南昌建筑工程建筑面積容積率

1、南昌市建筑工程建筑面積、 容積率、 建筑密度計(jì)算 規(guī)那么 2021 修訂稿 為正確引導(dǎo)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理， 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃管理中建設(shè)工 程的建筑面積、 容積率、建筑密度計(jì)算方法，現(xiàn)依照現(xiàn)行?建筑工程建筑面 積計(jì)算規(guī) 范?，結(jié)合本市實(shí)踐，對(duì)原?南昌市建筑工程建筑面積、容積率、 建 筑密度計(jì)算規(guī)那么 2021 修訂?進(jìn)行修訂：第一條 各項(xiàng)建設(shè)工程設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家和本市的相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī) 范和標(biāo)準(zhǔn)， 不得隨意虛構(gòu)設(shè)計(jì)平面用途及性質(zhì)。第二條 建設(shè)單位個(gè)人、設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)信原那么，標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積 計(jì)算方法，如實(shí)報(bào)送審批材料。第三條 以下情形按現(xiàn)行 ?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)? 計(jì)算建筑 面積 并計(jì)入容積率。一地上建

2、筑物含建筑物頂部的樓梯間、電梯機(jī)房，及有圍 護(hù)結(jié)構(gòu) 的底層車(chē)庫(kù)、雜物間等結(jié)構(gòu)層高在 2.2 米及以上的，按全面 積計(jì)入容積率； 結(jié)構(gòu)層高在 2.2 米以下的，按 1/2 面積計(jì)入容積率。二在室外地坪以上局部的高度超過(guò) 1.5 米的集中地下室，其 建筑面 積計(jì)入容積率。場(chǎng)地地坪標(biāo)高不一致時(shí)，室外地坪以周邊城市 道路標(biāo)高加上 0.3 米計(jì)算周邊城市道路標(biāo)高不一致，以低的城市道 路標(biāo)高為標(biāo)準(zhǔn)，高差大 于 3 米以上的除外。三設(shè)在底層臨街商業(yè)的后半局部架空層及底層之外其他樓層的架空層，其面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入容積率。四超高層建筑避難層中的非避難空間如樓梯間、電梯井、其它功能性用房等面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入容積率。五商業(yè)、辦

3、公、旅館等公共建筑工程的地下室除停車(chē)及設(shè)備 用 房以外的其它功能性用房面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入容積率。六公共建筑宜在南向設(shè)置門(mén)廳，北向門(mén)廳應(yīng)設(shè)門(mén)斗或其他防設(shè)施，門(mén)斗面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入容積率計(jì)算建筑 面積第四條 以下情形按現(xiàn)行 ?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?但不計(jì)入容積率一建筑物的外墻外保溫層二主體建筑下面在室外地坪以上局部的高度不超過(guò)1.5 米的 用于停車(chē)及設(shè)備用房的地下室三住宅建筑下面在室外地坪以上局部的高度不超過(guò)1.5 米的 用于儲(chǔ)藏功能的住宅地下室或半地下室四結(jié)構(gòu)層高不超過(guò) 4.5 米、通透的、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的五層含 五層 以上住宅、中小學(xué)等公益性建筑的底部架空層；臨江、臨湖的住宅底部架空層結(jié)構(gòu)層高，經(jīng)規(guī)劃管理

4、部門(mén)認(rèn)可， 可適當(dāng) 提高。五結(jié)構(gòu)層高小于 2.2 米的結(jié)構(gòu)設(shè)備管道轉(zhuǎn)換層。六超高層建筑避難層中的避難空間。七出挑寬度大于 2.1 米的公共建筑懸挑雨篷；出挑寬度大于2.1 米、高度大于 6 米的公共建筑有柱雨篷。八地下室的通風(fēng)井和有頂蓋的采光天井。 第五條 建筑結(jié)構(gòu)層高計(jì)算 標(biāo)準(zhǔn)一普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高最低不小于 2.9 米，但最高 不大于3.2 米；當(dāng)結(jié)構(gòu)層高大于 3.2 米時(shí)，不管層內(nèi)是否有隔層，按 該層水平投影 面積的 K 倍計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率， k=h 一 3 h 為建筑結(jié)構(gòu)層高。二套型建筑面積大于 144 平方米的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高 最 高不大于 3.6 米；當(dāng)結(jié)構(gòu)層

