我國房地產上市公司營運能力分析

1、【精品文檔】如有侵權，請聯(lián)系網站刪除，僅供學習與交流我國房地產上市公司營運能力分析.精品文檔.我國房地產上市公司營運能力分析摘要：近年來，房地產行業(yè)以驚人的速度在發(fā)展，經濟增長幅度在我國國民經濟總額中占有重要地位，越來越多的企業(yè)家進入房地產行業(yè)，房地產行業(yè)競爭日趨激烈。由于傳統(tǒng)的營運能力分析體系存在較多的漏洞，投資者很難通過分析,得到企業(yè)營運能力的實際情況。所以，改進企業(yè)營運能力分析指標體系具有較為重要的意義。如今，已有很多的專家學者在認識傳統(tǒng)分析體系不足的基礎上，提出了新的分析體系的構思和建議。本文通過對房地產行業(yè)原有的營運能力指標體系與改進后的營運能力指標體系進行對比分析，用以說明房地產企

2、業(yè)資產利用的效率，促進房地產行業(yè)提高經營管理水平。關鍵字：房地產、營運能力、指標、改進Listed real estate companies operating capacity analysisAbstract: In recent years, the real estate industry at an alarming rate in the development, economic growth plays an important role in the total amount of China's national economy, more and more en

3、trepreneurs to enter the real estate industry, real estate industry is increasingly competitive. Because there are more loopholes in the traditional operating capacity analysis system, it would be difficult to get through analyzing the actual situation of enterprises operating capacity. Therefore, t

4、he ability to improve business operations analysis system has a higher significance. Today, there are a lot of experts and scholars in the lack of knowledge of traditional analysis system based on the ideas and proposals put forward new analysis system. In this paper, the existing operating capacity

5、 index system operational capacity index system and improved the real estate industry were analyzed to illustrate the real estate business asset utilization efficiency, and promote the real estate industry by improving the management level.Keywords: real estate, operating capacity, indicators, impro

6、ved目錄一、引言（一）選題背景1（二）選題意義1二、文獻回顧2（一）企業(yè)營運能力指標體系文獻回顧2（二）我國房地產行業(yè)現(xiàn)狀研究和營運能力研究文獻回顧3三、營運能力指標體系4（一）傳統(tǒng)指標體系4（三）指標改進體系6四、樣本數(shù)據計算及分析6（一）存貨周轉率6（二）應收賬款周轉率8（三）流動資產周轉率9（四）總資產周轉率10（五）固定資產周轉率10（六）指標之間的對比11五、結論和建議12參考文獻14致謝15我國房地產上市公司營運能力分析一、引言（一）選題背景如今人們熱點關注的問題當屬房地產行業(yè)的發(fā)展，也引起了社會各界甚至是中央領導的高度重視。大家主要關注其規(guī)模是否過大、發(fā)展是否過快、價格是否合理

7、。房地產行業(yè)的發(fā)展與國民經濟息息相關，具有先于國民經濟衰退而衰退，后于國民經濟恢復而恢復的特征。據資料所知，1978年以來，我國一個經濟循環(huán)周期大約是6至7年。從1993年開始的到1999年經濟增長跌入谷底，標志著一個完整的經濟循環(huán)周期的結束。01年將進入一個全新的穩(wěn)定增長型的經濟循環(huán)周期。依據國務院研究發(fā)展中心的公布的一份研究報告顯示，中國的經濟增長，未來20年的基本趨勢是：“十五”在7% 8.1%之間，而到2020年國內生產總值增長率將會下降至5.56.6。房地產行業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟環(huán)境的改變正向相關。宏觀經濟的健康持續(xù)發(fā)展，將會在房地產行業(yè)的快速發(fā)展的過程中提供強大的支柱。隨著經濟全球化

