房地產(chǎn)估價(jià)考試重要公式(整理)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式1. 2房地產(chǎn)的概念建筑密度%= 一建筑基底總面積_ X 100%建筑用地面積容積率=總建筑面積_建筑用地面積總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)容積率=建筑密度X建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2. 3房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量=存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類(lèi)的房地產(chǎn)量+其它種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化-房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性-房地產(chǎn)需求的收入彈性-房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比_ 房地產(chǎn)價(jià)格變化的

2、百分比=房地產(chǎn)需求量變化的百分比_ 消費(fèi)者收入量變化的百分比= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分比-房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性-房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性=_一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比-房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性 =_房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比-房地產(chǎn)供給的要素成本彈性 =_房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價(jià)格變化的百分比2 . 4房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)-一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值 =正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、

3、居住、工業(yè) 等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。-標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格， 它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。-房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。-房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格-土地價(jià)格=房地價(jià)格一建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房地價(jià)格一土地價(jià)格樓面地價(jià)=樓面地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積土地總價(jià)X 土地總面積 =:土地單價(jià)總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)

4、房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 -補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)一改變前的地價(jià)-補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)X現(xiàn)容積率一原樓面地價(jià)X原容積率-補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）X 土地總面積-仁補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)X（現(xiàn)容積率一原容積率）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原容積率下的土地單價(jià)_ X（現(xiàn)容積率一原容積率） 原容積率4. 4建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格X _套內(nèi)建筑面積_建筑面積建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X _使用面積_建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X _使用面積套內(nèi)使用面積 1公頃=10 000平方米 1畝=666.67平方米 1平方英尺=0.0

5、9290304平方米 1坪=3.30579 平方米平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格出0 000平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格代66.67平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格-0.09290304平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格為.305794. 5交易情況修正-采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)二可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格X 1二可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格1士 S %或者:可比實(shí)例成交價(jià)格X 100=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格100 士 S %上式中，1或100是交易情況修正系數(shù)1 士 S %100 士 S %采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格士交易

6、情況修正數(shù)額二可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格正常成交價(jià)格 一應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)二賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)際付岀的價(jià)格應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X賣(mài)方繳納稅率應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)二正常成交價(jià)格X買(mǎi)方繳納稅率正常成交價(jià)格二賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格1賣(mài)方繳納稅率正常成交價(jià)格=_買(mǎi)方實(shí)際付岀的價(jià)格1+買(mǎi)方繳納稅率4. 6交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （1燈 ）二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （100寸）/100二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估

7、價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)X再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)XX估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格-采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （1 士?jī)r(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格-2 -采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （1 土價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格4. 7房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下

8、的價(jià)格 或者：X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 1二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1 士 R %可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 100二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100 士 R可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 100/ （）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 100/ （） X （） /100二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注：上式（）為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分4. 8求取比準(zhǔn)價(jià)格-百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況

9、修正系數(shù) X交易日期調(diào)整系數(shù) X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)格 X （1 士 S %）X （1 士 R %）=可比實(shí)例成交價(jià)格 X （1± T %）或者：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X _1X （ 1士 T %）X _1或者：1 士 S %1士 R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X _100X _100_ 士 T X _100100 士 S 100100士 R-百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X （1 +交易情況修正系數(shù) +交易日期調(diào)整系數(shù) +房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 X （1 士 S %士 R %）=可比實(shí)例成交價(jià)格X （1 士 T %

10、）或者：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X _1_ 士 T %_或者：1士 S %± R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格100差額法下的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格5. 2房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)二開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值X _100_ 士 T_士 S士 R土交易情況修正系數(shù) 土交易日期調(diào)整系數(shù) 土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額土地取得成本 一開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算基數(shù)二土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率 研發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）計(jì)

11、算基數(shù)二土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為 成本利潤(rùn)率，即: 成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)二開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為 銷(xiāo)售利潤(rùn)率，即：銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5 . 3成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格二取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+ 土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 上式中：開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率二開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積X 100%新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土

