必看房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大全

1、.房地產(chǎn)根底知識(shí)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的局部以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類(lèi)，即土地及土地上的建筑物和附著物房產(chǎn)和地產(chǎn)。所謂“不可別離，是指不能別離或雖能別離但別離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)房地產(chǎn)的特性n不可移動(dòng)性；n獨(dú)一無(wú)二性；n壽命長(zhǎng)久性；n數(shù)量有限性；n用途多樣性；n相互影響性；n易受限制性；n價(jià)值高大性；n難以變現(xiàn)性；n保值增值性。房房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特性難以變現(xiàn)性；n保值增值性。房地地產(chǎn)的

2、類(lèi)型按建立程度劃分：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房含土地按程度劃分生地：是指不具有城市根底設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地：是指具有一定城市根底設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市根底設(shè)施、土地平整、能直接在上面進(jìn)展房屋建立的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建立，也可能停工了多年；現(xiàn)房含土地：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的按建筑物的使用性質(zhì)分類(lèi)：n居住建筑n公共建筑n工業(yè)建筑n農(nóng)業(yè)建筑v居住建筑和公共建筑通常又被稱(chēng)為民用建筑按建筑構(gòu)造的主要建材分類(lèi)：建筑構(gòu)造，是指建筑物中由承重構(gòu)件根底

3、、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等組成的體系n木構(gòu)造n鋼筋砼構(gòu)造n鋼構(gòu)造n混合構(gòu)造n鋼與砼組合構(gòu)造n塑料構(gòu)造n薄膜充氣構(gòu)造按建筑構(gòu)造的主要構(gòu)造形式分類(lèi)：n墻體構(gòu)造n框架構(gòu)造n框剪構(gòu)造n拱構(gòu)造n網(wǎng)架構(gòu)造n空間薄壁n鋼索構(gòu)造n艙體構(gòu)造n深梁構(gòu)造按建筑物的耐火等級(jí)分類(lèi)：n建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。n根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。n用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱(chēng)為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。按建筑物的耐久等級(jí)分類(lèi)：建筑耐久等級(jí)是根據(jù)建筑耐久年限來(lái)劃分的。按房屋的完損等級(jí)分類(lèi)：根據(jù)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個(gè)組成局部的完好、損壞程度來(lái)劃分：n完

4、好房屋n根本完好房屋n一般損壞房屋n嚴(yán)重?fù)p壞房屋n危險(xiǎn)房屋房屋新舊程度成新率的判定標(biāo)準(zhǔn)是：n完好房屋：十、九、八成n根本完好房屋：七、六成n一般損壞房屋：五、四成n嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下按層數(shù)和高度的分類(lèi)：n低層建筑 13層n多層建筑46層n小高層建筑7 16層n高層建筑17層以上，總高度超過(guò)24M，但不包括總高度超過(guò)24M的單層建筑n超高層建筑總高度超過(guò)100M 此外，房地產(chǎn)類(lèi)型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。高層建筑的國(guó)際分類(lèi)：n低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550Mn中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075Mn高層建筑：層數(shù)為2640層，建

5、筑總高度75100Mn超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100M以上此外，房地產(chǎn)類(lèi)型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分土地使用權(quán)出讓的年限根據(jù)"中華人民XX國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例"規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為：n居住用地：70年XX50年n工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地：50年XX40年n商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年XX30年城市土地所有權(quán)又稱(chēng)土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，以及其它有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)利。主體是土地所有者，客體是土地。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)

6、的統(tǒng)一。我國(guó)實(shí)行的是城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度。產(chǎn)權(quán)包括占有、使用、收益和處分等房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益。土地所有權(quán)的權(quán)能n土地占有權(quán)：是指依法對(duì)土地實(shí)行掌握和控制的權(quán)利。n土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)展實(shí)際使用的權(quán)利。n土地收益權(quán)：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲土地上生長(zhǎng)的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。n土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣(mài)、贈(zèng)送、遺贈(zèng)、抵押等。土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利土地使用權(quán)的取得n劃撥土地使用權(quán)：只限于本

