物業(yè)崗位說明書(管理處)

1、（物業(yè)管理）物業(yè)崗位說明書（管理處）2020年4月多年的企業(yè)咨詢顧問經(jīng)驗(yàn)經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)險(xiǎn)證可以落地施亍的卓越管理方案，值得您下載詡臺(tái):位說明書戴德梁行億豐物業(yè)管理處二零一零年三月六日一、物業(yè)管理處總經(jīng)理職位：物業(yè)總經(jīng)理直接上級(jí)：物業(yè)管理部總監(jiān)-大連總部直接下級(jí)：管理處各部門經(jīng)理概述主要任務(wù)和職責(zé)：1、執(zhí)行分派物業(yè)的所有日常管理，并報(bào)告給大連總部物業(yè)總監(jiān)和客戶。2、管理由一般及工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和人員組成的團(tuán)隊(duì)，使物業(yè)保持有效運(yùn)營(yíng)。此外，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，找出員工弱項(xiàng)并展開適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)來彌補(bǔ)此類不足。3、協(xié)商租賃條款，并確保使物業(yè)投資的租金凈收益最大化。進(jìn)行房屋交接并監(jiān)督租戶裝修工作的質(zhì)量控制。4、管理所有財(cái)務(wù)事

2、宜，包括監(jiān)督物業(yè)的收支情況，確保收支與年度預(yù)算相符。5、建立并監(jiān)督物業(yè)的所有運(yùn)營(yíng)流程，包括保安、消防安全、應(yīng)急和疏散程序。6、計(jì)劃、建立、實(shí)施和監(jiān)督：（1）物業(yè)內(nèi)的所有建筑結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)和設(shè)備的定期預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃；（2）物業(yè)的所有承包服務(wù)，如清潔、景觀美化；（3）讓物業(yè)保持體面且適銷的狀態(tài)所必需的所有翻新計(jì)劃。（4）明確管理中的問題領(lǐng)域并推薦改進(jìn)計(jì)劃，以便更有效地管理所分派的物業(yè)。（5）與客戶、業(yè)主和租戶保持良好的公共關(guān)系。（6）執(zhí)行你的經(jīng)理或者公司管理層下達(dá)的其他任務(wù)。主要職責(zé)1. 日常運(yùn)營(yíng)：（1）領(lǐng)導(dǎo)、管理和監(jiān)督由物業(yè)各部門經(jīng)理、工程人員和現(xiàn)場(chǎng)人員組成的團(tuán)隊(duì)，并為分派給你的物業(yè)提供高質(zhì)量的日常

3、管理。（2）為物業(yè)提供保安控制并監(jiān)督保安人員的績(jī)效。（3）執(zhí)行管理處制定的規(guī)章制度。（4）協(xié)同物業(yè)各部門經(jīng)理管理和監(jiān)督物業(yè)維護(hù)相關(guān)的所有服務(wù)合同，包括清潔、保安、泊車、景觀美化、工程設(shè)備運(yùn)行、外墻維護(hù)和水處理，以便讓物業(yè)始終保持在最佳狀態(tài)。5）配合工程經(jīng)理/工程人員監(jiān)督所有技術(shù)員和維護(hù)承包商的工作與績(jī)效，確保達(dá)到并保持公司標(biāo)準(zhǔn)。（6）確保為物業(yè)投保了綜合保險(xiǎn)。（7）聯(lián)絡(luò)政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)，確保你職責(zé)范圍內(nèi)的所有建筑符合規(guī)范要求。2. 財(cái)務(wù)事宜（1）編制物業(yè)的年度管理預(yù)算。此類預(yù)算應(yīng)包括承包服務(wù)產(chǎn)生的直接及間接費(fèi)用、預(yù)防性維護(hù)費(fèi)用、能源管理支出和資金項(xiàng)目。（2）批準(zhǔn)并控制運(yùn)營(yíng)支出和現(xiàn)場(chǎng)人員的薪資。（3

4、）監(jiān)督租金和管理費(fèi)的征收情況，在必要時(shí)尋求法律咨詢或提起法律訴訟。（4）監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)，以便監(jiān)督和控制運(yùn)營(yíng)帳目業(yè)績(jī)。3. 改進(jìn)計(jì)劃（1）與工程經(jīng)理/工程人員共同制訂針對(duì)物業(yè)所有結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)和設(shè)備的長(zhǎng)期預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃，在必要時(shí)計(jì)劃并安排翻新。（2）定期評(píng)定保安編排工作，在必要時(shí)實(shí)施改進(jìn)措施以保持對(duì)物業(yè)的嚴(yán)格控制。（3）定期檢查清潔承包商的工作，確保清潔標(biāo)準(zhǔn)和頻率令人滿意。找出需改進(jìn)的地方并采取改進(jìn)措施。（4）配合客戶、承租者、建筑師、項(xiàng)目工程經(jīng)理和其他專業(yè)人員，以協(xié)調(diào)并保持對(duì)建筑翻新、維修或擴(kuò)展工作質(zhì)量的控制。（5）協(xié)調(diào)和配合承租者實(shí)施任何改進(jìn)工作，確保及時(shí)完成此類工作，并盡可能降低其干擾。確保

5、此類工作符合法定建筑標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（6）訂立維修、改造和設(shè)備要求的詳細(xì)說明。7）計(jì)劃、實(shí)施并配合供應(yīng)商/承包商安裝和維護(hù)整個(gè)商業(yè)大廈系統(tǒng)。4. 程序和行政管理（1）建立一份服務(wù)合同日志并加以監(jiān)督，在日志中寫明各項(xiàng)服務(wù)及其供應(yīng)商、服務(wù)種類和頻率、保險(xiǎn)規(guī)定和合同審核日期。（2）設(shè)立投標(biāo)程序，讓服務(wù)提供商據(jù)此了解需達(dá)到的投標(biāo)規(guī)格和績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)定期審核此類標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格。（3）建立并管理物業(yè)設(shè)備預(yù)防性維護(hù)安排，牢記客戶核定預(yù)算和盡可能平衡設(shè)備壽命與運(yùn)營(yíng)效率的必要性。以及時(shí)地采購(gòu)、接收和支付材料與服務(wù)來設(shè)立采購(gòu)流程。（4）針對(duì)員工、供應(yīng)商和租戶建立并實(shí)施物業(yè)的消防安全、疏散和應(yīng)急程序。此類程序應(yīng)包括每年的消防

6、演習(xí)和每半年召集的應(yīng)急與疏散程序會(huì)議。5. 服務(wù)質(zhì)量和員工培訓(xùn)（1）評(píng)估員工能力，同時(shí)不斷留意員工不足之處和培訓(xùn)或再培訓(xùn)的要求。確定、組織和實(shí)施培訓(xùn)課程。（2）確保所有現(xiàn)場(chǎng)人員，特別是與客戶和租戶有接觸的人員，接受必要的培訓(xùn)，達(dá)到令人滿意的工作績(jī)效。（3）確保所有現(xiàn)場(chǎng)人員每天按照操作手冊(cè)-電話與接待禮儀和員工手冊(cè)中列出的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)展開工作。（4）確保所有員工提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合公司作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供商的這一形象。這包括定期監(jiān)督以下事項(xiàng)：i. 現(xiàn)場(chǎng)人員對(duì)承租者的禮貌及幫助程度，員工衣著標(biāo)準(zhǔn)、守時(shí)性等；ii. 工程人員執(zhí)行的維修/維護(hù)工作的質(zhì)量，員工在不必再三打擾業(yè)主、承租者的情況下解決問題的快速性，在