12、地的單價(jià) =（取得該用地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總 銷(xiāo)售稅費(fèi)+ 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）/（用地總面積X開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率 ）X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+-3 -總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià) 港肖售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率得出：該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=_(取得該荒地的總代價(jià)_十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)_1銷(xiāo)

13、售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息(1 銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)(1 銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)X轉(zhuǎn)讓熟地面積比率X亥荒地總面積新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物重新購(gòu)建價(jià)格舊建筑物價(jià)格二建筑物

14、的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊5. 5建筑物的折舊建筑物的折舊二建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)直線法的年折舊計(jì)算公式：Di = D= C S/N=C (1 R) /N上式中：Di 第i年的折舊額。D是一個(gè)常數(shù)；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；S建筑物的凈殘值N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(C S)稱(chēng)為折舊基數(shù)；年折舊率 d=D/C X 100% =(C S)/(C X N) X 100% =(1 R)/N X 100%有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 t年的建筑物 折舊總額Et=DX t = (C S)t/N = C(1 R) t/N直線法折舊下的 建筑物現(xiàn)值 的計(jì)算公

15、式為：V=C- Et = C (C S)t/N = c1 (1 R)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(C S)稱(chēng)為折舊基數(shù)；成新折扣法V=C+ q式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q建筑物的成新率()；用直線法計(jì)算成新率的公式為：q = 1 (1 R)t/N X 100%當(dāng) R= 0 時(shí)，q= (1 t/N) X 100%=1 (1 R) N n/N X 100%= t/N X 100 %=1 (1 R) t/ t + n X 100%= n/ t +nX 100%建筑物經(jīng)濟(jì)壽命二1/年折舊率修復(fù)所必需的費(fèi)用w修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值扣除功能過(guò)剩引

16、起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無(wú)效成本+超額持有成本)5. 6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額二原價(jià) X (1 殘值率)/耐用年限6.1收益法的基本原理地價(jià)二年地租 X購(gòu)買(mǎi)年地價(jià)二地租/利息率某筆資金X利率二房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利率6. 2報(bào)酬資本化法的公式 V=A/1+Y1+ A 2/(1 +Y1)X (1 + 丫2)+ +An/(1+ Y) X (1 +丫2)- X (1 +Yn)n=11j廿A(1 Yj)n-V=Ai/1 +Y+ A2/(1 + Y)2+ A3/(1 + Y)3+ An/(1 + Y)ni(1 Y

17、)-A 末=A 初(1 + Y)-V=A/Y1 1/(1 + Y)-V=A/Y-Kn=1 1/(1 + Y)n =(1 + Y)n 1/(1 + 丫)-V70=Vx X K70-V50=如 X K50-VTO =V30/K50-V40=V40 X K40/K 50-Vn= VnX KM K n=VnX (1 + Y)NX (1 + Y)n 1 / (1 + Y)N 1 Vn= A/Yn 1 1/(1 +Yn)n或 Vn= A/Y n 1 1/(1 + 丫打以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱(chēng)現(xiàn)值；n收益年限；A1,人An第n期凈收益；Y1 , YYn第丫期報(bào)酬率(折現(xiàn)率)t AA1收益期限為有

18、限年的公式 ：Vt1-r式中t為凈收益有變化的期限y(1+Y)Y(1+Y) (1+Y)t Aa收益期限為無(wú)限年的公式 ：V一yfl+Y)'Y(1+Y)-凈收益按一定數(shù)額遞增有限年 V=(A/Y+b/Y 2) X 1 1/(1+ Y) n b/Y X n/(1+Y) n 未來(lái)第 n 年為A 十(n 1)b收益年限為無(wú)限年 V=A/Y+b/ Y2-凈收益按一定數(shù)額遞減n未來(lái)第n年為有限年 V=(A/Y b/Y2) X1 1/(1+Y) n+b/Y Xn/(1+Y)A (n 1)b-凈收益按一定比率遞增-凈收益按一定比率遞減n < A/b+1有限年 V=A/(Y g) X1 (1+g)