8、進程的加快和穩(wěn)定和社會主義市場經濟的持續(xù)快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭越來越激烈。特別是在房地產行業(yè)，房子是人民生活的必需品，房地產行業(yè)已經提出了大量的社會資本。所以，房地產行業(yè)一點點的風吹草動時刻牽動著千萬人的敏感神經。隨著國家出臺的宏觀調控的政策對房地產行業(yè)的具體調控，房地產行業(yè)的發(fā)展也將會一波三折。房地產企業(yè)要在激烈的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展, 對企業(yè)各項經濟資源、資產必須充分有效合理的利用，認真的做好房地產企業(yè)的營運能力分析評價，并據此不斷提高自身的營運能力。有助于加強企業(yè)合理的經營管理,提高房地產企業(yè)的綜合競爭能力,促進企業(yè)長遠、健康、可持續(xù)的發(fā)展。（二）選題意義營運能力分析屬于財務分析的其中

9、之一，企業(yè)營運能力即企業(yè)的營業(yè)運行能力，主要指企業(yè)營運資產的效率與效益。企業(yè)營運資產的效率主要指資產的周轉率或周轉速度，企業(yè)營運資產的效益一般為企業(yè)的產出額與資產占用額之間的比率。而房地產是時下最熱門也是最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一，房地產企業(yè)營運能力越強，在市場中的競爭力也越強。同時，對營運能力進行分析，對財務報表使用者具有重要的意義，體現(xiàn)以下三個方面在：企業(yè)所有者考察其投入企業(yè)資金的運用效率，債權人評價企業(yè)的償債能力，以及經營者加強企業(yè)經營管理等方面上。 對房地產企業(yè)管理者來說：有利于企業(yè)管理者根據營運能力分析評價的結果，發(fā)現(xiàn)當前企業(yè)運營過程中出現(xiàn)的問題，或者是可以是管理者更加清楚了解企業(yè)的資產

10、結構、財務狀況。并據此合理調整優(yōu)化資產結構、改善財務狀況、加快資金周轉速度、改變經營管理方式。對投資者來說：判斷一個企業(yè)是否值得投資，通常是從財務分析的報告中所反映出的結果來決定的，而房地產企業(yè)進行營運能力分析有助于投資者更好的了解公司的經營狀況、公司財務的安全性、資產的收益性還有資本的保全程度。房地產企業(yè)各項資產的周轉速度與企業(yè)的收益能力息息相關。因此，對房地產行業(yè)進行正確的營運能力分析有助于投資者進行合理的投資決策。對債權人來說：債權人通過對房地產企業(yè)營運能力分析可以更好的判斷債權物資的安全性，即通過資產管理效率和資產組成結構的分析得出債務人償還債務的能力，從而判斷是否繼續(xù)對此企業(yè)給予信貸

11、。短期債權人判別企業(yè)短期債權的物資保證程度是否可行，可以通過了解企業(yè)相關的短期資產的數(shù)額。在通過資產結構分析企業(yè)債權的物資保證時，為了進一步把握企業(yè)等額還款期限結構，資產的期限結構，資產周轉率期限結構和債務結構等各種結構是否相互適應。應將資產結構與債務結構相聯(lián)系，進行對比分析，可以對債務償還能力有更直接的認識。有助于債權人進行信貸決策。二、文獻回顧（一）企業(yè)營運能力指標體系文獻回顧1、營運能力涵義營運能力分析屬于財務分析的其中之一，企業(yè)營運能力即企業(yè)的營業(yè)運行能力，主要指企業(yè)營運資產的效率與效益。企業(yè)營運資產的效率主要指資產的周轉率或周轉速度，企業(yè)營運資產的效益一般為企業(yè)的產出額與資產占用額之

12、間的比率。對營運能力進行分析，對于財務報表使用者具有重要的意義。2、營運能力指標我國企業(yè)經濟效應評價指標(1995)中主要側重于對流動資產的分析，因此反應企業(yè)營運能力的指標只有應收賬款周轉率以及存貨周轉率這兩大指標。周向紅(2003)在如何分析企業(yè)營運能力中提出了，除了存貨周轉速度和應收賬款周轉速度之外，還應增加流動資產周轉速度、總資產周轉速度和固定資產周轉速度等其他指標去分析衡量企業(yè)營運能力。余波在淺談企業(yè)營運能力分析(2008)中提出了對傳統(tǒng)指標的評價，傳統(tǒng)指標只是簡單地從財務數(shù)據方面來分析一個企業(yè)的營運能力，很多時候數(shù)據的獲得都存在著很大的問題，因此需要創(chuàng)新，他也提出了關于人文因素的非財