5、高大于 3.6 米時(shí)， 不管層內(nèi)是否有隔層， 按該層水平投影面積的 K倍計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率，k=h 一 3 h為建筑結(jié)構(gòu)層高。三住宅允許客廳挑空， 挑空高度不大于4.5 米，且挑空面積不大于其底層套內(nèi)建筑面積 含陽(yáng)臺(tái) 20% ；當(dāng)挑空高度大于 4.5 米時(shí)， 不 論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K 倍計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率， k=h 一 3 h 為建筑結(jié)構(gòu)層高 。四與住宅戶(hù)內(nèi)連通且為儲(chǔ)藏功能的地下室或半地下室，其結(jié)構(gòu)層高最高不大于 3.2 米。當(dāng)結(jié)構(gòu)層高大于 3.2 米時(shí)，不管層內(nèi)是否 有隔層， 按該層水平投影面積的K 倍計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率，k=h 一 3 h 為建筑

6、結(jié)構(gòu)層高 。五辦公、賓館高檔酒店、賓館除外建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高最低不小于 3.2 米，但最高不大于 4.2 米；當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層 高大于4.2 米時(shí)，不管層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K 倍計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率， K= h 一 3.2 h 為建筑結(jié)構(gòu)層高。門(mén) 廳、 大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳、會(huì)議室等不列入超層高控制范圍。六單層單間面積小于 300 平方米或分隔成小間的沿街商業(yè) 含商業(yè)街 建筑結(jié)構(gòu)層高不大于 4.5 米；當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)層高大于 4.5 米時(shí)， 不 論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K 倍計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率， K= h 一 3.2 h 為建筑結(jié)構(gòu)層高。兼作售

7、樓使用的商業(yè) 用 房的結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過(guò) 9 米，建筑面積最大不超過(guò) 300 平方米。七單層單間面積大于 300 平方米小于 1000 平方米的沿街商業(yè) 含 商業(yè)街建筑結(jié)構(gòu)層高不大于 4.8 米；當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)層高大于 4.8 米時(shí)，不管 層內(nèi)是否有隔層， 按該層水平投影面積的 K 倍計(jì)算建筑面 積，并計(jì)入容積率，K= h 一 3.2 h 為建筑結(jié)構(gòu)層高。八單層單間面積大于 1000 平米的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)層高不宜超過(guò) 6 米，且不得分割；當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)層高大于 6 米時(shí)，不管層內(nèi)是否有隔 層，按該 層水平投影面積的 K 倍計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率， K=h+ 3.6 h 為建筑 結(jié)構(gòu)層高。臨街分割成小間

8、的商業(yè)局部按本條 第六款標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。九電影院、劇場(chǎng)、體育館、展覽館、大型商業(yè)綜合體等公共 建筑 結(jié)構(gòu)層高可按功能要求適當(dāng)加高。第六條 以下情形按現(xiàn)行?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?計(jì)算建 筑面積， 局部計(jì)入建筑密度。一無(wú)頂蓋且無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按水平投影面積的一半 計(jì)入 建筑密度。二高于室外地坪 4 米以上住宅的有柱雨篷，按柱外邊圍合面 積 的一半計(jì)入建筑密度。三臨城市道路騎樓按柱外邊圍合面積的一半計(jì)入建筑密度。四10 米以下滿(mǎn)足消防車(chē)通行的公共建筑有柱雨棚、架空走廊 按 水平投影面積一半計(jì)入建筑密度。五地下車(chē)庫(kù)出入口坡道不管有無(wú)頂蓋，均按坡道水平投影面 積的 一半計(jì)入建筑密度。假設(shè)設(shè)置

