房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例知識(shí)講解

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目 名稱：*市*路*號(hào)*幢*房地產(chǎn)抵押價(jià)值 評(píng)估委托方：*估價(jià)方：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：* *估價(jià)作業(yè)日期：2002年 月 日至月 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：廣萬2002房產(chǎn)或房地產(chǎn)（估）字第第部分致委托方函第二部分估價(jià)師聲明第三部分估價(jià)的假設(shè)和限制條件第四部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方二、受托估價(jià)方三、估價(jià)對(duì)象四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期第五部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析二、區(qū)域因素分析三、市場背景分析四、最高最佳使用分析五、估價(jià)方法選用六、估

2、價(jià)測算過程七、估價(jià)結(jié)果確定第六部分附件致委托方函北京* 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司：受貴公司委托，我公司的 *、*等 2 名房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)貴公司位 于北京市海淀區(qū)西八里莊 “國賓嘉園 ”2# 住宅樓，規(guī)劃建筑面積為 12543.28 平方米，土地使用權(quán)面積 1627.04 平方米房地產(chǎn)的 67 年 出讓土地使用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值 進(jìn)行評(píng)估，為貴公司向中國民生銀行總行申請(qǐng)辦理抵押貸款提供市場 價(jià)值參考。估價(jià)人員依據(jù)全國人大、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、北京市 人民政府等部門頒布的有關(guān)法律、 法規(guī)和政策文件， 按照中華人民共 和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291

3、-1999 )和中華人民 共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 ( GB/T18508-2001 )，遵循 獨(dú)立、客觀、公正的原則，經(jīng)過細(xì)致的實(shí)地勘察后，在分析全部現(xiàn)有 相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，通過周密準(zhǔn)確的測算，得 出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二OO二年十二月十八日的市場價(jià)值為：單價(jià):6667 元/平方米總價(jià) ：8362.9 萬元 大寫：人民幣金額為捌仟叁佰陸拾貳萬玖仟元整。現(xiàn)將完成的估價(jià)報(bào)告書包括房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及房地產(chǎn) 估價(jià)技術(shù)報(bào)告提交給貴公司。順致商安！北京# 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二OO二年十二月二十日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的

4、分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有任何利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有任何個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。本報(bào)告的估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。除參與本次評(píng)估的估價(jià)人員外，沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重 要專業(yè)幫助。估價(jià)人員：（簽字）估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)簽名估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)簽名估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象能夠通過竣工驗(yàn)收并辦理產(chǎn)權(quán)登記，并 且其產(chǎn)權(quán)在北京市國土資源和房屋管理局得到確認(rèn)為假設(shè)

5、前提。2 、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象未進(jìn)行抵押，無設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利， 已付清全部工程款及繳納完畢相關(guān)稅費(fèi)為假設(shè)前提。3 、本次估價(jià)基于目前及未來的社會(huì)政治環(huán)境和房地產(chǎn)市場是正 常、穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià)。本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)價(jià)格、成本、 稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動(dòng)。4、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。 在公開市場上， 交易雙方進(jìn)行交易的目的 在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益， 并掌握必要的市場信息， 有較充裕的 時(shí)間進(jìn)行交易， 交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)， 交易公開且不具有排 它性。5、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)和價(jià)值較大的特性，房地產(chǎn)抵押

6、期間 可能遇到各類商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、通貨膨脹、金融政 策、法律法規(guī)、市場供求等因素的變化，對(duì)所抵押的房地產(chǎn)在抵押期 間的價(jià)格變動(dòng)影響很大；其次，由于地震、戰(zhàn)爭及其它不能預(yù)見并且 對(duì)發(fā)生后果不能防止或避免的不可抗力的因素， 將造成抵押的房地產(chǎn) 嚴(yán)重?fù)p壞或滅失，使其價(jià)值急劇跌落甚至消失；另外，由于房地產(chǎn)不 易變現(xiàn)的特點(diǎn)， 如出現(xiàn)借款人違約而引發(fā)對(duì)所抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行短期 強(qiáng)制處分時(shí)，則可能導(dǎo)致處置價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常價(jià)值。因此，抵押 權(quán)人在參考本報(bào)告結(jié)果確定貸款時(shí)， 需充分權(quán)衡抵押期間可能出現(xiàn)的 種種利弊。6、在評(píng)估估價(jià)對(duì)象時(shí)未考慮估價(jià)對(duì)象欠負(fù)的債務(wù)和發(fā)生的糾紛， 以及如果估價(jià)對(duì)象處分時(shí)

7、應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用和稅款等可能影響其價(jià)值的 因素。7、本報(bào)告附件中的材料系報(bào)告的重要組成部分。本評(píng)估報(bào)告中 所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的政府批文均為委托方所提供， 本公司沒有接 受向政府有關(guān)部門核實(shí)的委托， 其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。 本報(bào)告是在 附件中材料真實(shí)、全面的前提下評(píng)估完成。如因材料不符、變更或委 托方隱瞞有關(guān)材料，使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生偏差，委托方應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)。8、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié) 果只能適用于特定時(shí)期。 因此，本次的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí) 點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； 同時(shí)， 本估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用必須在本報(bào)告所確定的估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)， 且

8、 必須基于房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定的前提。隨著政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等狀 況的變化， 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大變化， 則本估價(jià)報(bào) 告將失去其有效性。9、鑒于同一估價(jià)對(duì)象，因估價(jià)目的的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用 的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不 同。本評(píng)估報(bào)告估價(jià)目的是為委托方核實(shí)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地 產(chǎn)價(jià)值并向銀行抵押貸款提供依據(jù)， 本報(bào)告不能挪作他用， 否則該房 地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。10 、本報(bào)告專為委托方向中國民生銀行總行申請(qǐng)抵押貸款而做。 除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府部門和貸款銀行作為辦理抵押登記手續(xù)和確 定抵押貸款額時(shí)的參考外， 未經(jīng)估價(jià)方書面同意， 任

