上海裕安大酒店項目計劃書(提綱)

1、 上海裕安大酒店項目計劃書(提綱一、上海高星級酒店市場分析(一上海高星級酒店現(xiàn)狀到目前為止,上海擁有五星級飯店25家,四星級40家,三星級125家,二星級130家。上海市四星級飯店2005年1月至2006年2月平均出租率和房價走勢如下圖表1和圖表2所示:圖表1:上海市四星級飯店平均出租率(2005.12006.2 圖表2:上海市四星級飯店平均房價(2005.12006.2 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示,上海市四星級酒店2005-2006年平均出租率一般在6080%之間波動,平均房價在600-800之間波動。由于浦東新區(qū)金融中心的特殊地理區(qū)位,浦東酒店的出租率和平均價格都高于全市平均水平。(二浦東新區(qū)酒店業(yè)

2、現(xiàn)狀自2002年以來,浦東新區(qū)四星級以上的高星級賓館平均房價年均增幅達(dá)17%,2005年達(dá)到每晚每間1513元,平均出租率均高于72%這一良好水平。上海作為國際會展之都及國際性旅游觀光城市,會展旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計僅浦東新區(qū)一年的國際性會展就高達(dá)600個。2010年上海世博會將吸引海內(nèi)外7000萬人次參觀。2010年前上海酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴容,床位將從現(xiàn)在的27萬增加到40萬,其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在9萬的基礎(chǔ)上增加到17萬張。綜上所述,根據(jù)浦東高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間,把裕安大廈部分樓層改建為酒店,組建裕安大酒店符合市場發(fā)展的需要。二、裕安大酒店工程改建可行性(一建

3、筑結(jié)構(gòu)裕安大廈建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu),每層面積可以自由分割。根據(jù)每層面積及四星級酒店房間設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn),大廈單層可改建為14個標(biāo)間,5個商務(wù)間。如市場需要,可將大廈的一個單層改建為12個豪華套房。 目前,裕安大廈具有“特靈”冷水機兩臺、循環(huán)泵四臺、冷卻泵三臺、冷卻風(fēng)機二臺?？照{(diào)設(shè)備基本可以適應(yīng)大酒店改造的需要,但是相關(guān)的主管道需要重新更換,以便使用酒店客房的需要。(三鍋爐及熱交換設(shè)備裕安大廈現(xiàn)有鍋爐三臺,熱交換(地下車庫的所有氣包和主管道目前還比較新,可以供裕安大酒店使用,不需要更換或添加此類設(shè)備。(四供水設(shè)備目前,裕安大廈總共有四只水箱,除其中一個水箱容量是25噸以外,其他水箱容量均為50噸。以目前的

4、供水設(shè)備來看,改造后的裕安大酒店供水沒有問題。另外,水壓和流量等也符合酒店所需標(biāo)準(zhǔn)。(五排水系統(tǒng)目前裕安大廈下水道管道太少,部分排水管道也不大通暢,出水口徑又相對太小。雖然目前排水系統(tǒng)作為辦公用樓使用是符合要求的,但是作為酒店使用,就比較困難了。因此,為優(yōu)化排水系統(tǒng),酒店改造必須要對所有排水管道進(jìn)行重新布管。另外,排水系統(tǒng)還需要配備污水處理裝臵。(六供電設(shè)備目前裕安大廈單個樓層均能提供3×80A的容量,供電設(shè)備狀況良好,因此,酒店改建完成后,供電系統(tǒng)是沒有問題的,只需進(jìn)行小量的線路調(diào)整,就可以符合酒店的用電需求。 目前裕安共有主樓電梯四部、貨運電梯一部、裙樓扶手電梯三部。主樓電梯為O

5、TIS電梯,速度2.5m/s,載重為1150KG,容量15人。因此,電梯符合四星級酒店的硬件要求。酒店經(jīng)營時,可根據(jù)實際情況分區(qū)使用電梯,以方便酒店客戶迅速入住房間。(八酒店大堂目前,裕安大廈一樓裙樓是按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計的。而酒店改建需要把一樓裙樓按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)改建為酒店大堂。改建后,一樓大堂將有咖啡吧、茶吧等酒店配套設(shè)施。三、裕安大廈改建酒店的優(yōu)勢條件(一裕安大廈外觀典雅,符合高星級酒店建筑的外觀標(biāo)準(zhǔn)(二裕安大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)可滿足高星級酒店改造要求(三大廈現(xiàn)有設(shè)備基本齊全(四酒店與寫字樓互為補充(五改建費用低、周期短四、裕安大酒店功能介紹根據(jù)大酒店改建的初步規(guī)劃,將從大廈中選擇10個樓