9、頂蓋應(yīng)盡可能低矮，為輕巧的玻璃或 結(jié)合綠化設(shè) 置。六有頂蓋的采光井按水平投影面積的一半計(jì)入建筑密度。七二層出挑建筑按水平投影面積的一半計(jì)入建筑密度。第七條 以下情形不計(jì)入建筑密度一高于室外地坪 10 米以上公共建筑的有柱雨棚、 公共架空走 廊不 計(jì)入建筑密度。二高于室外地坪 4 米以上的懸挑陽(yáng)臺(tái) 不管凹凸 、平臺(tái)、 走廊等，不計(jì)入建筑密度。三高于室外地坪十米以上的建筑出挑部位不計(jì)入建筑密度。四無(wú)柱雨篷不計(jì)入建筑密度。第八條 其它一住宅陽(yáng)臺(tái)按現(xiàn)行?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?計(jì)算建筑 面積并 按水平投影面積的一半即原標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入容積率。 1 南向或東西向主陽(yáng)臺(tái)最大進(jìn)深不得大于1.8 米，北向或東西 向

10、次陽(yáng)臺(tái)最大進(jìn)深不得大于 1.2 米，超出此規(guī)定的局部按全面積計(jì)算 建筑面積并 計(jì)入容積率。 2住宅各類(lèi)陽(yáng)臺(tái)水平投影面積之和不得大于套內(nèi)建筑面積含陽(yáng)臺(tái)水平投影面積的 12% 超高層住宅控制在 20%。3住宅不應(yīng)設(shè)置高度為兩層或兩層以上的陽(yáng)臺(tái)。 4北向外廊、北向陽(yáng)臺(tái)及臨江、臨湖、臨城市主要干道的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)統(tǒng)一封閉利用外廊和內(nèi)天井通風(fēng)的外廊除外。5與陽(yáng)臺(tái)、外廊相接的附屬構(gòu)件，如有圍護(hù)設(shè)施或外挑寬大于0.6 米的，均視為陽(yáng)臺(tái)、外廊；其面積計(jì)算方法同陽(yáng)臺(tái)、外廊。二坡屋頂悶頂 按?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)? 計(jì)算建 筑面積。 坡屋頂悶頂起坡高度為零、坡度不大于30 的坡頂建筑不計(jì)入容積率；起坡高度不大于 0.

11、6 米、坡度不大于 45 結(jié)構(gòu)凈高在 2.1 米 及以上的部位應(yīng)按全面積計(jì)入容積率，坡頂悶頂局部造型 坡度大于 45 的局部面積不大于屋頂面積的 1/6 ；超過(guò)此規(guī)定的坡屋 頂悶頂均應(yīng)計(jì)入 容積率。需要，三七層及以下的住宅建筑不得設(shè)置露臺(tái)，如因豐富建筑立面可在頂部?jī)蓪油伺_(tái)并設(shè)置斜坡處理，坡度不應(yīng)小于20，且不大于 30，每層斜坡的水平投影面積不得大于該層建筑面積的5%四八層及以上的住宅建筑在滿(mǎn)足以下情形后可在頂部三層設(shè) 置露臺(tái)。1每戶(hù)應(yīng)在主要朝向設(shè)置功能性陽(yáng)臺(tái)，且露臺(tái)不得設(shè)置在北側(cè)。2同一層兩戶(hù)的露臺(tái)不得相鄰設(shè)置，且露臺(tái)不得緊鄰陽(yáng)臺(tái)設(shè)置。3上下層相應(yīng)位置不得設(shè)置層層退讓的露臺(tái)， 復(fù)式住宅不得在

12、首 層 設(shè)置露臺(tái)。4 露臺(tái)的圍護(hù)設(shè)施不得少于連續(xù)兩面臨空， 且不得設(shè)置與之相連 的 附屬構(gòu)件含花池、空調(diào)板等。5每戶(hù)露臺(tái)的水平投影面積之和不得大于該戶(hù)套內(nèi)面積的5%，且單個(gè)露臺(tái)的水平投影面積不得超過(guò) 5 平方米6南向露臺(tái)的最大進(jìn)深不得大于 2 米，東西向露臺(tái)的最大進(jìn)深不 得 大于 1.5 米。五屋頂造型設(shè)計(jì)應(yīng)通透并考慮結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)合理性，防止搭建； 居住建 筑女兒墻的高度應(yīng)小于 2.2 米，因造型需要可通過(guò)裝飾構(gòu)架進(jìn) 行局部加高； 公共建筑的屋頂裝飾構(gòu)架不應(yīng)超過(guò) 10 米。女兒墻、裝飾 構(gòu)架的高度均按其 最高點(diǎn)至屋面板標(biāo)高計(jì)算。六多、低層地下室設(shè)置通風(fēng)采光井以改善地下室室內(nèi)環(huán)境的， 通風(fēng) 采光井寬

