總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險管理制度

1、總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險管理制度V1.0版1. 目的：規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。2. 范圍：2.1 適用范圍：制度執(zhí)行單位(宋體小四兩端對齊)2.2 發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)3. 名詞解釋：3.1 項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險制度控制過程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約；3.2 競爭者主要指公司在拓展項(xiàng)目過程中遇到其它的競爭企業(yè)；3.3 信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程；3.4 后評價是指在成功拓展某個項(xiàng)目后，對本項(xiàng)目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等

2、進(jìn)行評估。4. 職責(zé)：4.1 發(fā)展中心4.1.1 負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險控制制度；4.1.2 負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項(xiàng)目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋；4.1.3 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別；4.1.4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作；4.1.5 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。4.2 項(xiàng)目拓展部門4.2.1 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目拓展過程的相關(guān)作業(yè)；4.2.2 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。4.3 管理中心4.3.1 接收項(xiàng)目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理；4.3.2 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后

3、評價；4.3.2 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。4.4 法律部4.4.1 規(guī)范項(xiàng)目拓展過程中的法律文本；4.4.2 建立完善法律合約審批、核查制度。4.5 財務(wù)部4.4.1 配合項(xiàng)目拓展工作過程中融資計(jì)劃與方案制定；4.4.1 配合項(xiàng)目拓展過程中對合作方企業(yè)財務(wù)審查。5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 外部環(huán)境風(fēng)險防范5.1.1 政策風(fēng)險防范5.1.1.1發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告；5.1.1.2項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè) 管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項(xiàng)目分析材料組成部分；5.1.1.3合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相

4、關(guān)法律合約；5.1.2 融資風(fēng)險防范5.1.2.1項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析5.1.2.1項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計(jì)劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一；5.1.3 市場風(fēng)險防范5.1.3.1發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報告，作投資潛力評估；5.1.3.2項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。5.1.4 競爭風(fēng)險防范5.1.4.1項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系；5.1.4.2項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方

5、案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。5.2 內(nèi)部管理風(fēng)險防范5.2.1 信息處理風(fēng)險防范5.2.1.1項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如無，以地籍材料為準(zhǔn)）、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等； 5.2.1.2項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān)，確定其時效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期；5.2.1.3項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期；5.2.1.4項(xiàng)目責(zé)任人

6、在進(jìn)行項(xiàng)目考察時，要對項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全；5.2.1.5項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交項(xiàng)目盡職調(diào)查報告；5.2.1.5.1項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等；5.2.1.5.2合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。5.2.2 作業(yè)風(fēng)險防范5.2.2.1嚴(yán)格按照土地儲備工作制度完成初選、立項(xiàng)、決策程序，依照項(xiàng)目評價體系，進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化；5.2.2.2設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，

7、內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全；5.2.2.3項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計(jì)劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過；5.2.2.4參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行談判工作制度、中介管理制度、項(xiàng)目評價制度等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。 5.3.2 廉正風(fēng)險防范5.3.2.2公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰；5.3.2.3嚴(yán)格按照項(xiàng)目談判工作制度規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。5.3.3 決策風(fēng)險防范5.3.3.1項(xiàng)目

8、責(zé)任人要保證決策項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整；5.3.3.2發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項(xiàng)目分析報告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正；5.3.3.2項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告，并對決策委員進(jìn)行問題答疑；5.3.3.3所有參與決策人員在項(xiàng)目決策前，應(yīng)對呈報項(xiàng)目資料深入了解；5.3.3.4決策委員代表應(yīng)在項(xiàng)目決策前，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查，并完成與合作方的初期談判。5.3.4 合約風(fēng)險防范5.3.4.1法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可； 5.3.4.2內(nèi)部審查與外部

9、咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。 5.3 控制后評價5.3.1 拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價，并編寫項(xiàng)目拓展工作評價報告；5.3.2 評價結(jié)果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。6. 獎懲條例:6.1 獎懲依據(jù)根據(jù)項(xiàng)目拓展工作評價報告對項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項(xiàng)目拓展過程工作人員給出綜合得分。6.2 獎懲標(biāo)準(zhǔn)6.2.1 根據(jù)土地儲備獎勵制度結(jié)合參與項(xiàng)目拓展

10、工作人員綜合評價得分進(jìn)行獎勵；6.2.2 項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰；6.2.3 項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。6.3 獎懲執(zhí)行 參照土地儲備獎勵制度及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7. 注意事項(xiàng) 無8. 附件 無鵬房總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度V1.0版1. 目的：為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險控制體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。2. 范圍：2.1 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司2.2 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公

