我國房地產(chǎn)價格攀升的原因及其對策

1、我國房地產(chǎn)價格攀升的原因及其對策摘要房地產(chǎn)業(yè)是國民 經(jīng)濟 開展 的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)平安直接關(guān)系著國家 金融 平安和宏觀經(jīng)濟的平安。我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲危害經(jīng)濟持續(xù)的開展,其上漲原因主要有:供求矛盾逐步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡;經(jīng)濟適用房所占比例極小,無法 影響 供應、平抑房價;流動性過剩下的被動投機;戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。對于調(diào)整我國房地產(chǎn)價格的對策與建議是:調(diào)整開發(fā)投資構(gòu)造,增加低價位住房供應;控制開發(fā)本錢,降低房地產(chǎn) 企業(yè) 的期望利潤;加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)價格;現(xiàn)狀;原因 分析 ;

2、對策建議二、房地產(chǎn)價格攀升的原因分析大規(guī)模的房地產(chǎn)價格的上漲,中國的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟學家們討論的焦點。日本在20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴重地打擊了其經(jīng)濟,造成了其近十年的經(jīng)濟衰退。國內(nèi)的許多經(jīng)濟研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的比照研究,并得出了有價值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)開展有其特殊的一面,它是在特定的 歷史 環(huán)境和經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟的背景和環(huán)境與我國經(jīng)濟現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)類似20世紀90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有理解中國房地產(chǎn)價格上升的真正原因,才能有效地采用相關(guān)政策來指導房地產(chǎn)行業(yè)的正確開展。我國當前房地產(chǎn)價格上升的原因主要有:(

3、一)供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的內(nèi)在原因1.政府為主導的運作體制導致房地產(chǎn)供應的缺乏。因土地供應量減少而導致供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接原因。市場價格圍繞價值上下波動,需求增加并且供應減少時會造成價格的上漲。我國房地產(chǎn)市場并不是真正意義上的市場經(jīng)濟,而是以政府為主導的運作體制。土地的國家所有,使土地供應完全處于國家壟斷狀態(tài),土地的相對供應缺乏,必然造成價格的上漲。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈(圖1)組成中有兩個環(huán)節(jié)存在著壟斷行為:一是在土地獲得階段,國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行國有土地使用權(quán)出讓制度,即土地使用權(quán)批租一級市場由國家壟斷;二是在市場營銷階段,房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場,房地產(chǎn)的買賣均是在一定

4、的地理空間上進展的,占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對該空間內(nèi)房地產(chǎn)的供應壟斷。由于空間的唯一性,導致開發(fā)商擁有了市場壟斷力量,形成壟斷價格。可以看出,雙重壟斷是導致房地產(chǎn)價格上漲及消費者剩余被剝奪的重要原因。3.需求具有剛性帶動投資性資本介入導致房價上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來居住,是其實用性;另一方面,商品房可以用來投資,其價值相對較高,風險相對較小。(2)實用性需求。商品房最終的用途是用來居住。由于我國人口基數(shù)大,新增人口多,同時城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也非常迫切,對于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性,而投資性需求具有彈性,隨著

5、資產(chǎn)價格的上升,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預期,可以得出短期需求曲線DS(見圖3)。在資產(chǎn)價格比較低的時候,房產(chǎn)的投資價值沒有表達,由于人們對居住空間的習慣,短期需求呈現(xiàn)剛性,不會因價格的上升而出現(xiàn)改變,為DE曲線。當價格高于P0,消費者出現(xiàn)房價不斷上漲的預期,房地產(chǎn)投資價值和資產(chǎn)保值功能逐漸得到認可,隨著價格的上升,需求出現(xiàn)邊際遞增的上升,此時為泡沫的出現(xiàn)期,在EF段上,斜率越大,說明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的(qmax表示房地產(chǎn)的最大存量),價格P0以上的短期需求曲線呈現(xiàn)隨價格的上漲需求量增加的趨勢,并且無限接近qmax。由于房地產(chǎn)的特性,導致房地產(chǎn)的長期需求(DL)呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價

6、格的上漲需求量逐漸下降的趨勢。這是因為在短期內(nèi)由于生活習慣或者 社會 風俗等的原因,人們來不及改變其消費習慣,所以短期需求具有相對剛性,當價格到達一定程度后,由于信息不完全,人們的跟風以及非理性因素,導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)反常波動,即隨著價格上漲出現(xiàn)需求量的增加。而在長期范圍內(nèi),人們可以通過換小戶型或者通過遷移到地價相對低的地方來防止過高的房價對生活造成的壓力,所以房地產(chǎn)長期需求符合正常的需求曲線的模型,隨著價格的上漲需求量相應下降,房地產(chǎn)長期需求曲線富有彈性。短期需求曲線的變化過程為圖3中的CE曲線到EF曲線,當房價超過某個價格(如P1)的時候,人們在房地產(chǎn)價格過高的時候會產(chǎn)生對房地產(chǎn)價格下跌的

7、預期,同時房地產(chǎn)投資的風險逐漸加大,此時隨著價格的上升,需求曲線會按照長期需求曲線DL的方向運行,即按照FB曲線運行。此時,即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。通過圖3我們可以從需求的角度分析房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、開展和破滅的過程。(二)開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產(chǎn)市場具有兩個明顯的特征,即產(chǎn)品的差異性和信息不對稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的 自然 、經(jīng)濟、社會條件各不一樣,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差異,形成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟活動的合理性以及市場的完善性大打折扣,“道德風險降低了市場優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場不可能是完全競爭的統(tǒng)一市場,而是一

