徐水市XXXXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案4.6

1、徐水區(qū)星河灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案徐水區(qū)星河灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案2016年4月17日宏觀市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1項(xiàng)目本體分析2項(xiàng)目整體定位3目 錄 CONTENT項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃4 PART 1 宏觀市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析城市概況城市概況徐水整體環(huán)境分析徐水整體環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)：據(jù)2013年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全縣GDP148億元，同比增長(zhǎng)6.6%，人均GDP29400元。人口：全縣總?cè)丝诩s58萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口約7萬(wàn)人。徐水將采取“極化縣域中心城鎮(zhèn)（縣城）、培育縣域副中心城鎮(zhèn)（大王店），建立縣域雙中心城鎮(zhèn)發(fā)展模式，以雙中心帶動(dòng)全縣整體發(fā)展”的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略。徐水第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，巨力、俊峰、晨陽(yáng)、普康、天津鋼管徐水爐料公司等中大型企業(yè)不斷

2、得到政府的大力支持，隨著大王店長(zhǎng)城集團(tuán)和風(fēng)帆的入駐啟動(dòng)，將會(huì)給徐水的就業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等帶來(lái)較大動(dòng)力，發(fā)展后勁持續(xù)增強(qiáng)。第三產(chǎn)業(yè)逐步完善將會(huì)對(duì)城市服務(wù)業(yè)形象進(jìn)一步提升。城市建設(shè)規(guī)劃城市建設(shè)規(guī)劃徐水徐水城區(qū)城區(qū)近期向南發(fā)展為主，遠(yuǎn)期向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景向西發(fā)展為主。發(fā)展規(guī)劃：發(fā)展規(guī)劃：徐水縣域內(nèi)形成“一橫一縱”兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線?！皺M軸”為東西向的復(fù)興路（S333）；“縱軸”為南北向的康明大街（G107）和京廣鐵路。西部大王店為城市規(guī)劃副中心。發(fā)展方向：發(fā)展方向：近期向南發(fā)展為主，遠(yuǎn)期向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景向西發(fā)展為主。中心城區(qū)用地布局規(guī)劃中心城區(qū)用地布局規(guī)劃：規(guī)劃以京廣鐵路為南北向軸線，以華龍路、南環(huán)路為

3、東西向軸線，形成“兩片三組團(tuán)一中心”的組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)“兩片兩片”：以京廣鐵路（G107）為界，以西為縣城教育科研及汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；以東至京石高速公路之間為集老商業(yè)、文體娛樂(lè)、行政辦公及商業(yè)服務(wù)、索具生產(chǎn)和制造加工業(yè)于一體的綜合區(qū)。 “三組團(tuán)三組團(tuán)”：北部文化體育和行政辦公及商業(yè)服務(wù)組團(tuán)，作為縣城居民的生活服務(wù)及現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心；老城商業(yè)組團(tuán)，以傳統(tǒng)商業(yè)及文化為主；南部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，縣城制造業(yè)的發(fā)展基地。 “一中心一中心”：西部教育培訓(xùn)及科研中心本案位于城市南側(cè)新城區(qū)內(nèi)，區(qū)域發(fā)展成熟，周邊多為成熟社區(qū)。本案位于城市南側(cè)新城區(qū)內(nèi)，區(qū)域發(fā)展成熟，周邊多為成熟社區(qū)。大王大王店副店副中心中心縣城縣城中心中

