維修資金使用難原因淺析及解決對策

1、維修資金使用難原因淺析及解決對策摘要:物業(yè)專項維修資金，是業(yè)主在買房時對該房子所支付的“養(yǎng)老金”，以便將來該樓房的公共部位受損時維修使用。因而可以說，物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自己的錢，然而當(dāng)前這筆資金要用起來卻普遍很難。文中，筆者就維修資金使用難的原因進行了剖析，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)解決對策，以供參考。關(guān)鍵詞:維修資金使用難原因近年來，伴隨房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，作為住宅“養(yǎng)老金”的物業(yè)專項維修資金也越來越引起大家的廣泛關(guān)注。對此，2007年財政部、建設(shè)部專門印發(fā)了住宅專項維修資金管理辦法。物業(yè)專項維修資金制度的建立，不僅為保障住宅共用設(shè)施設(shè)備等共用部位的安全、正常使用提供了穩(wěn)定可靠的資金來

2、源，而且對加強維修資金的管理以及維護社區(qū)的和諧健康發(fā)展起到了積極的推動作用。然而，作為維修資金的監(jiān)管部門，面對著日益增加的住宅共用設(shè)施設(shè)備急需更新、維修及改造，卻往往因資金使用程序不合規(guī)范或條件限制等原因，而無法及時動用維修資金，使其發(fā)揮應(yīng)有的保障功效，從而造成維修資金使用難局面。一、維修資金使用難原因分析(一)維修資金使用表決難通過為維護全體業(yè)主的利益及保障維修資金的安全，物權(quán)法與物業(yè)管理條例制定的住宅專項維修資金管理辦法的第二十二條第二款明確規(guī)定：“使用住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。然而，我國目前小區(qū)的住宅規(guī)模通常都比較

3、大，若要征集到小區(qū)內(nèi)23以上業(yè)主的同意往往比較困難，這就為維修資金的正常使用增加了一道門檻；加之一些業(yè)主往往“事不關(guān)己、高高掛起”，只要他們不是共用設(shè)施設(shè)備項目的直接受益者通常會拒絕簽字，故經(jīng)常會造成表而不決的局面，致使維修項目擱置。(二)部分業(yè)主尚未形成買房也要養(yǎng)房的消費觀念一方面，一些業(yè)主尤其是年長者還在享受國家福利性的住房政策，他們對購買住房后還要承擔(dān)小區(qū)內(nèi)共有部位及公用設(shè)施設(shè)備等的維修費用尚不能理解，或多或少存在抵制情緒。另一方面，部分維修部位可能僅僅與其他業(yè)主有關(guān)，自身并非所要維修部位的直接受益者，故不情愿分擔(dān)維修費用，甚至不參與維修的投票決策。(三)部分住房維修費用籌集困難由于原房

4、改單位改制、重組以及破產(chǎn)等原因，一些公有住房出售后目前往往無人管理、售后和維修，有的房屋在經(jīng)多次轉(zhuǎn)手后其業(yè)主已不是其原房改單位的職工，部分房改單位往往不愿再擔(dān)負其這些房屋的維修專項資金等等，從而造成一些住宅小區(qū)內(nèi)的同一幢樓甚至同一個單元的維修資金不全。這類房屋在進行維修費用的分攤時，那些尚未繳存維修資金的業(yè)主如果不愿意出錢分擔(dān)維修費用，則往往會造成維修的困難。(四)操作的不規(guī)范，往往引起業(yè)主異議通常情況下，由于業(yè)主大會很難召開，物業(yè)小區(qū)多會采取先張貼公布維修項目方案，然后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)委會委員或者維修資金使用申請發(fā)起人親自上門征集各業(yè)主的意見以及簽名確認。若規(guī)范操作，這種方式將是征集各業(yè)

5、主意見的一種有效方式，然而在實際操作過程中部分人員往往為了達到某種目的而進行違規(guī)操作，進而引起業(yè)主異議。其中操作的不規(guī)范主要體現(xiàn)在以下幾點：第一，為了能夠盡快落實維修資金，有時向業(yè)主蓄意隱瞞進行維修項目的事實真相，以騙取各業(yè)主簽字。第二，在沒有聯(lián)系到業(yè)主的情況下，有的擅自偽造業(yè)主的簽名，以瞞騙維修資金監(jiān)管部門。第三，與部分業(yè)主的溝通不夠或者存在欺騙性的溝通，導(dǎo)致某些原已簽字確認的業(yè)主，往往在了解到事實真相后又對維修工程提出異議，甚至要求監(jiān)管部門凍結(jié)維修資金的審核撥付工作。(五)維修資金的使用范圍很難界定物業(yè)專項維修資金的使用具體應(yīng)當(dāng)控制在什么范圍之內(nèi)？這一問題一直沒能得到很好的解決。建設(shè)部制定

