土地一、二級開發(fā)知識儲備

1、土地開發(fā)市場相關(guān)知識儲備目錄一、土地一級開發(fā) 21.1 土地一級開發(fā)概念 21.2 土地一級開發(fā)的流程 21.3 土地一級開發(fā)中涉及的法律問題 31.3.1 土地征收及拆遷補(bǔ)償 41.3.2 土地一級開發(fā)協(xié)議 4二、土地二級開發(fā) 42.1 土地二級開發(fā)的概念 52.2 土地二級開發(fā)流程 52.3 土地二級開發(fā)中涉及的法律問題 62.3.1 轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán) 62.3.2 轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 8三、土地三級開發(fā) 9附件一 征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議 10附件二 土地一級開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議 17附件三 土地一級開發(fā)協(xié)議書 22附件四 土地出讓合同 27一、土地一級開發(fā)1.1 土地一級

2、開發(fā)概念土地一級開發(fā)， 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)， 對一定區(qū) 域范圍內(nèi)的城市國有土地 （毛地）或鄉(xiāng)村集體土地 （生地 ）進(jìn)行統(tǒng) 一的征地、 拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)， 使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、 “五通一平”或“七 通一平”的建設(shè)條件 （熟地） ，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā) 行為?！叭ㄒ黄健笔侵福哼_(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地 內(nèi)土地平整；“五通一平”是指：通路、通電、通上水、通訊、通下水及 宗地內(nèi)場地平整；“七通一平”是指： 除了五通一平外， 實行市政供熱和供氣 的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式， 開發(fā)的

3、主體應(yīng)是當(dāng) 地政府或由當(dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)， 而土地一級開發(fā)的結(jié) 果是要使“生地”成為“熟地”， 達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。 在大多數(shù)城 市主要是由政府來操作， 也有政府委托企業(yè)來做， 政府負(fù)責(zé)管理 和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機(jī)構(gòu)來做。1.2 土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃、 城市總 體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應(yīng) 計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約） 及土地儲備開發(fā) 計劃。（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級 主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目

4、預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū) 縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案， 開發(fā)實施 方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、 地上物狀況、 儲備開發(fā)成本、 土地收益、 開發(fā)計劃、 實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展 改革、規(guī)劃、 建設(shè)、交通、 環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會， 通過會審， 對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、 產(chǎn)業(yè)政策、 城市規(guī) 劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體1、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù) 責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆

5、遷及大市政建設(shè)等手 續(xù)并組織實施。 其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具 體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后， 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè) 簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企 業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè) 等手續(xù)并組織實施。 招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和 利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的 8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企 業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托 協(xié)議。（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見， 向市國土部門辦理用地手

6、續(xù)， 向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手 續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有 關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、 農(nóng) 轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的， 土地儲備 開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施 單位到相關(guān)委辦局辦理征地、 拆遷、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手 續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠 隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗收 建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦 局進(jìn)行驗收， 驗收審核的內(nèi)容：（ 1）審

7、核土地一級開發(fā)成本； （2） 組織驗收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求； （3）根據(jù)委托合同 支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費； （ 4）納入市土地儲備庫。1.3 土地一級開發(fā)中涉及的法律問題土地一級開發(fā)在各個階段涉及土地征收、 評估、拆遷、拆除、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多具體工作。 內(nèi)容分為兩部分： 一是在農(nóng)村集 體土地所有權(quán)向國有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變的過程中， 征收農(nóng)民土地涉 及的土地補(bǔ)償、人員安置、地上物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)等；二是開發(fā)城市國有土地涉及的拆遷居民安置、 國有企業(yè)拆 遷補(bǔ)償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。1.3.1 土地征收及拆遷補(bǔ)償土地征收具有下列特點： （1）征收土地

8、的主體必須是國家。 只有國家才享有征收集體土地的權(quán)利， 實際行使第征收權(quán)的是各 級土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對外代表國家具體行使。 （ 2） 土地征收是國家行政行為，具有強(qiáng)制性。 （3）土地征收是國家為 了公共利益的需要。 （4）土地征收必須以土地補(bǔ)償為必備條件。 土地征收是有償?shù)男姓?qiáng)制行為， 土地被征收的集體經(jīng)濟(jì)組織及 成員應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。 （5）土地征收的標(biāo)的只能是集 體所有的土地。 國有土地不需要通過其他方式取得所有權(quán)， 國家 可直接行使處分權(quán)利，但對土地使用權(quán)人應(yīng)作相應(yīng)補(bǔ)償。土地征收補(bǔ)償問題是征收工作中的至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。 征 地補(bǔ)償協(xié)議是指權(quán)利人在土地管理部門發(fā)布的征

9、地補(bǔ)償、 安置方 案后，權(quán)利人和土地管理部門達(dá)成征收國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償、 安置方案的協(xié)議。依據(jù)征用土地公告辦法 南京市城市房屋拆遷管理辦法 等相關(guān)規(guī)定， 征收國有土地使用權(quán)的安置、 補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包 含以下內(nèi)容：（1）實行貨幣補(bǔ)償?shù)模?應(yīng)載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、 補(bǔ)償金額、 補(bǔ)貼金額、結(jié)算方式、付款期限； （2）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)載明 安置房屋的權(quán)屬、安置地點、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、搬遷過渡 期限和方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款金額、差價結(jié)算方式、交款期限； （3）違約責(zé)任和解決爭議的方式； （ 4）搬遷當(dāng)事人需要訂立的 其他條款。 搬遷公有住宅房屋的，搬遷人應(yīng)當(dāng)與被搬遷人、 房屋承租人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

10、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的具體制作詳見附件一范本。1.3.2 土地一級開發(fā)協(xié)議 當(dāng)政府委托企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)時， 就涉及 土地一級開 發(fā)協(xié)議、土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議等相關(guān)協(xié)議。詳見附件 二范本。二、土地二級開發(fā)2.1 土地二級開發(fā)的概念即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn) 行交易的過程，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地 產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建 成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。 即一般指商品房首次進(jìn)人流 通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。2.2 土地二級開發(fā)流程 同樣以房地產(chǎn)項目為例，大體上分為五個階段：（一）項目決策階段 發(fā)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目書面決議

