中信3物業(yè)管理?xiàng)l例解讀

1、物業(yè)管理?xiàng)l例解讀 物業(yè)管理?xiàng)l例指導(dǎo)思想和立法原則 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主的影響 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)開發(fā)商的影響 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 物業(yè)管理?xiàng)l例未明朗問題的探討 大綱1、保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；2、協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主的利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系；3、明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是平等的民事主體；4、妥善處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系（民事、行政）；5、處理好條例跟其他法律法規(guī)的關(guān)系；6、授權(quán)地方政府制訂補(bǔ)充法規(guī)。 條例指導(dǎo)思想條例遵循的立法原則宗旨：宗旨：維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)人民群眾日常生活和工作的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。 原則：原則：

2、在堅(jiān)持立法原則和民法基本原則的前提下，條例主要遵循了以下基本原則：（一）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 條例吸收了中的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，條例既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)

3、單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。 在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，條例設(shè)定的法律責(zé)任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 條例注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如管理規(guī)約、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留； 對(duì)主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。 在考慮立法現(xiàn)實(shí)性的同時(shí)，條例貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來(lái)立法趨勢(shì)。 （四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展

4、很不平衡。條例在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定 。條例對(duì)業(yè)主的影響 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的約束條例對(duì)業(yè)主的影響 業(yè)主 房屋的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)： 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。條例對(duì)業(yè)主的影響 管理規(guī)約 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用

5、、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。條例對(duì)業(yè)主的影響 業(yè)主的權(quán)利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情

6、況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。條例對(duì)業(yè)主的影響 業(yè)主的義務(wù)1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。條例對(duì)業(yè)主的影響 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：1、制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項(xiàng)維修基金

7、使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。條例對(duì)業(yè)主的影響 業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式： 集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會(huì)決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。 對(duì)于11條5、6的決定必須經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上通過。決定11條其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑面積過1/2且業(yè)主總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。條例對(duì)業(yè)主的影響 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表

8、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。條例對(duì)業(yè)主的影響 對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的約束：1、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受物業(yè)所在市（縣）、區(qū)主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。2、業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸 。3、業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則 。4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。5、住宅小區(qū)的

9、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。 條例對(duì)開發(fā)商的影響 1、選聘物業(yè)管理企業(yè)2、銷售前的兩項(xiàng)必要工作：銷售合同、管理規(guī)約3、物業(yè)管理用房4、不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán)5、移交物業(yè)資料6、參與業(yè)主大會(huì)的成立7、工程遺留問題處理8、物業(yè)管理費(fèi)條例對(duì)開發(fā)商的影響 選聘物業(yè)管理企業(yè) 可通過協(xié)議和招投標(biāo)（公開、邀請(qǐng)）方式進(jìn)行。 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成； 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成； 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。條例對(duì)開發(fā)商的影響 案例討論 深圳南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理

10、所當(dāng)然的承接了開發(fā)商物業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主入住之后，對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)公司也多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，意圖提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘原物業(yè)公司。條例對(duì)開發(fā)商的影響 比較比較 前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)間 銷售前/業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前 業(yè)主委員會(huì)成立后簽訂主體 開發(fā)商與物業(yè)管理公司 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司失效時(shí)間 合同約定或物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí) 合同約定條例對(duì)開發(fā)商的影響 售前兩項(xiàng)必須工作（銷售合同/管理規(guī)約）1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將主要內(nèi)容放于銷

11、售合同中。2、制訂臨時(shí)管理規(guī)約并明示。條例對(duì)開發(fā)商的影響 物業(yè)管理用房建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán)條例對(duì)開發(fā)商的影響 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定

12、使用。條例對(duì)開發(fā)商的影響 移交物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。條例對(duì)開發(fā)商的影響 參與業(yè)主大會(huì)的成立 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌

13、備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。條例對(duì)開發(fā)商的影響 工程遺留問題處理 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 參考建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定。 提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。 最低保修期限：基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)為規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)周期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。物業(yè)管理費(fèi)條例對(duì)開發(fā)商的影響 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)

14、用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 資質(zhì)與資格物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)管理事項(xiàng)業(yè)主連帶責(zé)任公共部位的使用管理專項(xiàng)維修資金條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 資質(zhì)與資格資質(zhì)：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。 國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。資格：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方

15、的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 案例討論 2004年4月8日，西安市某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任?？墒牵虑椴]有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有

16、效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱其私人律師已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) A、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。B、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。C、物業(yè)管理企業(yè)提供

17、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 D、物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 案例討論 某小區(qū)業(yè)主分別于2004年2月6日和2004年2月12日兩次加貼投訴發(fā)展商，主要內(nèi)容是想知道2003年該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收支情況，1.5元/平方米的物業(yè)管理費(fèi)用是如何支出的，并希望能在網(wǎng)上查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料。 針對(duì)投訴物業(yè)公司回復(fù)如下： 物業(yè)管理中心每季度首月都會(huì)將季度管理服務(wù)報(bào)告在會(huì)所宣傳欄內(nèi)張貼公示，其中包括項(xiàng)目的重大事件、社區(qū)文化活動(dòng)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況以及物業(yè)管理費(fèi)的收支匯報(bào)等，如您有時(shí)間也可隨時(shí)到物業(yè)管理中心查閱。關(guān)于物業(yè)公司的收支

18、情況屬于公司管理資料，不適合在網(wǎng)上公布。 有關(guān)管理事項(xiàng) 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 業(yè)主連帶責(zé)任 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約

19、定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 公共部位的使用管理 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 專項(xiàng)維修資金 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由

20、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。 兩房：管理用房：面積為指標(biāo)X套數(shù)X戶均人數(shù)商業(yè)用房：多層0.3% 高層0.2% 兩金：公用設(shè)施專用基金：用于購(gòu)買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目住宅本體維修基金:多層0.15 高層0.25 一費(fèi)：管理服務(wù)費(fèi) 條例對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 1、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格2、部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分問題條例尚未明確處探討一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格（一）相關(guān)法規(guī)：條例：第19條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格（二）問題及解決：1、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利限制2、訴訟主體資格與物業(yè)公司之關(guān)系二、部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分問題（一）相關(guān)法規(guī)： 第27條：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分