9、何單位或個(gè)人不 得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容在公開發(fā)表的文件、 通告或報(bào)告中 引用，也不得以任何形式公開發(fā)表。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、委托估價(jià)方：北京* 恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地址：電話： 聯(lián)系人：二、受托估價(jià)方： 北京* 公司 資格證書號(hào)： 地 址：北京市海淀區(qū)人民大學(xué)北路 *號(hào)院 *樓三、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象為地處北京市海淀區(qū)西三、 四環(huán)之間的西八里莊的 “國 賓嘉園 ”2#住宅樓房地產(chǎn)，包括房屋和土地。其背景、個(gè)別因素和區(qū) 域因素情況如下：1、估價(jià)對(duì)象背景情況“國賓嘉園 ”2#住宅樓原為海淀區(qū)八里莊街道辦事處立項(xiàng)開發(fā)， 原規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)科技綜合樓，并于 1994 年9月 1日取得了建設(shè)

10、用 地規(guī)劃許可證。 1997 年，北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與海淀區(qū) 八里莊街道辦事處簽訂合作開發(fā)協(xié)議， 雙方合作開發(fā)該項(xiàng)目， 并將該 項(xiàng)目規(guī)劃用途改為商住樓。1999 年12 月22 日北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與北 京房屋土地管理局簽訂了 北京市國有土地使用權(quán)出讓合同 ，2000 年 9月7日取得了該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 2000- 規(guī)建字 -1344 ），2000年12月22日北京市計(jì)劃委員會(huì)以京計(jì)投資字 （2001 ） 33 號(hào)文件關(guān)于開發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程項(xiàng)目建議書 （代可行性 研究）的批復(fù)批準(zhǔn)了本項(xiàng)目由北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。2001 年3月3

11、0日取得了該項(xiàng)目的建筑工程施工許可證（施020010777 ）， 2001 年6月22 日取得了國有土地使用證。2、估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素情況（1）基本情況 “國賓嘉園”整體規(guī)劃設(shè)計(jì)是由北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的， 占地18 畝，規(guī)劃建筑面積近 7萬平方米，由四棟 16層板式住宅組成； 建筑外形采用歐式風(fēng)格， 在戶型設(shè)計(jì)上有一居至四居及躍層； 小區(qū)內(nèi) 規(guī)劃有會(huì)所、 游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、 老年活動(dòng)區(qū)、 兒童游戲區(qū)、噴泉廣場等休閑娛樂場所，是園林化、智能化、會(huì)所化 的高檔生活社區(qū)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)為出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)， 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 剩余土地使用權(quán)年限為 67年。但租賃權(quán)、 抵押

12、權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利情 況不清，估價(jià)人員也未核實(shí)委托方在估價(jià)對(duì)象上是否拖欠工程等債務(wù) 情況。（2）設(shè)施設(shè)備情況估價(jià)對(duì)象配有電話系統(tǒng)、 internet 接口、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自 動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)采用集中方式供暖、天然 氣入戶、 24 小時(shí)生活熱水。（3）裝修情況：外墻： 1至4層及15至16層外墻為掛貼燒毛花崗石板，其余外墻 為涂料。住宅入口及電梯間：地面、墻面為花崗巖、大理石；天花采用復(fù) 式吊頂配高級(jí)裝飾燈具；大理石電梯門套；住宅各層內(nèi)部及電梯間：防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花； 電梯：沈陽“東芝牌”電梯。分戶門：實(shí)心防火防盜子母門，配雙保險(xiǎn)門鎖及防盜眼； 戶內(nèi)地面：水泥沙

13、漿找平；戶內(nèi)墻面和天花：乳膠漆內(nèi)墻面及天花； 外窗：塑鋼窗配雙層中空玻璃；陽臺(tái)另配有鑄鐵鐵藝裝飾件。3、估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素情況（1）位于北京市海淀區(qū)西八里莊，在阜成路以北 200 米處，其 四至：東至八里莊辦事處、西至西翠路、南至七家聯(lián)建小區(qū)、北至八 里莊辦事處。（2）所處生活社區(qū)較成熟，周邊分布著如恩濟(jì)里小區(qū)、八里莊 北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居 等多個(gè)住宅小區(qū)；有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場所。（3）公共配套完善，有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亮甲 店小學(xué)、解放軍三O四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、 交通銀行、九天順天府倉儲(chǔ)超市等；距公主墳商

14、圈僅 2500 米；（4）交通極為便利， 733 、 603、 941 、 854、 414 、 368 、 56、 850、 336 、 921、 746、 601、 748、 121、 612 、運(yùn)通106 、 206、 102 、 202 、小12 、小15 、康恩專線等多路公交經(jīng)過，距西四環(huán) 800 米，到西三環(huán)北路 1500米，距地鐵 1號(hào)線2000米。四、估價(jià)目的為北京中恒實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向中國民生銀行總行 申請(qǐng)辦理抵押貸款提供市場價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二OO二年十二月十八日六、價(jià)值定義本報(bào)告中的評(píng)估價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象在剩余 67 年的出讓土地使 用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán)