11、司3. 名詞解釋：3.1 前期開發(fā)手續(xù)流程：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。3.2 流程的標(biāo)準(zhǔn)時間：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員：4.1.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程；4.1.2 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo)；4.1.4 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況；4.2 總部管

12、理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：4.2.1 配合發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間；4.2.2 配合發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；4.2.3 項(xiàng)目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況；4.3 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.3.1 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；4.3.2 按要求填報項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃；4.3.3 及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.3.3 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施；4.3.4 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門；4.4 各項(xiàng)目公

13、司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.4.1 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；4.3.2 按要求填報項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃； 4.4.3 及時和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.4.3 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施；4.4.4 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 一級開發(fā)前期手續(xù)流程（祥見附件-一 一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖）5.1.1 一級開發(fā)授權(quán)5.1.1.1 簽訂意向書a) 土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估；b) 初步征地補(bǔ)償方案；c) 與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書；5.1.1.2 規(guī)劃可研編制a

14、) 向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；b) 編制項(xiàng)目可行性研究報告；5.1.1.3 一級開發(fā)授權(quán)a) 提交一級開發(fā)申請和實(shí)施方案b) 市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等；c) 預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同；5.1.2 立項(xiàng)批復(fù)5.1.2.1 到計(jì)委提交立項(xiàng)報告；計(jì)委函之規(guī)劃局審核；5.1.2.2 規(guī)劃局會簽返計(jì)委；計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)；5.1.3 規(guī)劃意見書 做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書；5.1.4 征地批復(fù)5.1.4.1 編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議；a）建設(shè)項(xiàng)目承包說明書b）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案c）補(bǔ)

15、充耕地方案d）征地方案e）供地方案 5.1.4.2 向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報市政府；5.1.4.3 是政府下文批地5.1.5 拆遷許可證5.1.5.1 凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作；5.1.5.2 制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查；5.1.5.3 審查通過，獲取拆遷許可證；5.1.6 土地上市5.1.6.1 核算一級開發(fā)成本；5.1.6.2 驗(yàn)收土地；5.1.6.3 在土地中心入市交易；5.2 二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程（祥見附件-二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖）5.2.1 立項(xiàng)手續(xù)立項(xiàng)批復(fù)5.2.1.1 首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議；也可以

16、是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項(xiàng)目；5.2.1.2 申請規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見書，（已掛牌項(xiàng)目不需要）向計(jì)委申報立項(xiàng)報告；5.2.1.3 計(jì)委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計(jì)委；5.2.1.4 計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究；5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)；5.2.2 規(guī)劃手續(xù) 主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證；5.2.2.1 用地規(guī)劃許可證a）項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)及時申報項(xiàng)目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽；b）進(jìn)行畫樁，并獲取用地釘樁成果通知單； c) 進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是總平面設(shè)計(jì)，層面、立面設(shè)計(jì)和重要剖面設(shè)計(jì)； d）準(zhǔn)備環(huán)境影響評估、交通影響評估

17、、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案； e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，需要準(zhǔn)備土地出讓轉(zhuǎn)讓合同； f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證；5.2.2.1 工程規(guī)劃許可證a) 準(zhǔn)備人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等；b) 向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計(jì)劃；此時要交納一定比例（一般20%以上）的綜合地價款；c) 進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計(jì)，包括總平面設(shè)計(jì)，各層平面、各向立面設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖；d) 上報市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。e) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲

18、取工程規(guī)劃許可證；5.2.3 土地手續(xù)國有土地使用證a) 繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi)；b) 準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證；5.2.4 工程手續(xù)工程施工許可證a) 準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書；b) 進(jìn)行招投標(biāo)工作，標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同；c) 交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)；d) 到市建委辦理工程施工許可證；5.2.5 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單

19、、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案、人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)；5.3 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā)）5.3.1 立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.1.1 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只需要1-2個工作日；5.3.1.2 非公開市場獲取的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日；5.3.2 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.2.1 項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時間，

20、這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定；5.3.2.2項(xiàng)目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定；5.3.3 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.3.1 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為20個工作日；5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理時間也要根據(jù)項(xiàng)目資金安排和運(yùn)營需要進(jìn)行調(diào)整；5.3.4 工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.4.1項(xiàng)目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為35個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行；5.3.4.2項(xiàng)目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行5

21、.3.4.2辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為10個工作日；5.3.5 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間；5.4. 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門5.4.1 項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制；5.4.2 項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制；5.5 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法5.5.1 項(xiàng)目公司針對項(xiàng)目具體情況，制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，包括辦理流程、時間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批；5.5.2 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，總

