萬平米以下 非住宅項目物業(yè)管理業(yè)務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策69五.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序 1.新設(shè)立申請: 自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持 下列文件向工商注冊地房地產(chǎn)主管部門申請: 營業(yè)執(zhí)照;企業(yè)

39、章程;驗資證明;法人身份證明;專 業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同;管理和技術(shù)人 員職稱證書和勞動合同 按最低等級核定一年期 2.資質(zhì)等級核定:企業(yè)資質(zhì)等級申報表;營業(yè)執(zhí)照; 資質(zhì)證書正副本;專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動 合同;管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同;工程 財務(wù)負(fù)責(zé)人職稱證書和勞動合同;物業(yè)服務(wù)合同 復(fù)印件;物業(yè)管理業(yè)績材料.受理審查期20工作日物業(yè)管理基本制度與政策70 3.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為 聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理 將管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托他人 挪用專項維修資金 擅自改變物業(yè)管理用房用途 擅自改變物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共建筑公共設(shè)施用途 擅自挖堀占用區(qū)內(nèi)道路場地

40、損害業(yè)主共同利益 擅自利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營 合同終止不按規(guī)定移交管理用房和有關(guān)資料 招投標(biāo)人相互串通以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo) 不履行合同業(yè)主投訴多經(jīng)查證屬實 超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù) 出租出借轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書 發(fā)生重大責(zé)任事故物業(yè)管理基本制度與政策714.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級變更注銷和撒銷 企業(yè)名稱法人變更應(yīng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi) 到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù) 企業(yè)分立合并應(yīng)在工商辦理手續(xù)后30日內(nèi)到原 資質(zhì)審批部門辦理注銷并重新核定資質(zhì) 企業(yè)破產(chǎn)歇業(yè)終止物業(yè)管理活動應(yīng)在辦理營業(yè) 執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)到原資質(zhì)審批部門注銷 違規(guī)審批資質(zhì)證書根據(jù)利害關(guān)系請求可撤消 物業(yè)管理

41、基本制度與政策72六.物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 1.企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)由縣級 以上政府房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正 并處1萬元以上3萬元以下罰款 2.企業(yè)出租出借轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由縣級以上政府 房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正 并處1 萬 元以上3萬元以下罰款 3.企業(yè)不按本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù) 由縣級以上政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改 正可處2萬元以下罰款物業(yè)管理基本制度與政策73第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度一.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì) 職業(yè)道德:守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營、盡職盡責(zé)勝 任本職工作、努力學(xué)習(xí)掌握專業(yè)技能、 團(tuán)結(jié) 互助公平竟?fàn)?職業(yè)素養(yǎng):自信自強, 積極向

42、上;奮發(fā)努力堅忍 不拔;誠懇待人,服務(wù)熱情; 文明禮貌,著裝整潔二.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 職業(yè)資格:從業(yè)資格,執(zhí)業(yè)資格 執(zhí)業(yè)資格考試 職業(yè)資格證書從業(yè)資格證書 執(zhí)業(yè)資格證書 執(zhí)業(yè)資格注冊物業(yè)管理基本制度與政策74三.建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度現(xiàn)實意義 1.是貫徹落實國家要求規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的 需要 2.對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度是物 業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要 3.對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度是發(fā) 揮物業(yè)管理社會效益的需要 4.對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度是我 國加入WTO與國際慣例接軌的需要物業(yè)管理基本制度與政策75四.物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定 1.物業(yè)管理師制度

43、: 我國對從事物業(yè)管理工作的專 業(yè)管理人員,實行職業(yè)準(zhǔn)入制度并納入全國專業(yè)技 術(shù)職業(yè)資格證書系列.住建部人社部共同負(fù)責(zé)實施 2.物業(yè)管理師資格考試: 住建部負(fù)責(zé)擬定考試科目 大綱命題建立管理試題庫,人社部審定并組織實施 3.物業(yè)管理師注冊 初始注冊:取得資格證書受聘一物業(yè)企業(yè)方 可申請注冊提交初始注冊申請表資格證書勞動合 同.五日內(nèi)補齊材料十日內(nèi)核發(fā)注冊證書 延續(xù)注冊 變更注冊 不予注冊 注銷注冊物業(yè)管理基本制度與政策764.物業(yè)管理師執(zhí)業(yè):物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物 業(yè)管理師擔(dān)任.每年接受繼續(xù)教育時間不少于40 小時.物業(yè)管理關(guān)鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽 字后實施并同時承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任 物業(yè)

