某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研報告

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報告-、總 論1工程建設背景南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“ 98佳園住宅小區(qū)，以高品質(zhì)的開發(fā)建 設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足 A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)立新型城市住宅 小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對工程區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較， 根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與開展趨勢，選擇靠近 c民族園，與“98佳園住宅小區(qū) 相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)，開發(fā)中高檔佳園二期住宅，與“佳園一期連成十片， 建設繼“98佳園住宅小區(qū)之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已根本結(jié) 束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市

2、民和政府的認可，由于“佳園二期與98佳園僅一墻之隔，這為本工程的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據(jù)A市城市規(guī)劃開展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠33333. 5平方米生產(chǎn)用地。 開發(fā)建設用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發(fā)區(qū)。該工程初步方案設計已經(jīng)完成，“佳園二期工程建議書已經(jīng)省計委批準，各 項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2工程概況(1) 工程名稱：“佳園二期工程。(2) 建設地點：A市白龍路。(3) 建設單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。(

3、4) 企業(yè)性質(zhì)：國有。(5) 經(jīng)營圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、裝飾材料、室外裝飾。(6) 公司類別：專營企業(yè)。(7) 資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。(8) 企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關上中心區(qū)“宏興大廈、錢局街職工宿舍工程、 交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)等工程，總開發(fā)面積 24萬平方米，形成一 定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的開展。“佳園二期是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。(9) 工程概況：

4、“佳園二期工程占地33333. 5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫 15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資 17623萬元，每平方米造價2316元。(10) 資金來源：本工程建設資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，缺乏投資通過預售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前工程的財務部收益率為19.8 %，財務凈現(xiàn)值(Ic=15 % )517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8 %，利稅率26.2 %， 計算期國家稅收2629萬元。財務分析結(jié)果說明，工程的社會效益和經(jīng)濟效益較好。3 可行性研究報告編制依據(jù)(1) 省計委計投200

5、0X X號文?關于“佳園二期工程建議書的批復?；(2) B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的?國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn) 損失的補償合同?以及?國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同?；(3) A 市規(guī)劃設計院?白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃?;(4) A 市理工大學建筑工程學院設計研究院 ?“佳園二期工程初步規(guī)劃方案?;(5) 白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料；(6) A 市城市規(guī)劃局?A市土地使用變更通知書?；(7) 省審計事務所驗資證明；(8) A 市城市合作銀行資金證明；(9) 國家計委?建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)?；(10) 建設部?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法?。4 可行性研究報告研究圍根據(jù)“佳園二期工

6、程建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作圍主要是住 宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算 與資金籌措，工程經(jīng)濟效益評價等。5.研究結(jié)論及建議本工程屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā) 用地變更及工程建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。 針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的開展趨勢和A市已有一局部收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預測，工程開發(fā)有市場銷路。財務分析結(jié)果說明，工程經(jīng)濟效益可行。本工程開發(fā)土地 利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整，有明顯

7、的社會效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構性的矛盾還很突出，建議在下一步方 案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面 積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定 位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設 本錢，盡量減小工程風險。6 主要經(jīng)濟技術指標“佳園二期工程主要經(jīng)濟技術指標見表 3 1。表3-1“佳園二期工程主要經(jīng)濟技術指標序號工程名稱單位指標1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積多層住宅平方米/戶A 型 100、B 型 160

8、聯(lián)排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米7綜合售價多層住宅元/平方米2950聯(lián)排低層住宅元/平方米38508地下停車庫元/位75009建設投資萬元1762310每平方米建設投資元231611投資利潤率%17.712全部投資財務部收益率(稅前)%18.713全部投資財務凈現(xiàn)值稅前萬元37914全部投資投資回收期稅前年2.9二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1當前住宅市場現(xiàn)狀進入2000年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅 為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)開展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：1商品房開發(fā)投資穩(wěn)步上升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下

9、半年起宏觀調(diào) 控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。 1997年以后，商 品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設的奉獻率 到達1個百分點以上。2在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的 投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。3住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛開展。近幾年來，住房 消費信貸迅速開展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。4房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活潑。房地產(chǎn)二、三級 市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅

10、市 場的一個熱點。2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年到達了 10. 98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大， 家庭每戶總建筑面積還比較小。從 A市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市 場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房，約39%屬“房改房，19%是“私房，只有16%的住房是居民 “購置的商品房。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A市市民住宅構成中所占 的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度 改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消