15、條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（二OO二年十二月 十八日）現(xiàn)狀下的公開市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)全國人大、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、北京市人民政府等部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的資料；估價(jià)人員 實(shí)地勘察所獲取的資料。主要內(nèi)容如下：（一）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （GB/T50291-1999 ）（二）、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2001 ）（三）、主要依據(jù)的法律、法規(guī)和政策文件：1. 中華人民共和國擔(dān)保法2. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3. 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法4. 中華人民共和國土地管理法5. 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例6. 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l

16、例7. 城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管理暫行辦法（四）、委托方提供的相關(guān)資料1. 北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處與北京中實(shí)恒業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書2. 北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書 （98- 規(guī)審字 -0549）3. 北京市計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的 關(guān)于開發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工 程項(xiàng)目建議書 （代可行性研究 ）的批復(fù) （京計(jì)投資字 （2001）* 號(hào)）4. 委托方與北京市房屋土地管理局簽署的 北京市國有土地使 用權(quán)出讓合同 （京房地出讓 合字（99 ）第*號(hào)）5. 北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā) 國有土地使用證 （京海 國用（2000 出）字第* 號(hào)）6. 北京市城市規(guī)劃管

17、理局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)94- 市規(guī)地字 -0186）7. 北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號(hào)2000- 規(guī)建字 -1344）8. 北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)建筑工程施工許可證（編號(hào)施0020010777 （建） ）（五）估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料八、估價(jià)原則 本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則完成的： 1、合法原則即在估價(jià)對(duì)象有合法產(chǎn)權(quán)， 并在合法使用、 合法交易或合法處分 的前提基礎(chǔ)上估價(jià)。2 、最高最佳使用原則 最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行， 經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。3、綜合分析原則房地產(chǎn)價(jià)格受自然、

18、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等諸多因素的影響， 因此， 估價(jià)時(shí)要充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種因素， 抓住主導(dǎo)因素， 進(jìn)行 綜合比較分析，這樣才能得到比較合理并切合實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格。4、多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則 隨著房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法， 如收益法、市場比較法、成本法等方法，這些方法都有自己的特點(diǎn)和 適用范圍。由于不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差， 因此在進(jìn)行估價(jià)時(shí)， 就要根據(jù)委估房地產(chǎn)的實(shí)際情況， 選擇幾種最適 合的估價(jià)方法進(jìn)行綜合評(píng)定，力求得到科學(xué)、合理、公正、公平的房 地產(chǎn)價(jià)格。5、替代原則 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價(jià)值 的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

19、。 房地產(chǎn)價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性房地產(chǎn)的價(jià) 格所決定，房地產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場交易 案例因素比較后所決定的價(jià)格， 房地產(chǎn)價(jià)格可通過比較房地產(chǎn)的具體 條件及使用價(jià)值來確定。6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性， 估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)抵押評(píng)估不同于一般的房地產(chǎn)評(píng)估， 評(píng)估人員嚴(yán)格按照房 地產(chǎn)抵押估價(jià)的保守性和安全性原則， 在認(rèn)真分析研究了所掌握的資 料和對(duì)鄰近地區(qū)同類物業(yè)調(diào)查之后，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的 估價(jià)程序， 對(duì)上述房地產(chǎn)的正常抵押價(jià)格進(jìn)行了客觀公正的評(píng)估， 其 具體步驟如下：1、估價(jià)方法根據(jù)房

20、地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ，估價(jià)方法通常有市場比較法、收益還 原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法等五種估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況， 經(jīng)過研究， 選取市場比較法和 成本法進(jìn)行估價(jià)， 可以最為確切地評(píng)估該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地 產(chǎn)市場價(jià)值。2、估價(jià)的思路 、選取在近期已發(fā)生了交易的與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn)，與估價(jià)對(duì)象加以比較對(duì)照，從已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。 、根據(jù)等量資金獲取等量收益的投資原理， 選取成本法對(duì)估價(jià) 對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。 具體為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的正常土 地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)及合理的開 發(fā)利潤，求和得出估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格。 、根

21、據(jù)目前北京市房地產(chǎn)市場狀況及估價(jià)人員所掌握的資料分 析，以上兩種方法各有其自身的特點(diǎn)， 它們分別從不同的側(cè)面說明了 房地產(chǎn)價(jià)值， 考慮到市場對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際接受情況， 我們把市場 比較法和成本法求取得到的結(jié)果在綜合計(jì)算評(píng)估結(jié)果時(shí)給予適當(dāng)?shù)?權(quán)重，得出估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果。3、估價(jià)方法定義 ：（1）市場比較法是指將估價(jià)對(duì)象與現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值二比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易時(shí)間修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)(2)成本法以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)

22、成部分的累加為基礎(chǔ)， 來估算房地產(chǎn)價(jià)格的一 種估價(jià)方法。成本法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤1十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，經(jīng)過認(rèn)真的估價(jià)分析和周密的估價(jià)測算，并在運(yùn)用估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)綜合分析房地產(chǎn)價(jià)值影響因素和市場行情的基礎(chǔ) 上，確定“國賓嘉園”剩余的67年出讓土地使用權(quán)和商品房房屋所有 權(quán)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二OO二年十二月十八日的市場價(jià)值為：單價(jià):6667元/平方米總價(jià):8362.9萬元大寫：人民幣金額為捌仟叁佰陸拾貳萬玖仟元整。十一、估價(jià)人員注：根據(jù)估價(jià)規(guī)范，開發(fā)利潤是以土地取得費(fèi)用與開發(fā)

23、成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)估價(jià)人員*房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)簽名估價(jià)人員*房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)簽名十二、估價(jià)作業(yè)日期2002年12月13日至2002年12月20日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告完成之日為2002年12月20日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本次 估價(jià)的估價(jià)結(jié)果有效期到2003年12月19日。十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用建議1估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析及貸款額度建議（略）2此抵押貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施（略）北京天平行房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）二OO二年十二月二十日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)年限的起算日期從 1999 年12月22 日起算， 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)還剩余 67年的