7、單位使用，不得以任何形式私自轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏眠M(jìn)展土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)行為，如土地出租等。n土地使用權(quán)出讓?zhuān)嚎梢砸婪ㄟM(jìn)展轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。n土地使用權(quán)出讓必須遵守原出讓合同有關(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)展再轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)出讓的方式n協(xié)議出讓?zhuān)菏侵竿恋氐某鲎尫胶褪茏尫酵ㄟ^(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)構(gòu)造而給予優(yōu)惠政策的工程。n招標(biāo)出讓?zhuān)菏侵冈谝?guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人，以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開(kāi)發(fā)

8、性用地或者有較高技術(shù)性要求的建立用地。n拍賣(mài)出讓?zhuān)河址Q(chēng)競(jìng)投，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得的原那么確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。土地使用權(quán)的取得n通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式n通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得土地收益金土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租含連同地面建筑物一同出租給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款。土地出讓金各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使

9、用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款指土地出讓的交易總額，或土地使用期滿(mǎn)，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地使用權(quán)年限屆滿(mǎn)土地使用權(quán)年限屆滿(mǎn)時(shí)，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門(mén)另有規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人可以申請(qǐng)續(xù)期使用，

10、并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)?！叭ㄒ黄郊绰吠ā⑺?、電通、場(chǎng)地平整?！捌咄ㄒ黄郊吹缆吠?、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整。容積率指工程、規(guī)劃建立用地X圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比總建筑面積/建立用地面積=容積率容積率<1 別墅獨(dú)戶(hù)、并立式、聯(lián)排、疊層容積率1-2.4 多層容積率2.5-4 小高層容積率>4 高層綠化率指規(guī)劃建立用地X圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比所有綠地面積/用地面積=綠化率%綠地率指居住區(qū)用地X圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地之比。綠地率所指的&quo

11、t;居住區(qū)用地X圍內(nèi)各類(lèi)綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。所有綠地面積/居住用地面積=綠地率%建筑密度即建筑覆蓋率，指工程、用地X圍所有基底面積之和與規(guī)劃建立用地之比?；酌娣e/用地面積=覆蓋率%覆蓋率與樓層及綠化率之間的關(guān)系。覆蓋率高、層數(shù)低、綠化率低。覆蓋率低、層數(shù)高、綠化率高。紅線(xiàn)n 建筑紅線(xiàn)：建筑物能到達(dá)的最外邊線(xiàn),建筑物不允許突出此線(xiàn),但臺(tái)階,窗井等構(gòu)筑物可視情況突出此線(xiàn)。n 道路紅線(xiàn):城市規(guī)劃路的邊線(xiàn)。n 規(guī)劃紅線(xiàn):規(guī)劃用地的邊線(xiàn),可能局部會(huì)與道路紅線(xiàn)重合,但一般不會(huì)與建筑紅線(xiàn)重合。樓宇

12、面積：n建筑面積：實(shí)用面積+局部公用面積n實(shí)用面積：是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額,是從外墻計(jì)算的，假設(shè)連著其它單位，那么從中間計(jì)算n公用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和樓宇面積：n使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。使用面積系數(shù)用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和平方米=被

13、總建筑面積平方米除/總套數(shù)使用面積之和平方米=使用面積系數(shù)總建筑面積平方米樓宇面積：n居住面積：指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積即構(gòu)造面積。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。樓宇面積：n公攤面積：主要由兩局部組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的50。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積

14、/套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)不計(jì)入商品房建筑面積的工程n 將層高在2.2米以下的房屋,凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。n 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池等。n 消防、檢修等用途的室外爬梯。n 構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油水池。GB/T17986國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)X與原來(lái)房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)不同之處有：n 新：封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算n 舊：按1/2計(jì)算面積n 新：為封閉的陽(yáng)臺(tái)按1/2計(jì)算面積n 舊：未封閉陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算面積實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。套內(nèi)建筑面積/住宅面積=實(shí)用率(%)套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e=房屋面積面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積