11、費信貸擴展和住房二級市場的開放， 商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米指建筑面積，下同以下 的占38. 96%，6080平方米的占33. 8%，81100平方米的占14. 82%，101 120平方米的占8. 02%，121140平方米和141平方米以上的分別只占 2. 82% 和1. 57%,有近87. 58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水 平的提高，收入的增加，局部高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住 環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住 房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。3. “精品

12、住宅的市場需求及開展“人與自然和諧開展是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城 市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著 A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活 水平不斷提高，居住條件也從只要求戶寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、 科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根 據(jù)A市城市經(jīng)濟社會開展，以及商品房今后開展趨勢預測，這類“精品住宅將 有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為：3.1 住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活潑，買方面臨多種選擇的今天，一個

13、樓盤吸引消費者的前提應該是啟己 與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的開展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境 優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60%以上，銷售火爆。從中可以看出， 住宅市場的一個開展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求 也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要 求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。3.2 商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨劇烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢 在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越

14、來越 具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、 今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同 時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升 樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌?！凹褕@一期住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角 逐趨勢的原因，主要有：(1) 先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟快速開展，城市居民收 入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國大中城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)

15、計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進 一步提高。這局部富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更 新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富 者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。(2) 商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，開展商貿(mào)一直是 A市經(jīng)濟開展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了 A市在國際國的 知名度，為A市城市 經(jīng)濟開展帶來前所未有的

16、機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商 業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的開展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此 高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的 住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。(3) 工程區(qū)位市場潛力?！凹褕@二期工程位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚， 是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開 發(fā)品牌商品住宅具有無可比較的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 3.3戶智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的

17、 運用以及居室部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能 使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住 宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的開展不斷增加新容，使住宅本身的科技含量也不斷 更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、 品牌和價值。3.4消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關注的問題。住 宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是平安性方面，主要是結(jié)構平安和設備安 全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好 的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、

18、室外環(huán)境等。四是適用性方 面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構，對住宅消費也有不同的要求，因 此會形成假設干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費 者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后效勞容的物業(yè)管理與住 宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理， 物有所值。3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；_展前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量開展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū) 外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)本錢高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄 抬地價等問題。新時代住宅

19、不僅要求戶居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施 齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低本錢開發(fā)，才 能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶 以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；_展，形成新的住宅市場競爭， 也促使開發(fā)商向規(guī)?；较蜷_展。從 A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一 變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并 占市場主導地位。3.6住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和 投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近 1

20、5%是用于投資保值、 增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據(jù)有關資料統(tǒng)計， 1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151 元，1997年到達6243元，1997年比1995年實際增長42. 4%。在居民消費支出 中恩格爾系數(shù)已由1990年的55. 7%降到1996年的47. 1%，最近幾年這一系數(shù) 又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型向“小康型的過渡。隨著城市 耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。 隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重 將由5. 1%上升

21、到12%左右。其中中低收入的家庭為 6%10%，中高收入家庭 為13% 16%,富裕家庭占20%-30 %，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房 消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。從以上分析可以看出，“佳園一期、“北辰小區(qū)、“陽光小區(qū)、“金康園等 的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成 為新趨勢，“佳園二期市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。4, 當前住宅市場面臨的矛盾和問題目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在開展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構性、階段性、體制

22、性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在 以下三個方面：(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關資料統(tǒng)計，A市空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設 施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。(2) 住房制度改革未能到達預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場 消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間開展嚴重不平衡。佳園二期住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級 市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的根底，但目前結(jié)構

23、性供給過剩與市場有效需求缺乏的矛盾十分突出，加上政府在2000年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將 產(chǎn)生較大影響，導致本工程的開發(fā)有一定的市場風險。5. 營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本工程市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：5. 1確定工程整體形象佳園二期與“98佳園地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到 了A市市民和政府的認同，在 A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳 園二期處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然這 一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的 需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營

24、銷、管理等方面突出該住宅小 區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“ 98佳園之后又一個精品住宅小 區(qū)。5. 2 “賣點分析佳園二期住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣 點主要是：(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化概念規(guī)劃建設，因此有突 出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期 出售的佳園小區(qū)最成功的“賣點或銷售的“熱點就在于此。(2) 配套設施要能提供全面、綜合的配套效勞，注重消費者生活居住多方面的需 求與溝通。(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的根底上更加完善化，效勞更加周到全面，管理高 質(zhì)量、咼水平。(3) 小區(qū)住宅設計引入“智

