房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系解讀

1、12引言引言什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？3成本管理成本管理項目項目策劃策劃設(shè)計設(shè)計管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項目項目論證論證項目項目拓展拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越高！越高！越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。生重要影響。價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大??！實現(xiàn)大??！房地產(chǎn)開發(fā)

2、價值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型4成本管理成本管理項目項目策劃策劃設(shè)計設(shè)計管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項目項目論證論證項項目目拓拓展展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。為此，我們需要：5作業(yè)過程成本控制（作業(yè)過程成本控制（日常日常工作的工作的成本管理成本管理）目標成本目標成本體系體系的建立與實施的建立與實施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理梳理成本管理體系的建立與實施成本管理體系的建立與實施目標實施目標實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃

3、/設(shè)計目標建立6目標目標/責任成本管理責任成本管理過程動態(tài)成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理軟件成本管理委員會成本管理委員會實踐系統(tǒng)實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)標桿企業(yè)成本管理模式：標桿企業(yè)成本管理模式：領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)工具工具制度制度成本管控文件成本管控文件7我們需要建立成本目標管理體系嗎?8錢花哪里去了？錢花哪里去了？9利潤利潤=收入收入成本成本成本是個無底洞嗎？成本是個無底洞嗎？你是你是“知本家知本家”嗎？嗎？財務(wù)結(jié)算的利潤是真嗎？財務(wù)結(jié)算的利潤是真嗎？你能給投資方一個交待嗎？你能給投資方一個交待嗎？10成本目標管理哪里來?11成本計

4、劃哪里來？12目標與責任成本管理體系之建立與實現(xiàn) 13如何建立 成本目標體系？14目標成本的定義目標成本的定義目標成本是：目標成本是：目標成本的解讀：目標成本的解讀：151、投資決策項目投資可行性報告投資估算書投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標成本測算目標成本測算1 13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標準目標成本測算目標成本測算2 24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算目標成本測算3 34、施工圖設(shè)計目標成本測算目標成本測算投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單目標成本的形成目標成本的形成16目標成本與財務(wù)接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本

5、表單中海成本表單成本科目設(shè)置要考慮哪些因素？17目標成本的管理目標成本的管理18成本目標體系建立 之核心難點在哪里？目標編不準？動態(tài)信息不及時不全面？成本測算與設(shè)計脫節(jié)？目標成本嚴重滯后？。19 用幾個實例來談?wù)劊河脦讉€實例來談?wù)劊?目標成本到底怎么形成的？目標成本到底怎么形成的？20案例案例1 項目策劃階段的成本策劃項目策劃階段的成本策劃成本成本 客戶需求客戶需求市場市場產(chǎn)品產(chǎn)品盈利盈利21案例案例2 概念設(shè)計階段的成本規(guī)劃概念設(shè)計階段的成本規(guī)劃22用流程制度確定目標成本用流程制度確定目標成本1、各端口介入與責任約定各端口介入與責任約定/（VK）2、目標成本的審定目標成本的審定3、目標成本的

6、管理制度、目標成本的管理制度案例案例3 23制度流程體系-專業(yè)集成策劃階段：工具策劃階段：工具/方法方法1、建造階段：作業(yè)控制建造階段：作業(yè)控制1、評估與考核：事前評估與考核：事前/事中控制事中控制1、設(shè)計階段：流程節(jié)點控制設(shè)計階段：流程節(jié)點控制1、建立成本目標建立成本目標落實成本目標落實成本目標24什么是動態(tài)成本？什么是動態(tài)成本？25關(guān)于信息披露領(lǐng)導(dǎo)要知道什么？領(lǐng)導(dǎo)要知道什么？駕駛倉原理：26動態(tài)成本的探討動態(tài)成本的探討 動態(tài)成本的概念！錄入哪些基本信息？（wd)誰來錄入？如何約束錄入的完整性？ -用工具管理人！如何解決變更、簽證信息滯后問題？誰對動態(tài)成本信息負責？考糊啦！27目標能調(diào)嗎？軟

7、件公司的案例！軟件公司的案例！成都民企案例28成本目標體系如何落實？-建立成本責任體系！29 各部門各司其職各部門各司其職責任成本的分解思路責任成本的分解思路1、本部門費用2、本專業(yè)端口成本-土地成本-投資部-政府收費-報建部門-設(shè)計費-設(shè)計部門-營銷費-營銷部門-財務(wù)費用-財務(wù)部門-建造成本-設(shè)計+采購+工程-成本數(shù)字是目標，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量成本數(shù)字是目標，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量30 用什么來支撐 責任成本的落實？31管理架構(gòu)確定32管理架構(gòu)確定33管理架構(gòu)確定34授權(quán)體系確定n 授權(quán)表 n 授權(quán)手冊n 不同企業(yè)授權(quán)對比 -誰來確定目標成本？誰來決策成本調(diào)整？誰來考核？誰來評估？成本定位與決策的立足點在哪里？責任體系與職責如何匹配。35問責制落實不下去？-全部負責=全不負責?。ㄍ诳讟栋咐? 1、責任明確、責任明確2 2、動態(tài)評估、動態(tài)評估3 3、事中考量、事中考量4 4、獎罰分明、獎罰分明36目標目標/責任成本管理責任成本管理過