11、（股東大會，股東會，董事 會皆可以形成書面決議文件） 。項目可行性研究并出具可行性研 究報告（項目可行性研究專家會涉及律師，房地產(chǎn)市場分析師， 環(huán)境評估師，會計師，稅務(wù)師等），可行性主要分為三方面的可 行性投資收益的可行性， 大致性的可行性方案與詳細(xì)的可行性論 證方案，其中包括法律方案，選址方案，財務(wù)方案，涉稅方案， 環(huán)境方案等。 另外要有充裕的資金保證， 對于房地產(chǎn)開發(fā)決策階 段前期可能的項目融資或其他融資方式， 律師早期即可以介入項 目。（二）前期準(zhǔn)備階段 1、向土地管理部門取得土地使用權(quán)證：其方式包括劃 撥，出讓，兼并 收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾 多的合同審

12、查， 文件的報批備案， 應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險控制。2、征地拆遷，向政府或?qū)ｍ棽疬w管理部門獲得房屋拆遷 許可證 ，房屋拆遷驗收合格證 ：拆遷過程中的涉及的程序， 方式，文件的取得，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等等，都應(yīng)有律師介入。3、規(guī)劃設(shè)計，向建設(shè)規(guī)劃部門取得建設(shè)項目選址意見書 和附件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，隨后憑以上一書一證取得 建 設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建設(shè)用地批準(zhǔn)書同時取得建設(shè)用 地劃撥決定書或簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 （根據(jù)土地 取得的方式不同），然后到地籍辦理國有土地使用權(quán)證拆遷 辦辦理拆遷許可證。其后憑建設(shè)項目選址意見書和附件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建筑規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見書。隨 后申辦建設(shè)工程

13、規(guī)劃許可通知書接到通知后辦理施工許可 證。其中還涉及到很多費用的收據(jù)與證明，應(yīng)妥善保存。4、項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗， 設(shè)計，施工，監(jiān)理隊伍，確定具體實施人的資質(zhì)，嚴(yán)格控制， 申請建設(shè)工程項目報建申請表，保存相應(yīng)收費憑證，充分準(zhǔn) 備申請投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂確認(rèn)書，并及時簽訂招標(biāo)投標(biāo) 合同。2.3 土地二級開發(fā)中涉及的法律問題2.3.1 轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)在土地二級開發(fā)市場中， 在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前， 對土地使 用權(quán)出讓合同的法律審查尤為重要， 下面就土地使用權(quán)出讓合同 的主要法律問題作一闡述：（一）土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì) 土地使用權(quán)出讓合同 （ 以下

14、簡稱“出讓合同” ）是國有土地 使用權(quán)出讓行為的法律表現(xiàn)形式。 出讓合同是一種比較特殊的合 同，出讓合同屬于民事合同還是行政合同， 理論界一直存有爭議， 但主流觀點認(rèn)為其是民事合同。國家機(jī)關(guān)無疑具有行政主體資 格，但是國家機(jī)關(guān)也可以參與民事活動。 雖然出讓合同中往往會 包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、 變更合同之類 的內(nèi)容，但是該等內(nèi)容本身出于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定， 并非是因為雙方約定而有效。 任何一個典型的民事合同都默認(rèn)一 個基本前提，即不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該等規(guī) 定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守 的。自然，合同的性質(zhì)也不會因為是否在其

15、中具明了該等強(qiáng)制性 規(guī)定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性 規(guī)定之外，如土地位置、面積、價格、期限、違約責(zé)任等事宜， 合同雙方系按平等自愿的原則達(dá)成合意而訂立的， 完全符合民事 合同的基本特征。 對此,最高人民法院在 2004年 11月 23日出臺 的關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的 解釋（ 以下簡稱解釋 ）中，實質(zhì)上已經(jīng)確認(rèn)了按一般的民事 合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原則。（二）出讓主體的資格 （1）出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門。城市 房地產(chǎn)管理法第 11 條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人 民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 解釋第 1

16、 條也明確 規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關(guān)系中的出讓主 體。（2）出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管 委會。國家土地管理局在 對出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題請示 的答復(fù) （1991 國土函字第 71 號）中已經(jīng)明確指出，城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 中的縣級人民政府不包括市轄 區(qū)。對經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出讓主體的問題， 國土資源部認(rèn)為開發(fā)區(qū) 管委會和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格， 其土地管理部門 自然也不具備。 解釋對經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主體 作了明確規(guī)定，對解釋實施前 （2005 年 8 月 1 日） 開發(fā)區(qū)管 委會作為出讓主體訂立的出讓合同， 按無權(quán)

17、處分原則視作效力待 定合同，在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可 以認(rèn)定有效。（三）出讓標(biāo)的物的范圍出讓標(biāo)的物為國有土地使用權(quán)。 依據(jù)法律規(guī)定， 土地使用權(quán) 出讓制度只是針對國有土地實行的一種土地利用制度， 土地管 理法第 63 條規(guī)定， 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ; 但是，符合土地利用總體規(guī)劃并 依法取得建設(shè)用地的企業(yè)， 因破產(chǎn)、 兼并等情形致使土地使用權(quán) 依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該法第 43 條、第 44 條還規(guī)定，任何單位 和個人進(jìn)行建設(shè)， 需要使用土地的， 必須依法申請使用國有土地 ; 建設(shè)占用土地， 涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的， 應(yīng)當(dāng)辦理

18、農(nóng)用地轉(zhuǎn) 用審批手續(xù)。 城市房地產(chǎn)管理法第 8 條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) 的集體所有的土地， 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后， 該幅國有土地 的使用權(quán)方可有償出讓。 可見， 集體土地使用權(quán)本身不可以作為 出讓合同標(biāo)的物， 除非依法轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)， 然后才可以 用于出讓。（四）出讓價格的形成方式與協(xié)議作價的效力1、出讓價格的形成包括兩種方式：市場形成 （ 通過招、拍、 掛 ） 和協(xié)議形成。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第十二條的規(guī)定， 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、 拍賣或者掛牌方式出讓； 沒有條件， 不能采取拍賣、 招標(biāo)方式的， 可以采取雙方協(xié)議的方式 , 協(xié)議作價的出讓金不得低于

