哈爾濱市松北開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究

1、哈爾濱市松北開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究摘要：客觀地評價城市開發(fā)區(qū)土地集約利用程度，并針對問題提出對策，對促進城市開發(fā)區(qū)土地可持續(xù)利用具有重要意義。本文以哈爾濱市松北開發(fā)區(qū)為研究對象，構建土地集約利用評價指標體系，通過計算和分析得出以下結論：哈爾濱市松北區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設用地比例較大，工業(yè)用地占已建成城鎮(zhèn)建設用地的比例??；土地集約利用程度總體虛高；管理績效集約度突出。最后對開發(fā)區(qū)土地集約利用提出合理性的建議。 關鍵詞：開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究一、問題的提出哈爾濱松北開發(fā)區(qū)作為哈爾濱市東北亞國際經(jīng)貿(mào)科技合作大通道，為適應對俄經(jīng)貿(mào)科技合作開展的需要，構筑對俄出口加工和科技經(jīng)貿(mào)合作的政策平臺，解決開發(fā)

2、區(qū)土地資源利用面臨的越來越大的空間和環(huán)境壓力，松北開發(fā)區(qū)土地集約利用顯得尤為重要。自哈爾濱市人民政府提出“一江居中，兩岸繁榮的戰(zhàn)略部署后，松北區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，已不再適合作為農(nóng)業(yè)用地，土地利用也從原有的農(nóng)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，因此，建設用地是對松北開發(fā)區(qū)土地資源最有效的利用方式。在這樣的背景下，進行開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力分析對指導開發(fā)區(qū)的開展更具有現(xiàn)實意義。開發(fā)區(qū)土地集約利用問題已經(jīng)引起了社會的廣泛關注，但目前多集中于對開發(fā)區(qū)土地集約利用程度的評價，具體分析某一開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力的很少。本文從土地利用狀況、用地效益和管理績效3個方面建立指標體系，深入分析松北開發(fā)區(qū)自2006年5月成立以

3、來的土地集約利用程度。最后根據(jù)測算結果提出今后開展的針對性對策與建議，為指導松北開發(fā)區(qū)的開展建設、完善開發(fā)區(qū)土地管理政策措施提供依據(jù)。二、研究區(qū)概況哈爾濱松北開發(fā)區(qū)設立于2006年5月，開發(fā)區(qū)總面積為，地處松花江哈爾濱段北岸，下轄松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬寶鎮(zhèn)、對青山鎮(zhèn)、樂業(yè)鎮(zhèn)和三電街道辦事處，現(xiàn)有人口20.1萬人，其中非農(nóng)人口5.9萬人。松北區(qū)地勢平坦，交通便利，水資源豐富。截至2021年末，開發(fā)區(qū)下業(yè)企業(yè)當年累計固定資產(chǎn)投資2372.7萬元，2021年工業(yè)生產(chǎn)總值3320萬元。松北開發(fā)區(qū)的目標定位為：開展成為涵蓋中、俄、日、韓、朝、蒙古國六國產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，充分發(fā)揮松北新區(qū)的優(yōu)勢，制造“洼地效應，招

4、聚投資，以松北新區(qū)為核心，建設科技、金融、輕工、現(xiàn)代物流、倉儲基地一核；以沿邊口岸為輻射扇面，加強互動作業(yè)，相互支撐一面；整合黑龍江省在俄的華企、華商的資源和力量，指導、扶持他們在俄羅斯大鐵路沿線重點城市合理布局，建設市場、商場，標準已建成市場、商場一軸，構筑中俄經(jīng)貿(mào)科技合作的橋頭堡、大通道。按省級相關部門的要求，形成對綏芬河、黑河等邊境口岸的支撐，打造東北重點中心。開發(fā)區(qū)具體形狀見圖l圖中空白局部為哈爾濱商業(yè)大學，非該園區(qū)范圍。三、開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價開發(fā)區(qū)的土地資源是保證開發(fā)區(qū)進一步開展的重要物質根底。而現(xiàn)實情況是，土地已經(jīng)成為制約開發(fā)區(qū)開展的重要因素。樹立和落實科學開展觀、建設和諧