15、×100%面積誤差比合同約定面積國(guó)家規(guī)定面積誤差比不大于3。層高-房屋一層的高度對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高建筑層高n 多、高中高層居住建筑層高宜為3.0米，不高于3.6米。n 公建的層高不超過(guò)5.4米。n 住宅臥室、起居室凈高不低于2.4米，局部?jī)舾卟坏陀?.1米，且凈上下于2.1米的局部不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上不含2.20m的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層夾層、

16、插層、閣樓暗樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。戶(hù)型比各種戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)中所占的比例稱(chēng)為“戶(hù)比室。如“一室戶(hù)、“二室戶(hù)在一幢住宅樓、一個(gè)住宅群或住宅區(qū)所占的比例多少某種戶(hù)型套數(shù)/一幢、住宅群住宅總套數(shù)×100%=戶(hù)型比開(kāi)間與進(jìn)深n 開(kāi)間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。n 進(jìn)深：進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。中空玻璃中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生

17、產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體如參加惰性氣體狀態(tài)，故稱(chēng)"中空玻璃"，這種技術(shù)的運(yùn)用使門(mén)窗的隔音、阻熱、密封、平安性能都大大提高。裙樓從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層,一般由首層至四層或以上不等,多用做商場(chǎng)、會(huì)所或其他配套設(shè)施。架空層指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。封頂：指工程已完成最頂層的構(gòu)造工程毛坯房交樓時(shí)單位內(nèi)沒(méi)有任何裝修，只留有線(xiàn)路及排水位的房屋。現(xiàn)樓已經(jīng)交付使用的商品房。客戶(hù)交付局部或全部房款后即可入住，稱(chēng)之為現(xiàn)樓。n 準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平

18、頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。n 樓花期房：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。n CBD：城市中央商務(wù)區(qū)n CLD：中央生活區(qū)SOHO家庭辦公一詞起源于八十年代的紐約，因藝術(shù)家云集而知名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類(lèi)和最有品位的商店、畫(huà)廊和餐廳。后來(lái)有日本人在建筑中引用了SOHO這個(gè)詞，即是Small Office Home Office的縮寫(xiě)，意為小型的、家庭的辦公室?！癟OWN HOUSE：聯(lián)排別墅平方米與平方尺的換算n國(guó)內(nèi)：平方米n：平方呎1平方米=10.765平方呎房地產(chǎn)市場(chǎng)指所交易的商品是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的市場(chǎng)，是存在于賣(mài)者和買(mǎi)者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押

19、、互換等組成一個(gè)簡(jiǎn)單X疇的房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包括n土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)n房屋開(kāi)發(fā)和建立n地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押n房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押n房地產(chǎn)中介效勞，包括咨詢(xún)、估價(jià)、測(cè)量、效勞n房地產(chǎn)物業(yè)管理n房地產(chǎn)金融，信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融投資。屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有根底性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特點(diǎn)n對(duì)市場(chǎng)需求的不可調(diào)劑性n對(duì)市場(chǎng)供求的不靈活性n投資的不易變現(xiàn)性n信息不充分性房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備的要素：n賣(mài)方n買(mǎi)方n用于交易的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)：n一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，是土地供給市場(chǎng)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)；n二級(jí)市場(chǎng)：是土地的使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建立將新

20、建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場(chǎng)n三級(jí)市場(chǎng)：二手房市場(chǎng)是購(gòu)置房地產(chǎn)的單位或個(gè)人再次將房地產(chǎn)出賣(mài)或出租的市場(chǎng)。工程開(kāi)發(fā)有關(guān)單位n 開(kāi)發(fā)商：指負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建立房地產(chǎn)工程并籌資建立的房地產(chǎn)公司。n 投資商：實(shí)際向該工程投入資金的單位n 承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程建立施工的單位。n 監(jiān)理單位：整個(gè)工程建立過(guò)程中監(jiān)視其質(zhì)量的單位n 代理商：指負(fù)責(zé)工程具體宣傳推廣及銷(xiāo)售籌劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓n房地產(chǎn)抵押n房屋租賃房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收