19、按國家規(guī) 定所確定的最低價。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 ( 國土資源部【 2002】第 11 號令，以下簡稱規(guī)定 ) 對經(jīng)營性 用地只允許采用招、拍、掛的方式形成出讓價格 , 不允許采用協(xié) 議作價的方式。2、協(xié)議作價出讓合同的效力。根據(jù)規(guī)定，商業(yè)、旅游、 娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，不得協(xié)議作價。(1) 經(jīng)營性用地協(xié)議作價出讓合同是否一概無效就此 , 城 市房地產(chǎn)管理法第十二條作出了例外規(guī)定，如果沒有條件，不 能采取拍賣、招標(biāo)方式的，如無人參與競買或者投標(biāo)的情形，允 許采取協(xié)議作價出讓的方式。該規(guī)定出臺背景和初衷是可以 理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國有資產(chǎn)流失。 問題

20、是，如果符合城市房地產(chǎn)管理法第十二條之例外規(guī)定， 協(xié)議作價的方式在特定情況下是允許的。根據(jù)我國合同法第 五十二條的規(guī)定， 合同在違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情 況下才是無效的。另，根據(jù)我國立法法的規(guī)定，規(guī)定屬 于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件， 其效力比法律、 行政法規(guī)為 低。(2) 協(xié)議作價低于國家確定的底價時出讓合同的效力認(rèn)定 有觀點認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第十二條已明確規(guī)定， 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī) 定所確定的最低價， 其目的就在于防止出讓人和受讓人隨意甚至 惡意串通， 以極低的價格獲取土地使用權(quán)， 導(dǎo)致“炒地”現(xiàn)象大 量出現(xiàn)，損害國家和社會公共利益。民

21、法通則第五十八條、 合同法 第五十二條對惡意串通、 損害國家和社會公共利益的 行為均明確規(guī)定為無效。 因此， 出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭乙?guī)定 所確定的最低價的，出讓合同整體無效。對此，解釋第三條 規(guī)定：“經(jīng)市、 縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用 權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確 定的最低價的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無 效。當(dāng)事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán) 出讓金的，應(yīng)予支持 ; 受讓方不同意按照市場評估價格補(bǔ)足，請 求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯 承擔(dān)責(zé)任。”由此可見，司法界的態(tài)度是價格條款無效，

22、過錯方 因此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任， 并賦予受讓方以合同解除還是繼續(xù)履行的選 擇權(quán)。土地出讓合同詳見附件四范本。2.3.2 轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第 44、 45 條的規(guī)定，若土地使用權(quán)來源為劃撥土地使用 權(quán)，則該副土地在土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同， 并向 當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金后才能依法予以轉(zhuǎn)讓、出 租、抵押。同時根據(jù)解釋第 11 條，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府批準(zhǔn)， 與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的， 應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定合同無效。 但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人

23、民政府批準(zhǔn)辦理出讓 手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。另外，根據(jù)該解釋第 12 條、 13 條，若經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府批準(zhǔn)， 可以由受讓人直接辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或 由人民政府將該劃撥土地直接劃撥給受讓人使用， 土地使用權(quán)人 與受讓方的合同按照補(bǔ)償合同來處理。 若目標(biāo)土地的土地來源為 劃撥土地， 受讓方若想取得土地使用權(quán)， 均需首先獲得有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府批準(zhǔn)。三、土地三級開發(fā) 三級市場是土地使用者之間進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓、 租賃、抵押、 交換等交易活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。房地產(chǎn)三級市場， 是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。 也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。

24、 房地產(chǎn) 三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。鑒于本文寫作重點和知識所限，土地三級開發(fā)暫不展開論 述。甲方 :* 土地儲備中心 委托代理人 : ，聯(lián)系電話：。 乙方：法定代表人：電話； 聯(lián)系地址：委托代理人：電話； 聯(lián)系地址：經(jīng)* 省人民政府批準(zhǔn)，因 * 建設(shè)工程建設(shè)需要，根據(jù)中 華人民共和國土地管理法 、中華人民共和國土地管理法實施條 例和相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，甲、乙雙方依照 * 建 設(shè)工程征地拆遷補(bǔ)償安置實施方案 （ 以下簡稱補(bǔ)償方案 ） ， 在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方房屋搬遷補(bǔ)償 （ 含土 地補(bǔ)償 ） 安置事宜達(dá)成如下協(xié)議 :第一條 乙方已搬遷房屋、附屬物情

25、況 根據(jù)乙方提供的產(chǎn)權(quán)書證材料，結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)及補(bǔ) 償方案所確定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲、乙雙方核對，對乙方房屋、附屬 物情況確認(rèn)如下 :（ 一） 房屋坐落 : 。（ 二） 房屋產(chǎn)權(quán)屬所有（共有） 。（ 三） 房屋用途 : 【住宅】【店面】【工業(yè)用房】。（ 四） 房屋的總樓層數(shù)層 （ 房屋所在的樓層數(shù)為第層 ）（ 五） 房屋的附屬物情況 :（ 詳見附件一 ） 。（六）己搬遷房屋【有】 【無】設(shè)置抵押權(quán)。已搬遷房屋已 被抵押給。現(xiàn)房屋所有權(quán)人與抵押權(quán)人按以下方式處理該房屋抵 押權(quán):（ 七） 其他 :第二條 房屋搬遷補(bǔ)償安置方式 乙方自愿選擇以下第種補(bǔ)償安置方式。 1、貨幣補(bǔ)償。 2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 3、貨幣

26、補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合乙方可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 也可選擇貨幣補(bǔ)償， 或者兩種方式相 結(jié)合。乙方選擇的補(bǔ)償方式一經(jīng)確定，不得隨意變更。乙方選擇 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的部分， 由甲方提供安置房 ; 雙萬就擬調(diào)換房屋的戶型、 套數(shù)、面積等相關(guān)事宜簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換意向書 。 根據(jù)雙方簽字確認(rèn)的所認(rèn)定的補(bǔ)償安置面積， 其中乙方自愿選擇 平方米的住宅作產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 平方米的店面作產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 平方米的 工業(yè)用房作產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （異地安置 ）。第三條 協(xié)議雙方協(xié)商同意選擇下列第種方式確定己搬遷房 屋的貨幣補(bǔ)償金額 : 第一種 : 經(jīng)當(dāng)事人充分協(xié)商，雙萬自愿按補(bǔ)償方案及其 附表所列的標(biāo)準(zhǔn)，確定已搬遷房屋的補(bǔ)償金額，具體如下 :（一）住宅。