6、層作為酒店樓層,另外大廈裙樓將改建為酒店大堂,大廈地下車庫也將改建為 酒店停車場。大酒店改造總面積為15664.08平方米。圖表3:大酒店改造各部分的面積表 計劃其中一個樓層改建為酒店豪華套房,其它九個樓層改建為商務(wù)間和標(biāo)房來計算,則有1035.13平方米改建為套房、9316.17平方米改建為商務(wù)間和標(biāo)房,共可改建豪華套房12間、商務(wù)間45間、標(biāo)準(zhǔn)房126間。大酒店主要功能見下表4:圖表4:裕安大酒店主要功能表 五、裕安大酒店改建成本及改建前后收益對比(一裕安大酒店改建成本根據(jù)四星級酒店設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),裕安大酒店改建工程將包括7大項,酒店改造工程總造價為15,084,100.51元。工程預(yù)算詳見圖表

7、5:圖表5:裕安大酒店改建工程預(yù)算表 (二酒店改建前后收益對比 圖表6:裕安大廈改造前后收入對比表(單位:元 通過對裕安大廈周邊酒店的價格的調(diào)查和統(tǒng)計分析,我們認(rèn)為目前浦東四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)間保守價格為800元/日,商務(wù)間保守價格為1100元/日,豪華套房保守價格為1500元/日。裕安大酒店將擁有183間客房,其中豪華套房12間、商務(wù)間45間、標(biāo)準(zhǔn)房126間。若按照上述價格且酒店年出租率70%計算,高級套房樓層年收入為459.9萬元;商務(wù)間年收入為1264.73萬;標(biāo)準(zhǔn)間年收入為2575.44萬元,那么10個酒店樓層的年收入為4300.07萬元。從大廈改造前后的毛收入對比來看,酒店的年收入至少為

8、改造前的3.7倍。因此,大廈從辦公用房改建為酒店用房將為廣大業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟效益回報。 六、酒店的經(jīng)營成本及效益分析 (一酒店年營業(yè)收入測算隨著2010年上海世博會日益臨近,未來幾年上海高星級酒店的出租率將有穩(wěn)步上升,酒店房間價格也將大幅度增長。從2006年至2010年,按照裕安大酒店客房出租率每年按照1%比例上升,客房價格按照每年10%的比例增長來計算(據(jù)浦東新區(qū)旅游會展處統(tǒng)計,自2002年以來,浦東新區(qū)四星級以上的高星級賓館平均房價年均增幅達(dá)17%,我們此處計算為保守測算。裕安大酒店客房價格增長大致如下:圖表7:裕安大酒店20062010年客房價格表(單位:元/日 裕安大酒店2006年至

9、2010年客房收入增長圖(單位:萬元: 圖表8:裕安大酒店20062010年客房年收入增長圖 (二酒店年經(jīng)營成本測算圖表9:裕安大酒店運營成本表(單位:萬元人民幣 (三酒店年損益表 圖表10:裕安大酒店2006年損益表 七、財務(wù)分析(一投資回報分析假設(shè)裕安大酒店2006年至2010年的其他配套設(shè)施年收入135萬元保持不變,2007年以后營業(yè)成本統(tǒng)一按照1550萬元計算,且營業(yè)稅率和所得稅率不變。則20062010年的酒店財務(wù)指標(biāo)如下表:圖表11:裕安大酒店20062010年財務(wù)指標(biāo) 要高。若酒店改造工程總造價為1508.41萬元計算,從上表可以發(fā)現(xiàn),投資1年就可以收回成本。每年的投資收益率曲線

10、圖: 圖表12:裕安大酒店20062010年投資收益率曲線圖 (二盈虧平衡分析這里假設(shè)20072010年的酒店經(jīng)營固定成本和變動成本與2006年相同。則20062010年的盈虧平衡點主要數(shù)據(jù)如下表:圖表13:裕安大酒店20062010年盈虧平衡點主要數(shù)據(jù) (三現(xiàn)金流量預(yù)測表 圖表14:裕安大酒店20062010年現(xiàn)金流量預(yù)測表 年按原租金收入(扣稅后預(yù)分配,08年按07年可分配利潤預(yù)分配。八、裕安大廈業(yè)主合作方式目前,裕安大廈共有業(yè)主55個,其中包括14個私人業(yè)主。建議選擇11-20層作為酒店改建樓層,其中6個樓層為單一業(yè)主,4個 樓層為多個業(yè)主共有。具體合作方式有:(1產(chǎn)權(quán)入股:贊同裕安大酒

11、店改建項目并愿意參股的大廈業(yè)主可以自有產(chǎn)權(quán)折現(xiàn)入股。(2現(xiàn)金入股:愿意參股的大廈業(yè)主如果以自由產(chǎn)權(quán)折現(xiàn)入股后,認(rèn)為入股比例沒有達(dá)到預(yù)想目標(biāo)的,可以應(yīng)現(xiàn)金方式繼續(xù)入股,該部分現(xiàn)金將作為前期酒店工程改造等費用。(3承諾固定回報:若部分業(yè)主贊同裕安大酒店改建項目,但由于多種原因不贊成以產(chǎn)權(quán)參股大酒店,大酒店可以租賃等方式長期使用這些業(yè)主的產(chǎn)權(quán),并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報。(4買斷產(chǎn)權(quán):若部分業(yè)主既不愿意以產(chǎn)權(quán)入股酒店,也不贊成第二種方式,那么酒店一次性買斷此類業(yè)主的產(chǎn)權(quán)。購買價格將根據(jù)大廈房產(chǎn)的市場價格由買賣雙方自主談判確定。九、裕安大酒店的公司治理結(jié)構(gòu)(一股份有限公司形式1、公司名稱:上海裕