22、部發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項(xiàng)目監(jiān)督小組；5.5.3 監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計(jì)人員；5.5.4 監(jiān)督小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況和運(yùn)營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制；6. 獎懲條例:6.1 超額完成指標(biāo)獎勵辦法6.1.1 獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時間獲取了各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)，為項(xiàng)目操作節(jié)約大量時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營獲得更好的現(xiàn)金流和收益；6.1.2 獎勵金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成情況和給項(xiàng)目帶來的間接收益情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報；6.1.3 獎勵申請和審核：6.1.3.1項(xiàng)

23、目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書面的獎勵申請書；6.1.3.2 獎勵申請書經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 獎勵的兌現(xiàn)6.1.4.1 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號；6.1.4.2 團(tuán)隊(duì)獲得的獎，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心；6.2 未完成指標(biāo)懲罰辦法6.1.1 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成項(xiàng)目前期開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營遭受損失；6.1.2 懲罰金額

24、：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成情況和給項(xiàng)目帶來的間接損失情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報；6.1.3 懲罰審核：6.1.3.1項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 懲罰的兌現(xiàn)6.1.4.1 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行；7. 注意事項(xiàng):7.1 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時間指標(biāo)，各開發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。7.2 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。8. 附件:一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

25、二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖 鵬房總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度V1.0版1. 目的：為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系，特制定本辦法。2. 范圍：2.1 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司2.2 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司3. 名詞解釋：3.1 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) ：指項(xiàng)目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。3.2 項(xiàng)目 ：本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各項(xiàng)目公司2007年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開發(fā)協(xié)議，可進(jìn)行操作的項(xiàng)目。3.3 項(xiàng)目公司：指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心

26、風(fēng)險控制部人員：4.1.1 負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù)，項(xiàng)目投資測算和可行性研究報告；4.1.2 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.1.4 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo)；4.1.5 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì)4.2 總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：4.2.1 配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.2.2 配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.2.3 項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合

27、計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo)；4.2.4 項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)；4.2.5 項(xiàng)目運(yùn)行期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)；4.2.6 項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)；4.2.7 項(xiàng)目運(yùn)行期間營銷中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用指標(biāo)；4.3 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.3.1 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警；4.3.2 按要求填報項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表；4.3.3 及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.3.4 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施；4

28、.3.5 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門；4.4 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.4.1 負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警；4.4.2 按要求填報項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表；4.4.3 及時和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.4.4 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施；4.4.5 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報個項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下：（祥見附件投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表） 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)

29、任人備注土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)直接成本合計(jì)財務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用總成本合計(jì)5.1.1 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)：土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用；大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。5.1.1.1 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等；5.1.1.2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù)；5.1.1.3 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談

30、判條件來制定的；5.1.1.4 契稅，按合同金額繳納；5.1.1.5 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.6 征地費(fèi)用，主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用，主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等；5.1.1.7 土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.8 土地其他費(fèi)用，包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出，如中介費(fèi)用等；5.1.1.9 紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納；5.1.1.10 代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算；5.1.1.11 代征道路用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或

31、拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算；5.1.1.12 代征市政用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算；5.1.2 前期費(fèi)用指標(biāo)： 主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用5.1.2.1 三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場地平整，通水，通電。通路的費(fèi)用；5.1.2.2 各種設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等；5.1.2.3 招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作，如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用；5.1.2.4 勘測費(fèi)是對項(xiàng)目地塊的測繪等費(fèi)用，主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測；5.1.2.5審圖費(fèi)用主要是施工

32、圖審查費(fèi)用；5.1.3 建安工程費(fèi)用指標(biāo) 該費(fèi)用是項(xiàng)目建設(shè)成本的核心，主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等；5.1.3.1.土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時，主要以北京市定額為依據(jù)，制定估算的指標(biāo)；5.1.3.1.監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo)，最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn)；5.1.3.1.工程預(yù)算編制費(fèi)用等，是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)狻⒕G化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用；5.1.5 公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等；5.1.6 不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)

33、指項(xiàng)目實(shí)施操作過程中不可估計(jì)風(fēng)險存在，可能產(chǎn)生一些費(fèi)用；該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的1.5%5.1.7 直接成本合計(jì)指標(biāo) 直接成本是項(xiàng)目操作過程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用；直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)之和；5.1.8 財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出；5.1.9 管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算；5.1.10 銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項(xiàng)費(fèi)用；一般

34、住宅為計(jì)劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo)；5.1.11 總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和，反映了整個項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出，也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。5.2 指標(biāo)的制定和下達(dá)5.2.1 由發(fā)展中心風(fēng)險控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報告，在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。5.2.2. 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá)；5.2.3. 前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá)；5.2.4. 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公