27、根據(jù)雙方簽字確認(rèn)的 * 建設(shè)工程 （ 征地）拆遷 區(qū)域內(nèi)住宅情況及補(bǔ)償認(rèn)定表l 、合法建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計元。2、違法、違章部分，其中 :（1）手續(xù)不完整部分建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計元 （2）無手續(xù)部分建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計元。尚未基建的，土地面積畝 （ 平3、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的住宅用地， 方米 ） ，補(bǔ)償金額小計元。以上 1、2、3 三項合計補(bǔ)償金額元。（二）店面。根據(jù)雙方簽字確認(rèn)的 * 建設(shè)工程 （ 征地）拆遷 區(qū)域內(nèi)店面情況及補(bǔ)償認(rèn)定表1、合法建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計元；2、違章建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計元；以上 1、2 兩項合計補(bǔ)償金額元。（三）工業(yè)用房。根據(jù)雙方

28、簽字確認(rèn)的 * 建設(shè)工程 （ 征地） 拆遷區(qū)域內(nèi)工業(yè)用房情況及補(bǔ)償認(rèn)定表 :1、經(jīng)批準(zhǔn)合法使用的土地面積（平方米），扣除未繳納土地規(guī)費元后，補(bǔ)償金額小計 元。2、未經(jīng)批準(zhǔn)的土地面積畝 （ 平方米 ） ，補(bǔ)償金額小計 元。3、合法建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計元。4、使用未經(jīng)批準(zhǔn)土地違法基建房屋的建筑面積平方米，補(bǔ) 償金額小計 元。5、土地已批但未經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)違章基建房屋的建筑 面積平方米，補(bǔ)償金額小計 元。6、超層高部分的建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計元。以上1 6 項合計工業(yè)用房的搬遷補(bǔ)償金額元。第二種 : 協(xié)議雙方以 （ 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu) ） 對房屋市場價格 和安置房市場價格同時進(jìn)行評

29、估所出具的號房地產(chǎn)估價報吉 為依據(jù)，協(xié)商確定房屋的補(bǔ)償金額，房屋的補(bǔ)償金額 （ 含房屋的 裝潢補(bǔ)償、土地使用權(quán)補(bǔ)償 ） 具體如下 :（ 一） 住宅補(bǔ)償金額元 （ 其中合法建筑面積平方米 ）;（ 二） 店面補(bǔ)償金額元 （ 其中合法建筑面積平方米 ）; （ 三） 工業(yè)用房補(bǔ)償金額元 （ 其中合法建筑面積平方米 ） 特別說明 :1、以上補(bǔ)償金額已含裝潢補(bǔ)償金額。2、【住宅】【店面】的補(bǔ)償金額已含土地使用補(bǔ)償金。第四條 房屋附屬物項目的補(bǔ)償金額 房屋附屬物項目實行貨幣補(bǔ)償， 不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 依據(jù)雙方簽 字確認(rèn)的房屋附屬物登記表 ，乙方房屋附屬物的補(bǔ)償金額小 計元。第五條 被征收土地的補(bǔ)償金額按以下標(biāo)準(zhǔn)

30、確定1、未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)用地畝 （ 不分征收土地的原地類 ） ，按 4.63 萬元 / 畝給予補(bǔ)償 （ 包括土地補(bǔ)償費、 安置補(bǔ)助費、 地上附著物補(bǔ) 償費 ） ，小計 元。2、征收非建設(shè)用地畝 （ 不分征收土地的地類 ） ，按 4.63 萬元 / 畝補(bǔ)償 （ 包括土地補(bǔ)償費、 安置補(bǔ)助費、 地上附著物和青苗補(bǔ)償 費） ，小計 元。3、果樹補(bǔ)償金額元，其中 :樹種，株，補(bǔ)償單價元 / 株，小計 元 樹種，株，補(bǔ)償單價元 / 株，小計 元 樹種，株，補(bǔ)償單價元 / 株，小計 元 樹種，株，補(bǔ)償單價元 / 株，小計 元樹種，株，補(bǔ)償單價元 / 株，小計 元以上 1、2、3 三項合計征收土地的補(bǔ)償金額元。

31、第六條 搬遷非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費1、店面的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費 : 根據(jù)認(rèn)定的店面面積平方米， 按 30 元/ 平方米 . 月計算，甲方一次性給予乙方 6 個月的補(bǔ)償費， 小計元。2、工業(yè)用房的停產(chǎn)、 停業(yè)補(bǔ)償費 : 根據(jù)認(rèn)定的工業(yè)用房面積 平方米，按 12 元/ 平方米. 月計算，甲方一次性給予乙方 6 個月 的補(bǔ)償費，小計元。3、搬遷非住宅房屋為出租房的，按搬遷時房產(chǎn)租賃納稅憑 證的租金標(biāo)準(zhǔn)元 / 月，甲方一次性給予乙方 3 個月租金補(bǔ)償，小 計元，租賃關(guān)系由乙方與承租人自行協(xié)商解決。上述乙方非住宅房屋的停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金額，共計元。 第七條 房屋搬遷補(bǔ)助費（一） 乙方選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟?/p>

32、分 甲方根據(jù)補(bǔ)償方案的標(biāo)準(zhǔn)，按經(jīng)認(rèn)定的補(bǔ)償安置面積， 一次性支付乙方搬遷補(bǔ)助費，具體面積及補(bǔ)償金額如下 :1、住宅面積平方米，按 4 元/ 平方米 . 次乘以一次計算，小 計元;2、店面面積平方米，按 6 元/ 平方米 . 次乘以一次計算，小 計元;3、工業(yè)用房面積平方米， 按 5 元/ 平方米 .次乘以一次計算， 小計元;4、大型機(jī)械設(shè)備臺，按元 / 臺計算，小計元。（二） 乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的部分 甲方根據(jù)補(bǔ)償方案的標(biāo)準(zhǔn)，按經(jīng)認(rèn)定的補(bǔ)償安置面積，一次性支付乙方搬遷補(bǔ)助費，具體面積及補(bǔ)償金額如下 :1、住宅面積平方米，按 4 元/平方米 .次乘以兩次計算，小 計元;2、店面面積平方米，按 6