4、心 東方名苑均價(jià)東方名苑均價(jià)4800元元/世紀(jì)家園世紀(jì)家園4300元元/陽(yáng)光水畔陽(yáng)光水畔4150元元/歐韻新城均價(jià)歐韻新城均價(jià)4400元元/ 尚品尚品4300元元/ 綠墅藍(lán)灣均價(jià)綠墅藍(lán)灣均價(jià)5600元元/喜悅成均價(jià)喜悅成均價(jià)4350元元/車(chē)位車(chē)位11萬(wàn)萬(wàn)水岸水岸c區(qū)區(qū)高層高層3800元元/城市環(huán)境徐水城市地理位置優(yōu)越，交通便利，城鎮(zhèn)化率較低，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，后期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)較大。供應(yīng)目前市場(chǎng)在售產(chǎn)品較少，多數(shù)項(xiàng)目為尾盤(pán)處理，供應(yīng)量較低，市場(chǎng)行情較佳。在未來(lái)幾年天行健/巨力/天疆地產(chǎn)等將有大體量項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。產(chǎn)品市場(chǎng)在售產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，證市場(chǎng)較為混亂，主流戶型以90-105兩室，1

5、20-130三室為主，少量一室和四世產(chǎn)品位置目前徐水地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)全面開(kāi)發(fā)，以城南為主，大部分中高端項(xiàng)目集中在城南區(qū)域。價(jià)格目前徐水房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格參差不齊，主流價(jià)格集中在4000-4500元/左右。12本體分析p 區(qū)位p 交通p 四至及周邊環(huán)境p 周邊配套p 競(jìng)品項(xiàng)目p 本體小結(jié) PART 2 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析區(qū)位及四至分析區(qū)位及四至分析新城區(qū)新城區(qū)本案區(qū)位認(rèn)知：項(xiàng)目位于新城區(qū)南側(cè)，屬徐水縣城市核心地帶項(xiàng)目周邊為多為成熟社區(qū)，生活配套完善本案項(xiàng)目周?chē)涮淄晟?，生活氛圍濃厚，生活便利；生活配套：?xiàng)目周邊生活氛圍濃厚，配套完善。教育配套：項(xiàng)目周邊幼兒園到高中一站式，教育配套較全；醫(yī)

6、療配套：徐水縣醫(yī)院/華一醫(yī)院，周?chē)t(yī)療設(shè)施完善。景觀配套：暴河沿岸市政配套：緊鄰小型公園項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析周邊和交通配套分析周邊和交通配套分析項(xiàng)目位于城市西部，交通體系發(fā)達(dá)，路況良好。交通：緊鄰城市東西干道巨力路與城內(nèi)大街。p城市核心位于城市新城區(qū)核心，周邊多為成熟社區(qū)，區(qū)位成熟p周邊生活、教育、醫(yī)療等配套完善，有利于本案開(kāi)發(fā)p周邊多為成熟社區(qū)，配套完善區(qū)位配套片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀p項(xiàng)目緊鄰城市主干道，路況良好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利，自駕及公共交通體系發(fā)達(dá)，利于本案發(fā)展交通p本案規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，屬短平快項(xiàng)目。項(xiàng)目屬性p市場(chǎng)主流戶型，但戶型面積偏大，雖然能利益最大化，但是容易引起客戶抗性產(chǎn)品

7、屬性 PART 3 項(xiàng)目整體定位 S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)） O（機(jī)會(huì)） T（威脅）項(xiàng)目緊鄰城市主干道，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)周邊多為成熟社區(qū)，各類(lèi)生活配套完善成熟區(qū)域，客戶認(rèn)可度較高市場(chǎng)主流戶型，面積控制比較合理在售項(xiàng)目多為尾盤(pán)處理，市場(chǎng)供應(yīng)量低項(xiàng)目地塊較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)主流戶型，但受限嚴(yán)重，戶型面積偏大經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素：徐水縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，客戶購(gòu)買(mǎi)力逐漸增強(qiáng)；政策因素：受益于京津冀經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃，徐水劃區(qū)，客戶投資預(yù)期不斷增加。宏觀政策的不確定影響，影響客戶心理預(yù)期；市場(chǎng)供應(yīng)量潛在項(xiàng)目較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇。綜合來(lái)看：綜合來(lái)看：1 1）項(xiàng)目周邊配套齊全，生活氛圍濃厚，交通便利；）項(xiàng)目周邊配套齊全，生活氛圍