13、度 取采光井圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至建筑外墻面的最大垂直距離 不應(yīng)超過(guò) 1.8 米 含 1.8 米 ，超過(guò) 1.8 米的，采光井地坪標(biāo)高視作 該建筑的室外 地坪標(biāo)高。下沉庭院及采光井的面積之和不得大于地下 室除停車(chē)局部建 筑面積的 30% ；采光井的外墻周長(zhǎng)之和不得大于 地下室停車(chē)局部除外的 外邊周長(zhǎng)的 30% 。七凸窗突出外墻的距離不大于 0.7 米、結(jié)構(gòu)凈高小于 2.1 米、 窗 臺(tái)高度不小于 0.45 米且寬度不大于該開(kāi)間的 70% 面寬的，可不計(jì)算 建筑面 積、不計(jì)入容積率；否那么按該凸窗維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積一半 計(jì)算建筑面積 并計(jì)入容積率。1凸窗結(jié)構(gòu)剪力墻及結(jié)構(gòu)柱不得突出外墻。2凸窗下部的樓板

14、不得凸出外墻、不得用實(shí)體墻圍合；3凸窗下部不宜放置空調(diào)。 4轉(zhuǎn)角凸窗長(zhǎng)邊洞口與短邊洞口之和不得大于該房間的開(kāi)間尺 寸。八設(shè)備平臺(tái)板不得與戶(hù)內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)連通，宜集中設(shè)置且不得位于建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，應(yīng)用格柵圍合。住宅設(shè)備平臺(tái)板每層水平投影面 積之和不超過(guò) 該層總建筑面積的 3%且最大不超過(guò) 5 平方米的，按設(shè)備 平臺(tái)板水平投影面 積的一半計(jì)算建筑面積但不計(jì)入容積率。九建筑平面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)合理性， 建筑凹口處一般不 應(yīng)拉梁， 因結(jié)構(gòu)需要確需拉梁的，應(yīng)經(jīng)設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)認(rèn)定，并提 供圖紙依據(jù)加 蓋注冊(cè)結(jié)構(gòu)師章。十一梯三戶(hù)含三戶(hù)以上的住宅建筑需要設(shè)置天井時(shí)，應(yīng) 保證至 少有兩戶(hù)以上的功能房間朝天井開(kāi)窗，

15、并做好防火措施，且不 得封板拉梁。第九條 本規(guī)那么所稱(chēng)總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多 棟建筑 物地面以上及以下各層建筑面積之和。第十條 本規(guī)那么所稱(chēng)結(jié)構(gòu)設(shè)備管道轉(zhuǎn)換層是指建筑物某樓層 的上部 與下部因平面使用功能不同，采用不同的結(jié)構(gòu)設(shè)備管道類(lèi) 型，并通過(guò) 該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)備管道轉(zhuǎn)換，稱(chēng)該樓層為結(jié)構(gòu)設(shè) 備管道轉(zhuǎn)換層。第十一條 本規(guī)那么所稱(chēng)避難層間是指建筑內(nèi)用于人員暫時(shí)躲 避火災(zāi) 及其煙氣危害的樓層房間。第十二條 本規(guī)那么中涉及超高層建筑的相關(guān)規(guī)定按 ?南昌市超高層 建 筑技術(shù)管理規(guī)定試行?執(zhí)行。第十三條 本規(guī)那么自 2021 年 4 月 1 日施行，原?南昌市建筑工程 建 筑面積、容積率

16、、建筑密度計(jì)算規(guī)那么?同時(shí)廢止。附件： 條文解釋及圖示第三條六：南昌屬于夏熱冬冷地區(qū)，因冬季寒冷，風(fēng)雨較多， 公共 建筑不宜設(shè)置北向門(mén)廳作為建筑主出入口，如公共建筑 含辦公、 商業(yè)、 旅館、中小學(xué)校等設(shè)置北向門(mén)廳時(shí)，均應(yīng)設(shè)置門(mén)斗或其他防 風(fēng)防寒措施。第四條五：結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的梁高，根據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)值 為跨度 的 1/8-1/10, 經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)值為 1/6, 常見(jiàn)跨度為 8-12 米，故主梁高 需 1 米 -2 米， 2.2 米的層高可滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的要求。如僅僅為解決 上下樓衛(wèi)生間管道轉(zhuǎn) 換可在下層大空間的吊頂內(nèi)解決，經(jīng)濟(jì)合理，無(wú) 須另設(shè)設(shè)備轉(zhuǎn)換層。假設(shè)有其 他設(shè)備轉(zhuǎn)換需求，如設(shè)置水泵房、配電