24、土地使用權(quán)年限， 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)， 而 框架結(jié)構(gòu)的耐用年限為 60 80年，取其平均值為 70 年，由此可見， 估價(jià)對(duì)象剩余的 67 年土地使用權(quán)的價(jià)值能夠得到充分地發(fā)揮。估價(jià)對(duì)象的占地面積為 18 畝，規(guī)劃建筑面積為 7萬平方米，由此 推算容積率為 5.83 ，此容積率較高，對(duì)物業(yè)的價(jià)值有一定影響。估價(jià)對(duì)象的優(yōu)勢在于：（ 1 ）內(nèi)部的配套設(shè)施比較齊全，小區(qū)內(nèi) 規(guī)劃有會(huì)所、 游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、 老年活動(dòng)區(qū)、 兒童游戲區(qū)、噴泉廣場等休閑娛樂場所。（ 2）二是為板式的高層住 宅，采光和通風(fēng)較好。 （3）歐式風(fēng)格的外形具有一定的吸引力。 （4） 戶型較多，一居、二居、三居、四

25、居、躍層都有，客戶群較為廣泛， 這對(duì)于估價(jià)對(duì)象的銷售較為有力。估價(jià)對(duì)象的設(shè)施設(shè)備匹配屬于大眾化的標(biāo)準(zhǔn)。（ 1）電話系統(tǒng)、 internet 接口、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防 系統(tǒng)、 集中方式供暖、天然氣入戶、 24小時(shí)生活熱水。這些都是一般 小區(qū)所必須具備的設(shè)施設(shè)備匹配標(biāo)準(zhǔn)。 （2）“地面、墻面為花崗巖、 大理石，天花采用復(fù)式吊頂配高級(jí)裝飾燈具，大理石電梯門套”的住 宅入口及電梯間，“防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花” 住宅各層內(nèi)部 及電梯間， “實(shí)心防火防盜子母門，配雙保險(xiǎn)門鎖及防盜眼”的分戶 門，“水泥沙漿找平”的室內(nèi)地面，“乳膠漆內(nèi)墻面及天花”的墻面 和天花，“塑鋼窗配雙層

26、中空玻璃，陽臺(tái)另配有鑄鐵鐵藝裝飾件”的 外窗等裝修標(biāo)準(zhǔn)也屬普通標(biāo)準(zhǔn)，而且屬于中偏下的裝修標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)對(duì)象的劣勢在于（ 1 ）戶型過多，客群雖然廣泛，但同時(shí)也 較為復(fù)雜，如果借款人將來不能清償借款，將來在拍賣變現(xiàn)的時(shí)候，大戶型住宅的變現(xiàn)會(huì)有一定的困難。 （2 ）容積率較高，綠化率較低， 小區(qū)環(huán)境較差。（ 3）外墻中5-14 層均為涂料，使得整個(gè)小區(qū)的檔次 較低。（ 4）電梯為沈陽“東芝牌”電梯，檔次較低，在使用若干年 后，電梯的性能可能較差， 從而對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押處置變現(xiàn)有較大的 影響。二、區(qū)域因素分析（一）生活社區(qū)比較成熟估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)西八里莊 ,處于北京市西北部。該地區(qū)具有 優(yōu)美自然景觀及

27、較多的人文景觀， 已經(jīng)形成了較成熟的生活社區(qū)， 周 邊分布著如恩濟(jì)里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、玲瓏花園、 亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居、曙光小區(qū)、世紀(jì)城、自 由度、 美麗園等十多個(gè)住宅小區(qū)， 有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的 休閑場所，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有利于提升。（二）公共配套設(shè)施完善 區(qū)域內(nèi)有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亮甲店小學(xué)、解放軍 三O四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、玉淵潭醫(yī)院、北京腫瘤醫(yī)院、西區(qū)郵電局、 農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、九天順天府倉儲(chǔ)超市等；距公主墳 商圈僅2500 米；（三）交通便利估價(jià)對(duì)象距西四環(huán)約 800米，到西三環(huán)北路約 1500米，距地鐵 1 號(hào)線約2

28、000 米，有733 、 206、 102、 202、 603、 941、 854、 414、 368 、 56、 850 、 336 、 921 、 746 、 601 、 748 、 121 、 612 、運(yùn)通106 、 小12 、小15、康恩專線多路公交經(jīng)過。（四）環(huán)境優(yōu)越估價(jià)對(duì)象距離國家部委和軍隊(duì)機(jī)關(guān)較近， 具有良好的人文環(huán)境及 自然環(huán)境。隨著近一兩年來，阜成路的改建、西四環(huán)的貫通、昆玉河 的整治以及良好的人文環(huán)境，使該地區(qū)成為目前的開發(fā)熱點(diǎn)。三、市場背景分析通過對(duì)近年來有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，北京房地產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整 期，但依然保持增長，是一種在增長中進(jìn)行的調(diào)整，目前市場依然表 現(xiàn)為購銷兩

29、旺，預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)市場將持續(xù)走高。（一）北京市的宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)背景2002年1-9月，北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出 “高增長、低通脹 ”的良好 勢頭，前 3個(gè)季度實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1970.3 億元，同比增長 11.1 ， 位居全國前列。 北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中顯著的特點(diǎn)是： 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值 74.1 億元，增長 4.8 ，達(dá)到近 10 年最高水平；假日消費(fèi)在拉動(dòng)消費(fèi) 中發(fā)揮了突出的作用，占到銷售總額的 40 左右；民間投資達(dá) 298.9 億元，占全社會(huì)投資的 1 3。在申奧成功和即將加入 WTO 等一系列有利因素帶動(dòng)下， 北京市 國民經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)增長， 運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。 前 3 個(gè)季度增長率始終 保持