25、能化新概念，使住宅小區(qū)按“精品化的標準 檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點還有消費者最為關心的 價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。5. 3營銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的 市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保工程有市場銷路，開發(fā)商有 合理的收益。根據(jù)本工程市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：(1) 廣告宣傳策略。由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建 立了良好的信譽，對后期工程的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期工程要針對確定的目標群體，按方案、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點集中進

26、行廣 告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、 各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果 和費用而定，廣告宣傳費用列入工程開發(fā)本錢。(2) 促銷策略。1) 促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開 展銷和跟進銷售階段；二次公開展銷及跟進銷售階段；三次公開展銷及跟進 銷售階段；掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2) 銷售對象及銷售時機。本工程銷售對象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收入較高或中、高收入的消費者；駐A市辦事機構商用或商??；其他消費者。最正確銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：

27、以及市場情況而定。3) 促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；部認購；人員直銷；舉辦展銷會；集團認購；有針對性銷售對象的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場 樣板房促銷佳園小區(qū)效果很好；其他促銷手段。5. 4定價策略價格定位。1根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶， 同類商品房銷售價格見表3-2。表3-2 樓盤銷售價格情況表 2000 年 1、2 月序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價元/平方 米最高價元/平方 米1紅塔花園多層住宅市西區(qū)高新開發(fā)區(qū)252028802陽光花園高檔商住市南區(qū)滇池路248038803星河明居高檔

28、住宅市南區(qū)交易會旁338038804寶海豪園高檔住宅市南區(qū)關上寶海公園316037305盛達花園多層住宅市南區(qū)春城路北段265030206鉆石豪苑三層住宅市東北C民族園32003900從A市2000年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480 3880元之間；別墅式高級住宅每平方米 3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán) 境、配套等均有差異，開發(fā)本錢各異，僅作參考。298佳園第一期銷售價為2030-2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低 價是7樓。復式樓磚混結(jié)構為2380元/平方米，框架結(jié)構為2580-3088元/平 方米?！凹褕@二期價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素

29、，多層住宅價格每平方 米定在28003000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在35003900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個 75000元。2價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠；集團購置優(yōu)惠；選擇購置優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。3價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu) 惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其他浮動措施。4定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購置價，并考慮樓層差、 朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點和住宅小區(qū)環(huán)境、地段位置、 樓層及朝向等購房因素的差異。三、工程選址及建設條件1 .工程選址1999年以后，

30、C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，開展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。佳園二期工程在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。2 建設條件2.1 位置優(yōu)越“佳園二期工程建設地塊位于 C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新， 水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路 一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有 人口 10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁

31、榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的比照。隨著“人與自然和諧開展居住 觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設具有無可比較的區(qū)位優(yōu)勢。2.2交通方便已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達 的交通網(wǎng)絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小 區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東 路和白塔路延長線，緊接春城路直達 A市機場。由另一條主干道穿金路可連接 A市 城市南北方向交通動脈-北京路，并以東西方面交通干線-人民路交匯，往南

32、是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。2.3建設廠區(qū)“五通條件具備C民族園片區(qū)市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力 溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊 等市政設施。供水；設施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為 DN300-DN800從佳園一期預留口 引入。供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A),電源不需重新引入。煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入場地：建設場地為D廠生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。2. 4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全“

33、佳園二期與98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構成白龍寺住 宅片區(qū)，區(qū)商業(yè)、教育設施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網(wǎng)點，龍 聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初 等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良 好的文化氣氛。2. 5 土地征用情況開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 A市D廠生產(chǎn)用地33333. 5平方米，未用轉(zhuǎn) 讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設規(guī)模及功能標準1. 建筑面積和容根據(jù)省計委立項批復，佳園二期工程建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑 面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑

34、面積10140 平方米，地下停車庫15000平方米。2. 功能設施標準2.1建筑使用功能2000年城市住宅流行模式為：家庭向小型化開展，戶規(guī)模 "3 口戶為主，戶結(jié) 構以核心戶為主，兩代人家希望別離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定開展；學校和托兒所與住宅距 離較近，能滿足效勞半徑步行距離的要求；公共效勞設施逐步完善，滿足居民文 化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。2000年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加表達個性， 其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空 間有可能再劃分。套型根本面

35、積到達國家預定的目標。根據(jù)這一趨勢，“佳園二期住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設 計。2.2設施標準住宅的室環(huán)境，設備與設施，以及消防、平安防護等根本要求須符合?X X省城市住宅建設標準?和有關規(guī)，并按中高檔住宅有關標準設計。1住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。外 墻：高級外墻涂料；墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；頂棚：廚、衛(wèi) 為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； 門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶門：實木鑲板門，實木填 芯蒙板門；廚房設施：洗滌盆；衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴 盆；陽臺：鋁合金封閉式陽臺