7、解決問題前后跟進(jìn)服務(wù)的質(zhì)量；iii. 所負(fù)責(zé)的物業(yè)組合的清潔、整齊和工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)質(zhì)量，和翻新工作的質(zhì)量，如何計(jì)劃工作使其對(duì)業(yè)主及商業(yè)運(yùn)行的干擾降至最低，實(shí)施哪些程序來保持物業(yè)的整潔或減少損失和損害。（5）為現(xiàn)場(chǎng)人員提供在職培訓(xùn)。（6）定期審核所有培訓(xùn)課程，特別要確保培訓(xùn)內(nèi)容跟上技術(shù)與法規(guī)要求的變化。還應(yīng)定期審核培訓(xùn)課程對(duì)解決業(yè)績(jī)不佳的有效性。6. 公共關(guān)系（1）每月向開發(fā)商提交物業(yè)活動(dòng)與管理狀態(tài)的總結(jié)報(bào)告。（2）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，與物業(yè)承租者保持和睦友好的關(guān)系。（3）處理來自物業(yè)使用者的任何投訴，據(jù)此尋找故障和解決問題。綜合部崗位說明書一、綜合部部長(zhǎng)直接上級(jí)：物業(yè)總經(jīng)理直接下級(jí)：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納

8、、行政人事助理合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責(zé)：人事工作：1 、編制及按需要修訂人事規(guī)章制度。2 、根據(jù)工作量的情況，控制員工的總數(shù)，每月將人員編制報(bào)表上報(bào)物業(yè)管理處總經(jīng)理。3 、對(duì)年終員工評(píng)估情況進(jìn)行綜合分析，并報(bào)告物業(yè)管理處總經(jīng)理。4、編制年度、月度員工工資、福利的預(yù)算。5、對(duì)每月工資、獎(jiǎng)金的發(fā)放進(jìn)行審核。6、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)所有員工崗位進(jìn)行檢查。7 、負(fù)責(zé)員工的提升，調(diào)級(jí)的考核與平衡。8 、負(fù)責(zé)經(jīng)理以上人員的年終考查。9 、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理處員工的招聘考評(píng)。10 、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查所屬下級(jí)的各項(xiàng)工作，掌工作情況和有關(guān)數(shù)據(jù)，視情況填寫過失單或獎(jiǎng)勵(lì)單，按程序辦理。培訓(xùn)工作：1 、對(duì)員工的

9、培訓(xùn)大綱進(jìn)行編寫審核。2 、對(duì)員工的各項(xiàng)培訓(xùn)進(jìn)行考核。3 、對(duì)各部門員工的專業(yè)培訓(xùn)進(jìn)行配合。4、建立完善管理處員工培訓(xùn)制度。5 、撰寫每期培訓(xùn)結(jié)束后的試卷和評(píng)判。6、調(diào)查各部門培訓(xùn)情況及建議，不斷改進(jìn)培訓(xùn)方法、內(nèi)容。7 、解答員工關(guān)于培訓(xùn)情況、內(nèi)容等方面的問題。8 、對(duì)外聯(lián)系培訓(xùn)事宜。9 、配合各部門制定并實(shí)施臨時(shí)性培訓(xùn)課程。10 、了解同行業(yè)培訓(xùn)情況并吸取經(jīng)驗(yàn)。11 、不斷激發(fā)和鼓勵(lì)長(zhǎng)期員工在工作中遵行管理處的服務(wù)準(zhǔn)則，使新員工了解并執(zhí)行管理處的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。行政工作：1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作指示。2、定期向物業(yè)管理處總經(jīng)理提交周、月、年度工作報(bào)告及計(jì)劃。3 、主持修訂本部門的

10、工作程序和規(guī)章制度，經(jīng)批準(zhǔn)后組織施行并監(jiān)督檢查落實(shí)情況。4 、掌握行政、人事、財(cái)務(wù)等方面的工作情況和運(yùn)作情況，適時(shí)向物業(yè)管理處總經(jīng)理匯報(bào)。5 、負(fù)責(zé)組織、籌備物業(yè)管理處各項(xiàng)會(huì)議與活動(dòng)，參加處物業(yè)管理處總經(jīng)理辦公例會(huì)以及其它要會(huì)議，及時(shí)、準(zhǔn)確傳達(dá)上級(jí)指示并貫徹執(zhí)行。6 、代表物業(yè)管理處與機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)并保持良好合作關(guān)系，接待物業(yè)管理處來訪客人，處理物業(yè)管理處重要函件。7 、領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理處的后勤服務(wù)工作，創(chuàng)造和保持良好的工作環(huán)境。8 、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理處部門間的合作關(guān)系，定期組織做好辦公職能檢查。9 、向上級(jí)或有關(guān)部門提供政策性建議，受理直接下級(jí)上報(bào)的合理化建議，按程序處理。10 、負(fù)責(zé)物業(yè)管理處各部門

11、物資采購(gòu)的審核工作。財(cái)務(wù)工作：1、負(fù)責(zé)組織財(cái)務(wù)工作的開展。2、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理制度及財(cái)務(wù)內(nèi)部的工作流程。3、負(fù)責(zé)組織和實(shí)施物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)核算工作。4、負(fù)責(zé)公司主要財(cái)務(wù)報(bào)表的審核工作，具體包括：財(cái)務(wù)收支年度預(yù)算、決算、會(huì)計(jì)報(bào)表及財(cái)務(wù)分析等。5、負(fù)責(zé)定期向物業(yè)管理處總經(jīng)理匯報(bào)公司財(cái)務(wù)收支狀況。二、行政人事助理層級(jí)關(guān)系：直接上級(jí)：行政人事經(jīng)理直接下級(jí)：無合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責(zé)：行政方面：1、公司內(nèi)部、外部的檔案管理。2、對(duì)于公司各部門對(duì)外發(fā)文的管理。3、匯總各部門的周報(bào)和月報(bào)。4、與商業(yè)公司各部門的溝通協(xié)調(diào)工作。5、協(xié)助部長(zhǎng)做好管理處團(tuán)隊(duì)建設(shè)的推廣工作及展板內(nèi)容的設(shè)計(jì)