33、元/ 平方米 . 次乘以兩次計算，小 計元;3、工業(yè)用房面積平方米， 按 5元/平方米 .次乘以一次計算， 小計元;4、大型機(jī)械設(shè)備臺，按元 / 臺計算，小計元。以上（一） 、（二）兩項搬遷補(bǔ)助費金額共計元。 第八條 甲方優(yōu)惠獎勵措施根據(jù)乙方對甲方房屋搬遷工作的配合情況， 依據(jù)補(bǔ)償方案 優(yōu)惠、獎勵辦法的規(guī)定，按經(jīng)認(rèn)定的補(bǔ)償安置面積，甲方給予乙 方如下優(yōu)惠獎勵措施 :（一） 乙方同意按補(bǔ)償方案附表所列價格補(bǔ)償、按期搬遷 騰空并簽訂協(xié)議的，對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的部分 :1、甲乙雙方確認(rèn)的私人住宅的補(bǔ)差價減免率為 %，減免基數(shù) 按補(bǔ)償方案相關(guān)規(guī)定計算，應(yīng)補(bǔ)差價待選房后，在簽訂搬遷 安置協(xié)議書時另行計算。2

34、、甲乙雙方確認(rèn)的店面補(bǔ)差價減免率為 %,減免基數(shù)按補(bǔ) 償方案相關(guān)規(guī)定計算，應(yīng)補(bǔ)差價待選房后，在簽訂搬遷安置協(xié) 議書時另行計算。3、工業(yè)用房面積平方米，按元 / 平方米獎勵，小計元。（二） 乙方同意按補(bǔ)償方案附表所列價格補(bǔ)償、按期搬遷 騰空并簽訂協(xié)議的，對選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟糠?:1、私人住宅面積平方米，按元 / 平方米獎勵，小計元。2、店面按補(bǔ)償金額元的 %獎勵，小計元。3、工業(yè)用房面積平方米，按元 / 平方米獎勵，小計元。 以上（一） 、（二）兩項合計獎勵的金額為元。第九條 拆遷補(bǔ)償費用的總和及結(jié)算方式（一） 乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的拆遷補(bǔ)償費用總計金額元整（ 大寫 : 人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整

35、） 。（ 二 ） 乙方選擇貨幣補(bǔ)償部分的拆遷補(bǔ)償費用總計金額元整（ 大寫 : 人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整 ） 。（ 三） 雙方同意按以下第種方式進(jìn)行結(jié)算 :1、乙方全部選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在本協(xié)議書簽訂后，此拆遷補(bǔ) 償費用暫不發(fā)放給乙方，待乙方選房安置簽訂拆遷安置協(xié)議書 時，結(jié)算差價，多還少補(bǔ)。2、乙方全部選擇貨幣補(bǔ)償，在本協(xié)議書簽汀后，乙方提供 相關(guān)材料配合辦理發(fā)放手續(xù)，一周內(nèi)由甲方一次性支付清楚。3、乙方選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合萬式，按雙方確定 的乙方選擇貨幣補(bǔ)償部分的補(bǔ)償金額， 扣除乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換部 分所應(yīng)補(bǔ)差價款后的剩余部分進(jìn)行結(jié)算， 多還少補(bǔ)。 屬甲方應(yīng)支 付給乙方的部分， 在本協(xié)議書

36、簽訂， 乙方提供相關(guān)材料配合辦理 發(fā)放手續(xù)后的一周內(nèi)一次性付清 ; 屬乙方應(yīng)支付給甲方的部分， 待乙方選房安置簽訂拆遷安置協(xié)議書時一次性付清。第十條 安置補(bǔ)助費已搬遷的住宅乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的臨時安置補(bǔ)助費相關(guān)約 定經(jīng)充分協(xié)商，雙方自愿選擇以下第種方式發(fā)放臨時安置補(bǔ)助 費，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（ 一） 自行過渡的。1、發(fā)放標(biāo)準(zhǔn) : 經(jīng)認(rèn)定的住宅補(bǔ)償安置面積平方米，按 5 元/ 平方米 . 月計價，小計元 / 月。2、發(fā)放時間 : 自房屋搬遷騰空并經(jīng)甲萬驗收合格之日起 （ 即 二 00 年月日 ） 開始計算， 按季度發(fā)放， 至甲方書面通知乙方入戶 安置時為止。如乙方在甲方發(fā)出書面選房通知 15 日內(nèi)，

37、按甲方 要求辦理入戶安置手續(xù)的， 按標(biāo)準(zhǔn)再發(fā)給乙方三個月的臨時安置 補(bǔ)助費 ; 乙方未按要求辦理入戶安置手續(xù)的，從甲方發(fā)出選房通 知第二個月起，甲方不再支付乙方時安置補(bǔ)助費。3、違約責(zé)任。 因甲方的貢任， 造成過渡期限超出 36 個月的， 從逾期之月起， 甲方應(yīng)每月雙倍問乙方支付臨時安置補(bǔ)助費。 因 乙方的責(zé)任， 未按要求辦理入戶安置手續(xù)的， 從發(fā)出選房通知第 二個月起，甲方不再付給乙方安置補(bǔ)助費。（二） 乙方使用甲方提供臨時過渡周轉(zhuǎn)用房的。1、乙方應(yīng)與甲方就周轉(zhuǎn)用房的管理使用另行簽訂協(xié)議。乙 方使用的周轉(zhuǎn)房的租金，應(yīng)在臨時安置補(bǔ)助費中扣除。2、違約責(zé)任。因甲方的責(zé)任， 造成過渡期限超出 36

38、個月的， 從逾期之月起， 乙方使用周轉(zhuǎn)房不需支付租金， 甲方應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)向 乙方支付臨時安置補(bǔ)助費。 因乙方的責(zé)任， 未按要求辦理入戶安 置手續(xù)的， 從逾期之月起， 乙方應(yīng)按月向甲方支付周轉(zhuǎn)用房的市 場租金。第十一條 房屋搬遷騰空時間乙方已于年月日將房屋騰空、 經(jīng)甲方驗收合格， 并交由甲方 拆除。第十二條 房屋搬遷騰空的約定 1、乙方將房屋搬遷騰空、經(jīng)甲方驗收合格，并交付甲方拆 除后，才得私自回遷，以及私自拆除房屋附屬物、門窗和水電設(shè) 備等;否則，甲方有權(quán)取消乙方所享受的獎勵、 福利事項 ; 甲方如 有損失的，可直接從拆遷補(bǔ)償費用中扣除。2、已搬遷房屋的水費、電費、物業(yè)管理費、電信、廣電等 相關(guān)費