44、管理師執(zhí)業(yè)能力 掌握物業(yè)管理建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營知識 具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué) 等相關(guān)學(xué)科的知識 能熟練運用物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定 具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗 物業(yè)管理基本制度與政策77 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍制定并組織實施物業(yè)管理方案審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算查驗物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修 養(yǎng)護(hù)與管理維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事 項物業(yè)管理基本制度與政策78第七節(jié) 住宅專項維修資金制度一.住宅專項維修資金的定義 1.住宅專項維修資金:專項用于住房共用部位共 用設(shè)施設(shè)備保修期滿后

45、的維修和更新改造資金 2.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備主要包括 住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部 位和設(shè)施設(shè)備 單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè) 主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 物業(yè)管理基本制度與政策79二.商品住宅專項維修資金的交存 1.專項維修資金由業(yè)主交存屬業(yè)主所有 2.業(yè)主在辦理住宅權(quán)屬登記前首次費用交至代管單位 3.首交標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)刈≌ò苍靸r5%至8%省市制定 4.業(yè)主專項維修資金暫由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門代管 5.業(yè)主大會成立可依法變更代管大會決定30日內(nèi)移交 6.資金存于銀行按小區(qū)設(shè)總賬幢設(shè)明細(xì)賬核算到戶 7.業(yè)主分戶賬面余額不足首交30%業(yè)

46、主應(yīng)及時續(xù)交 8.房屋過戶業(yè)主應(yīng)向受讓人說明交存和結(jié)余同時過戶物業(yè)管理基本制度與政策80三.公有住宅維修資金 1.由業(yè)主和售房單位共同交存. 業(yè)主交存部分屬 業(yè)主所有,售房款提取部分屬售房單位所有 2.業(yè)主首交為當(dāng)?shù)爻杀緝r2%; 售房單位按多層不 超20%高層30%從售房款中一次性提取 3.售房單位在收到房款之日起30日內(nèi)按應(yīng)提資金 交予代收代管單位 4.專項資金按售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系由同級財政 或其委托單位代收代管 5.專項資金存入銀行按售房單位設(shè)賬按幢核算物業(yè)管理基本制度與政策81四.以下費用不得從住宅專項維修資金中列支 1.依法由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位共用設(shè)施 設(shè)備維修更新改造費用

47、2.依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水供電供氣供熱通 訊有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費用 3.人為損壞住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備所需的恢 復(fù)費用 4.根據(jù)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服 務(wù)費用支出的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng) 護(hù)費用物業(yè)管理基本制度與政策82五.住宅專項維修資金的監(jiān)管代收代管單位的義務(wù) 1.房屋滅失后應(yīng)按以下規(guī)定返回住宅專項維修資金 該房屋分戶賬中結(jié)余住宅專項維修資金返還業(yè)主 公有住房售房單位交存余額返還售房單位售房單 不存在按財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫統(tǒng)籌管理 2 .應(yīng)接受業(yè)主咨詢查詢并定期公布資金交存使用和 增值收益等情況 3.應(yīng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督物業(yè)管理基本制度

48、與政策83挪用住宅專項維修資金的法律責(zé)任 1.代收代管單位挪用住宅專項維修資金的由縣 級以上政府房地產(chǎn)主管部門追回沒收違法所 得可并處金額2倍以下罰款;構(gòu)成犯罪追究有 關(guān)人員刑事責(zé)任 2.物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項維修資金情節(jié)嚴(yán) 重除按前款處罰外還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書部門 吊銷資質(zhì)證書 3.建設(shè)房地產(chǎn)）主管部門挪用專項資金由上 級主管收回對直接主管和責(zé)任人給予處分構(gòu) 成犯罪的依法追究刑事責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策84第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理一.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場活動規(guī)則 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動維護(hù)市場有序競 爭設(shè)立資質(zhì)等級制度. 一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在全國承攬