35、用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá)；5.2.5. 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá)；5.2.6. 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá)； 5.2.7. 銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的人員核實(shí)后下達(dá)； 5.3 指標(biāo)的執(zhí)行5.3.1 項(xiàng)目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。5.3.2 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期

36、土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.3 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.4 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.5 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.6 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.7 項(xiàng)目操

37、作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.4 指標(biāo)的審計(jì)5.4.1 負(fù)責(zé)審計(jì)部門：該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人，并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計(jì)。5.4.1.2 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。5.4.1.3 前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。5.4.1.4 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)；5.4.1.5 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)；5.4

38、.1.6 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。5.4.1.7 銷售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。5.4.2 審計(jì)方式5.4.2.1 總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃；5.4.2.2 各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作，填報各總審計(jì)考核報表等；5.4.3 審計(jì)周期 一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目公司上報的計(jì)劃，由審計(jì)負(fù)責(zé)部門制定。6. 獎懲條例:6.1 超額完成指標(biāo)獎勵辦法6.1.1 獎勵標(biāo)準(zhǔn)6.1.1.1 總指標(biāo)超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過20%以上；6.1.1.2單項(xiàng)指標(biāo)超

39、額完成出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過20%以上；6.1.1.3 總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過20%以上。6.1.2 獎勵金額6.1.2.1 對于符合本制度6.1.1.2，6.1.1.2條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%；6.1.2.2 對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%；單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。6.1.3 獎勵申請 6.1.3.1 達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員，應(yīng)由部門負(fù)責(zé)

40、人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后，上報集團(tuán)管理中心；6.1.3.1 管理中心咨詢各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門或中心該獎勵是否達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 獎勵審核6.1.4.1 獎勵審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心；6.1.4.2 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查，確實(shí)達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4.3 獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達(dá)

41、獎勵執(zhí)行的通知書。6.1.5 獎勵的兌現(xiàn)6.1.5.1 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號；6.1.5.2 團(tuán)隊(duì)獲得的獎，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心；6.1.5.3 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。6.2 未完成指標(biāo)懲罰辦法6.2.1 懲罰標(biāo)準(zhǔn)6.2.1.1 總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo)20%以上；6.2.1.2單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上；6.2.2 懲罰金額6.2.2

42、.1 對于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人進(jìn)行資金懲罰，金額的相當(dāng)于超出成本0.3%；6.2.3 懲罰審核6.2.3.1 懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心；6.2.3.2 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查，確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.2.3.3 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。6.2.4 懲罰的兌現(xiàn)6.2.4.1 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月

43、，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資；6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額；6.2.4.3 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。7. 注意事項(xiàng):7.2 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo)，各開發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實(shí)際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。7.3 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。8. 附件:投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表鵬潤地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度V1.0版1. 目的：規(guī)范總部項(xiàng)目投資管理工作，為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐，實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)化

44、和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益， 2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤地產(chǎn)總部及各項(xiàng)目公司。2.2 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。3. 名詞解釋：3.1 投資發(fā)展工作是指進(jìn)入房地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作，包括一級開發(fā)項(xiàng)目和二級開發(fā)項(xiàng)目。3.1 一級開發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級開發(fā)的項(xiàng)目。3.2 二級開發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地后，不需要進(jìn)行一級開發(fā)，直接進(jìn)行二級開發(fā)的項(xiàng)目。4. 職責(zé)：4.1 發(fā)展中心職責(zé):4.1.1 項(xiàng)目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，獨(dú)立開

45、展項(xiàng)目拓展工作。對收集的信息進(jìn)行進(jìn)行投資分析，并完成備案、立項(xiàng)等工作。4.1.2 投資管理：總部發(fā)展中心對各項(xiàng)目公司的項(xiàng)目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項(xiàng)目公司上報的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項(xiàng)目審核工作，發(fā)表獨(dú)立意見。4.2 各項(xiàng)目公司職責(zé)各項(xiàng)目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨(dú)自開展項(xiàng)目拓展工作，并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 初選收集項(xiàng)目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進(jìn)行初步分析及調(diào)查研究后，認(rèn)為可進(jìn)一步跟蹤的，進(jìn)入可研階段。5.2：立項(xiàng)5.2.1各項(xiàng)目公司上報發(fā)展中心申請立項(xiàng)的資料包括：1）、項(xiàng)目立項(xiàng)申請單2）、項(xiàng)目建議書（可研報告）3）、項(xiàng)目原始資料復(fù)印