30、在 11-11.3 之間，經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性增強(qiáng)，波動(dòng)幅度明顯減 小。財(cái)政收入完成 334.2 億元，增長 36.8 。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，結(jié)構(gòu)調(diào) 整成效顯著， 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)， 全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 192.4 億元，對(duì)工業(yè)增加值增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 55.5 。國有大中型骨干企業(yè)完成改制 39 戶，中小企業(yè)改制達(dá)到 51 ，企業(yè)破產(chǎn)力度加大，減少虧損 1.5 億元。社會(huì)需求進(jìn)一步加大， 消費(fèi)投資拉動(dòng)強(qiáng)勁， 是北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的另一特點(diǎn)， 前 3 季度實(shí)現(xiàn)社 會(huì)消費(fèi)品零售總額 1191.3 億元，增長 11.3 ，假日消費(fèi)占銷售總額 的 40 ，時(shí)尚消費(fèi)熱點(diǎn)同比增長 50。房地產(chǎn)

31、開發(fā)投資高速增長， 成為投資增長的主要力量， 其中危舊房改造取得突破性進(jìn)展， 完成投 資 71.4 億元，成為促進(jìn)消費(fèi)和投資雙重拉動(dòng)的有力杠桿。國稅收入 增長 56.5 ，在全國率先完成全年稅收計(jì)劃。今年頭 3 季度，北京市的重大工程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)也取得新進(jìn)展，60項(xiàng)工程已經(jīng)完工 8項(xiàng)、在建39 項(xiàng)，13項(xiàng)未開工項(xiàng)目在加緊前期工作。 全市綠化面積完成 4.3 萬畝，全市空氣質(zhì)量二級(jí)和好于二級(jí)天數(shù)累計(jì) 達(dá)到51.3 。從目前看， 北京市今年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)均 可完成或超額完成，國內(nèi)生產(chǎn)總值有望增長 11 。前三季度， 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高的增長速度， 完成投 資 612.9 億

32、元，增長 29.5 。在投資推動(dòng)下，各類商品房開復(fù)工面積 達(dá)5775.6 萬平方米，增長 29.2 ；本年竣工面積達(dá) 413.8 萬平方米， 增長38.1 ?！敖鹁陪y十”是傳統(tǒng)消費(fèi)旺季，許多購房者也趁舉辦大 型房展會(huì)和開發(fā)商采取優(yōu)惠促銷措施時(shí)機(jī)選購住房，截至 9月底，全 市累計(jì)銷售各類商品房 530.4 萬平方米，增長23.2 ，其中，住宅508.3 萬平方米，增長24.4 ，累計(jì)增速分別比上月上升 10.4個(gè)百分點(diǎn)和 9.6 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增長速度高于同期商品房銷售面積增長速度的 幅度也在縮小，上年底為24.2個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年為 22.6個(gè)百分點(diǎn)， 三季度減至 6.3 個(gè)百分點(diǎn)，這

33、種情況對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整市 場供需狀況無疑是有利的。 從資金方面看， 前三季度各開發(fā)企業(yè)本年 資金累計(jì)到位 （含上年結(jié)余 ）1065.8 億元，增長 26.8 ，與開發(fā)投資增 速相當(dāng)，其總量超過本年完成投資 452.9 億元，從資金上保證了今年 投資的穩(wěn)定增長。在累計(jì)到位資金中本年到位資金 771.4 億元，增長 18.6 ，其中國內(nèi)貸款增長 13.9 ，自籌資金增長 32.3 ，定金及預(yù) 收款增長 25.9 。今年以來， 由于土地政策調(diào)整， 造成一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)新開工項(xiàng) 目減少，前 9個(gè)月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成開發(fā)土地面積 231.6 萬平方米， 下降53 ，在其影響下商品房新開工面積

34、1652 萬平方米，僅增長 7.4，其中住宅1292.5 萬平方米，下降1，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 后勁產(chǎn)生一定影響， 但推動(dòng)土地供應(yīng)方式的改革， 從機(jī)制上預(yù)防了因 土地轉(zhuǎn)讓、炒作而產(chǎn)生泡沫因素。雖然日前契稅政策再次調(diào)整以及今年以來開發(fā)、銷售情況較好， 部分提升了企業(yè)和各方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心， 但管理部門仍要加強(qiáng)對(duì)市 場的監(jiān)管，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣；開發(fā)企業(yè)也要注重產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，在市場競 爭中優(yōu)勝劣汰，使企業(yè)通過競爭、重組、合并不斷壯大，增強(qiáng)自身實(shí) 力和競爭力， 進(jìn)一步向集約型轉(zhuǎn)變， 一些具備條件的企業(yè)還可以通過 上市融資，解決資金來源單一的問題。 對(duì)上市企業(yè)而言， 要轉(zhuǎn)變觀念， 由單純開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并

35、重， 保證企業(yè)的長期收益， 使企業(yè)具備 比較穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，穩(wěn)固投資者信心。(二) 北京市的房地產(chǎn)供求總背景1. 房地產(chǎn)供給總背景(1 ) 開發(fā)投資 2002年1-9月，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 612.93 億元，同 比增長 29.5 ； 3季度內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 274 億元，同比增長 22.1 。各渠道資金到位全線上揚(yáng)。 各開發(fā)企業(yè)今年累計(jì)到位資金 771.44 億元，同比增長 18.6 。其中三季度到位 300.37 億元，同比增長 16.9 。在到位資金中， 國內(nèi)貸款219.97 億元，增長13.9 ；自籌資 金166.91 億元，增長32.3 ；定金及預(yù)收款 330.82 億