13、務指標的加入，主要包括：顧客滿意度；產品和服務質量；員工滿意度和保持力；管理的有效性和市場份額等。3、營運能力分析意義褚秉衷(1994)在企業(yè)營運能力簡論中提到：通過對營運能力的分析評價可以揭示企業(yè)各項資產管理的效率、企業(yè)的信用狀況、企業(yè)銷售能力的強弱和企業(yè)的經營管理效率。婁春輝在關于企業(yè)營運能力評估基本問題的探討（2005.3）中提出了營運能力分析的重要意義：1、可以促進企業(yè)資源合理有效的配置從而減少資源的浪費。 2、還可以避免發(fā)生重大投資失誤。3、為企業(yè)順利通過政府部門的審批奠定基礎。4、樹立良好的外部形象。5、為企業(yè)投資新項目決策提供理論依據。6、為企業(yè)新項目的順利發(fā)展建設以及營運打下良

14、好基礎。  黃娟莉(2011)在基于財務比率的企業(yè)營運能力分析中說明了營運能力分析的3點意義：企業(yè)管理人員可以改善經營管理模式;投資者更好的進行正確的投資決策;債權人進行相應的信貸決策。（二）我國房地產行業(yè)現(xiàn)狀研究和營運能力研究文獻回顧1、房地產涵義孟慶翠（2009）對房地產給出了一個明確的定義，房包含了土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產按類型劃分，可分為地產和房產兩大類，地產是指土地，房產是指房子。房產和地產具有相互依存的密不可分性。在經濟學上房地產又被稱為不動產，是因為房地產具有位置的固定性和不可移動性兩大特性。2、房地產營運能力分析曾漢文

15、（2009）在房地產營運能力分析中提出，應結合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以各項資產資產周轉速度作為其判斷依據，不同的企業(yè)有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，相應的也有不同的方法來反映企業(yè)的資產報酬率率，有些房地產企業(yè)是通過提高銷售收入率來提高資產報酬率，而有些則是通過提高資產周轉率來提高資產報酬率。而實際上，最能反映房地產營運能力的是存貨周轉率，而存貨周轉率與企業(yè)項目開發(fā)周期相反。在相同的市場條件下和競爭環(huán)境中，存貨周轉率越高，企業(yè)實現(xiàn)的資產報酬率更高。綦程程（2009）指出對房地產行業(yè)而言，存貨周轉率是非常特殊關鍵的指標。通常，存貨周轉是越快越好，而房地產行業(yè)則是越慢越好。庫存周轉量越大，周轉速度較慢的公

16、司實力越雄厚。在其他行業(yè)，存貨周轉率一般為六或七次左右的水平，相反如果一個房地產企業(yè)一年的存貨周轉率在六七次左右，該企業(yè)在房地產行業(yè)來說是規(guī)模極小的公司，擁有雄厚實力的大型房地產企業(yè)，存貨周轉率都是很低的，存貨周轉一年大概是一兩次，因為房地產企業(yè)要保存大量的土地儲備，而土地儲備就是它的存貨，建成的為銷售的房子都屬于資產范圍，房地產企業(yè)要依靠這些實現(xiàn)銷售，從而獲得收益。三、營運能力指標體系企業(yè)營運能力分析通?？梢允褂么尕浿苻D率、應收賬款周轉率、總資產周轉率以及流動資產周轉率這4個財務指標來表示。（一）傳統(tǒng)指標的不足存貨周轉率、應收賬款周轉率、總資產周轉率以及流動資產周轉率這4個指標都是在分析企業(yè)