12、安大酒店股份有限公司(暫定名2、設(shè)立方式方式一:公司采用發(fā)起設(shè)立方式,即由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。發(fā)起人由包括上海裕安投資有限公司在內(nèi)的所有參股業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主在明確參股方式后,應(yīng)簽訂發(fā)起人協(xié)議,上海裕安投資 有限公司承擔(dān)股份有限公司的籌辦事務(wù)。方式二:公司采用發(fā)起設(shè)立方式,即由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。發(fā)起人由包括上海裕安投資有限公司在內(nèi)的少數(shù)大業(yè)主擔(dān)任。這部分業(yè)主作為公司股東來成立“上海裕安大酒店股份有限公司”,然后以“上海裕安大酒店股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。3、公司股份總數(shù)、每股金額和注冊資本公司總資產(chǎn)應(yīng)包括:總面積為15664.0

13、8平方米的裕安大廈產(chǎn)權(quán),酒店改造工程費用約1500萬元人民幣,前期流動現(xiàn)金500萬元人民幣。根據(jù)房地產(chǎn)市場行情和樓層商業(yè)附加值,裕安大廈房產(chǎn)平均價格約為15000元人民幣/平方米;一樓大堂價格約為25000元人民幣/平方米;二樓裙樓價格約為21000元人民幣/平方米;停車場價格約為7500元人民幣/平方米。因此,公司總資產(chǎn)總額為26620萬(所有資產(chǎn)均根據(jù)需要由資產(chǎn)評估機構(gòu)正式評估,本計劃書的數(shù)字暫為資產(chǎn)估計值。方式一:所有業(yè)主均以房產(chǎn)、現(xiàn)金等方式入股大酒店,公司擬發(fā)行股份8000萬股,依公司總資產(chǎn)總額26620萬元計算。公司擬注冊資本8000萬元,各業(yè)主可根據(jù)實際股份進(jìn)行配股。公司投資總額超

14、出注冊資本的部分,留作公司資本公積金。 方式二:公司擬發(fā)行股份5000萬股,公司擬注冊資本5000萬元。公司有2-3家大業(yè)主投資成立,成立后與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議,即不需要中小業(yè)主直接以房產(chǎn)出資入股,中小業(yè)主繼續(xù)保持房產(chǎn)權(quán)。公司投資總額超出注冊資本的部分,留作公司資本公積金。(二公司治理結(jié)構(gòu)1、股東會按照上述“方式一”設(shè)立公司,股東大會組成有以下兩種建議:建議一:按照公司法規(guī)定,上圖所示22家業(yè)主只要入股裕安大酒店均是股東。因此,股東大會由22家業(yè)主組成。建議二:從股東會運作形式、決策力度、工商注冊等角度考慮,我們建議選舉股東會代表,代表數(shù)10人。股東會代表由22家業(yè)主通過協(xié)商交流等方

15、式推薦人選,然后選舉產(chǎn)生。股東大會由10家股東代表組成。按照上述“方式二”設(shè)立公司,股東大會組成可按照公司法規(guī)定,凡是入股的大業(yè)主均是股東,股東大會由入股業(yè)主組成。根據(jù)貴單位在裕安大廈中擁有的產(chǎn)權(quán)面積及價值,我們初步測算貴單位在裕安大酒店所占股份如下表:上海裕安大酒店項目計劃書（提綱） 圖表 15：貴單位在裕安大酒店所占股份表 15：貴單位在裕安大酒店所占股份表 大酒店改造總建筑面積 樓層房號 建筑面積 （m2） 產(chǎn)權(quán)價值 (萬元 15664.08 m2 面積比例 ( 股份比例 ( 2、董事會及經(jīng)營管理機構(gòu) 公司董事會成員由公司股東大會選舉產(chǎn)生，共 9 名，其中職工董 事 1 名。董事會設(shè)董事長一人，可以設(shè)副董事長。根據(jù)四星級酒店管 理經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)，擬設(shè)定酒店崗位設(shè)置和人員共 108 人。 3、監(jiān)事會 公司設(shè)立監(jiān)事會，監(jiān)事會成員 5 名，其中職工監(jiān)事 2 名。監(jiān)事會 設(shè)主席一人，可以設(shè)副主席。 十、上海裕安大酒店經(jīng)營管理 關(guān)于裕安大酒店的經(jīng)營管理主要有三種方式： （一）自行管理 （二）聘用酒店顧問公司 （三）納入酒店管理集團經(jīng)營體系 第 16 頁 共 18 頁 上海裕安大酒店項目計劃書（提綱） 酒店管理經(jīng)營與辦公寫字樓的物業(yè)管理有著重大的區(qū)別，因此， 我們建議， 酒店改造后應(yīng)聘請專門國際酒店經(jīng)營管理品牌機構(gòu)對酒店 進(jìn)行經(jīng)營管理。 據(jù)了解，加盟國際性酒店管理