49、房地產(chǎn)開 發(fā)項目;二級及二級資質(zhì)以下可承擔(dān)建筑面積25萬 平米以下開發(fā)建設(shè)項目.無資質(zhì)從事開發(fā)超越資質(zhì) 等級開發(fā)經(jīng)營騙取資質(zhì)證書涂改出租出借轉(zhuǎn)讓出 賣資質(zhì)證書均會受到相應(yīng)行政處罰物業(yè)管理基本制度與政策85二.房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批 核發(fā)“一書兩證”: 1.建設(shè)項目選址意見書: 項目選址的土地權(quán)屬情況 擬建工程說明:建筑位置使用性質(zhì)高度面積等 界址地形圖含建筑工程用地相鄰單位及建筑 2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 市府征地批復(fù)或國土部門對選址用地范圍數(shù)量 規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案 3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 按審定設(shè)計方案提供各類 工程設(shè)計圖和有關(guān)文件物業(yè)管理基

50、本制度與政策86三.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度1.按土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定條件和國家劃拔土 地的用地要求開發(fā)利用土地2.開發(fā)項目資本金占總投資比例不得低于20%3.應(yīng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施按先地下后地上原則4.按土地使用權(quán)出讓合同約定動工期限超過1年未 動土政府征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下土地閑 置費超過2年未動工建設(shè)政府無償收回土地使用權(quán)5轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件:取得土地 使用權(quán)證書;房屋建設(shè)必須完成開發(fā)投資總額25% 以上;成片開發(fā)有用地條件變更手續(xù)完30日備案物業(yè)管理基本制度與政策876.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目時尚未完成拆遷補償安置的,原 拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利義務(wù) 隨之轉(zhuǎn)移 給受

51、讓人.項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人.7.房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的建筑 工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范.同時,建設(shè)、勘 察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位,依照法律、法規(guī) 及合同約定承擔(dān)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任8.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用物業(yè)管理基本制度與政策88四.房地產(chǎn)開發(fā)施工管理制度 1.項目報建與施工許可證制度 巳辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證 場地具備施工條件拆遷進(jìn)度符合施工要求 已確定有效的施工企業(yè) 有滿足施工需要按規(guī)定審查的施工圖紙和文件 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 按規(guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理 建設(shè)資金已落實物業(yè)管理基本制度

52、與政策892.建筑工程質(zhì)量管理制度建設(shè)單位應(yīng)依法對工程建設(shè)項目的勘察設(shè)計施 工監(jiān)理以及設(shè)備材料等采購進(jìn)行招標(biāo)并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包建設(shè)單位應(yīng)向勘察設(shè)計施工監(jiān)理等單位提供真 實準(zhǔn)確齊全的建設(shè)工程原始資料建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開工報告前應(yīng)按 國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)物業(yè)管理基本制度與政策90建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本 的價格競標(biāo), 不得任意壓縮合理工期, 不得明示 或暗示設(shè)計單位或施工單位違反工程建設(shè)強制 性標(biāo)準(zhǔn),降低建設(shè)工程質(zhì)量,不得采購不符合設(shè)計 文件和合同要求的建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備 不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材 料建筑構(gòu)配件和設(shè)備涉及建筑主體和承重

53、結(jié)構(gòu)變動的裝修工程,建設(shè) 單位應(yīng)在施工前委托原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資 質(zhì)設(shè)計單位提出設(shè)計方案,無設(shè)計方案不得施工物業(yè)管理基本制度與政策913.工程竣工驗收備案制度:縣級以上政府建設(shè)部門 對各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行竣 工驗收備案制度（合格15日內(nèi)）提交資料:工程竣工驗收備案表工程竣工驗收報告法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)由規(guī)劃公安消防環(huán)保等部 門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書法規(guī)規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件 商品住宅還應(yīng)提交住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書物業(yè)管理基本制度與政策92第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或 其他合法方式將其房地

54、產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為.房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種.無 償轉(zhuǎn)讓含繼承和贈予有償轉(zhuǎn)讓含買賣交換以及 其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 1.以房地產(chǎn)作價入股與他人成立企業(yè)法人變更 2.一方提供土地使用權(quán)他方提供資金合資合作 3.企業(yè)被收購兼并合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 4.以房地產(chǎn)抵債的物業(yè)管理基本制度與政策93二.土地使用權(quán)處理原則 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.以出讓方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng) 符合下列條件 按出讓合同約定巳支付全部土地使用權(quán)出讓 金,并取得土地使用權(quán)證書 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)屬房建工程 完成開發(fā)投資總額25%以上,屬成片開發(fā)土地的 形成工業(yè)用地