36、；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料 扶手。2小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停 車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉 路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。2.3住宅戶型規(guī)劃根據(jù)“佳園二期區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 3種戶型：多層住宅A戶型：每戶建筑面積100平方米。多層住宅B戶型：每戶建筑面積160平方米。聯(lián)排低層住宅C戶型：每戶建筑面積260平方米。多層住宅A、B兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅39套以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征

37、等因素，每 套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各 種功能空間臥室單雙人間、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排3. 工程工程一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期主要工程工程見表3-3表3-3主要工程量一覽表序號工程名稱說明1土建工程建筑面積76100m21 . 1多層住宅建筑面積50960m21 . 2聯(lián)排低層高檔住宅建筑面積10140m21. 3地下停車庫建筑面積15000m22給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強電)配電房變配電設備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通申話配線

38、(端子接單元口)7火災報警及平安監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及局部道路場地五、建設方案1建設場地環(huán)境1.1地形建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)那么矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901. 41 1902. 42米，高程差為1米左右。1.2場地自然條件(1) 地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平 原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。(2) 水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)地下水位高程為1900. 60 1901. 76米

39、，地下水埋深-1.82 -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑 場區(qū)圍地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構中的鋼筋無腐蝕性。(3) 地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號?關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990) 有關規(guī)定的通知?和省建抗(1993)44號?關于抗震設防烈度有關規(guī)定的 通知?，本工程按A市地區(qū)標準，設防烈度要求為 8度。(4) 地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)?巖土工程勘察規(guī)?(GB500294)、?建筑地基根底設計規(guī)?(GBJ 789)、?建筑抗震設計規(guī)?(GBJII 89)、?土的分類標準? (GBJI45 90)。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要

40、有人工填土、耕填土和 沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍場地無不 良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為川類建筑場地。2.總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃A 市規(guī)劃局已對白龍路沿線 C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休 閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步2.2小區(qū)整體規(guī)劃設計原那么(1) 高綠化低密度；(2) 綜合效勞配套設施齊全;(3) 戶型設計適應“升級換代居住要求；(4) 表達小區(qū)獨特的整體建筑風格。2.3總平面布局“佳園二期總平面略呈“ T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)那么大小不同的庭 院式住宅建筑群組合而成，中

41、心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不 規(guī)那么地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃圍， 合理布局區(qū)空間，與“ 98佳園小區(qū)空間視覺相照應，風格相協(xié)調(diào)。2.4交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防 通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出 人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。2.5規(guī)劃指標根據(jù)“佳園二期初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3-4。3 建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結(jié)構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通 風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)規(guī)定，單體設計時還應符合 國家

42、現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。表3-4“佳園二期工程建筑技術經(jīng)濟指標序號工程指標1總用地面積33333. 5平方米2總建筑面積?6100 平方米3地下建筑面積(地下停車場)15000 平方米4地上建筑面積61100 平方米其中：多層住宅50960 平方米聯(lián)排低層高檔住宅10140 平方米5建筑層數(shù)地上27層地下1 層6建筑總高7 22 米7建筑層咼地上2. 84 米地下3. 6米8建筑容積率1. 4米9綠地率40%以上10停車 地上不停車地下500 輛3.1建筑方案總體構思建設地塊緊連“ 98傳園小區(qū)，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。根本 要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧開展這一中

43、心主題，創(chuàng) 造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū) 相照應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的開展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建 筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建 筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手 法，表達建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。3.2平面設計(1) 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構大空間布局，條式結(jié)構可根 據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設根本標準和有關規(guī)要求。住宅經(jīng)濟技術指標見表3-5。表3-5“佳園二期工

44、程住宅經(jīng)濟技術指標序號指標名稱單位指標1套使用面積平方米/套80 、 128、 2082住宅標準層總使用面積平方米488803住宅標準層總建筑面積平方米611004住宅標準層使用系數(shù)%805套建筑面積5.1多層住宅A型平方米/套1005. 2多層住宅B型平方米/套1605. 3聯(lián)排低層高檔住宅c型平方米/套2606戶平均居住人數(shù)人/戶3.27居住戶數(shù)戶4318居住人數(shù)人1379(2) 公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面 主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及平安防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè) 標準?汽車庫建筑設計規(guī)? JGJIOO)的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、