36、元，增長25.9 。 以上三項(xiàng)占當(dāng)年到位資金的 72.1 。當(dāng)年到位資金中利用外資總體依 然下降，利用外資額三季度有所上升， 前三季度總外資額為 8.98 億元， 第三季度內(nèi)利用外資額為 4.79億元，同比上升 92.4 。資金到位的全 線上揚(yáng)保證了投資所需，有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長。(2) 施工面積2002 年3季度，北京市商品房施工面積 5775.61 萬平方米，比去 年同期增長了 29.20 。其中住宅 4254.27 萬平方米，較上年同期增 長31；辦公501.26 萬平方米，較上年同期上升 25；商業(yè)營業(yè)用 房345.78 萬平方米，同比上升 36.6 。(3) 竣工面積200

37、2 年前三季度共竣工 613.81 萬平方米，同比增長 38.1 ；第3 季度，本市商品房竣工面積為 334.59 萬平方米，比去年同期增長 55.5 。其中住宅竣工面積 268.43 萬平方米，同比增長44.6 ：寫字 樓竣工面積 19.31 萬平方米，比去年同期增長 94.9 ；商服用房竣工 面積13萬平方米，同比增長 156.4 。(4) 新開工面積2002 年1-9 月北京市商品房新開工面積為 1651.96 萬平方米，同 比增長 7.4；在第 3季度新開工面積為 545.81 萬平方米，同比下降 5.4。前三季度大部分時(shí)間北京的新開工面積一直較低，同比低于 去年同期， 這可能與上半年

38、各大開發(fā)商在北京大量購置土地， 占用部 分資金有關(guān)。 再加上去年同期基數(shù)較大， 使得今年上半年的一段時(shí)間 內(nèi)新開工面積表現(xiàn)出增長緩慢甚至負(fù)增長的局面。 進(jìn)入三季度大量項(xiàng) 目集中新開工，使得面積總體上繼續(xù)保持增長勢頭， 而其中辦公用房、 商業(yè)用房新開工面積增幅顯著，前三季度分別為 62.0 、82.4 ，帶 動(dòng)了前三季度新開工面積的增長。(5) 土地開發(fā)與購置2002 年3季度北京市土地開發(fā)面積和購置面積分別為 40.85 萬平 方米和 142.2 萬平方米，同比分別減少 83.3 和29.9 。 2002 年1-9 月，北京市土地開發(fā)和購置面積為 231.63 萬平方米和 911.02 萬平方

39、 米，同比分別下降 ,53和上升 127.9 。2. 房地產(chǎn)需求總背景(1)市場銷售2002 年1-9 月商品房銷售面積為 530.41 萬平方米，住宅銷售面積 508.3 萬平方米，同比增長分別為 36.3 、 37.3 ； 2季度，北京商 品房銷售面積 530.41 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 248.03 億元，分別比去 年同期增長 36.3 和36.5 。其中住宅銷售 508.3 萬平方米，同比增 長37.3 ，銷售額為 229.61 億元，同比增長 5.5。反映出 3季度住宅 銷售增長速度急劇增大， 成交價(jià)格上升， 中低價(jià)位住宅成為這段時(shí)期 的主力；小戶型、超小戶型、產(chǎn)權(quán)酒店式公寓等得推出

40、表現(xiàn)出開發(fā)商 對(duì)市場的再次細(xì)分和潛力挖掘力度加大。(2) 價(jià)格走勢根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測算，在 2002 年三季度中房北京城市指數(shù)變 化不大，2002 年3季度北京城市指數(shù)上升 2點(diǎn)，為1137 點(diǎn)，住宅指數(shù)、 辦公用房、商服用房指數(shù)均上升。其中住宅指數(shù)為 906點(diǎn)，上升 4點(diǎn)； 辦公用房指數(shù)為 1482 點(diǎn)，上升10點(diǎn)；商服用房指數(shù) 2225 點(diǎn)，下降15 點(diǎn)。（三）北京住宅物業(yè)供求背景1. 住宅物業(yè)供應(yīng)背景2002 年3季度住宅投資額為 177.15 億元，同比增長 34.1 。2002 年3季度北京住宅施工面積為 4254.27 萬平米，比去年同期 增長31 。隨著新開工面積的增長，施工面積

41、增幅也開始加速。2002 年3季度住宅新開工面積 393.21 萬平米，同比減少 15.3 。 前三季度新開工面積 （特別是住宅新開工面積 ）的下降原因是多方面 的，一方面原因在于上年同期基數(shù)較大， 再有加上北京市土地供應(yīng)方 式及規(guī)則的變化， 這是市場調(diào)整的正常反應(yīng)。 進(jìn)入下半年后新開工面 積將正常增長。2002 年3季度北京市商品住宅的竣工量為 268.43 萬平方米，比去 年同期增長 44.6 。由于季節(jié)性因素和施工周期， 一般年中項(xiàng)目竣工 較少，所以目前北京市商品住宅竣工面積少于商品住宅銷售面積。2. 住宅物業(yè)需求背景2002 年3季度住宅銷售面積為 236.79 萬平方米，比去年同期增

