房地產(chǎn)開發(fā)全套流程大全

1、目 錄第一章房地產(chǎn)開發(fā)階段1第一項立項和可行性研究的法律程序1第二項立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1第三項規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序1第四項規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費2第二章項目建設(shè)階段2第一項項目開工、建設(shè)、竣工階段流程2一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作：2二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程：3三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理程序：3四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序：4五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收程序：4第二項項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費4第三章銷售經(jīng)營階段5第一項商品房預(yù)售須符合的條件：5第二項銷售經(jīng)營階段的法律程序5第三項銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費6第四章物業(yè)管理7第一項物業(yè)管理

2、階段的法律程序7第二項物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費77 / 8房地產(chǎn)開發(fā)程序第一章 房地產(chǎn)開發(fā)階段第一項立項和可行性研究的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書；     2、初步確定開發(fā)方案；     3、申報規(guī)劃要點；     4、申報、審批項目建議書；     5、編制項目可行性研究報告；     6、申報、審批項目可行性研究報告。第二項 立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費；  

3、;   2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費。第三項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計程序：1、申報選址定點；2、申報規(guī)劃設(shè)計條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計方案；7、住宅設(shè)計方案的專家組審查；8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案；9、委托環(huán)境影響評價并報批；10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計；13、申報、審定初步設(shè)計。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套相關(guān)程序：1、征求主管部門審查意見；2、落實市政公用設(shè)施配套方案；3、報審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見；5、市

4、政管線綜合。第四項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費1、工程勘察（測量）費；2、工程設(shè)計費；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；4、竣工檔案保證金；5、臨時用地費；6、臨時建設(shè)工程費；7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費；8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費；9、古建園林工程設(shè)計費。第二章 項目建設(shè)階段第一項 項目開工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃；3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費；4、交納自來水廠建設(shè)費；5、交納污水處理廠建設(shè)費；6、交納供熱廠建設(shè)費；7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費；8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)；9、設(shè)計單位出報批圖；10、出

5、施工圖；11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金；12、辦理消防審核意見表；13、審批人防工程、辦理人防許可證；14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程：1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請；2、招標(biāo)準(zhǔn)備；3、招標(biāo)通告；4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底；6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)；7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)；8、投標(biāo)單位資格審批；9、編制投標(biāo)書并送達(dá)；10、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場；11、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)；12、評標(biāo)、決標(biāo)；13、發(fā)中標(biāo)通知書；14、簽訂工程承包合同；15、工程承包合同的審查。三、房地產(chǎn)開發(fā)項

6、目開工手續(xù)的辦理程序： 1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)； 2、建設(shè)工程監(jiān)理； 3、辦理開工統(tǒng)計登記； 4、交納實心黏土磚限制使用費； 5、辦理開工前審計； 6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅； 7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證； 8、報裝施工用水、電、路； 9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部門；11、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議；12、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證。四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序：1、施工場地的“三通一平”；2、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)；3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝； 4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收程序：1、辦理單項工程驗收手續(xù)；2、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程

7、質(zhì)量竣工核驗證書；3、商品住宅性能認(rèn)定；4、竣工統(tǒng)計登記； 5、辦理竣工房屋測繪；6、辦理產(chǎn)權(quán)登記。第二項 項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費；2、自來水廠建設(shè)費；3、污水處理廠建設(shè)費；4、供熱廠建設(shè)費；5、煤氣廠建設(shè)費；6、地下水資源養(yǎng)蓄基金；7、地下熱水資源費；8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）；9、開發(fā)管理費；10、城建綜合開發(fā)項目管理費；11、建筑行業(yè)管理費；12、綠化建設(shè)費；13、公園建設(shè)費；14、綠化補(bǔ)償費；15、路燈維護(hù)費；16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費；17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）；18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）；19、外部供電工程貼費（電貼費）；20、建安工

8、程費；21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費；22、合同預(yù)算審查工本費；23、質(zhì)量管理監(jiān)督費；24、竣工圖費；25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金；26、實心黏土磚限制使用費；27、工程監(jiān)理費；28、工程標(biāo)底編制管理費；29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費；30、超計劃用水加價；31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費；32、占道費；33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第三章 銷售經(jīng)營階段第一項 商品房預(yù)售須符合的條件：（1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2） 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3） 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

9、（4） 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 第二項 銷售經(jīng)營階段的法律程序1、提交完成建設(shè)項目投資證明；     2、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；      3、辦理商品房預(yù)（銷）售許可證；4、銷售項目備案；     5、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售；6、與購房者簽訂認(rèn)購書；7、與購房者簽訂買賣契約；   8、辦理預(yù)售登記；9、辦理轉(zhuǎn)讓登記；10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)； 

10、0;  11、樓宇交付入??；    12、質(zhì)量保證書和使用說明書；13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)。第三項 銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅；2、城市維護(hù)建設(shè)稅；    3、教育費附加；4、印花稅；     5、契稅；    6、土地增值稅；    7、企業(yè)所得稅；     8、個人所得稅；    9、房

11、產(chǎn)稅；    10、城市房地產(chǎn)稅；    11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費；12、房屋所有權(quán)證工本費；    13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費；    14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費；    15、房屋買賣登記費；    16、房屋買賣手續(xù)費；    17、房屋租賃審核備案手續(xù)費；    18、 

12、 房屋租賃登記費；  19、  房屋估價手續(xù)費；20、  房屋公證估價手續(xù)費；21、  房地產(chǎn)價格評估費； 22、  房地產(chǎn)中介服務(wù)費。第四章 物業(yè)管理第一項物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；2、簽署物業(yè)管理委托合同；3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收；    4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；    5、安排簽訂管理公約；    6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；    7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求；    8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立。第二項 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費1、居住小