12、。6、對(duì)管理處的會(huì)議記錄進(jìn)行整理的工作；7、負(fù)責(zé)管理處辦公設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)工作；8、協(xié)助部長(zhǎng)處理突發(fā)事件及完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù)。人事方面：檔案方面：1、負(fù)責(zé)管理處人事檔案的建立。2、做好員工績(jī)效考核的檔案工作。3、做好員工的培訓(xùn)檔案，包括每位員工所參加的培訓(xùn)項(xiàng)目、培訓(xùn)考核成績(jī)。4、做好員工的獎(jiǎng)懲記錄的檔案。培訓(xùn)方面：1、 協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)做好培訓(xùn)需求計(jì)劃，并了解各部門的培訓(xùn)需求，優(yōu)化管理處的各項(xiàng)培訓(xùn)工作。2、組織各部門做好員工的培訓(xùn)工作，包括培訓(xùn)的記錄、考勤，培訓(xùn)過程中的紀(jì)律問題。3、協(xié)助部長(zhǎng)制定管理處的培訓(xùn)制度。4、做好培訓(xùn)后的考核工作。其它：1 、隨時(shí)掌握管理處人員流動(dòng)情況，為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，

13、做到管理處人員的完整性。2、輔助做好管理處員工的考勤工作。3、負(fù)責(zé)管理處人員的入職工作以及勞動(dòng)關(guān)系的辦理工作。4、協(xié)助部長(zhǎng)制定、完善行政人事的各項(xiàng)規(guī)章制度并監(jiān)督各部門的落實(shí)情況。5、做好管理處人才儲(chǔ)備工作。三、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)層級(jí)關(guān)系：直接上級(jí)：綜合部部長(zhǎng)直接下級(jí)：出納合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責(zé)：在部門負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織財(cái)務(wù)管理工作。負(fù)責(zé)制定公司的財(cái)務(wù)管理制度及財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部的管理制度。負(fù)責(zé)組織和實(shí)施公司的財(cái)務(wù)核算工作。負(fù)責(zé)制定本部門各崗位的考核標(biāo)準(zhǔn)，制訂本部門培訓(xùn)計(jì)劃，開展對(duì)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查及考核本部門員工工作。負(fù)責(zé)公司主要財(cái)務(wù)報(bào)告的編報(bào)工作，具體包括：財(cái)務(wù)收支

14、年度預(yù)算、決算、會(huì)計(jì)報(bào)表及財(cái)務(wù)分析等。統(tǒng)籌管理、運(yùn)用本物業(yè)資金，加快資金運(yùn)轉(zhuǎn)。全面落實(shí)經(jīng)濟(jì)核算制，降低消耗，杜絕浪費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)效益。審查編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，定期將檢查落實(shí)情況匯報(bào)物業(yè)總經(jīng)理。做好會(huì)計(jì)核算工作，做到及時(shí)、準(zhǔn)確，定期做出財(cái)務(wù)分析。(11)審核部門物資采購(gòu)申請(qǐng)單，保障物資供應(yīng)。與稅務(wù)局、財(cái)政局、土地局、銀行、保險(xiǎn)公司等業(yè)務(wù)單位搞好關(guān)系，在各項(xiàng)對(duì)外財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系中盡力維護(hù)本物業(yè)的利益。記錄及登記各項(xiàng)會(huì)計(jì)帳簿，做到記帳字跡工整，帳面整潔，要按時(shí)結(jié)帳，主動(dòng)與總帳核對(duì)，確保無誤。(14)登記及標(biāo)示各項(xiàng)固定資產(chǎn)、低值易耗品。監(jiān)督倉(cāng)庫(kù)月末盤點(diǎn)，對(duì)帳物不符情況要進(jìn)行追詢，及時(shí)將核實(shí)情況向物業(yè)總經(jīng)理匯報(bào)。(

15、15)月末對(duì)應(yīng)收帳款、預(yù)收款編制準(zhǔn)確無誤的明細(xì)表。按時(shí)向客戶發(fā)放各項(xiàng)付款通知、收款通知，對(duì)拖欠時(shí)間較長(zhǎng)的客戶要向經(jīng)理匯報(bào),并通知有關(guān)部門采取相應(yīng)行動(dòng)及措施。將每天收入的支票、現(xiàn)金存入銀行。每月結(jié)帳后，負(fù)責(zé)憑證裝訂及登記工作。(17)及時(shí)做好銀行帳簿與銀行對(duì)帳單核對(duì)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，并向物業(yè)總經(jīng)理匯報(bào)，按時(shí)編制銀行調(diào)節(jié)表。（18）負(fù)責(zé)每月預(yù)提、待攤費(fèi)用、轉(zhuǎn)帳憑證制單工作。按時(shí)登記外債登記簿、應(yīng)收、末收款統(tǒng)計(jì)表及應(yīng)付、未付款統(tǒng)計(jì)表及其他統(tǒng)計(jì)表。（20）正確、及時(shí)編制月、季、年度會(huì)計(jì)報(bào)表，做到報(bào)表齊全、數(shù)字準(zhǔn)確、說明明確。經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后及時(shí)報(bào)送有關(guān)部門。四、財(cái)務(wù)出納/庫(kù)管層級(jí)關(guān)系：直接上級(jí)

16、：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)直接下級(jí)：無合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責(zé)：出納：（1）收取物業(yè)相關(guān)款項(xiàng)及時(shí)登記入庫(kù)，并做好帳冊(cè)的登記工作。（2）每日盤點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金結(jié)余數(shù)量，對(duì)照管理處財(cái)務(wù)規(guī)定，按照比例留存?zhèn)溆媒穑溆鄤t分門別類存入銀行賬戶。（ 3） 做到帳實(shí)相符，庫(kù)存現(xiàn)金及銀行存款余額與賬簿一致，不許打白條等坐支現(xiàn)象出現(xiàn)。（4）定期與銀行對(duì)帳，做到帳目清楚。（ 5）代開發(fā)商收取的各種款項(xiàng)，交付時(shí)做到清楚明了，所附收據(jù)明細(xì)要對(duì)應(yīng)。（ 6）按時(shí)向業(yè)主發(fā)放各項(xiàng)付款通知、收款通知。倉(cāng)庫(kù)管理：（ 1）接受物品做到清點(diǎn)正確，對(duì)應(yīng)入庫(kù)單，做好登記帳冊(cè)工作。（ 2）根據(jù)類別分別存放，做好標(biāo)記工作。（ 3）根據(jù)各部門要求及

17、時(shí)發(fā)放用品，月底根據(jù)需求統(tǒng)一發(fā)放辦公用品。（ 4）每月工程部采購(gòu)物品的驗(yàn)收和保管工作。（ 5）及時(shí)做好出入庫(kù)物品登記領(lǐng)取工作，要求領(lǐng)取人員做好簽收。（ 6）按時(shí)做好表單的整理，存放好原始資料，以備后查。（ 7）準(zhǔn)確提供余額數(shù)據(jù)，便于行政復(fù)核。（ 8）做好庫(kù)房衛(wèi)生工作，做到衛(wèi)生無死角殘留。（ 9）完成部長(zhǎng)臨時(shí)交辦的其它工作事項(xiàng)。物管部崗位說明書一、物管部部長(zhǎng)直接上級(jí)：物業(yè)總經(jīng)理直接下級(jí)：物業(yè)助理、前臺(tái)接待合作部門：綜合部、工程部、安管部、保潔公司1、對(duì)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，認(rèn)真完成交辦的工作，全面負(fù)責(zé)物業(yè)部工作，協(xié)調(diào)項(xiàng)目安管部、工程部、確保物業(yè)部工作程序、崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)的完整性并有效的實(shí)施。2、負(fù)