17、營運能力時最常用到的指標，但在實際操作計算中，這些指標的計算都不完整。在計算口徑都存在著一定的局限性的基礎上對企業(yè)經營能力進行分析，也缺少一定的準確性。在應收賬款周轉率的計算過程中：只是簡單的用應收賬款的期初余額和期末余額相加之和除以2來計算應收賬款平均數(shù)額，并沒有把實際的賒銷與應收賬款聯(lián)系起來，在一定的條件下，計算結果與實際情況并不相符。 例：甲企業(yè)與乙企業(yè)的2011年年初的應收賬款余額都是0，本年2月均賒銷500萬元，甲企業(yè)在9月底已經收回300萬，而乙企業(yè)則是12月底才收回300萬。如果按照傳統(tǒng)的計算方法計算，甲、乙兩個企業(yè)2011年的應收賬款周轉率應該是相同的，但實際上甲企業(yè)的應收賬款

18、周轉速度比乙企業(yè)快得多。在存貨周轉率計算公式中的分母，簡單使用的平均平衡計算的庫存，而不考慮季節(jié)性因素的影響，計算存貨周轉率可能與實際不符。 在流動資金周轉率的計算中， 在計算周轉額時，是以產品銷售收入來計算, 但是產品銷售收入已不單單只是原來投入的資金，還包括了企業(yè)的其他收入( 稅金和利潤), 勢必人為地加大流動資金的周轉額, 從而人為的增加了周轉次數(shù)， 且縮短了周轉天數(shù)， 不能客觀真實的反映流動資金的利用效率和效益，掩蓋了資金周轉的本來的速度。由于其他因素的影響，企業(yè)每年的利潤收入水平也是不一樣的， 用營業(yè)收入計算流動資金周轉率， 與歷史同期水平相比， 已經失去了客觀的基礎, 不能有效的證

19、明流動資金的利用效率是否有所改變。但是，如果改成營業(yè)成本為周轉額來計算，則更為準確。因為成本與資金占用之間是成正比的，成本高則資金占用多, 成本低則占用資金少。 在總資產周轉率的計算中，傳統(tǒng)的計算公式用營業(yè)收入與企業(yè)資產平均總額的比率來表示。在計算周轉額時，沒有考慮到行業(yè)自身的特點，在房地產企業(yè)中，其實，有一部分的資產與企業(yè)營業(yè)收入的形成沒有必然聯(lián)系的，如企業(yè)的對外投資數(shù)額。這些賬戶的存在往往會使企業(yè)總資產周轉率比實際情況要低，事實上，總資產周轉率要比計算出的結果所顯示的要好。僅僅只是用這4個指標來分析房地產企業(yè)營運能力并不夠完善，企業(yè)資產營運能力評價兩大指標是流動資產周轉率、總資產周轉率。沒

20、有考慮到無形資產、固定資產等其他資產對房地產企業(yè)長期發(fā)展的影響能力，忽略了對這些資產使用效果的分析。 同時更缺乏了對人力資源有效利用的分析評價。（二）傳統(tǒng)指標體系與改進指標體系內涵舊指標公式新指標公式改進后的優(yōu)點總資產周轉速度企業(yè)一定時期銷售收入凈額與平均資產總額的比率叫做總資產周轉率。它是綜合評價企業(yè)全部資產經營質量和資產利用效率的重要指標，同時也是評價企業(yè)資產運營效率的重要指標之一?？傎Y產周轉率營業(yè)收入/平均總資產總資產周轉率=（營業(yè)收入-對外投資數(shù)額）/平均資產總額除去了一些與企業(yè)銷售收入無關賬戶，更加真實的反映出企業(yè)的總資產周轉率，更好的體現(xiàn)企業(yè)總資產的利用效率。流動資產周轉速度流動資