19、/(1+Y) n 無(wú)限年V=A/(Y g)有限年 V=A/(Y+g) X1 (1 g)/(1+Y) n未來(lái)第n年為 A(1+g)n 1未來(lái)第n年為A(1 g)n 1無(wú)限年V=A/Y+g以上幾個(gè)公式中： V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱(chēng)現(xiàn)值;b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額;g凈收益逐年遞減的比率;-凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gi，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE,收益年限為有限年公式為:v=i/(Y gi) x 1 (1 + gi)/(1 + Y) n E/YgE1 (1 + gE)/(1 + Y)n 上式中：I有效毛收入；E-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；gi 逐年遞增的比率； g逐年遞增的比率;

20、-預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式:Ai(1 Y)i(1 Y)t-如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為：V=A/Y1 （1 + 丫）打+ Vt/（1 + 丫）匕如果凈收益按一定數(shù)額遞增，則公式為：V=（A/Y + b/Y2） 1 1/（1 + 丫）打 b/Y x t/（1 + 丫） + Vt/ （1 + 丫）-如果凈收益按一定數(shù)額遞減，則公式為：V=A" g1（1+ g/1+丫） t +b/Y x t/（1+ 丫）t +Vt/（1 + 丫） t-如果凈收益按一定比率遞增，則公式為：v=a/y g1（1+ g/1+丫） +Vt/ （1 + 丫）-如果凈收益按一定比率遞減，則公式為：v=a/y+

21、 g1（1+ g/1+丫） +Vt/ （1 + 丫）-如果難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格公式為:V=A （1 + 丫）匕1 /Y（1+ 丫）匕（1 +）上式中：=A/ 丫 X Y/（1 + 丫） 1=A/ 丫 aa償債基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱(chēng)現(xiàn)值；Y報(bào)酬率（折現(xiàn)率）；增值率;6 . 3凈收益潛在毛收入（PGI） ; 有效毛收入（EGI） ; 凈運(yùn)營(yíng)收益（NOI） ; 稅前現(xiàn)金流量（PTCF） ; 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率（OER） 稅后現(xiàn)金流量（ATCF） ; 凈收益率（NIR）凈收益率=1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率凈收益二潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用二有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款

22、還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi) 用和所得稅）有租約限制下的價(jià)值=無(wú)租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值6. 4報(bào)酬率報(bào)酬率二無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠6. 5直接資本化法資本化率=年收益/價(jià)格上式中：V房地產(chǎn)價(jià)值；NOI 房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益；R資本化率; V= NOI/R收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益房地產(chǎn)價(jià)值二年收益X收益乘數(shù):毛租金乘數(shù)二價(jià)格/毛租金（毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值二毛租金x毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以

23、其毛租金所得的倍數(shù)，即 所講的租售比價(jià)” V= PGIX PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGIM=V/PGI V= EGIX EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：EGIM=V/EGI V= NOIX NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換 為價(jià)值的形式，即：V=NOI/R凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1 OER所以 R

24、o=（1 OER）/EGIM 上述公式的來(lái)源是：因?yàn)?Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入（EGl）得：Ro=NIR/EGIM上式中：Ro-綜合資本化率；OEF運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；V房產(chǎn)價(jià)格；NIR凈收益率；EGIM有效毛收入乘數(shù)；NOI 某一年的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y 11/（1 + Y）nR=Y/1 1/（1 + Y）n在凈收益按一定比率 g遞增并收益期限為無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y g在預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)

25、的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y X Y/（1 + 丫亍一1或R= 丫 X Y/（1 + 丫 16.6投資組合和剩余技術(shù) 式中：甩一綜合資本化率；FL 土地資本化率；R建筑物資本化率；Vl土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值；V 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+ B= 100 %;-Ro=VlXR_+VbXR Vl+ VbRl=(Vl+ Vb)Ro VbXRb/VlRb=(V l+Vb)R。一Vl XR/Vb Ro= (1 B) R l+ BX 吊-6 - Ro= LX R_+ BX 屆 R?= LX R_+ (1 L)Rb抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro=MX FM+