18、責(zé)本部門的標(biāo)識(shí)管理工作，保證房屋指示標(biāo)識(shí)、向顧客提供的產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和服務(wù)過程標(biāo)識(shí)的一致性、準(zhǔn)確性。3、對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的過程控制和實(shí)施，包括對(duì)：各類服務(wù)實(shí)施、投訴處理、物業(yè)管理服務(wù)查詢、信息收集等進(jìn)行控制和管理。4、負(fù)責(zé)本部門的安全和服務(wù)質(zhì)量管理工作；檢查和督促各崗位嚴(yán)格按照工作程序和質(zhì)量要求進(jìn)行工作，對(duì)管理過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)評(píng)審并修正。5、負(fù)責(zé)下屬管理人員的工作績(jī)效考核，積極倡導(dǎo)良好的管理氣氛，不斷探索管理方法，提高管理效率。6、負(fù)責(zé)物業(yè)助理服務(wù)質(zhì)量管理工作，對(duì)物業(yè)助理在服務(wù)中存在的問題給予正確指導(dǎo)。7、制定物業(yè)部年度預(yù)算，掌握本部門物品支出平衡?？刂莆锲废?，在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下，進(jìn)行成本

19、控制。8、負(fù)責(zé)對(duì)新增設(shè)的管理與服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行可行性調(diào)研工作，將客戶提出的特殊要求和其它反饋信息，以書面形式上報(bào)管理處物業(yè)經(jīng)理批示，保持信息溝通及時(shí)性。9、采集行業(yè)發(fā)展、政策法規(guī)信息，及時(shí)擬定、修改本部門培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施，提高員工業(yè)務(wù)質(zhì)素。10、定期主持本部門例會(huì)，聽取匯報(bào)，督導(dǎo)工作進(jìn)展，解決工作中的問題。11、定期對(duì)VIP客戶進(jìn)行走訪，征求客戶意見，建立良好客戶關(guān)系，提高公司的企業(yè)形象。12 、協(xié)助財(cái)務(wù)部做好管理費(fèi)及其他費(fèi)用的征收，催繳工作，對(duì)業(yè)戶提出的各種遲交或拒交理由及時(shí)反饋相關(guān)部門，熟練掌握公寓管理費(fèi)制定的依據(jù)及所含內(nèi)容，充分理解公寓制定的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，做好對(duì)客戶解答工作。13 、按時(shí)

20、參加公司/管理處的各項(xiàng)培訓(xùn)，認(rèn)真對(duì)待培訓(xùn)考核。14 、隨時(shí)注意檢查各種不安全隱患，處理管理處夜間各類事務(wù)，保證夜間公寓各方面工作的正常運(yùn)行,遇特殊事件須上報(bào)解決。認(rèn)真填寫特殊事件報(bào)告，培訓(xùn)物業(yè)人員的安全意識(shí)，防火意識(shí)。15、考核屬下部門管理人員的工作，積極倡導(dǎo)良好的管理氣氛，不斷探索管理方法,提高管理效率。16 、定期拜訪業(yè)戶，征求業(yè)戶意見，建立良好關(guān)系，提高管理處的形象和聲譽(yù)。17 、處理業(yè)戶重大投訴，采取果斷有效的措施控制事態(tài)發(fā)展，事后將處理結(jié)果及業(yè)戶的反應(yīng)以書面形式上報(bào)物業(yè)管理處物業(yè)總經(jīng)理。18 、主持本部門例會(huì)，聽取匯報(bào)，督察工作進(jìn)展，解決工作中的問題。19 、負(fù)責(zé)物業(yè)管理處對(duì)客意見征

21、詢活動(dòng)的策劃和組織。20 、對(duì)物業(yè)管理處物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，認(rèn)真完成上級(jí)交辦的其他工作。2、 物業(yè)助理直接上級(jí)：物管部部長(zhǎng)合作部門：工程部、安管部、保潔公司1 、負(fù)責(zé)對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行入戶隨訪，讓每位業(yè)主認(rèn)識(shí)自己的助理，了解助理的作用，隨時(shí)掌握業(yè)主信息，以利于下一步工作的開展。2、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主報(bào)修進(jìn)行入戶跟進(jìn)，保證業(yè)主戶內(nèi)維修的及時(shí)性。3、及時(shí)與物業(yè)前臺(tái)溝通，對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域的業(yè)主報(bào)修進(jìn)行跟進(jìn)。4、負(fù)責(zé)對(duì)負(fù)責(zé)區(qū)域的業(yè)主報(bào)修進(jìn)行回訪。5、針對(duì)業(yè)主反映的重要問題，及時(shí)上報(bào)物業(yè)經(jīng)理。6、負(fù)責(zé)每日對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行巡視，在巡視中注意檢查各種不安全隱患，發(fā)現(xiàn)問題認(rèn)真記錄，并通知物業(yè)經(jīng)理和相關(guān)部門及時(shí)處理.將處理結(jié)果以

22、書面形式報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。7、協(xié)助對(duì)客意見征詢活動(dòng)的開展。8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)上級(jí)主管，做好施工單位入戶的跟進(jìn)驗(yàn)收工作。9、牢記管理處提供的收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，掌握無償服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容，并根據(jù)業(yè)戶需求協(xié)助上級(jí)主管和相關(guān)部門及時(shí)提供服務(wù).對(duì)超出服務(wù)范圍的服務(wù)盡最大努力滿足。10、對(duì)所有投訴處理過程、服務(wù)過程進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)控管理，簡(jiǎn)化業(yè)主與各部門聯(lián)系程序；對(duì)于業(yè)戶的投訴，能解決的則迅速處理.對(duì)無法當(dāng)時(shí)解決的，說明原因并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理及通知相關(guān)部門，確定處理方案后，通知業(yè)戶.對(duì)無法解決及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，并將當(dāng)值時(shí)所接待的投訴處理情況認(rèn)真填入交接班記錄本。11 、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶日常服務(wù)工作和各項(xiàng)特殊服務(wù)要求的收費(fèi)工作。1