8、濃厚，交通便利；2 2）區(qū)域成熟，客戶認(rèn)可度較高）區(qū)域成熟，客戶認(rèn)可度較高3 3）市場(chǎng)供應(yīng)量較低）市場(chǎng)供應(yīng)量較低自身?xiàng)l件：自身?xiàng)l件：1 1）城中村改造項(xiàng)目，容積率過(guò)高，戶型受限嚴(yán)重）城中村改造項(xiàng)目，容積率過(guò)高，戶型受限嚴(yán)重 ；2 2）地塊狹小，體量小，無(wú)發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)）地塊狹小，體量小，無(wú)發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 本案規(guī)模小，屬于短平快項(xiàng)目，整體戰(zhàn)略以較低低單價(jià)、最低首付的發(fā)展戰(zhàn)略，多種本案規(guī)模小，屬于短平快項(xiàng)目，整體戰(zhàn)略以較低低單價(jià)、最低首付的發(fā)展戰(zhàn)略，多種付款方式，占領(lǐng)市場(chǎng)，突出剛性首次置業(yè)和學(xué)區(qū)房概念，緊抓周邊購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售付款方式，占領(lǐng)

9、市場(chǎng)，突出剛性首次置業(yè)和學(xué)區(qū)房概念，緊抓周邊購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。圍繞剛性需求進(jìn)行形象定位及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)圍繞剛性需求進(jìn)行形象定位及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)突出精細(xì)化設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品附加值突出精細(xì)化設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品附加值充分挖掘城市配套優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的改善需求充分挖掘城市配套優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的改善需求項(xiàng)目整體定位（價(jià)格定位）中低價(jià)格入市，隨著市場(chǎng)認(rèn)可度的提高逐步拔高售價(jià)（檔次定位）中檔產(chǎn)品 （推廣主題）住進(jìn)她心里 傾聽(tīng)城市的心跳（客群定位）剛需為主，少量改善及投資（產(chǎn)品定位）剛需產(chǎn)品為主，附之少量改善產(chǎn)品星河灣 PART 4 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議核心目標(biāo)一：核心目標(biāo)一：通過(guò)星河灣的熱銷(xiāo)，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)知名度，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。核心

10、目標(biāo)二：核心目標(biāo)二：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，搶占市場(chǎng)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。第一步：大張旗鼓，成功造勢(shì)第一步：大張旗鼓，成功造勢(shì)通過(guò)形象塑造、集中推廣和圈層活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為項(xiàng)目成功造勢(shì)，提升美譽(yù)度，引起第一波市場(chǎng)關(guān)注，完成首批客戶積累！第二步：合理推售，控制價(jià)格第二步：合理推售，控制價(jià)格在第一步造勢(shì)成功的基礎(chǔ)上，通過(guò)推售策略控制和低于市場(chǎng)預(yù)期的定價(jià)策略開(kāi)盤(pán)，造成熱銷(xiāo)氛圍，引起第二波市場(chǎng)關(guān)注，成為市場(chǎng)討論熱點(diǎn)，從而占據(jù)市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)！營(yíng)銷(xiāo)三步曲第三步：把握節(jié)奏，拉升價(jià)格第三步：把握節(jié)奏，拉升價(jià)格有了一定的客戶積累和市場(chǎng)影響力之后，根據(jù)項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售情況，逐漸拉升價(jià)格，達(dá)成利潤(rùn)最大化。建議前期以略低于市場(chǎng)價(jià)入市，營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍，完成首批房源熱銷(xiāo)的同時(shí)為后期房源蓄客；待項(xiàng)目形象、項(xiàng)目認(rèn)可度提升后逐步拔升售價(jià)；建議首批房源入市高層均價(jià)為4300元/小高為4700元/，利用小步快跑的方式逐步拔高售價(jià)，迅速挖掘市場(chǎng)；最終實(shí)現(xiàn)高層均價(jià)4500元/，最低價(jià)4300元/，最高價(jià)4700元/。最終實(shí)現(xiàn)小高層均價(jià)4900元/，最低