46、件5.2.1立項(xiàng)項(xiàng)目必須有結(jié)案報告。在經(jīng)過深入談判后，各項(xiàng)目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進(jìn)入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案報告及相關(guān)資料。5.3可研5.3.1.在經(jīng)過深入談判后，認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的項(xiàng)目，由下屬各項(xiàng)目公司編制詳細(xì)可行性報告及實(shí)施方案，報送總經(jīng)理辦公會并抄報總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報告及實(shí)施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。5.3.2各項(xiàng)目公司并提前3周將可研報告及相關(guān)資料報送總部發(fā)展中心,總部發(fā)展中心對各單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為可行的，應(yīng)盡快并報總經(jīng)理辦公會進(jìn)入決策程序。5.3.3各投資項(xiàng)目均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確

47、保資料內(nèi)容的可靠性、真實(shí)性和有效性。5.3.4總部公司發(fā)展中心對項(xiàng)目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，投資分析的可行性及項(xiàng)目規(guī)模、時機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核，并獨(dú)立完成審核報告。必要時，可指派專人對項(xiàng)目再次進(jìn)行實(shí)地考察，或聘請專家論證小組對項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強(qiáng)對項(xiàng)目的深入認(rèn)識和了解，確保項(xiàng)目投資的可靠和可行。 5.4決策5.4.1各立項(xiàng)項(xiàng)目在充分論證的基礎(chǔ)上，經(jīng)總部主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后，上報總經(jīng)理辦公會，由總經(jīng)理辦公會決定上報決策委員會進(jìn)行項(xiàng)目決策。5.4.2各立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目決策程序后，應(yīng)向決策委員會上報詳細(xì)可研報告及項(xiàng)目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨(dú)立完

48、成的審核報告發(fā)表意見與建議，決策委員會決定項(xiàng)目投資與否。5.4.3通過決策委員會的項(xiàng)目，按照決策建議與意見進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。6. 獎懲條例: 見項(xiàng)目拓展獎勵制度7. 注意事項(xiàng):8. 附件項(xiàng)目審核流程圖總部項(xiàng)目談判管理制度V1.0版1. 目的：項(xiàng)目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開發(fā)過程。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作，特制定此制度。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心2.2 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心3. 名詞解釋：3.1 談判工作小組3.1.1 項(xiàng)目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別及以上人員。3.1.2 每次談判

49、應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。3.1.3 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經(jīng)過項(xiàng)目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ?.1.4 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進(jìn)展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 談判禮儀5.1.1 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。具體按員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.2 談判要求5.2.1 談判前要確定談判人員，與對方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。5.2.2 談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化

50、，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn)和獎懲標(biāo)準(zhǔn)。談判大綱包括但不限于:5.2.2.1合作方式5.2.2.2合作條件5.2.2.3項(xiàng)目操作方案5.2.2.4雙方?jīng)Q策程序及時間5.2.3 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報相關(guān)人員備案。5.2.4 談判結(jié)果應(yīng)及時反饋給上一級領(lǐng)導(dǎo)，得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。5.2.5 經(jīng)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批的項(xiàng)目，方可進(jìn)行深入談判。5.3 談判工作程序5.3.1 初選階段5.3.1.1項(xiàng)目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查項(xiàng)目：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。5.3.1.2該階段招待飯店原則上安排在 星級，招待費(fèi)用控制在

51、 元/餐。5.3.2 立項(xiàng)、可研階段5.3.2.1談判小組出具項(xiàng)目建議書，報總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批后，談判小組提出立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開立項(xiàng)項(xiàng)目工作會議，匯報立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃及項(xiàng)目的談判要點(diǎn)，并按會議精神與對方進(jìn)行談判。5.3.2.2當(dāng)與合作方談判達(dá)成一致后，談判小組應(yīng)及時完成項(xiàng)目可研報告，可研報告要盡量詳盡對項(xiàng)目前期、法律、經(jīng)濟(jì)、合作方式、合作條件、項(xiàng)目運(yùn)作方案的可行性進(jìn)行判斷。5.3.2.3該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向，由法律部配合完成。5.3.2.4招待飯店原則上安排在 星級，招待費(fèi)用控制在 元/餐。5.3.3 決策階段 5.3.3.1項(xiàng)目可研報告報決策委員會，審核通過后，安排談判對等人員出面，落實(shí)決策委員會決議。5.3.3.2該階段由法律部配合審計(jì)合作方財務(wù)等狀況并出具書面法律意見。5.3.3.3該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議，由法律部配合完成。5.3.3.4該階段飯店原則上安排在 星級，招待費(fèi)用控制在 元/餐。6. 獎懲條例: 6.1 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法，不得接受對方人員或其他人員的賄賂或回扣，按公司