55、或者其他建設(shè)用地條件 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋巳建成應(yīng)持房屋所有權(quán)證物業(yè)管理基本制度與政策942.對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)使用年限為原出讓合同約定年限減 去原使用者巳使用年限后的剩余年限.同時,對受 讓人改變土地用途的必取得原出讓方和市縣政 府規(guī)劃行政主管同意簽訂土地使用權(quán)出讓合同 變更協(xié)議或重簽土地使用權(quán)出讓合同相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金物業(yè)管理基本制度與政策95以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng) 取得政府批準(zhǔn)或符合政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 制度和政策由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)由

56、受讓方依國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金政府按 國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的轉(zhuǎn) 讓方應(yīng)按國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的 土地收益上繳國家或者作其他處理物業(yè)管理基本制度與政策962.屬下列之一經(jīng)批準(zhǔn)可不辦理出讓手續(xù)但應(yīng)將轉(zhuǎn) 讓收益中土地收益上繳國家按國務(wù)院規(guī)定辦理:經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定可使用劃撥土地項目私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的按國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可 分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓暫時難以確定土地使用權(quán)用途年限和其他根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的縣以上政府規(guī)定暫時無法或不需采取出讓方式 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓需辦出讓手續(xù)補交出讓金應(yīng)扣 除已繳納

57、的土地收益物業(yè)管理基本制度與政策97三.禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 2.司法和行政機關(guān)依法裁定決定查封或以其他 形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,權(quán)力限制期不得轉(zhuǎn)讓 3.依法收回土地使用權(quán)的 4.共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的 5.權(quán)屬有爭議的 6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 7.法律行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形物業(yè)管理基本制度與政策98第四節(jié) 商品房銷售管理一.商品房預(yù)售條件 1.巳交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用 權(quán)證書 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.按提供預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建設(shè)的資 金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并巳經(jīng)確 定施工進(jìn)度和竣工交付日期 4.開

58、發(fā)企業(yè)向城市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門 辦理預(yù)售登記取得商品房預(yù)售許可證物業(yè)管理基本制度與政策99二.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可應(yīng)提交證件資料 1.商品房預(yù)售許可申請表 2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 3.土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許 可證 4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例 符合規(guī)定條件的證明 5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明 6.商品房預(yù)售方案: 商品房位置面積竣工交付日 期等內(nèi)容,并應(yīng)附預(yù)售商品房分層平面圖物業(yè)管理基本制度與政策100三.商品房預(yù)售管理程序 1.預(yù)售商品房前應(yīng)辦理預(yù)售許可證未取得商 品房預(yù)售許可證不得進(jìn)行商品房預(yù)售 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可

59、應(yīng)提交有關(guān)證 件和資料 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售時應(yīng)向購房人出示商 品房預(yù)售許可證售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載 明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)與預(yù)購人簽訂 商品房預(yù)售合同并于30日內(nèi)到土地部門備案 5.預(yù)購人在房屋交付90日內(nèi)辦理權(quán)屬登記開發(fā) 企業(yè)協(xié)助提供證明文件無特殊約定開發(fā)企業(yè) 承擔(dān)違約責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策101四.商品房現(xiàn)售條件 1.企業(yè)應(yīng)具有法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2.取得土地使用權(quán)證或使用土地的批準(zhǔn)文件 3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 4.巳通過竣工驗收 5.拆遷安置已經(jīng)落實 6.供水供電供熱燃?xì)馔ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交 付使用條件其他配套

60、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備 交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實物業(yè)管理基本制度與政策102五.商品房銷售原則 1.商品住宅按套銷售不得分割拆零銷售 2.商品房銷售時開發(fā)企業(yè)若已選聘了物業(yè)管理 企業(yè)買受人應(yīng)在訂立買賣合同時同時訂立物 業(yè)管理協(xié)議 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品買賣合同 前將合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返 本銷售的方式銷售商品房.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不 得采取售后包租或變相售后包租方式銷售未 竣工商品房 5.商品房廣告宣傳內(nèi)容真實合法科學(xué)準(zhǔn)確明示 事項應(yīng)在買賣合同中約定物業(yè)管理基本制度與政策103六.商品房銷售