42、長 36.3 。較上季度增幅上升迅速， 但前三季度總體住宅銷售面積增速 依然保持穩(wěn)定。銷售額為 104 億元，同比增長 35.9 。因?yàn)榻衲暧兄?大量的拆遷和危改任務(wù)， 再加上銷售旺季的到來， 住宅銷售面積有較 大的增長，但總體銷售額增幅可能會(huì)繼續(xù)低于銷售面積的增幅。2002 年第3季度北京市商品住宅交易平均價(jià)格為元 4517 平方 米，較 2001 年同期4626 元平方米下降 2.5。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測算， 3季度北京住宅價(jià)格指數(shù)比 1 季度上升 3 點(diǎn)，為 895 點(diǎn)。在住宅市場中， 高檔公寓項(xiàng)目租賃市場呈現(xiàn)供大于求局面。 其原 因是多方面的：一是針對(duì)IT業(yè)高收入人群的出租公寓項(xiàng)目由于網(wǎng)

43、絡(luò)經(jīng) 濟(jì)泡沫的破滅和IT行業(yè)的普遍不景氣而喪失了大量的租客；二是進(jìn)入 中國的外籍公司日益趨向本土化， 具有高檔租賃需求的外籍公司員工 是越來越少了， 加上內(nèi)外銷公寓并軌的政策一出臺(tái)， 可供挑選的余地 大了，不少老外轉(zhuǎn)租普通公寓甚至普通住宅，高級(jí)公寓越顯 “曲高和 寡”三是CBD、亞奧商圈尚停留在 概念炒作”階段，而真正的商業(yè) 中心還未形成。要知道想建成一個(gè)完善的大型商務(wù)區(qū)、 最少也需要 3-5 年，如使之成熟，至少需要 8-10 年的時(shí)間。商務(wù)中心沒有從藍(lán)圖變 成現(xiàn)實(shí)， 需要租住公寓的白領(lǐng)群體也就未能形成， 公寓熱租自然是癡 人說夢。此外公寓所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群是極其有限的， 這部分高端的 客戶

44、對(duì)會(huì)所的要求高過周邊是否有學(xué)校之類的要求，沒有成熟的社 區(qū)，沒有優(yōu)良的硬件配套設(shè)施，是不具備競爭能力的。而前期很多開 發(fā)商并未意識(shí)到這點(diǎn)， 盲目開發(fā)，使得近兩年來高檔樓盤供應(yīng)量大增， 導(dǎo)致供大于求的局面加劇。 當(dāng)開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給中小業(yè)主后， 就形 成了公寓租賃市場的空置率增大。（四）全國的房地產(chǎn)宏觀政策背景 2002 年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺(tái)了許多重要政策，可 概括為：調(diào)控樹方向，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點(diǎn)1. 調(diào)控樹方向 從1998 年下半年深化住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)又得 到迅速發(fā)展，例如： 1998 年到 2001 年商品房銷售面積年均增長 42.7% ，商品住

45、宅銷售面積年均增長 44.8% 。中央已經(jīng)感覺到出現(xiàn)了 房地產(chǎn)過熱的勢頭， 開始著手房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控， 其中主要是房地產(chǎn) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控。 2月4日國家建設(shè)部在滬召開的 2002 年全國住宅與 房地產(chǎn)工作會(huì)議指出： 今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消 費(fèi)中心， 以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)。 政府部門 制訂住房發(fā)展目標(biāo)和政策時(shí)， 應(yīng)面向中低收入居民， 以保障廣大人民 群眾的根本利益。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個(gè)人住 房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被 確定為2002 年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。2月5日，北京市公布了指導(dǎo) 2002

46、 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策措施 提出： 加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的數(shù)量、 結(jié)構(gòu)和空間布 局的研究， 制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策； 加快啟動(dòng)房地產(chǎn)二、 三級(jí)市場， 把經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與危舊房改造進(jìn)一步結(jié)合起來， 繼續(xù)加大對(duì)危舊 房改造的政策傾斜力度， 建立和完善新的住房供應(yīng)體系； 加強(qiáng)對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)的管理和調(diào)控， 積極穩(wěn)妥采取有效措施， 依法整頓房地產(chǎn)市場 經(jīng)濟(jì)秩序，提高規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中， 提醒各商業(yè)銀行要 切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán)禁發(fā)放 “零首 付”個(gè)人住房貸款。2. 整頓為主調(diào)1998 年至2001 年

47、我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)許多不規(guī) 范的市場行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府在 2002 年開始 著力整頓房地產(chǎn)市場，其整頓范圍之廣、力度之大是空前的。2002 年2月，建設(shè)部發(fā)出 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)行為的 通知，確定對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的 12 種不良行為給予相應(yīng)處罰。2002 年5月，建設(shè)部會(huì)同國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國土 能源部、國家工商總局、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出的 “通知 ”，要求各省、自治 區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部門、各直屬機(jī)構(gòu)整頓和規(guī)范房地產(chǎn) 市場秩序。2002 年2月，北京市國土房管局自 1993 年沿用至 2002 年的基準(zhǔn) 地價(jià)將被 “刷新 ”。根據(jù)新規(guī)定，今

48、后每三年更新一次基準(zhǔn)地價(jià)。與此 同時(shí)，北京國有土地收購儲(chǔ)備制度開始實(shí)施， 土地供應(yīng)實(shí)行計(jì)劃管理， 并按市場需求嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量， 這將從源頭上規(guī)范北京市 的土地市場，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力。2002 年7月 1日，國土資源部制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土 地使用權(quán)規(guī)定開始施行。這對(duì)規(guī)范土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源 配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3. 金融做重點(diǎn) 各級(jí)政府調(diào)控和整頓房地產(chǎn)業(yè)，不是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，準(zhǔn)確地說是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠健康 地、可持續(xù)地發(fā)展。 為了配合這一政策意圖， 中央充分利用金融政策， 下調(diào)存款和貸款的利率