39、用，均由乙方負(fù)責(zé)繳納清楚，與甲方無關(guān)。第十三條 乙方就已搬遷房屋向甲方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)書證材 料及其他相關(guān)證明材料，由甲方另行出具”收件收據(jù)” 。第十四條 乙方就已搬遷房屋相關(guān)證明資料真實性的承諾保 證乙方在此承諾保證 : 就已搬遷房屋而向甲方所提供的所有產(chǎn) 權(quán)書證材料及其他相關(guān)證明材料，均屬客觀、真實，否則，乙方 愿承擔(dān)一切法律責(zé)任。 如已搬遷房屋因轉(zhuǎn)讓、 繼承、分割（ 析產(chǎn)） 、 抵押等原因產(chǎn)生糾紛的，乙方自愿承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé) 任。第十五條 違約責(zé)任（一） 因甲方的原因末按期全額向乙方支付貨幣補(bǔ)償款的， 甲 方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期支付的民事責(zé)任， 按應(yīng)支付總金額每日萬分之一 支付違約金。（二

40、） 乙方未按期向甲方繳納安置用房差價的， 甲方有權(quán)暫緩 向乙方交付安置用房， 并停止向自行安排住處過渡的乙方支付臨 時安置補(bǔ)助費。第十六條 爭議處理協(xié)議雙方因履行本協(xié)議書發(fā)生爭議的，應(yīng)協(xié)商解決 ; 如協(xié)商 不成的，任何一萬均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院起訴。第十七條 本協(xié)議書中所有選擇條款，協(xié)議當(dāng)事人均應(yīng)作出 明確選擇。 本協(xié)議書自甲、 乙雙方或授權(quán)代表簽字蓋章之日起生 效，雙方應(yīng)共同遵守，如有一方違約造成對方損失者，必須負(fù)賠 償責(zé)任。第十八條 本協(xié)議書壹式肆份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)壹份。 備份具有同等法律效力。第十九條 本協(xié)議書未盡事宜，按補(bǔ)償方案相關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。補(bǔ)償方案未作出規(guī)定的，由甲、乙雙方

41、另行協(xié)商后簽訂 補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。第二十條 本協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。本協(xié)議 及其附件內(nèi)容，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十一條 本協(xié)議的有關(guān)數(shù)據(jù)，以附件為依據(jù)。甲方 （簽章 ）:委托代理人 : 年 月 日乙方 （簽章 ）:委托代理人 : 年 月 日甲方：北樂市土地儲備整理中心朝陽分中心乙方:丙方：北京銀行股份有限公司望京支行為有效推進(jìn)土地一級開發(fā)項目進(jìn)程， 確保土地一級開發(fā)工作 如期完成，根據(jù)土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議 ，甲、乙、丙三 方本著自愿、互利的原則，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。第一條項目基本情況項目名稱項目規(guī)劃用途：項目位置：北京市朝陽

42、區(qū)（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道）項目四至范圍：東至：;西至：；南至：；北至：O土地現(xiàn)狀情況：集體土地面積：平方米；國有土地面積：平方米；土地規(guī)劃情況：規(guī)劃建設(shè)用地面積：平方米； 規(guī)劃代征用地面積：平方米； 規(guī)劃建筑面積：平方米。市政建設(shè)工作需達(dá)到“ X通一平”第二條土地一級開發(fā)周期乙方承諾土地一級開發(fā)周期為月， 土地一級開發(fā)周期自土地 一級開發(fā)授權(quán)之日開始計算，于年月內(nèi)達(dá)到“三通一平”驗收標(biāo) 準(zhǔn)。第三條土地一級開發(fā)總成本乙方土地一級開發(fā)總成本 （含土地一級開發(fā)利潤） 為人民幣 大寫：元（Y萬元）。第四條項目保證金按照土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議第八條第一款，乙方應(yīng) 于年X月日前將項目保證金人民幣大寫：元（丫萬元

43、）全額劃入 甲方指定賬戶：收款人名稱：（甲方）北京市土地整理儲備中心朝陽分中心收款人開戶行:北京銀行股份有限公司望京支行收款賬戶：待乙方按照土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議約定完成全部土 地一級開發(fā)工作，經(jīng)甲方驗收合格后十個工作日內(nèi)， 甲方按照中 國人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率進(jìn)行計算， 監(jiān)管期間保證金 產(chǎn)生的銀行利息歸乙方所有。 如乙方有違約責(zé)任，由甲方有權(quán)從 保證金中優(yōu)先扣留相應(yīng)款項。第五條監(jiān)管資金的額度及用途監(jiān)管資金額度為土地一級開發(fā)總成本（含土地一級開發(fā)利 潤）的（不包括保證金），即人民幣大寫：元（Y萬元）。監(jiān)管資金用于乙方實施土地一級開發(fā)過程中的支出。第六條監(jiān)管資金的交付時限及監(jiān)管賬戶乙方

44、應(yīng)于年月日前，將本協(xié)議第五條約定的監(jiān)管資金全額劃入甲方指定乙方在丙方設(shè)立的土地一級開發(fā)資金監(jiān)管賬戶：收款人名稱：（乙方）收款賬戶：開戶銀行（丙方）:北京銀行股份有限公司望京支行 第七條監(jiān)管資金的利息甲、乙雙方同意，監(jiān)管期間監(jiān)管資金產(chǎn)生的利息由丙方按照 中國人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率與乙方進(jìn)行計算，監(jiān)管資金產(chǎn)生的利息歸乙方所有。第八條 監(jiān)管資金的申請和使用1乙方依據(jù)土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表以及乙 方與鄉(xiāng)政府、村委會簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議、 與被拆遷人簽訂的拆 遷補(bǔ)償協(xié)議等文件向丙方申請使用監(jiān)管資金，用于乙方在實施土地一級開發(fā)過程中的支出；乙方申請使用的監(jiān)管資金應(yīng)?？顚?用，不得挪作他用。2