21、產周轉率，是評價企業(yè)資產利用效率的另一重要指標。它反映的是企業(yè)流動資產的周轉速度，是從企業(yè)全部資產中流動性最強的流動資產角度對企業(yè)資產的利用效率進行分析，進一步揭示影響企業(yè)資產質量的主要因素流動資產周轉次數(shù)=營業(yè)收入/流動資產平均余額流動資產周轉率=營業(yè)成本/平均流動資產余額改進后的流動資產周轉率指標減去了了人為加上的周轉額，更能夠加準確的計算出流動資產周轉率，從而更好的反映出流動資產的利用效率。流動資產周轉天數(shù)=計算期天數(shù)/流動資產周轉天數(shù)存貨周轉速度存貨周轉率，是企業(yè)在一定時期內存貨占用資金可周轉的次數(shù)，或存貨每周轉一次所需要的天數(shù)。存貨周轉率通常用存貨平均余額與營業(yè)成本的比率來表示，以反

22、映企業(yè)存貨規(guī)模是否合適，周轉速度怎么樣。存貨周轉次數(shù)=營業(yè)成本/平均存貨(期初存貨+期末存貨)/2存貨周轉率=營業(yè)成本/平均存貨余額（年初數(shù)+年末數(shù)）/2+第i個月存貨余額）/12）改進后的指標明顯反映出房地產行業(yè)的特殊性（存貨周轉次數(shù)越小越好），很好的彌補了原有指標的計算結果與實際脫離的狀況。存貨周轉天數(shù)=計算期天數(shù)/存貨周轉次數(shù)應收賬款周轉速度應收賬款周轉率，是企業(yè)一定時期內賒銷收入凈額與應收賬款平均余額的比例，用來反映應收賬款的回收速度。應收賬款周轉率=營業(yè)收入/應收賬款平均余額 (期初應收賬款+期末應收賬款)/2應收賬款周轉率=營業(yè)收入/平均應收賬款余額（年初余額+年末余額）/2+第i

23、個月應收賬款余額）/12改進后的應收賬款指標剔除了季節(jié)性因素的影響，可以更好的反映企業(yè)的實際情況。應收賬款周轉天數(shù)=計算期天數(shù)/應收賬款周轉次數(shù)固定資產周轉速度固定資產周轉率，是企業(yè)銷售收入凈值與固定資產平均余額之間的比值。反映了固定資產的周轉情況，用以衡量固定資產利用的效率。固定資產周轉率=營業(yè)收入/平均固定資產余額充分考慮到了固定資產對房地產企業(yè)長期發(fā)展的重要影響。四、樣本數(shù)據計算及分析目前我國有144家房地產上市公司，由于有些企業(yè)數(shù)據不明，經過篩選，選取了111家企業(yè)2009年-2013年5年的樣本數(shù)據做了關于營運能力相關指標的計算分析。本文所有數(shù)據均用均值進行對比分析。（一） 存貨周轉

24、率表1：存貨周轉率（次）20092010201120122013改進前1.16 5.36 6.23 5.73 5.24 改進后1.19 1.37 1.56 1.45 1.32 圖1：表2：存貨周轉期（天）20092010201120122013改進前1714.69 347.69 278.14 244.02 252.36 改進后11728.26 1408.49 1158.77 955.38 1023.39 圖2：從圖1和表1可以明顯的看出存貨周轉率指標改進前后的差異，從09年到13年，改進前的存貨周轉率總體上都比改進后的存貨周轉率大，存貨周轉率大都在5以上，而且波動幅度也比較大。改進后的存貨周轉

25、率小，波動幅度小。從表2和圖2也可以看出改進前的存貨周轉期明顯低于改進后的存貨周轉期。對于房地產行業(yè)，存貨周轉率是非常特殊的關鍵指標。通常來說存貨周轉率當然是越快越好，而房地產行業(yè)則是完全相反，實力越是雄厚的企業(yè)，其存貨的周轉速度越是慢。而改進后的指標明顯反映出房地產行業(yè)的這一特殊性，很好的彌補了原有指標的計算結果與實際脫離的狀況。（二）應收賬款周轉率表3：應收賬款周轉率（次）20092010201120122013改進前286.62 334.62 225.64 263.85 473.25 改進后163.47 212.25 208.50 344.39 573.74 圖3：表4：應收賬款周轉期（

