中海外管理架構(gòu)和成本管理模式

1、中海外管理架構(gòu)和成本管理介紹管理構(gòu)架深圳中海的管理構(gòu)架如下：深圳中海的成本管理相關(guān)部門包括財(cái)務(wù)部、合約部、工程部、物資部、地盤,合約部（相當(dāng)于萬科的審算部）是建安成本的管理部門，財(cái)務(wù)部是建安成本的監(jiān)督和評(píng)估部門，地盤即項(xiàng)目部。中海副總級(jí)的配置分工到位，合約部、物資部、工程部統(tǒng)歸一位副總管理，工作內(nèi)容主要是工程技術(shù)、招投標(biāo)和成本控制；中海另設(shè)一位總工程師，分管地盤和監(jiān)理，主抓工程進(jìn)度和質(zhì)量；另設(shè)一位副總分管設(shè)計(jì)和營銷策劃；中?？倳?huì)計(jì)師負(fù)責(zé)評(píng)審目標(biāo)成本管理和協(xié)調(diào)工作，從架構(gòu)上看，其地產(chǎn)專業(yè)力量配置很強(qiáng)、較合理。中海的項(xiàng)目管理實(shí)行職能部門+地盤制，設(shè)計(jì)部、工程部、合約部、物資部對(duì)公司所有項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)

2、管理，地盤是一種小項(xiàng)目部的概念，它由各部門派駐現(xiàn)場(chǎng)工程師組成，負(fù)責(zé)處理現(xiàn)場(chǎng)事務(wù)，只是公司決策的最終執(zhí)行機(jī)構(gòu)，本身沒有什么決策的權(quán)力。而萬科的項(xiàng)目管理主要依賴于項(xiàng)目部,項(xiàng)目部權(quán)力很大,在許多問題上具有自主決策權(quán)，項(xiàng)目經(jīng)營的好壞在很大程度上取決于項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人能力，同項(xiàng)目部專業(yè)人員的能力也有較大關(guān)系；公司對(duì)項(xiàng)目的控制力度明顯不足，各項(xiàng)目部各行其是，這不利于公司對(duì)各項(xiàng)目的監(jiān)督和總體管理，很容易造成管理失控。合約部是工程成本管理中心，負(fù)責(zé)工程成本管理及其相關(guān)工作，包括招投標(biāo)、合同管理以及合格承建商名庫的管理，對(duì)所有項(xiàng)目的工程成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、制訂目標(biāo)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控和后評(píng)估，合約部在工程成本管理上具有絕對(duì)的權(quán)力

3、，相關(guān)部門都要予以配合。而萬科的審算部地位相對(duì)較弱，成本往往給工期、質(zhì)量讓位，但三者是互為因果、互相制約的，任何偏頗都是不可取的。而且萬科審算部不負(fù)責(zé)招投標(biāo)和合同的管理，全由工程部負(fù)責(zé)，這不符合專業(yè)分工管理的原則，所有這些都使得萬科的成本管理顯得氣力不足。物資部是物資供應(yīng)和管理中心，負(fù)責(zé)工程材料設(shè)備的采購、管理及合格供貨商名庫管理、建材信息網(wǎng)維護(hù)、新材料推廣，對(duì)所有項(xiàng)目的物資成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、制訂目標(biāo)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控和后評(píng)估，并配合合約部對(duì)建安成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和報(bào)警。單獨(dú)成立物資部負(fù)責(zé)材料設(shè)備管理，對(duì)公司各項(xiàng)目的甲供材料和設(shè)備集中采購、統(tǒng)一供應(yīng)，可以有效地降低采購成本和工程成本。而目前萬科的材料設(shè)備采購

4、全由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，往往是各項(xiàng)目間同一材料的品牌、價(jià)格都不相同，這無疑會(huì)增加考察、談判的工作量，造成大量的重復(fù)性工作，是一種資源的浪費(fèi)；而且談判的結(jié)果也會(huì)因個(gè)人能力甚至個(gè)人隨意性的影響，這對(duì)成本控制是非常不利的，也帶來了一些其他問題。工程部是工程管理中心，負(fù)責(zé)工程技術(shù)、質(zhì)量、安全、報(bào)建和檔案的管理，參與圖紙會(huì)審、承建商和供貨商的考察、技術(shù)標(biāo)的評(píng)審。地盤的職能主要是質(zhì)量、進(jìn)度控制，并協(xié)助合約部進(jìn)行成本控制，參與圖紙和施工方案的會(huì)審、招標(biāo)文件的評(píng)審，負(fù)責(zé)甲供材料的驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)管理，小額工程的分判委托，審查設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，結(jié)算初審，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的各種配合關(guān)系，協(xié)助合約部和銷售部進(jìn)行承建商和供貨商的評(píng)定，配