45、、丙方依據(jù)乙方出具的加蓋單位公章的用款申請 、項 目土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表 以及乙方與鄉(xiāng)政府、村委 會簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議、與被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議及交接 手續(xù)等文件，同意乙方支付相應(yīng)的款項，并按月以書面形式告知 甲方。第九條違約責(zé)任1如乙方未按照本協(xié)議約定日期將項目監(jiān)管資金全額注入 甲方指定在丙方設(shè)立的土地一級開發(fā)資金監(jiān)管帳戶，應(yīng)按照甲、 乙雙方簽訂的項目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議 中的第十六條 處理。2、如乙方未按照本協(xié)議約定日期完成土地一級開發(fā)工作且 不是由于不可抗力、國家政策調(diào)整及甲方造成的，應(yīng)按照甲、乙 雙方簽訂的項目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議 中的第十七條處 理。3、如甲、乙

46、雙方已簽訂的項目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議因乙方違約而由甲方單方解除， 應(yīng)按照甲、乙雙方簽訂的項 目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議中的第十九條、第二十條處理。4、如丙方未按照本協(xié)議第八條約定，對乙方出具的加蓋單 位公章的用款申請、項目土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表 以及乙方與鄉(xiāng)政府、 村委會簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議、 與被拆遷人簽 訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議等文件進(jìn)行審查或經(jīng)審查材料與約定不符， 將 監(jiān)管資金發(fā)放給乙方， 丙方有義務(wù)在甲方要求的合理期限內(nèi)向乙 方追回該筆款項，否則丙方就所發(fā)放的款項承擔(dān)連帶保證責(zé)任， 甲方有權(quán)直接要求丙方返還該筆款項。第十條 免責(zé)事由1、因乙方所提供的征地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議等文件不全等

47、 乙方自身原因，導(dǎo)致乙方不能申領(lǐng)監(jiān)管資金，甲方、丙方不承擔(dān) 由此引起的任何法律責(zé)任，由乙方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及損失。2、如因國家相關(guān)政策調(diào)整或不可抗力因素致使乙方不能履 行或不完全履行本協(xié)議內(nèi)容， 乙方可與甲方、 丙方協(xié)商解除或變 更本協(xié)議內(nèi)容。3、因甲、乙任何一方原因或因行政、司法、不可抗力及其 他非因丙方原因?qū)е卤轿茨芗皶r完成本協(xié)議委托事項的， 丙方 不承擔(dān)由此引起的任何法律責(zé)任。第十一條 協(xié)議生效及其它事宜1、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效，至監(jiān)管 帳戶中余額為零。2、本協(xié)議為甲、乙雙方于年月日簽訂的土地一級開發(fā)監(jiān) 管委托協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議，具有同等法律效力。3、本協(xié)議未盡事宜，三方另

48、行協(xié)商解決，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 本協(xié)議附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本協(xié)議之不可分割的有效組成部分。 本協(xié)議在三方權(quán)限范圍內(nèi)的任何修改、 補(bǔ)充或變更須經(jīng)三方同意 并蓋章后方可生效。4、如遇國家相關(guān)政策調(diào)整或不可抗力因素的影響致使協(xié)議 不能履行或不完全履行，三方可協(xié)商解除或變更本協(xié)議。5、在履約過程中，三方工作均應(yīng)以書面形式予以落實，相 應(yīng)的書面文件經(jīng)三方確認(rèn)后即成為本協(xié)議的附件。6、三方應(yīng)在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上解決爭議、分歧或索賠，如果爭議、分歧或索賠在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上無法解決，三方同意將爭議事宜提交甲方所在地的人民法院進(jìn)行訴訟。7、本協(xié)議正文共8頁，經(jīng)三方法定代表人（或授權(quán)代表）簽字并加蓋公章后即日生效。本協(xié)

49、議正本 3份，副本3份，具有 同等法律效力。甲、乙、丙三各執(zhí)正本1份，副本1份。附件：土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表甲方（蓋章）：法定代表人：（或授權(quán)代表）日期：年月日乙方（蓋章）：法定代表人：（或授權(quán)代表）日期：年月日丙方（蓋章）： 法定代表人：（或授權(quán)代表）日期：年 月日附件三土地一級開發(fā)協(xié)議書第一章 協(xié)議各方第一條 協(xié)議各方當(dāng)事人： 北京市土地整理儲備中心（以下簡稱“甲方” ） 法定代表人：姓名： ，職務(wù)： 主任 辦公地址： 北京市東城區(qū)和平里北街 2 號 郵 政編碼 ：100013， 聯(lián)系 電話：64409518（以下簡稱“乙方” ） 法定代表人：姓名： ，職務(wù)： 辦公地址：郵政編碼

50、，聯(lián)系電話： 開戶銀行：銀行帳號：第二條 根據(jù)市政府關(guān)于建立土地儲備制度、加強(qiáng)土地資產(chǎn) 管理等有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)， 土地納入市政府土地儲備， 由甲方作為征地拆遷主體統(tǒng)一組織土 地一級開發(fā)工作。甲乙雙方本著自愿、互利的原則，協(xié)商一致， 依法訂立本協(xié)議，以茲信守。第三條 甲乙雙方必須嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān) 政策，全面履行本協(xié)議約定的各項工作事宜。第二章 征地拆遷的范圍、費用及實施模式 第四條 征地拆遷范圍 根據(jù)市規(guī)劃委批準(zhǔn)的 控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 征用土地位于 ，土地面積約 公頃 （約 畝），其中：規(guī)劃建設(shè)用地面積約 公頃（約 畝），市政代征用地面積約 公頃（約畝），規(guī)劃地上建筑面

51、積約 萬平方米。征地拆遷范圍為： （具體地塊范圍詳見附件一） 征地拆遷準(zhǔn)確用地范圍、 數(shù)據(jù)及標(biāo)識以市規(guī)劃委的釘樁測繪成果 為準(zhǔn)。第五條 征地拆遷費用根據(jù)評估報告測算結(jié)果， 經(jīng)雙方協(xié)商， 并分別報主管部門審 定同意，常營大型居住區(qū)征用土地面積約 公頃（約 畝），對應(yīng)的征地拆遷補(bǔ)償總費用 元人民幣，大 寫： ?？傎M用中包含土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償 費（含轉(zhuǎn)工、病殘、超轉(zhuǎn)人員安置費 ） 、企事業(yè)單位和住宅房屋拆 遷補(bǔ)償費、其它地上地下青苗、林木、管線、構(gòu)筑物等附屬物補(bǔ) 償費及甲方預(yù)先支付乙方的 人民幣拆遷費在本協(xié)議 正式簽署前發(fā)生的利息等。在一級開發(fā)的實施過程中， 如實測面積發(fā)生變化， 征地拆遷 補(bǔ)償總