21、益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)展處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使法律上有特別規(guī)定的除外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款；在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)展監(jiān)視和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開(kāi)發(fā)抵押

22、貸款、房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房屋租賃指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止后將房屋返還給出租人的行為商品房有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)置后，能領(lǐng)取國(guó)有土地使用證及房屋所有權(quán)證的住宅，業(yè)主有自由依法買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。期房和現(xiàn)房n 期房: 指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)場(chǎng)至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。n 現(xiàn)房: 是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商

23、品房的房地產(chǎn)權(quán)證，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。集資房政府為解決中低收入職工住房而建立的普通住宅集資房是不需要交地價(jià)的，大局部是XX用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。安居房指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建立一般為4：6的面向廣闊中低收入家庭的非贏(yíng)利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)和困難戶(hù)經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建立方案安排建立的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)方案，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指

24、導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原那么確定廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等智能化大廈又稱(chēng)“智能型大廈，是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的效勞及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度平安與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱(chēng)為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)BAS，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)OAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)CAS，其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱(chēng)智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS,保安自動(dòng)化系統(tǒng)S

25、AS環(huán)保小區(qū)即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)；按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防X，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等n 別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。n 復(fù)式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封閉復(fù)式。n 單身公寓：也稱(chēng)酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間，面積一般在30平方米以下。效勞式公寓也稱(chēng)酒店式公寓。是以提供酒店式管理效勞的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。一般面積介于4080平方米，單位分布為長(zhǎng)條形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式只有單面采光，另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房尤以

26、開(kāi)放式廚房為主，房間分布以一到三間不等。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷(xiāo)售、消費(fèi)和效勞等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)由以下三種形式：n房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)n房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)n房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)銀行按揭銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給開(kāi)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等利息支付方式有等額與等息兩種商品房銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)售預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時(shí)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)取得預(yù)售許可證以后，即登載廣告，按圖紙出售的銷(xiāo)售方式預(yù)售商品房必須具備的條件預(yù)售商品房必

27、須具備的條件n土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)國(guó)有土地使用證；n取得"建立用地規(guī)劃許可證"、"建立工程規(guī)劃許可證"和"建立工程開(kāi)工許可證"；n除付清地價(jià)款外，七層以下含七層工程主體封頂，七層以上工程投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；n房地產(chǎn)開(kāi)展商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；n領(lǐng)取了"商品房銷(xiāo)售預(yù)許可證"?，F(xiàn)售指商品房商品房已經(jīng)建成并按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格，按照銷(xiāo)售合同交付房款后，即可投入使用的銷(xiāo)售方式房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成n 征地補(bǔ)償費(fèi)n 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)n 其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)n 住宅

28、建筑安裝工程費(fèi)n 附屬工程費(fèi)n 室外工程費(fèi)n 公共配套工程費(fèi)n 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)n 政府性收費(fèi)及“四源費(fèi)n 三稅一費(fèi)n 管理費(fèi)n 利潤(rùn)影響樓價(jià)因素n 地區(qū)：根本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物休閑等設(shè)施較完善。n 交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來(lái)往各處地方均較方便。n 樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，一般都會(huì)比低層同樣單位賣(mài)貴一些。原因是位于高層的單位，比低層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車(chē)喧鬧的騷擾，加上接觸的塵挨量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比擬清新。且高層單位享有更多視野，天然光線(xiàn)吸納較多，也會(huì)使單位陽(yáng)關(guān)充足。影響樓價(jià)因素n 朝向：這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要的因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢(qián)添置或改善，但方向那么完全不能改變。加上中國(guó)