中信3物業(yè)管理條例解讀

1、物業(yè)管理條例解讀 物業(yè)管理條例指導思想和立法原則 物業(yè)管理條例對業(yè)主的影響 物業(yè)管理條例對開發(fā)商的影響 物業(yè)管理條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 物業(yè)管理條例未明朗問題的探討 大綱1、保護業(yè)主的財產(chǎn)權利；2、協(xié)調好單個業(yè)主的利益和全體業(yè)主共同利益的關系；3、明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是平等的民事主體；4、妥善處理好政府與市場的關系（民事、行政）；5、處理好條例跟其他法律法規(guī)的關系；6、授權地方政府制訂補充法規(guī)。 條例指導思想條例遵循的立法原則宗旨：宗旨：維護業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關管理部門的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，維護人民群眾日常生活和工作的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。 原則：原則：

2、在堅持立法原則和民法基本原則的前提下，條例主要遵循了以下基本原則：（一）物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則 條例吸收了中的建筑物區(qū)分所有權理論，對業(yè)主權利義務的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人的權利義務，對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權基礎之上。（二）維護全體業(yè)主合法權益的原則 為維護全體業(yè)主的合法利益，條例既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關政府部門的行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設

3、單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。 在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，條例設定的法律責任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則 條例注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對被實踐證明是行之有效的制度，如管理規(guī)約、物業(yè)管理企業(yè)資質管理等制度，予以保留； 對主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。 在考慮立法現(xiàn)實性的同時，條例貫穿發(fā)展的指導思想，設立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。 （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展

4、很不平衡。條例在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權省、自治區(qū)、直轄市制定 。條例對業(yè)主的影響 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主的權利、義務業(yè)主大會的職責業(yè)主委員會的職責對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的約束條例對業(yè)主的影響 業(yè)主 房屋的所有權人。業(yè)主大會 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主委員會： 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。條例對業(yè)主的影響 管理規(guī)約 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用

5、、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。 業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。條例對業(yè)主的影響 業(yè)主的權利1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8、對物業(yè)公共部位、共用設施設備和相關場地使用情

6、況享有知情權和監(jiān)督權；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。條例對業(yè)主的影響 業(yè)主的義務1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決定；4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務費用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務。條例對業(yè)主的影響 業(yè)主大會的職責：1、制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修基金

7、使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。條例對業(yè)主的影響 業(yè)主大會會議形式： 集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權的業(yè)主參加。大會決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。 對于11條5、6的決定必須經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上通過。決定11條其他事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑面積過1/2且業(yè)主總人數(shù)過1/2的業(yè)主同意。條例對業(yè)主的影響 業(yè)主委員會的職責：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表

8、業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責。條例對業(yè)主的影響 對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的約束：1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受物業(yè)所在市（縣）、區(qū)主管部門的指導與監(jiān)督。2、業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸 。3、業(yè)主委員會決定的事項，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則 。4、在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。5、住宅小區(qū)的

9、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 條例對開發(fā)商的影響 1、選聘物業(yè)管理企業(yè)2、銷售前的兩項必要工作：銷售合同、管理規(guī)約3、物業(yè)管理用房4、不得侵犯業(yè)主的所有權及使用權5、移交物業(yè)資料6、參與業(yè)主大會的成立7、工程遺留問題處理8、物業(yè)管理費條例對開發(fā)商的影響 選聘物業(yè)管理企業(yè) 可通過協(xié)議和招投標（公開、邀請）方式進行。 新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成； 預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證之前完成； 非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。條例對開發(fā)商的影響 案例討論 深圳南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理

10、所當然的承接了開發(fā)商物業(yè)進行管理。業(yè)主入住之后，對物業(yè)公司的物業(yè)管理費收費標準和服務標準多次提出質疑，而該物業(yè)公司也多次向業(yè)主大會提出該項目嚴重虧損，意圖提高物業(yè)管理費，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘原物業(yè)公司。條例對開發(fā)商的影響 比較比較 前期物業(yè)服務合同前期物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同簽訂時間 銷售前/業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前 業(yè)主委員會成立后簽訂主體 開發(fā)商與物業(yè)管理公司 業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司失效時間 合同約定或物業(yè)服務合同生效時 合同約定條例對開發(fā)商的影響 售前兩項必須工作（銷售合同/管理規(guī)約）1、簽訂物業(yè)服務合同，并將主要內容放于銷

11、售合同中。2、制訂臨時管理規(guī)約并明示。條例對開發(fā)商的影響 物業(yè)管理用房建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。不得侵犯業(yè)主的所有權及使用權條例對開發(fā)商的影響 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定

12、使用。條例對開發(fā)商的影響 移交物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。條例對開發(fā)商的影響 參與業(yè)主大會的成立 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌

13、備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。條例對開發(fā)商的影響 工程遺留問題處理 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 參考建筑法、建設工程質量管理條例、商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定。 提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。 最低保修期限：基礎與主體結構為規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個周期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。物業(yè)管理費條例對開發(fā)商的影響 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費

14、用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 資質與資格物業(yè)服務合同物業(yè)服務收費有關管理事項業(yè)主連帶責任公共部位的使用管理專項維修資金條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 資質與資格資質：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。資格：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 物業(yè)服務合同 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方

15、的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。 案例討論 2004年4月8日，西安市某封閉式管理的小區(qū)內發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現(xiàn)的轉彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔責任?？墒?，事情并沒有就此結束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有

16、效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱其私人律師已掌握了小區(qū)交通標識設置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 物業(yè)服務收費 A、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。B、業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。C、物業(yè)管理企業(yè)提供

17、物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。 D、物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 案例討論 某小區(qū)業(yè)主分別于2004年2月6日和2004年2月12日兩次加貼投訴發(fā)展商，主要內容是想知道2003年該小區(qū)物業(yè)管理費的收支情況，1.5元/平方米的物業(yè)管理費用是如何支出的，并希望能在網(wǎng)上查閱相關數(shù)據(jù)資料。 針對投訴物業(yè)公司回復如下： 物業(yè)管理中心每季度首月都會將季度管理服務報告在會所宣傳欄內張貼公示，其中包括項目的重大事件、社區(qū)文化活動、設施設備運行狀況以及物業(yè)管理費的收支匯報等，如您有時間也可隨時到物業(yè)管理中心查閱。關于物業(yè)公司的收支

18、情況屬于公司管理資料，不適合在網(wǎng)上公布。 有關管理事項 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 業(yè)主連帶責任 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約

19、定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。 物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 公共部位的使用管理 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 專項維修資金 專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由

20、國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 兩房：管理用房：面積為指標X套數(shù)X戶均人數(shù)商業(yè)用房：多層0.3% 高層0.2% 兩金：公用設施專用基金：用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目住宅本體維修基金:多層0.15 高層0.25 一費：管理服務費 條例對物業(yè)管理企業(yè)的影響 1、業(yè)主委員會的訴訟主體資格2、部分物業(yè)的產(chǎn)權劃分問題條例尚未明確處探討一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格（一）相關法規(guī)：條例：第19條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格（二）問題及解決：1、業(yè)主委員會的權利限制2、訴訟主體資格與物業(yè)公司之關系二、部分物業(yè)的產(chǎn)權劃分問題（一）相關法規(guī)： 第27條：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分