52、費用將按平均分?jǐn)偟脑瓌t做相應(yīng)調(diào)整， 甲乙雙方依據(jù)本協(xié) 議第九條，在最終結(jié)算時結(jié)清。第六條 實施模式 乙方在獲得征地拆遷范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織授權(quán)委托的 情況下（授權(quán)委托書詳見附件二） ，代表被征地單位和房屋產(chǎn)權(quán) 人與甲方簽訂征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議， 并負(fù)責(zé)完成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 和企事業(yè)單位的安置補(bǔ)償、 征地范圍內(nèi)的拆遷等工作。 甲方負(fù)責(zé) 按本協(xié)議的約定向乙方支付征地拆遷補(bǔ)償費。第三章 征地拆遷及付款進(jìn)度第七條 甲乙雙方約定，在 2004 年 月底前完成規(guī)劃范 圍內(nèi)全部地塊的征地拆遷工作。第八條 乙方按以下進(jìn)度實施拆遷工作， 甲方按拆遷進(jìn)度支 付征地拆遷補(bǔ)償費 元。1、2004 年 月底前，乙方完成

53、B1、B2、B3、B4、B5、B6 六 個地塊的拆遷工作，實現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述六個地塊的征地拆遷補(bǔ)償費，共計人民幣 元（含甲 方已預(yù)先支付乙方的元人民幣拆遷費） ，（即甲方前 2 個月每月向乙方支付人民幣 萬元，第三個月支付人民幣 萬元）。2、 2004年月底前，乙方完成 C1、C2二個地塊的拆遷 工作，實現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上 述二個地塊的征地拆遷補(bǔ)償費，征地拆遷補(bǔ)償費共計人民幣 元，（即甲方每月向乙方支付人民幣元）。3、2004 年 月底前，乙方完成 P1、 P3、 E

54、1、 E2、 D 五個地 塊的拆遷工作，實現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述五個地塊的征地拆遷補(bǔ)償費，征地拆遷補(bǔ)償費共計人民幣 元，（即每月向乙方支付人民幣元）4、 2004 年月底前，乙方完成 P2、 E3、 E4 三個地塊的 拆遷工作，實現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自月至月，以按月等額的方式向乙方支付上述三個地塊的征地拆遷補(bǔ)償費， 征地拆遷補(bǔ)償費共計人民 幣 元。（每月向乙方支付人民幣約元）第九條 在征用土地全部出讓后，甲乙雙方對征地拆遷補(bǔ)償 費進(jìn)行結(jié)算。1、 依據(jù)征用土地的實測面積， 按平均 分?jǐn)偟脑瓌t對征地拆遷補(bǔ)償費做相應(yīng)調(diào)整，

55、并最終確定征地拆遷 補(bǔ)償費及征地拆遷補(bǔ)償費余款；2、市場交易結(jié)果扣除土地一級開發(fā)成本、土地出讓金，剩余部分不足上述確定的征地拆遷補(bǔ)償費余款數(shù)額， 甲方僅按照剩 余部分?jǐn)?shù)額結(jié)清征地拆遷補(bǔ)償費余款， 不足部分不再補(bǔ)齊。 且甲 方預(yù)先支付乙方的元人民幣拆遷費在本協(xié)議正式簽署前發(fā)生的利息，由乙方承擔(dān)。3、市場交易結(jié)果扣除土地一級開發(fā)成本、土地出讓金，剩 余部分超出或等于上述確定的征地拆遷補(bǔ)償費余款數(shù)額， 甲方向 乙方全額支付征地拆遷補(bǔ)償費余款， 其余收益部分按本市現(xiàn)行政 策執(zhí)行。第十條 乙方必須在每月初以書面的形式向甲方提交征地拆 遷工作進(jìn)展情況、 資金使用情況和用款申請書。 甲方在收到用款 申請書之

56、后， 5 日內(nèi)向乙方支付當(dāng)月征地拆遷補(bǔ)償費。 （如遇國 家法定節(jié)假日則付款日期可相應(yīng)順延） 。第四章 雙方的權(quán)利與義務(wù)第十一條 甲方的權(quán)利與義務(wù)1、甲方負(fù)責(zé)完成征用土地的一級開發(fā)立項、規(guī)劃意見書申 報、土地勘測、征地拆遷報批手續(xù)及繳納征地相關(guān)稅費的工作。2、 甲方在乙方全面履行本協(xié)議的前提下， 按本協(xié)議約定向 乙方支付征地、拆遷補(bǔ)償費用。3、甲方有權(quán)監(jiān)督并糾正乙方提供拆遷進(jìn)度和資金使用進(jìn)度 及地塊范圍。4、甲方按本協(xié)議約定的拆遷進(jìn)度對乙方的拆遷工作進(jìn)行驗收。 第十二條 乙方的權(quán)利與義務(wù) 1、乙方負(fù)責(zé)落實各村集體經(jīng)濟(jì)組織的征地拆遷補(bǔ)償事宜，對所 涉及的轉(zhuǎn)居、 轉(zhuǎn)工、超轉(zhuǎn)、病殘人員進(jìn)行妥善安置。2、乙方根據(jù)本協(xié)議確定的拆遷計劃完成拆遷工作，并按進(jìn) 度將自然平整的地塊交甲方驗收， 因乙方原因?qū)е峦恋卣饔貌荒?按時實現(xiàn)，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。3、乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各村集體經(jīng)濟(jì)組織，做好征用土地范圍內(nèi) 被拆遷企業(yè)、 被拆遷村民的思想工作， 對征地拆遷過程中具體的 工作進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)， 并承擔(dān)與此有關(guān)的一切責(zé)任， 確保征地拆 遷工作的順利完成。4、乙方在未完成全部征用土地拆遷工作以前，負(fù)責(zé)對已拆 遷的地塊進(jìn)行管理。5、乙方應(yīng)積極協(xié)助甲方辦理與征地有關(guān)的相關(guān)手續(xù)。6、乙方應(yīng)向甲方提供常營大型居住區(qū)征地拆遷工作的必要 相關(guān)文件、圖紙等資料，并保證資料的真實性