26、天）20092010201120122013改進前133.24 107.26 115.48 41.14 33.68 改進后134.14 107.26 88.39 29.66 28.94 圖4：從表3、圖3可以看出，改進前的應收賬款周轉率呈波動上升的趨勢，而改進后的應收賬款周轉率則呈現(xiàn)為遞增上升的趨勢。說明房地產行業(yè)在應收賬款周轉速度方面呈現(xiàn)良好上升的趨勢。一般來說，應收賬款周轉率應該是越高越好,表明企業(yè)收賬速度快，收賬期短，壞賬損失少，資產流動速度快，企業(yè)償債能力強，盈利能力也越強。從表4和圖4可以看出，從2009年到2013年這5年的發(fā)展情況來看，改進前的應收賬款周轉期明顯高于改進后的應收賬

27、款周轉期，對于房地產企業(yè)來說，應收賬款周轉期越短越好。如果公司實際收回賬款的天數(shù)超過了公司規(guī)定的天數(shù)，那么說明債務人違約時間較長，信用度低，增加壞帳損失風險。由于公司生產經營的季節(jié)性原因和其他因素的影響，容易造成應收賬款周轉率的虛增或虛減，使應收賬款周轉率不能正確反映公司實際上的銷售情況。而改進后的應收賬款指標剔除了季節(jié)性因素的影響，可以更好的反映企業(yè)的實際情況。（三）流動資產周轉率表5：流動資產周轉率（次）改進前改進后20090.500.3320100.490.3220110.380.2420120.350.2220130.350.23圖5：由表5和圖5可知，從09年到13年，房地產行業(yè)流動

28、資產周轉率總體呈遞減的下降趨勢，改進前與改進后都呈下降趨勢，只是改進前的流動資產周轉率指標均大于改進后的指標。說明原來的指標在計算時人為的加大流動資產的周轉量, 增加了周轉次數(shù), 從而縮短了周轉天數(shù), 不能客觀真實的反映流動資金的運用效率, 掩蓋了資金周轉的本來的速度。但是，改進后的流動資產周轉率指標減去了了人為加上的周轉額，更能夠加準確的計算出流動資產周轉率，從而更好的反映出流動資產的利用效率。（四）總資產周轉率表6：總資產周轉率（次）20092010201120122013改進前0.34 0.35 0.28 0.25 0.26 改進后0.27 0.29 0.22 0.19 0.21 圖6：

29、從表6、圖6中可以看出，從2009年到2013年，房地產行業(yè)總資產周轉率總體呈波動遞減的下降趨勢，而改進前的總資產周轉率明顯高于改進后的總資產周轉率，說明原有的指標計算中存在一些與企業(yè)銷售收入無關賬戶，從而造成企業(yè)總資產周轉率比實際情況要好的虛假現(xiàn)象。改進后的總資產周轉率在計算中，除去了這些賬戶，更加真實的反映出企業(yè)的總資產周轉率，更好的體現(xiàn)企業(yè)總資產的利用效率。由總資產周轉率和流動資產周轉率的圖表對比可以發(fā)現(xiàn)，總資產周轉率的下降趨勢同流動資產周轉率的下降趨勢相關且相類似，因此可以揭示出流動資產周轉率是影響總資產周轉率的重要因素之一。 （五）固定資產周轉率表7：固定資產周轉率（次）200920

30、10201120122013均值31.66 40.51 34.87 34.71 36.89 圖7：固定資產是企業(yè)資產的重要組成部分，固定資產周轉率主要用于設備，建筑，廠房，機械和其他固定資產進行了分析，固定資產的比率較高，說明其使用效率較高，自然的，也說明企業(yè)對固定資產管理水平越好。如果固定資產周轉率較低，容易影響到企業(yè)的獲得收益的能力。它反應了房地產企業(yè)對固定資產的利用程度。對房地產企業(yè)來說，固定資產也是十分重要的。從表7和圖7可以看出，2009到2013，房地產行業(yè)固定資產周轉率有較小的波動，房地產行業(yè)目前的固定資產利用效率相對穩(wěn)定。從對固定資產的利用效果可以看出房地產企業(yè)是非常重視對固定