49、。 2002 年2月21 日，中國人民銀行發(fā)出通知， 公積金貸款利率下調(diào)， 5年以下（含5年）由現(xiàn)在的 4.14 下調(diào)為 3.6， 5年以上由現(xiàn)行的 4.59 下調(diào)為 4.05 。2002 年2月22 日，中國人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利 率，個(gè)人住房商業(yè)貸款利率均下降 0.54 ，五年期以內(nèi)由 5.31 降為 4.77 ，五年以上由 5.58 降為5.04 。2002 年7月23 日，住房公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)在北京市正式啟動(dòng)。四、最高最佳使用分析 最高最佳使用分析即是要確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途， 具體有定性 和定量兩種分析方法。 定性的最高最佳使用分析采用的是 “從原因推 算結(jié)論”的技術(shù)思

50、路，定量的最高最佳使用分析采用的是“從結(jié)果反 算原因”的技術(shù)思路。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最 佳使用分析采用定性分析的技術(shù)思路，具體過程如下：（一）影響因素的選擇 房地產(chǎn)的最高最佳使用在本質(zhì)上由其在若干因素上的特性決定 的；可以說，某宗房地產(chǎn)的最佳用途是客觀存在的，最高最佳使用分 析只是把這個(gè)客觀存在的最高最佳用途揭示出來。 因此，最高最佳使 用分析首先要選擇決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素。通過本估價(jià)機(jī)構(gòu)有關(guān)專業(yè)人員的反復(fù)討論和咨詢有關(guān)專家， 本報(bào) 告的兩位估價(jià)師最后選擇下列因素為決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響 因素：1.估價(jià)對(duì)象的通達(dá)性：衡量的內(nèi)容包括“公交車線路數(shù)、公交車 次、機(jī)

51、動(dòng)車擁擠水平、道路瓶頸及障礙”2.估價(jià)對(duì)象的配套設(shè)施： 衡量的內(nèi)容包括 “周邊商業(yè)設(shè)施的密度、 銀行、訂票旅行社、酒店和飯館、菜場、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、郵3、估價(jià)對(duì)象的可視性：衡量的內(nèi)容包括“地點(diǎn)的高度、障礙及 建筑的遮蔽、樹木的遮擋、從入口處的視點(diǎn)”（二）各影響因素的評(píng)價(jià)1. 影響因素評(píng)價(jià)方法對(duì)影響因素的評(píng)價(jià)采用權(quán)重與作用水平評(píng)分相乘的方法，來確定 某一因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度。權(quán)重的確定按重要性程度打分的方 法確定，具體如下：1 =不重要2=有些重要3=比較重要4=非常重要5 =極為重要作用水平評(píng)分按如下的方法確定：+2 =作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常水平+ 1 =作用超過平均水平 0=正常水平-1

52、 =作用低于正常水平 -2 =作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常水平2估價(jià)對(duì)象通達(dá)性的評(píng)價(jià)（略）3估價(jià)對(duì)象配套設(shè)施的評(píng)價(jià)（略）4估價(jià)對(duì)象可視性的評(píng)價(jià)（略）（三）影響因素評(píng)價(jià)的結(jié)論通過對(duì)上述各因素各項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，得出如下的結(jié)果估價(jià)對(duì)象影響因素評(píng)價(jià)結(jié)果表項(xiàng)目重要性得分通達(dá)性4+5配套設(shè)施5+ 10可視性3-2結(jié)論：由于項(xiàng)目的可視性較差，通達(dá)性較好，配套設(shè)施好，加上 現(xiàn)狀設(shè)計(jì)為住宅用途，因此，估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用途和寫字樓用途均 不合適，住宅用途為估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用方式。五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及市場情況，我們決定選取市場比較法和成本法分別進(jìn)行評(píng)估，將兩種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均后得估價(jià)對(duì)象最終六、估價(jià)測算過程

53、（一）市場比較法的估價(jià)測算過程1、估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例基本情況表參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場展開調(diào) 查，并將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理。通過對(duì)近一年內(nèi)的市場行情進(jìn)行收集整 理分析，挑選出幾個(gè)案例，并通過現(xiàn)場調(diào)查了解，取得比較因素方面 的資料，詳見下表：估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素條件說明表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱國賓嘉園北京印象頤源居頤安嘉園1銷售均價(jià)（元/平米）待估820068006500交易時(shí)間2002.122002.122002.122002.12交易情況正常正常正常正常區(qū)域 因素公共設(shè)施配套完備程度完備完備完備完備商服配套配套配套配套配套周邊環(huán)境-般一般好一般交通狀況好

54、好好一般個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模較小中等大中等入住時(shí)間2002.122003.62003.102003.5小區(qū)綠化-般較好好較好設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備裝修狀況初裝修精裝毛坯房毛坯房2、估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例因素指數(shù)確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，對(duì)以上比較案例進(jìn)行各項(xiàng)修正，包括 交易情況修正，交易時(shí)間修正，區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正。為在 因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正， 將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條 件指數(shù)，詳見下表：估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例因素指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100100100100商服配套10

55、0100100100周邊環(huán)境100100102100交通狀況10010010098個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模100102103102入住時(shí)間100989698小區(qū)綠化100101103101設(shè)施設(shè)備100100100100裝修狀況10011597973、可比實(shí)例各因素修正系數(shù)的確定在確定了各種因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上， 將估價(jià)對(duì)象的因素條件指 數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得出各因素修正系數(shù)，詳見下表:可比實(shí)例各因素修正系數(shù)表比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周邊環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模100/102100/103100/102入住時(shí)間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/101100/103100/101設(shè)施設(shè)備100/100