23、2 、負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)收取、催款工作，完成總體收費(fèi)率90%。13 、做好每日對(duì)樓內(nèi)公共區(qū)域設(shè)施、設(shè)備的巡視，并認(rèn)真填寫巡視記錄表，發(fā)現(xiàn)問題上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)并通知相關(guān)部門及時(shí)整改，對(duì)整改完畢的項(xiàng)目及時(shí)跟進(jìn)。14 、定期對(duì)所有公共設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)需維修的設(shè)備、設(shè)施做好記錄，通知物業(yè)前臺(tái)填寫維修單，由物業(yè)前臺(tái)通知工程部，進(jìn)行維修。定期檢查維修情況。15 、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、 前臺(tái)接待直接上級(jí)：物管部部長(zhǎng)合作部門：工程部、保安部、綜合部1、前臺(tái)工作人員應(yīng)迅速、禮貌地接聽電話，及時(shí)做好電話記錄，準(zhǔn)確無誤的將電話內(nèi)容傳達(dá)給相關(guān)部門或員工。2、接到業(yè)主關(guān)于報(bào)修的來電或來函，要準(zhǔn)確地記錄報(bào)修內(nèi)容，業(yè)主房

24、號(hào)，聯(lián)系人，聯(lián)系電話，預(yù)約時(shí)間等，清楚地寫好報(bào)修單并且在3分鐘內(nèi)轉(zhuǎn)給工程部接單人員，做好工單交接手續(xù)；如工程人員無法及時(shí)趕到，應(yīng)及時(shí)回復(fù)業(yè)主，并通知物業(yè)助理。3、對(duì)每日?qǐng)?bào)修和工程返回的維修單做好登記。4、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的電話回訪工作。5、做到當(dāng)日事當(dāng)日畢，對(duì)于當(dāng)日未完成的項(xiàng)目要認(rèn)真填寫到交接班記錄表上，次日要做好跟進(jìn)工作。6、如遇重大事件，立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理，并迅速通知相關(guān)部門。7、對(duì)待業(yè)主的投訴要認(rèn)真聆聽，清楚地做好記錄，準(zhǔn)確無誤地傳達(dá)給相關(guān)部門，切記要跟蹤到底，主動(dòng)給予業(yè)主相關(guān)回復(fù)。8、對(duì)于功能卡的發(fā)放以及中水的售賣要仔細(xì)核對(duì)房號(hào)，做好登記；對(duì)于電話的受理應(yīng)認(rèn)真無誤，并且將當(dāng)日辦理的電話登記單傳

25、真給電信。9、負(fù)責(zé)辦理新戶入住手續(xù)并且做好當(dāng)日收樓情況匯總。10 、負(fù)責(zé)業(yè)主的特殊郵件收遞工作。11 、熱誠(chéng)幫助客人，主動(dòng)自覺地為業(yè)主著想，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)的建議。12 、牢記管理處所有有償和無償服務(wù)項(xiàng)目，熟記部門運(yùn)作手冊(cè)的全部?jī)?nèi)容。13 、按時(shí)保質(zhì)、保量完成上級(jí)所賦予的工作任務(wù)。14 、培養(yǎng)得體的言行舉止，樹立良好的企業(yè)形象。15 、必須有高度的責(zé)任心，以防工作中出現(xiàn)不必要失誤。16 、必須按時(shí)上、下班，禮貌待客，準(zhǔn)時(shí)優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主所要求完成的服務(wù)項(xiàng)目。17 、做好每天的交接班記錄。工程部崗位說明書一、工程部部長(zhǎng)直接上級(jí)：項(xiàng)目總經(jīng)理直接下級(jí)：工程主管合作部門：安管部、物管部、綜合部、開發(fā)工程部、

26、各店鋪工程部。1 、執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的指示，直接對(duì)物業(yè)管理處總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2 、對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的開支保持物業(yè)管理及服務(wù)質(zhì)素水平；3、下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度；4、巡察物業(yè)設(shè)備運(yùn)作，掌握物業(yè)工程人員和設(shè)備操作，審核每天工作如下：（1）審核運(yùn)行報(bào)表，掌握耗能規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常耗能增加，分析原因，及時(shí)采取整改措施。（2）審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，改善及糾正現(xiàn)有設(shè)備運(yùn)作。以達(dá)至低成本，高效益的成果；（3）現(xiàn)場(chǎng)巡查

27、下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工情況，定期進(jìn)行技術(shù)及管理培訓(xùn)工作計(jì)劃；（4）現(xiàn)場(chǎng)巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)影響物業(yè)運(yùn)作的重大故障，立即安排人員處理；（5）審定下屬班組工作計(jì)劃、大項(xiàng)維修工作及工程的質(zhì)量進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)采取措施；（6）審定設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃、大項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃，備件購(gòu)買存量，并按計(jì)劃執(zhí)行。（7）深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時(shí)糾正不良傾向，經(jīng)常對(duì)下屬進(jìn)行職業(yè)道德、管理意識(shí)教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責(zé)任感；編制培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。、工程主管直接上級(jí)：工程部部長(zhǎng)直接下級(jí)：專業(yè)運(yùn)維人

28、員合作部門：安管部、物管部、綜合部、開發(fā)工程部、各店鋪工程部。1、確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是工程主管的首要任務(wù)，工程主管對(duì)下屬人員和系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求每天必須做好以下各項(xiàng)管理工作：2、檢查系統(tǒng)主要設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。（1）檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況發(fā)現(xiàn)設(shè)備操作誤差，立即糾正；（2）檢查下屬崗位紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正；（3）現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度；（4）實(shí)地檢查工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度；（5）實(shí)地檢查下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施；3、發(fā)生故障，立刻組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患，立刻組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證系統(tǒng)設(shè)備經(jīng)常

29、處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障或影響正常物業(yè)運(yùn)作時(shí)，迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并盡快提交事故報(bào)告予管理層；4、負(fù)責(zé)制定本系統(tǒng)運(yùn)作方案，并不斷與操作人員研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)保證安全運(yùn)行，并節(jié)省能源費(fèi)用；5、負(fù)責(zé)制定系統(tǒng)設(shè)備日常維修計(jì)劃和每年大維修保養(yǎng)計(jì)劃和備件購(gòu)買計(jì)劃，定期提交工程報(bào)告給經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率；6、執(zhí)行工程部經(jīng)理的指令，認(rèn)真貫徹崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，按三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣（蒸氣、制冷劑）；五良好：使用性能良好，密封良好、潤(rùn)

30、滑良好，緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬；7、根據(jù)下屬員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)；8、審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄整理歸檔；9、掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，不斷改造和完善系統(tǒng)，對(duì)系統(tǒng)的改造工程參與設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工，質(zhì)量整改。10 、組織并落實(shí)維修巡視路線，定期對(duì)記錄進(jìn)行檢查。11 、負(fù)責(zé)本專業(yè)考勤制度的實(shí)施。三、文員/庫(kù)管直接上級(jí)：工程部部長(zhǎng)合作部門：安管部、物管部、綜合部、工程主管1 、貫徹執(zhí)行工程部部長(zhǎng)的工作指示，協(xié)助工程部部長(zhǎng)處理工程部之日常文書工作。2、負(fù)責(zé)工程