5、社會的政策迫切要求開發(fā)區(qū)土地集約利用，這既是緩解開發(fā)區(qū)用地緊張的必然選擇，更是建設節(jié)約型社會的重要手段。本文通過指標體系的構建與計算對松北開發(fā)區(qū)土地集約利用程度做出評價并提出對策建議。1指標體系的構建本著客觀性、可量化和可操作性的指標選取原那么，結合開發(fā)區(qū)的實際情況，開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價指標體系可包括目標層、準那么層和指標層3個層次。具體指標的選取見表1。2指標標準化l理想值的選取開發(fā)區(qū)土地集約利用水平在某一個特定時期內(nèi)是動態(tài)、相對的概念，在不同地區(qū)、不同的經(jīng)濟開展階段，土地集約利用的邊界不盡相同。為了科學衡量開發(fā)區(qū)各評價指標的合理度和實現(xiàn)程度，在選取理想值時要以開發(fā)現(xiàn)狀為根底，在定性分

6、析指標理想值的選取時，主要依據(jù)開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，同時結合有關行業(yè)或其他開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗，對于目前處于較低水平的指標采用行業(yè)規(guī)定最低標準，對于目前處于較高水平的指標，那么作進一步的要求。本文主要以哈爾濱松北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相關文件和哈爾濱市城市總體規(guī)劃(2001-2021、哈爾濱市松北區(qū)松北鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃 1997-2021及?關于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作的通知?國土資發(fā)2021145號，以規(guī)劃目標為指導，以行業(yè)標準為準那么，確定開發(fā)區(qū)土地集約利用理想值見表1。 (2標準值計算土地集約利用實現(xiàn)度分值計算公式如下：對于正向指標： 對于負向指標：式中：Si為i指標的實現(xiàn)度；Xi為i指標的現(xiàn)狀值

7、；Ti為i指標的理想值。3權重確定和評價值計算本文采用AHP層次分析法確定權重。各目標層因素分值的計算公式如下：式中：Fi為目標i的評價分值；Sij為i目標j指標的分值；Wij為i目標j指標的權重值。開發(fā)區(qū)土地集約利用集約度綜合分值的計算公式如下：式中：F為開發(fā)區(qū)土地集約利用集約度綜合分值；Fi為i目標的分值；Wi為i目標的權重值四、土地集約利用程度評價結果及結果分析1土地集約利用程度評價結果采用上述方法對哈爾濱市松北開發(fā)區(qū)土地集約利用進行了評價，具體計算結果見表1、圖2。2土地集約利用程度評價結果分析集約度綜合分值比擬高，各指標集約度分值尤其是指標實現(xiàn)度分值差異較大。指標實現(xiàn)度分值最高到達1

8、00；最低為建筑密度57.78，另外，綜合容積率和土地有償使用率的實現(xiàn)度分值也比擬低，分別為67.74和77.39。這些充分反映了開發(fā)區(qū)土地集約利用程度的特點、目前的開展階段，也驗證了理想值確定的合理性詳見圖2所示及后面文字分析。l已建成城鎮(zhèn)建設用地比例較大，工業(yè)用地占已建成城鎮(zhèn)建設用地的比例小已建成城鎮(zhèn)建設用地，占開發(fā)區(qū)總面積的57.78。其中，住宅用地和公共管理與公共效勞用地所占比例較大，分別為41.85和33.61；工業(yè)用地所占比例小，僅占住53。這種狀況與開發(fā)區(qū)的開展定位不一致。2總體看土地集約利用程度虛高集約度綜合分值為94.47，土地集約利用程度比擬高。集約度綜合分值比擬高的原因是

9、工業(yè)用地率、工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑密度、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強度、工業(yè)用地產(chǎn)出強度、到期工程用地處置率和閑置土地處置率實現(xiàn)度分值比擬高，全部為100。其中與工業(yè)有關的5個指標實現(xiàn)度為100，原因在于開發(fā)區(qū)開展受“兩個規(guī)劃的限制，在今后的開展態(tài)勢下，沒有工業(yè)用地開展空間，根據(jù)合理性將其理想值定為現(xiàn)狀值，進而成為造成集約度綜合分值虛高的主要原因。假設按工業(yè)生產(chǎn)加工類型的開發(fā)區(qū)來說，此開展現(xiàn)狀的開發(fā)區(qū)集約度綜合分值將會遠遠低于此次測算的集約度綜合分值，故計算出的虛高的數(shù)值無法表達出開發(fā)區(qū)真實的集約利用程度。3開發(fā)區(qū)管理績效程度高管理績效目標集約度分值為92.11，其子目標土地利用監(jiān)管績效為