45、休息 廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小 品等。3.3立面設計立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期和周圍城市環(huán)境 協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī) 劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。4. 結(jié)構設計根據(jù)“佳園一期地質(zhì)勘察報告和本工程工程初步規(guī)劃，工程根底和上部結(jié) 構設計擬采用以下類型：4.1根底選型及處理(1) 樁根底：樁根底應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì) 量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。(2) 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)

46、定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁 還應通過試樁確定。4.2上部結(jié)構“佳園二期建筑群地上局部由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組 成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程 按8度設防。5. 公用設施方案本住宅區(qū)因與98佳園相連，可利用局部佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項 目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的缺乏。5. 1供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN20 DN8O0由佳園小區(qū)預留口接入， 并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)要求設計如下：(1)用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升/人日，K=1.4;初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231立方米。 給水。1)

47、設300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺' 建設區(qū)已有水泵房。2) 在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。3) 城市自來水進水管不小于 DN150,設一組水表裝置。(3) 室給水和消防給水系統(tǒng)。1) 室生活給水：4層以上屋頂水箱給水，13層由城市壓力供水，采用下行 上給式供水系統(tǒng)。2) 普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán) 供水系統(tǒng)。(4) 室外排水。1) 室污水排放量按供水量的85% 90%估算，約173立方米。室排水需經(jīng)室 外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。2) 室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨

48、強度公式計算。5. 2供電(1)供配電系統(tǒng)。1) 負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級 負荷，其余負荷為三級。2) 供電電源及電壓：供電電壓為 10kV電源，從廠配電室增容后接出，配電房 設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。3) 主要電力供給指標：設備容量 2155kW計算負荷1657kW變壓器總裝機容 量2134kV- A。目前廠配電室變壓器裝機容量為 2X 315kV A。4) 計量方式：IOkV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。(2)照明及電力設計。1) 配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為

49、單回路供電；每戶戶設分戶箱，按5kV"戶計算。2) 照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標 準GB 133-90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝 修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設平安出口標志燈；在 通道及轉(zhuǎn)彎處，設疏散標志燈。3) 電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制； 生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。5. 3供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日 煤氣用量標準估算(每戶每月4050立方米)，從98佳園小區(qū)預留口接人

50、。 5. 4通風空調(diào)(1) 住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。(2) 通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。 安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時 6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為 46次/ 小時(變配電房按10次/小時計算)。5. 5弱電設計(1) 小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。(2) 高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3) 數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4) 小區(qū)圍設CCTV呆安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、 雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(5) 小區(qū)CATV

51、t視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設23個電視用戶盒。(6) 設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急播送系統(tǒng)。6. 消防(1) 建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提 供有利的交通應急條件。(2) 地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室自動噴淋消防或氣體消防設施、消 火栓。(3) 小區(qū)室外按規(guī)設消火栓。(4) 地下車庫按國家有關規(guī)設置防火分區(qū)。(5) 根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存 充足水量，以滿足消防的要求。7 .環(huán)境保護本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境 構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層

52、設備運行的噪聲污染。對 上述污染擬采取以下措施進行治理：、(1) 公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2) 固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做 隔聲處理，到達環(huán)保標準。六、工程實施進度安排本工程方案在兩年半29個月左右的時間建成。建設進度方案如下： 2000 年1月20日：工程建議書批復。2000 年2月23日2000年3月：編制可行性研究報告并報批。2000 年5月一2000年7月：建筑方案設計。2000 年8月：綜合管網(wǎng)設計。2000 年9月2000年11月：施工圖設計。200

53、0年12月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。2001 年1月：工程開工。2001年3月：完成投資25%，開始預售。2001年8月：主體工程斷水。2001 年12月一2002年2月：單體工程驗收。2002 年1月一2002年3月：分項工程驗收。2002年6月：正式人住。七、投資估算與資金籌措1 投資估算根據(jù)建設單位提供的“佳園一期 土建工程根底數(shù)據(jù)，按本工程設計方案確 定的建筑面積、結(jié)構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算 總投資造價見表3-6和附表3-1 o表3-6 “佳園小區(qū) 工程投資估算單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品 成本分期方案進度12341土地費用450045002前期工程費64

54、76473根底設施建設費205460014544建筑安裝工程費7132109054006425公共配套設施建設 費280501001306開發(fā)間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不可預見費1230400500330合計176237142794920215222 .資金籌扌昔本工程建設資金完全由建設單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為工程資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，缺乏資金可以從 預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本工程需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2 o八、經(jīng)濟效益分析1.住宅銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地