31、部各類文件及報(bào)告的收發(fā)、打印、復(fù)印、傳閱及存檔等工作。3、完成各項(xiàng)目提交之每月/每年工程事務(wù)工作報(bào)告及計(jì)劃的整理、匯總及歸檔工作。4、妥善處理各專業(yè)項(xiàng)目之外委合同的存檔及借閱工作。5、負(fù)責(zé)接聽/接待任何至物業(yè)管理工程部的投訴、查詢電話及拜訪人員。6、收集各項(xiàng)有關(guān)工程設(shè)備/系統(tǒng)的技術(shù)資料，并完成歸檔、登記工作。7、負(fù)責(zé)工程材料、零配件、工具的入庫(kù)管理工作，執(zhí)行嚴(yán)格的出入庫(kù)登記制度，按期向工程部長(zhǎng)匯報(bào)整理倉(cāng)庫(kù)備件使用情況。8、必要時(shí)需協(xié)助完成科經(jīng)理安排的其它事項(xiàng)。四、電氣技工直接上級(jí)：電氣主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1、強(qiáng)電工負(fù)責(zé)范圍（1）電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理；（2）變配電室的高低壓配電柜、

32、變壓器、發(fā)電機(jī)及控制設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢修；（3）水泵房、鍋爐房電器設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢修；（4）電梯、空調(diào)冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。配合其它人力資源運(yùn)用，當(dāng)其它班組人力不足時(shí)，應(yīng)積極配合；（5）負(fù)責(zé)物業(yè)各層用電系統(tǒng)動(dòng)力設(shè)備，電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修工作；（6）負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)所有公共照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修；（7）負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯外委公司維保工作，當(dāng)值人員接到故障報(bào)修后，應(yīng)立即與電梯分包人員聯(lián)系，盡快到位檢修，同時(shí)做好電話記錄；2、運(yùn)行電工負(fù)責(zé)范圍（1）嚴(yán)格遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度；（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練及掌握物業(yè)供電方式狀態(tài)，線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能操作；（3）努力做好設(shè)備的維修

33、保養(yǎng)工作，做好防小動(dòng)物，確保設(shè)備安全運(yùn)行；（4）堅(jiān)守崗位，定期巡查電器設(shè)備，密切監(jiān)視中央信信號(hào)屏情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表；（5）對(duì)急修及時(shí)登記，并填好派工通知單通知維修班前往處理，作好每日工時(shí)材料統(tǒng)計(jì)工作；（6）負(fù)責(zé)同變電站和供電局電力調(diào)度的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并作好記錄；（7）發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障；（8）緊急停電事故未排除，不能進(jìn)行交接班，交接兩班的人員應(yīng)共同工作，完成維修后才進(jìn)行交接，并做好工作記錄；（9）假、補(bǔ)休需在七天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人；（10）按規(guī)定的時(shí)間做好值班室內(nèi)外清潔工作。3、維修電工負(fù)責(zé)范圍（1）嚴(yán)格遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)

34、章制度；（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握物業(yè)電器設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修；（3）按時(shí)按質(zhì)按量地完成主管分配工作任務(wù)并按要求做好記錄表格；（4）出現(xiàn)事故時(shí)應(yīng)迅速返回變配電室，積極協(xié)助其它運(yùn)行電工的工作；（5）電工要負(fù)責(zé)損壞的燈泡更換及備品清點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不足時(shí)要及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充；（6）嚴(yán)格執(zhí)行燈光管理制度，中班巡燈者交接班時(shí)負(fù)責(zé)填寫交接班記錄；（7）交接班時(shí)如發(fā)生故，交班者必須同接班者排除故障后才能下班；（8）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在七天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人；（9）每月進(jìn)行一次分管設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；（10）搞好班內(nèi)外清潔工作。五、空調(diào)技工直接上級(jí)：暖通主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1、負(fù)責(zé)范

35、圍（1）中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理；（2）所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和檢修；（3）所有物業(yè)共享的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；（4）所有中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；（5）所有空調(diào)、電機(jī)及控制電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。2、空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé)（1）值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并報(bào)告主管。（2）執(zhí)行主管制定開關(guān)主冷凍機(jī)時(shí)間。（3）按保養(yǎng)規(guī)程做好設(shè)備日常及每月保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備經(jīng)常處于良好技術(shù)狀態(tài)。（4）每班運(yùn)行人員必須對(duì)所有運(yùn)行記錄表檢查并簽名。除清楚記錄運(yùn)行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備起停時(shí)間，停機(jī)修理原因在和停機(jī)開始及恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)的時(shí)間。每天由運(yùn)行工負(fù)責(zé)

36、將當(dāng)天運(yùn)行情況向主管上報(bào)并累計(jì)當(dāng)天設(shè)備運(yùn)行臺(tái)時(shí)，負(fù)責(zé)將當(dāng)班發(fā)生的故障及維修內(nèi)容詳細(xì)記入班組技術(shù)檔案本。（5）運(yùn)行人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服指揮，嚴(yán)守操作規(guī)程。對(duì)主管安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離崗位。（6）監(jiān)督空調(diào)分包進(jìn)行日?？照{(diào)主機(jī)系統(tǒng)維修保養(yǎng)及每年計(jì)劃保養(yǎng)等工作，并向主管提交現(xiàn)有分包工作進(jìn)度及質(zhì)量工作報(bào)告。（7）認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況做到故障判斷準(zhǔn)碓，維修快捷；六、給排水技工直接上級(jí)：工程主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1 、負(fù)責(zé)范圍（1）負(fù)責(zé)冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（上管道）、消防水系統(tǒng)的運(yùn)行管理及上述系統(tǒng)設(shè)備（包括水泵、熱水加熱器、管道、閥門及其附屬設(shè)備）循環(huán)系統(tǒng)設(shè)備

37、保養(yǎng)和故障檢修；（2）負(fù)責(zé)所有公共衛(wèi)生間潔具，五金構(gòu)件的維修保養(yǎng)；（3）負(fù)責(zé)物業(yè)所有手推車、門地箕維修保養(yǎng)及五金構(gòu)件的修理；（4）負(fù)責(zé)風(fēng)、電焊施工及機(jī)件加工五金構(gòu)件的小批量加工。2 、給排水維修（ 1）值班人員對(duì)水系統(tǒng)及機(jī)械設(shè)備的運(yùn)行負(fù)直接責(zé)任，并及時(shí)完成當(dāng)班維修項(xiàng)目；（ 2）巡檢時(shí)必須按制度所規(guī)定的時(shí)間及檢路線進(jìn)行認(rèn)真巡檢，做好運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告主管；（ 3）執(zhí)行主管的指令，嚴(yán)守操作規(guī)程，當(dāng)班時(shí)間不可擅離崗位；（ 4）接班人員必須準(zhǔn)時(shí)到崗，到崗后十分鐘為交接班時(shí)間。認(rèn)真履行交接班手續(xù)，系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)未交待清楚，交班者不得下班。緊急故障未處理完畢不交接班，有人替班方能離開崗位；（