31、資產的分析評價的。（六）指標之間的對比表8：改進后5個指標對比20092010201120122013存貨周轉率1.19 1.37 1.56 1.45 1.32 應收賬款周轉率163.47 212.25 208.50 344.39 573.74 流動資產周轉率0.33 0.32 0.24 0.22 0.23 總資產周轉率0.27 0.29 0.22 0.19 0.21 固定資產周轉率31.66 40.51 34.87 34.71 36.89 圖8從表8和圖8中可以看出，2009年到2013年房地產行業(yè)發(fā)展勢頭良好，但過程有些波動，從圖表中明顯可以看出應收賬款周轉率遠遠高于其他周轉率，房地產產業(yè)

32、集聚的速度越來越快，說明應收賬款的收款速度是越來越快，節(jié)省了大量的資金運作，減少壞賬損失，應收賬款速度加快也可以降低成本，提高資本的流動?？傎Y產周轉率、流動資產周轉率低，房地產行業(yè)資產利用效率是不夠的，需要加以改進，以加速資金周轉，提高企業(yè)經營能力。固定資產周轉率比較穩(wěn)定，說明了房地產行業(yè)固定資產的利用效率比較穩(wěn)定，固定資產管理水平較高。存貨周轉率都在2.0以下，表明了房地產行業(yè)實力雄厚，發(fā)展前景一片光明?？傮w而言，房地產行業(yè)還是大勢之時。五、結論和建議從以上分析可以看出房地產行業(yè)營運能力分析體系還不是特別的完善，現(xiàn)行的和改進后營運能力指標都只是從有形資產的角度對企業(yè)營運能力進行分析，并沒有看

33、到無形資產對房地產企業(yè)長期的影響力，現(xiàn)如今企業(yè)的技術、商標、專利、品牌等無形資產也是企業(yè)長期發(fā)展過程中的重要資源，也是現(xiàn)在的企業(yè)資產管理的重點項目。對無形資產和其他長期資產評估的不足，容易導致企業(yè)短期行為。但是這些無形資產無法用準確的數(shù)值計算，更是難以在報表上反映出來，因此，在對企業(yè)營運能力分析評價時，不僅僅只是著眼于眼前的利益，更要結果行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，關注房地產去也長遠發(fā)展的利益，充分考慮到無形資產在企業(yè)經營過程中所發(fā)揮的強大作用。傳統(tǒng)意義上的營運能力分析應是企業(yè)各項資產利用效率的分析，現(xiàn)在的房地產企業(yè)缺少對人力資源有效利用的分析評價。而21世紀是知識經濟時代，企業(yè)勞動主體是人，大多從事腦力、

34、智力勞動，因此人力資源分析應該是現(xiàn)代財務分析的非常重要的內容?，F(xiàn)代企業(yè)應當更加注重對非財務指標的分析，包括員工滿意度和保持力、管理有效性和占領市場份額。同時，還應兼顧企業(yè)的長期利益和短期利益。注重對會計人員的再教育。因此，對企業(yè)營運能力的分析與評價必須是全面的，完美的，提前，充分考慮到中國正處于經濟轉軌的特殊時期，人力資源投資開拓新市場、開發(fā)新技術的顯著的作用，有利于正確引導企業(yè)逐步形成技術進步機制和知識創(chuàng)新機制，合理制定企業(yè)經營方向?？偠灾?，在社會主義市場經濟的不斷完善前提下，對企業(yè)營運能力指標進行正確的分析，已成為企業(yè)在行業(yè)競爭中取得優(yōu)勢的重要原因。本文對房地產行業(yè)原有的營運能力指標體系的不足之處進行說明，并提出了改進后的指標體系，通過改進前后的對比分析了房地產行業(yè)的營運能力。從而發(fā)現(xiàn)，房地產行業(yè)的資產周轉效率還有待提高，隨著房地產市場的不斷完善，市場監(jiān)管和政府宏觀調控