6、的住宅專項維修資金管理辦法，僅規(guī)定使用范圍是共用設(shè)施設(shè)備13項（包括天線、電梯、照明、合消防設(shè)施等）和住宅共用部位10項（包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱和梁等）。但這一規(guī)定比較含糊，其責(zé)任界定不清晰，而當(dāng)前高科技設(shè)施設(shè)備又是層出不窮，因此在實際使用中往往會存在一定困難。(六)各方對維修資金管理機構(gòu)的職能認識存在差距維修資金管理機構(gòu)目前的職能定位只是負責(zé)小區(qū)維修資金的歸集、核算以及維修后的資金撥付，并不負責(zé)具體的房屋維修工作等。然而廣大業(yè)主卻對維修資金管理機構(gòu)的具體職能不甚了解，甚至片面地認為維修資金管理機構(gòu)就是進行房屋維修的機構(gòu)，一旦他們遞交了報修申請后，就只需等人來上門維修。這種的認識上的偏差

7、，不僅耽誤了維修也在一定程度上影響了維修資金的正常使用。二、解決維修資金使用難的思考在維修資金的使用上，如何才能做到既能依法監(jiān)管，保障維修資金安全，又能充分實現(xiàn)維修資金的合法和便捷使用，將是各物業(yè)監(jiān)管部門所面臨的一項現(xiàn)實而又緊迫的任務(wù)和難題。針對上述造成維修資金使用難的原因，筆者特提出以下幾點對策。(一)重視發(fā)揮業(yè)主委員會的作用在物業(yè)維修資金的使用申領(lǐng)工作中，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)存在規(guī)范化業(yè)委會組織的物業(yè)小區(qū)，其業(yè)主們一般都比較齊心，他們處理公共事務(wù)的熱情也比較高，維修資金使用難的問題在這樣的小區(qū)內(nèi)并不明顯。因此，應(yīng)當(dāng)充分重視、引導(dǎo)和發(fā)揮小區(qū)業(yè)委會及其成員的作用，努力和積極做好維修資金有關(guān)政策的宣傳工

8、作，并適時和定期對業(yè)委會委員進行維修資金法規(guī)政策、續(xù)籌以及使用等相關(guān)知識的培訓(xùn)，努力提高他們對建立物業(yè)專項維修資金制度重要性的認識以及自身的維權(quán)意識，這也是破解維修資金使用難問題的關(guān)鍵。(二)改變維修項目現(xiàn)申請現(xiàn)表決使用模式當(dāng)前住宅專項維修資金的使用和支取之所以困難，很大程度上是由于每次維修資金的申請都需要通過“住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑面積23以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主討論通過簽字確認后才能使用資金”這一規(guī)定。對此，筆者建議改變這種維修項目現(xiàn)申請現(xiàn)表決使用的模式，改由年初業(yè)主大會表決使用方案金額，當(dāng)有維修項目申請使用時可以立刻領(lǐng)用維修資金。(三)建立維修資金使用網(wǎng)上表決

9、系統(tǒng)建立維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)，可以提高業(yè)主參與物業(yè)管理活動的積極性和業(yè)主決策的效率，增強決策的透明度，解決原來業(yè)主在參與物業(yè)管理活動重大事項決策過程中出現(xiàn)的虛假簽名、意見難以收集、意見表達不能真實反映等問題。業(yè)主委員會、業(yè)主委員會籌備組、相關(guān)業(yè)主代表在需要征求業(yè)主意見時，可以通過在維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)建立投票事項，由業(yè)主自己登陸，對決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，專項維修資金使用、續(xù)籌方案，選舉業(yè)主委員會委員等建筑區(qū)劃內(nèi)需由業(yè)主共同決定的事項進行投票表決，投票結(jié)束后統(tǒng)計結(jié)果將在投票期滿后立即在小區(qū)內(nèi)及網(wǎng)上進行公示。(四)建立維修資金報價審核施工隊伍庫對維修施工隊伍的選擇，物業(yè)有關(guān)部門

10、可以建立維修資金報價審核施工隊伍庫，保存經(jīng)過審核的合格施工隊伍名單及其施工報價和相關(guān)資質(zhì)等。在日后每次提出維修方案時，可以從此施工隊伍庫中按照其報價和資質(zhì)選擇最優(yōu)的施工隊伍。因此，維修資金報價審核施工隊伍庫的建立和使用，可以更好地服務(wù)廣大業(yè)主，并能節(jié)約維修費用支出。(五)加強政府監(jiān)管并引入第三方監(jiān)督機構(gòu)行政管理部門應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少對物業(yè)專項維修資金使用的行政干預(yù)，專司監(jiān)管與規(guī)范職能，努力培育業(yè)主的自治管理機制，并建立業(yè)委會、業(yè)主與主管部門的多層面的監(jiān)管制度，同時要對維修資金的違規(guī)使用以及超過法定期限未予維修的行為等及時采取相關(guān)行政處罰措施。此外，引入第三方監(jiān)督機構(gòu)是當(dāng)前確保維修資金管理有效使用的一種發(fā)展趨勢。業(yè)主可以通過律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、物業(yè)管理咨詢公司、建筑安全評估機構(gòu)以及監(jiān)理機構(gòu)等第三方機構(gòu)的介入，來共同參與和監(jiān)督物業(yè)維修資金的管理使用，確保使維修資金被真正用在“刀刃”上，且保障價格合理和使用分攤合法等。三、結(jié)束語作為維修資金的監(jiān)管部門，面對著日益增加的住宅共用設(shè)施設(shè)備急需更新、維修及改造，卻往往由于無法及時動用維修資金，使其發(fā)揮應(yīng)有的保障功效，從而造成維修資金使用難局面。要有效解決這一現(xiàn)實而又緊迫