38、5）認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)情況，判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；（ 6）因值班人員失職造成影響物業(yè)運(yùn)作或損壞設(shè)備，追究當(dāng)班者責(zé)任。七、綜合維修直接上級(jí)：工程主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1 、負(fù)責(zé)范圍（1）負(fù)責(zé)家具、木器的修補(bǔ)；（2）負(fù)責(zé)墻紙、地毯、天花、玻璃等各種裝修的處理；（3）負(fù)責(zé)墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；（4）負(fù)責(zé)大理石、云石、瓷片飾面的修補(bǔ)；（5）負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面的滲漏水處理；（6）負(fù)責(zé)物業(yè)各類鎖安裝和修理；（7）在能力所能及的情況下，承擔(dān)部分裝修改造工程和木器家具的制作或改造。2 、綜合維修工（ 1）遵守員工守則，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度；（ 2）服從派工安排

39、，認(rèn)真細(xì)致、保質(zhì)、按時(shí)完成工作任務(wù)，工作中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)請(qǐng)示匯報(bào)，后認(rèn)真寫完工單，不得私接任務(wù)；（ 3）熱受本職工作，努力學(xué)習(xí)技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，做到一專多能，同事間互相溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)助；（ 4）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，正確使用各種機(jī)具，發(fā)現(xiàn)不能修復(fù)的必須及時(shí)報(bào)告上級(jí)，不得帶故障使用機(jī)具，對(duì)各類機(jī)具設(shè)備和自用工具做到勤保養(yǎng)和妥善保管；（ 5）維修人員必須對(duì)日常執(zhí)修的工作任務(wù)負(fù)責(zé)，做到及時(shí)、速完成各項(xiàng)小修和小件加工作任務(wù)，遇有緊急項(xiàng)目報(bào)修任務(wù)時(shí)，必須做到隨報(bào)隨修，不計(jì)較工作量和工作時(shí)間努力完成。（ 6）維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)，不斷提高自己的技術(shù)水平，做到一專多能，要認(rèn)真注意維修質(zhì)量，遇有故障必須底處理，不

40、得馬虎了事，更不得有損原來的裝修格調(diào)，遇有特殊問題必須及時(shí)向主管匯報(bào)。安管部崗位說明書一、安管部部長(zhǎng)直接上級(jí)：物業(yè)總經(jīng)理直接下級(jí)：保安主管、消防主管、外委保安部合作部門：工程部、物管部、綜合部對(duì)管理處直接領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；科學(xué)組織、指揮、督導(dǎo)消防、內(nèi)保、治安保衛(wèi)管理工作，確保管理處經(jīng)營(yíng)服務(wù)的正常進(jìn)行。1、負(fù)責(zé)制定本部門年度、月度工作計(jì)劃，物品申購(gòu)計(jì)劃，并按計(jì)劃認(rèn)真落實(shí)、完成。2、在公安、消防部門的指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公寓的安全、消防、道路交通的保障工作。3、負(fù)責(zé)制定治安消防工作計(jì)劃，組織實(shí)施各項(xiàng)安全防范措施。4、負(fù)責(zé)與轄區(qū)消防、公安、交通等部門的聯(lián)系溝通工作，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查、處理公寓內(nèi)發(fā)生的重大治安案件

41、和各類傷亡事故。5、負(fù)責(zé)組織消防檢查、培訓(xùn)、演習(xí)，最大限度的處理重大消防隱患。6、負(fù)責(zé)制定停車場(chǎng)及周邊道路交通的管理計(jì)劃，監(jiān)督、落實(shí)、改進(jìn)交通安全管理工作。7、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培訓(xùn)。8、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部各項(xiàng)工作，定期對(duì)本部門員工進(jìn)行考核。9、負(fù)責(zé)本部門設(shè)備器材的使用、維護(hù)和管理工作。10 、負(fù)責(zé)本部門員工考勤和部門人事管理工作。11 、負(fù)責(zé)處理、解決有關(guān)投訴，在客服部和物業(yè)助理配合、指導(dǎo)下做好接待、回訪工作。12 、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、落實(shí)各項(xiàng)工作管理目標(biāo)的完成。13 、主動(dòng)配合客服部物業(yè)助理及其他部門做好相關(guān)工作。14 、適時(shí)提出合理化建議，對(duì)不適宜實(shí)際工作

42、的相關(guān)規(guī)定、規(guī)章制度進(jìn)行調(diào)整、完善。15 、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二、安管部保安主管直接上級(jí)：安管部部長(zhǎng)直接下級(jí)：保安領(lǐng)班、外委保安部合作部門：工程部、物管部、綜合部1、負(fù)責(zé)管理督促全體安保人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)。2、負(fù)責(zé)安保人員的思想教育、業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)及行政管理，違紀(jì)查處。3、負(fù)責(zé)安保人員的值班、突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、方案的演練。4、負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施、檢查、指導(dǎo)、講評(píng)。5、負(fù)責(zé)擬制安保人員職責(zé)、守則、基本要求，獎(jiǎng)勵(lì)與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)安保人員貫徹執(zhí)行。6、負(fù)責(zé)消防工作，配備專管人員，配齊消防器材。經(jīng)常檢查消防器材，使其保持良好狀態(tài)。保

43、證緊急疏散通道暢通無阻，無任何火災(zāi)隱患。7、在客服部物業(yè)助理的配合下負(fù)責(zé)外來人員的管理，審批外來人員出入證和暫住證，督促外來人員辦理居留證件，并經(jīng)常抽查，使本區(qū)域沒有無出入證的人員。8、關(guān)心各班點(diǎn)的骨干力量，做到培訓(xùn)好，使用好，管理好。經(jīng)常指導(dǎo)他們的工作，幫助他們解決實(shí)際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高他們的組織能力和解決問題的能力及政策水平。9、掌握警衛(wèi)目標(biāo)的地形情況，在客服部物業(yè)助理的配合下了解熟悉管理處和住戶/辦公人員各單位的人員，根據(jù)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，及時(shí)制定防范措施。三、安管部消防主管直接上級(jí)：安管部長(zhǎng)直接下級(jí)：消防監(jiān)控員、合作部門：工程部、物管部、綜合部1、負(fù)責(zé)日常消防安全管

44、理工作。2、貫徹消防法規(guī)，落實(shí)“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，完善防火制度及措施，確保重點(diǎn)部位的安全。3、在客服部物業(yè)助理的配合下對(duì)住戶/辦公人員進(jìn)行經(jīng)常性的防火知識(shí)教育，檢查防火落實(shí)情況，簽發(fā)隱患整改通知書。4、負(fù)責(zé)對(duì)施工單位開據(jù)“動(dòng)火許可證”，對(duì)動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行督導(dǎo)檢查。5、管理好各類消防器材、設(shè)備、標(biāo)志，經(jīng)常進(jìn)行檢查，測(cè)試和更換。6、領(lǐng)導(dǎo)消防控制中心工作，掌握各項(xiàng)設(shè)備性能并熟練操作和排除一般性的故障，對(duì)消防監(jiān)控員定期進(jìn)行培訓(xùn)考核。配合消防機(jī)關(guān)和上級(jí)業(yè)務(wù)部門做好安全檢查。7、配合消防機(jī)關(guān)和上級(jí)業(yè)務(wù)部門做好安全檢查。8、協(xié)助組織火災(zāi)應(yīng)急方案和公寓重點(diǎn)部位滅火作戰(zhàn)計(jì)劃的實(shí)施。9、健全消防檔案，使“動(dòng)用明