26、 (1 M)X FE在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RfYmX (1 + Y)n/(1 + Ym) n 1=Y卄 Ym/(1 + 丫曠1式中：R抵押貸款常數(shù)；YM抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率( i ); n抵押貸款期限；房地產(chǎn)的價(jià)格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為：Vl= a。一vbx FB/ R L直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為 ：Vb= Ao u X Rd R B上式中：V.土地價(jià)值；Ao土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；Vb建筑物價(jià)值；矗一建筑物資本化率;FL土地資本化率；直接資本化法的自

27、由資金剩余技術(shù)公式為 ：V E= Ao VMX R/ R e直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為 ：Vm= Ao VEX R/ R m上式中：VE自有資金權(quán)益價(jià)值；a房地產(chǎn)凈收益；VM抵押貸款金額；Rm抵押貸款常數(shù)；艮一自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配 由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/ 土地資本化率 由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率 由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率 由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格： 土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物凈收益 /土地資本化率土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物價(jià)格X建筑物資本化率/土地資本化

28、率土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一建筑物價(jià)格 由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地凈收益 /建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地價(jià)格X土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一土地價(jià)格7 . 2假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值二開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一-生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)

29、方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-毛地價(jià)值二開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-熟地價(jià)值二開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-在建工程價(jià)值二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn) 一買(mǎi)方

30、購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房?jī)r(jià)值二裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式：V= Vp c適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：V= Vl cVc 應(yīng)扣除項(xiàng)目上式中：V待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;Vp用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;VL用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；7. 4假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取利率二單位時(shí)間內(nèi)的利息 /本金X 100% I = PX i X n F= P(1 + i X n)復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F = P(1 + i) n復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：

31、I = P(1十i) n 1在名義利率下的本利和為：F= P(1 + r /m)nXm在名義利率下的一年末本利和為：F= P(1 + r / m)m假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F= P(1 + i)令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m) m得岀i = (1 + r/m) J1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即i=(F P)/P =P(1 + r/m)P/P=(1 + r/m) m 1上7.4式中：i 利率；n 計(jì)息周期數(shù);I 總利息；F 計(jì)息期末的本利和；r 名義年利率；m 年中計(jì)息m次; r /m每次計(jì)息

32、的利率;P 本金；8 . 2數(shù)學(xué)曲線似合法 Y= a+ bX a=( EY bxE X)/N b=(N xE XY-EXXE Y)/ N xE X2 (EX)2 2當(dāng) E X=0 時(shí)， a=E Y /N b=E XY/E X上式中：Y各期的房地產(chǎn)價(jià)格;X 時(shí)間；a , b 為末知參數(shù)；N 時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)；8. 3平均增減量法 Vi= Po十 dX i d = (P1 Po) + (P2 R) + + (Pi Pi1) + + (P n Pn 1)/n =(P n Po)/n上式中：V 第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值；i 時(shí)期序數(shù)；Po基期增減量的平均數(shù)；d 逐期增減量的平均數(shù)；P i 第i期房地產(chǎn)價(jià)

33、格的實(shí)際值；8 . 4平均發(fā)展速度法 Vi=PoX ti t=(P 1/PoX P2/P1 X F3/P2-X P/Pi 1X X Pn/Pn 1)1/n =(P n/P o)"上式中：t 平均發(fā)展速度；8 . 6指數(shù)修勻法下式中：V 第i期的預(yù)測(cè)值；P i 第i期的實(shí)測(cè)值；Vi+1 第i + 1期的預(yù)測(cè)值；a 修勻常數(shù)，0W a< 1公式為： Vi+1 = Vi + a(Pi V) = aP i+ (1 a) Vi Vi+1= aP i + (1 a) Vi V+1= Vi + a(Pi V)9 . 1路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則()403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率()403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率()407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率()16014012010087.278.070.865.0(40