5、合銷售。萬科項(xiàng)目成本管理的一個(gè)突出癥結(jié)就在項(xiàng)目部，萬科項(xiàng)目部的規(guī)模與中海地盤相差不多，但權(quán)力和職能范圍卻超出中海地盤的范圍，且各項(xiàng)目部各自為政、各行其是，結(jié)果帶來了這樣或那樣的問題，如審算部、項(xiàng)目部審算人員、項(xiàng)目部三者關(guān)系就一直是一道難解的題。財(cái)務(wù)部作為成本的監(jiān)督和評(píng)估部門，定期召開成本分析會(huì)，對(duì)各項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行分析、總結(jié)，以指導(dǎo)后階段成本控制。這是一條很好的成本管理措施，應(yīng)該說萬科審算部也有此職能，但未真正實(shí)施，還需進(jìn)一步加強(qiáng)。中海還成立監(jiān)理公司，監(jiān)理本公司項(xiàng)目，這在目前中國監(jiān)理行業(yè)魚龍混雜、總體水平不高的狀況下，不失為一種好辦法。一方面節(jié)約了成本，把項(xiàng)目監(jiān)理的利潤(rùn)納入本公司利潤(rùn)之中，肥

6、水不流外人田；另一方面監(jiān)理效果大大提高，現(xiàn)場(chǎng)問題處理得及時(shí)，尤其對(duì)簽證的控制效果較好。 二成本控制流程中海項(xiàng)目全程成本控制如下：1策劃定位階段：由物資部配合合約部制訂成本控制目標(biāo)。2初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段：由物資部、工程部、設(shè)計(jì)部配合合約部制訂成本成本計(jì)劃，確定經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系。3施工圖設(shè)計(jì)階段：工程部、設(shè)計(jì)部配合合約部對(duì)裝修材料檔次、主要設(shè)備、主材指標(biāo)進(jìn)行分析比較；設(shè)計(jì)部在招投標(biāo)前提供詳細(xì)的施工圖紙。4工程招標(biāo)和物資采購階段：盡可能減少分包和轉(zhuǎn)包，選擇直接發(fā)包或?qū)I(yè)分包，細(xì)化專業(yè)分包、擴(kuò)大甲供材范圍；在管理權(quán)限上，大部分的工程招標(biāo)和物資采購由公司職能部門組織，地盤僅負(fù)責(zé)2萬元

7、以下工程分判。5施工階段：對(duì)地盤進(jìn)行合同交底，嚴(yán)格按照合同條款執(zhí)行；加強(qiáng)簽證管理，控制在工程造價(jià)的1%內(nèi)；防范惡意索賠。6結(jié)算階段：甲供材超供提前警報(bào)，幫助乙方分析原因；采取預(yù)算包干的形式，僅對(duì)簽證、變更進(jìn)行計(jì)量。7成本評(píng)估階段：財(cái)務(wù)部定期組織成本分析，檢討前階段成本控制，指導(dǎo)后階段分判；合約部進(jìn)行成本后評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。應(yīng)該說在項(xiàng)目全過程成本控制方面，中海和萬科的工作流程和內(nèi)容是類似的，但是中海的節(jié)奏緊湊，各階段、各部門工作到位，前后銜接好。前期工作充分、到位，是中海成本控制的一條主要經(jīng)驗(yàn)，其中特別是施工圖的及時(shí)提供，對(duì)合約部后續(xù)階段成本控制奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？傮w感覺，中海的管理規(guī)范、細(xì)致

8、。職能部門分工明確、各負(fù)其責(zé)，較少扯皮和推諉，地盤和公司職能部門間銜接、配合較好。和中海相比，雖然萬科這幾年也摸索出了目標(biāo)成本管理、甲控材料三方合約等成本管理經(jīng)驗(yàn)，但總體看成本管理還是粗放和不到位的，在成本管理方面，許多在其他公司不成為問題的問題在萬科成了問題。但萬科與中海的基礎(chǔ)資源情況不同，二者的運(yùn)行模式不同，萬科可以說是市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型，本身的工程建造人力資源底子較薄，為了贏得客戶的眼前一亮，不惜憋到最后才出圖，施工中作很多的變更和簽證，經(jīng)常打亂了控制程序；由于上市公司年底大限，結(jié)算壓力造成了不少的趕工，增加了不少的成本問題。因此，萬科對(duì)于中海的模式經(jīng)驗(yàn)，只能是借鑒，就象IBM不能照搬DELL一樣。萬科需要研究的