45、火許可證”、“安全檢查記錄”“隱患整改通知書”及“消防器材類別數(shù)量、設(shè)置地點(diǎn)、有效日期”等基礎(chǔ)資料齊全。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、消防控制中心直接上級(jí)：消防主管合作部門：工程部、物管部1、負(fù)責(zé)公寓消防報(bào)警控制系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)的儀表和信號(hào)控制、監(jiān)視。2、坐機(jī)值班，熟練操作設(shè)備上的各種按扭，準(zhǔn)確判斷設(shè)備上的各種信號(hào)，正確處理各種信息和報(bào)警。3、接到報(bào)警后，立即確認(rèn)報(bào)警地點(diǎn)，準(zhǔn)確的按照火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行工作。4、發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況時(shí)，及時(shí)向安管部部長(zhǎng)、主管或值班經(jīng)理報(bào)告，避免治安事故發(fā)生。5、發(fā)現(xiàn)機(jī)器設(shè)備出現(xiàn)故障，及時(shí)通知主管和經(jīng)理。6、保持中控室設(shè)備的衛(wèi)生。7、做好值班記錄和交接班工作,

46、交接班人員同時(shí)簽字。8、按照部門制訂的各種工作程序進(jìn)行工作。9、接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。五、公寓一層通道崗保安員直接上級(jí)：外委保安部、保安主管合作部門：工程部、物管部1、嚴(yán)格按照管理處規(guī)定規(guī)范著裝，攜帶值勤器材（通訊器材要保持良好暢通），準(zhǔn)時(shí)上崗，認(rèn)真履行職責(zé)，熱情為住戶/辦公人員服務(wù)（注意使用文明語言），維護(hù)本區(qū)域安全和保證周邊環(huán)境整潔有序。2、負(fù)責(zé)維持接待區(qū)和公寓的各類出入通道秩序，保障出入通道暢通。3、注意觀察可疑人員，衣冠不整者、各類推銷人員、撿拾廢品人員不得進(jìn)入公寓，避免物品丟失和人為破壞，對(duì)攜帶易燃、易爆物品進(jìn)入公寓、樓內(nèi)的施工人員進(jìn)入要進(jìn)行嚴(yán)格詳實(shí)登記、經(jīng)客服部確認(rèn)后，進(jìn)行妥

47、善處理。4、對(duì)攜物、車載運(yùn)輸大件物品駛離公寓人員，進(jìn)行嚴(yán)格檢查，按安管部開據(jù)的出物單所列內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)、確認(rèn)簽字無誤后登記放行。對(duì)預(yù)約搬家進(jìn)入公寓的人員應(yīng)先通知客服部，經(jīng)確認(rèn)后采取有序放行，做好車輛指引及詳實(shí)記錄。5、負(fù)責(zé)一層接待區(qū)、電梯廳的照明開閉。6、了解管理處發(fā)展情況，熟悉管理處各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和員工的姓名、職務(wù)，掌握各座樓層的地形、地況。7、熟悉本區(qū)域業(yè)主的特征和門牌號(hào)碼。保證各樓層安全通道、消防通道暢通無阻，消防器材處于良好狀態(tài)。8、牢記崗位職責(zé)和有關(guān)規(guī)定，了解區(qū)域內(nèi)維修（裝修）單位和人員，嚴(yán)防未經(jīng)批準(zhǔn)的人員、物資擅自出入責(zé)任區(qū)域。9、熟悉和牢記有關(guān)突發(fā)事件的處理方案，正確果斷，靈活機(jī)智的處置

48、各種突發(fā)情況，準(zhǔn)確發(fā)出信號(hào)或報(bào)警，并立即請(qǐng)示報(bào)告。10 、每名隊(duì)員必須熟悉消防器材的性能和使用方法。11 、巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患或不安全因素應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并積極自救。12 、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，虛心學(xué)習(xí)，埋頭苦練，爭(zhēng)做優(yōu)秀的安保隊(duì)員。13 、嚴(yán)禁以各種名義收受業(yè)主禮品、禮金，杜絕亂罰款及私自處罰等問題的發(fā)生，管理處一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理；14 、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。六、巡邏崗保安員崗位職責(zé)直接上級(jí)：外委保安部、保安主管合作部門：工程部、物管部1、負(fù)責(zé)公寓24小時(shí)各區(qū)域的巡視及檢查工作。熟悉區(qū)域內(nèi)各類設(shè)備、物品的位置，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、物品如有移動(dòng)等可疑情況，應(yīng)立即查明并報(bào)告相關(guān)部門。2、負(fù)責(zé)公寓公共區(qū)域開

49、關(guān)燈工作。3、按規(guī)定著裝，攜帶值勤器材（通訊器材要保持良好暢通），準(zhǔn)時(shí)上崗，認(rèn)真履行職責(zé)，熱情為業(yè)主服務(wù)（注意使用文明語言），維護(hù)本區(qū)域安全和保證環(huán)境整潔有序。4、了解管理處發(fā)展情況，熟悉管理處各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和員工的姓名、職務(wù)，掌握各座樓層的地形、地況。5、負(fù)責(zé)觀察、詢問在公寓內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間逗留的人員。上前詢問時(shí)，注意使用文明語言，對(duì)不能說明原因者，勸其離開公寓；發(fā)現(xiàn)可疑人員在采取相應(yīng)控制措施的同時(shí)，迅速通知保安隊(duì)長(zhǎng)、保安值班人員。6、檢查電線線路（目視檢查、禁止動(dòng)手）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）、跑水、滴水時(shí)應(yīng)采取措施，迅速報(bào)告客服部及工程部。7、巡視中如聞到異味或聽到可疑聲響，應(yīng)立即查明情況，并報(bào)告相關(guān)部門。8、 觀察來往人員所攜帶物品,發(fā)現(xiàn)可疑者要選擇適當(dāng)?shù)奈恢帽O(jiān)視并迅速報(bào)告中控室。9、發(fā)現(xiàn)吵架、打架、斗毆、偷盜、流氓等人員，應(yīng)立即采取控制措施，在維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序的同時(shí)，予以制止并利用通訊器材迅速報(bào)告中控室，必要時(shí)同屬地公安部門取得聯(lián)系。10 、負(fù)責(zé)按規(guī)定線路巡查公寓內(nèi)各樓層的公共秩序，對(duì)在巡視中發(fā)現(xiàn)的亂發(fā)、張貼廣告人員應(yīng)立即阻止，要求其將張貼部位清理干凈，對(duì)剩余部分予以沒收，清出公寓，并做好相關(guān)記錄；對(duì)多次發(fā)現(xiàn)同一人員及蠻橫、抵賴者應(yīng)對(duì)其采取控制措施，迅速告知外圍保安隊(duì)長(zhǎng)、值班人員