17、間、 風(fēng)機(jī)房等， 此類(lèi)設(shè)備房間按規(guī) 范要求， 必須進(jìn)行墻體分隔及相應(yīng)封閉。 故超過(guò) 2.2 米的結(jié)構(gòu)設(shè)備管道 轉(zhuǎn)換層需按全面積計(jì)入容積率。第五條三：為豐富住宅外立面造型，允許住宅頂層客廳挑高， 但對(duì) 客廳挑空高度及面積進(jìn)行雙重限制。如為取得更好的空間效果， 在其他樓層 進(jìn)行挑空的客廳， 挑空高度一般為兩層層高， 那么需按挑高 折倍計(jì)算計(jì)容面積。第五條四：經(jīng)住宅套型內(nèi)部樓梯可直接通達(dá)的地下、半地下 室儲(chǔ)藏 室，其相對(duì)獨(dú)立、無(wú)法進(jìn)行公共監(jiān)管。此類(lèi)儲(chǔ)藏室層高設(shè)置較 高時(shí)，易被隔 層加建，故對(duì)此類(lèi)功能空間進(jìn)行層高限值規(guī)定。第八條一 4：南昌屬于夏熱冬冷地區(qū)， 因冬季寒冷，風(fēng)雨 較多， 北向外廊作為住戶(hù)

18、日常必經(jīng)的主要通道，應(yīng)做成封閉外廊。非 兩側(cè)臨空的外 廊需按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入計(jì)容 面積。北向陽(yáng)臺(tái)及臨江、臨湖、臨城市主要干道的陽(yáng)臺(tái)，在建筑方案 平面中需標(biāo)明“采用同一色 彩、同一材質(zhì)后期進(jìn)行統(tǒng)一封閉，其面 積計(jì)算方法同其他非封閉陽(yáng)臺(tái)。 現(xiàn)住宅高層戶(hù)型中兩側(cè)臨空其中一側(cè)為天井的北向外廊較為 常見(jiàn)， 但因防火要求需設(shè)為開(kāi)敞式外廊，不能完全封閉；考慮住戶(hù)使 用的舒適性及 平安性，宜防止此類(lèi)外廊的戶(hù)型設(shè)計(jì)。第八條一 5：現(xiàn)住宅高層戶(hù)型中天井的設(shè)置造成結(jié)構(gòu)板開(kāi)洞率過(guò)大，平面通過(guò)加寬外廊結(jié)構(gòu)板以滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)受力要求；考慮到此 類(lèi)開(kāi)敞式外 廊為公共局部， 當(dāng)加寬的結(jié)構(gòu)板小于 0.6 米時(shí)，可不另計(jì) 建筑面積。 詳見(jiàn)“附 屬構(gòu)件計(jì)算面積圖示。第八條二：為豐富外立面造型，可設(shè)置坡屋頂或悶頂，但需 按起坡 高度、坡度及凈高高度的不同情況進(jìn)行面積的計(jì)算， 詳見(jiàn)“坡 屋面及悶頂 計(jì)算面積圖示。第八條五：居住及公共建筑的屋頂造型設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合平面功能 進(jìn)行合 理設(shè)計(jì)，可利用通透的屋頂裝飾構(gòu)架進(jìn)行局部加高，不應(yīng)利用 女兒墻進(jìn)行加 高，不應(yīng)設(shè)置需設(shè)結(jié)構(gòu)梁以保證平安的超高屋頂構(gòu)架。 公共建筑應(yīng)合理設(shè)計(jì) 屋頂構(gòu)架高度與建筑主體高度的比例。第八條八：住宅設(shè)備平臺(tái)板用于集中放置中央空調(diào)室外機(jī)、 熱