10、100，并會保持下去，原因在于隨著土地管理部門監(jiān)管力度的加大及開發(fā)區(qū)土地集約利用意識的加強，國家土地管理政策更會落到實處，不會出現(xiàn)到期工程未處置和閑置土地。尚可供給用地全部為尚可有償使用土地，根據(jù)目前的供地政策，必將會以招拍掛形式供地，故土地供給市場化程度會隨著供地量增加而加大，所以說管理績效會穩(wěn)步提高。五、結論與建議哈爾濱市松北開發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設用地，占開發(fā)區(qū)總面積的57.78。其中，住宅用地和公共管理與公共效勞用地所占比例較大，分別為41.85和33.61；工用地所占比例小，僅占0.53這種狀況與開發(fā)區(qū)的開展定位不一致。地利用集約度綜合分值為94.47，說明總體方面開發(fā)區(qū)集約利用程度較高

11、。哈爾濱市松北開發(fā)區(qū)土地集約利用對策：一是開發(fā)區(qū)土地集約利用評價應充分考慮時間價值。對任何有人類活化勞動及資本投入的產(chǎn)品的價值評價必須要考慮時間價值，我們認為開發(fā)區(qū)土地集約利用評價也不例外。確保18億畝耕地紅線是保障國家糧食平安、經(jīng)濟平安和社會穩(wěn)定的根底。假設18億畝耕地每年均多出“一熟的話，我國確保耕地紅線的壓力會大大減輕，可以有更多的土地資源用于生產(chǎn)建設，用于生態(tài)環(huán)境建設。二是宏觀評價土地集約利用，嚴把開發(fā)區(qū)設立審批關。開發(fā)區(qū)選址之初，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，應充分利用廢棄建設用地及未利用地，盡量不占耕地。進一步調整土地利用結構，優(yōu)化土地資源配置，發(fā)揮土地整體效益。這

12、樣既增加了有效建設用地，也未減少耕地；既保證了建設，也保護了耕地。宏觀上符合節(jié)約集約用地原那么。三是增加開發(fā)區(qū)根底設施投入評價指標。根底設施投入評價可從兩方面考慮，即根底設施投資額及根底設施到達“幾通一平。根底設施到達“幾通一平又可從兩方面考慮，一是“幾通一平通的多少根底設施完備度；二是“幾通一平通的面積率。評價體系中只是考慮了土地開發(fā)率，沒有表達根底設施完備度及不同根底設施完備度條件下的土地開發(fā)率。建議將根底設施完備度參加評價指標中：四是增加建筑系數(shù)評價指標。容積率和建筑密度是從用地范圍內(nèi)建筑物規(guī)模的角度衡量土地利用強度、土地利用集約程度的兩個指標。工業(yè)企業(yè)因其所在的行業(yè)不同，其對土地的利用

13、方式也不盡相同，?國民經(jīng)濟行業(yè)分類?GB/T4754-2002中廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)、原材料及產(chǎn)品堆場用地量大，假設需防水，可建造構筑物，從經(jīng)濟角度考慮，沒有必要建大量建筑物。建筑系數(shù)是用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)效勞的構筑物及堆場占地面總和占總用地面積的比例。為了能夠準確反映工業(yè)企業(yè)的土地利用集約程度，建議將建筑系數(shù)參加評價指標中，并在確定理想值時，依據(jù)工業(yè)企業(yè)所在行業(yè)不同，有所側重。參考文獻l劉伯恩.城市土地集約利用的途徑與措施J.國上資源.2003.19(2):25-272吳旭芬,孫軍.開發(fā)區(qū)土地集約利用的問題探討J.中國土士科學，2000.14(2):17-213許丹艷,曲福田,劉向南.基于沿江開發(fā)產(chǎn)業(yè)開展的土地集約利用研究以江蘇省為例J.南京財經(jīng)大學學報,20O4(3):37-404John Eand Nicholas G.1997.lndustrial ecology in Practice: the evalution of interdependence at Kalundborg.Industrial Ecology,1(l):3-55林堅.開發(fā)區(qū)土地集約利用評價技術方案2006)R.北京大學環(huán)境學院,2006:126胡琳.開發(fā)區(qū)土地集約利用及潛力評價研究以長春經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為例D.吉林大學碩士學位論