8、個交易費用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場,加之我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,其在相鄰地域開發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性,因此房地產(chǎn)市場構(gòu)造屬于壟斷競爭市場。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線,具有壟斷權(quán)利,在市場交易中處于優(yōu)勢地位,可以按照邊際收益等于邊際本錢的定價原那么獲得超額利潤。同時,房地產(chǎn)商比消費者和投資者都可以獲得更多的市場信息,這種信息不對稱進一步增強了其優(yōu)勢地位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)寡頭進程加速以及銀行間競爭加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件,使我國房地產(chǎn)價格在越來越大的程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,通過發(fā)布虛假廣告來夸大需求,通過囤積房屋、抬價而售

9、等手段制造供應緊張,從而到達哄抬房價的目的,炒作的結(jié)果必然是房價進一步上漲。(三)經(jīng)濟適用房所占比例極小,無法影響供應、平抑房價經(jīng)濟適用房是國家為照顧中低收入居民購房而施行的優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。經(jīng)濟適用房作為一種福利措施,旨在通過某種政策傾斜,到達擴大住房供應、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資構(gòu)造和啟動市場有效需求的目的,它是基于我國目前特殊的房地產(chǎn)市場和住房市場開展階段的一種政策選擇。由于利益的驅(qū)使,大部分工程投資還是傾向于資本回報率高的商品房工程上,開發(fā)商開發(fā)投資中,住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%,其中經(jīng)濟適用房開發(fā)投資占住

10、宅房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.9%,經(jīng)濟適用房所占比過小,無法通過影響供應消除由于房價過高而導致的不安定因素。同時,國家雖然對經(jīng)濟適用房進展政策傾斜,但是這種操作又缺乏必要的監(jiān)視機制,造成了許多房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府間的交易和尋租行為的產(chǎn)生,而使經(jīng)濟適用房游離于主體適用范圍之外。此外,許多開發(fā)商還把房子越建越大,把銷售目的定位在中等收入家庭,這樣的操作不符合經(jīng)濟適用房的建立目的和財政補貼的支付原那么,這樣就與政府推行經(jīng)濟適用房政策的初衷相違犯,也造成了房地產(chǎn)供應與需求的宏大矛盾。我國對資本流動控制嚴格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨立,管理的浮動匯率制度雖然可以防止國際資本市場對國內(nèi)經(jīng)濟的 影響 ,可以

11、排除貨幣大規(guī)模投機沖擊的可能,但結(jié)售匯制度使資本流動呈現(xiàn)單向自由化,外匯儲藏的增長帶來了根底貨幣的大幅增加。此外,2002年下半年,人民幣開始出現(xiàn)升值壓力,境外熱錢在人民幣升值預期的驅(qū)動下大量涌入,中央銀行通過外匯占款投放的根底貨幣隨之大幅增加,通過乘數(shù)效應的加大,造成了流動性過剩現(xiàn)象。(五)戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動力的自由流動,使我國形成了典型的“二元經(jīng)濟。由于限制了以勞動力為主的各種消費要素的流動,降低了 社會 對資源配置的效率,因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象,而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房價。學校周邊的房價往往是一個區(qū)域

12、、一個城市房價的標志。由于現(xiàn)有的 教育 制度,對教育資源,尤其是小學教育資源的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對相關(guān)社會資金的吸引作用,進而帶動了房價的整體性上升。同時,在保障性住房購置條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無法買到適宜這一購置力層次的保障性住房,增加了社會壓力。同時,由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動都會受到很大限制,加上 中國 傳統(tǒng)思想觀念的原因,更加強化了國民固有的安土重遷的生活習慣。一個流動性強的社會,人們會更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動產(chǎn)。鼓勵公民自由遷徙、流動

13、的戶籍制度,有利于增加房地產(chǎn)的租賃,減少購置的需求,進而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。三、調(diào)整我國房地產(chǎn)價格的對策與建議(一)調(diào)整開發(fā)投資構(gòu)造,增加低價位住房供應,控制房地產(chǎn)價格上漲調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應構(gòu)造,通過增加普通商品住宅和經(jīng)濟適用住房等建立用地的投放量,增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的供應,進步其在市場供應中的比例,可以保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。同時,還要建立與住房供應體系相適應的住房價格體系:一是對限定銷售對象的中低收入家庭購置的經(jīng)濟適用住房,嚴格實行政府指導價,限價銷售;二是對大多數(shù)家庭購置的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導性價格和浮動幅度,放開銷售價格的管理方式;三是對高收入

14、家庭購置的高檔商品住房實行市場調(diào)節(jié)價,由 企業(yè) 依開發(fā)經(jīng)營本錢和市場供求狀況自行確定銷售價格。(二)控制開發(fā)本錢,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤一是在一樣的開發(fā)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)要通過對設(shè)計、施工、材料、裝修公司的選擇和資金的供應,對房產(chǎn)開發(fā)進展有效地組織和管理,開發(fā)出適銷對路的適應市場需求的產(chǎn)品,并盡可能地降低建筑工程本錢、降低產(chǎn)品銷售價格,使之在競爭劇烈的市場經(jīng)濟環(huán)境下,求得生存、求得 開展 ;二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、平安、經(jīng)營等各個部門在本錢管理中的作用,通過全過程的有效整合來促使企業(yè)進步效率和加強本錢控制,從而減少管理費用支出,減少消耗,降低本錢,既實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化,

15、又促使開發(fā)商拓展競爭思路,把期望利潤調(diào)整到一個合理的程度。(三)加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序一是清理整頓房地產(chǎn)的各項稅費。對名目繁多的房地產(chǎn)稅費要進展全面清理,各種稅種的設(shè)置應根據(jù)市場狀況進展調(diào)整,通過完善房地產(chǎn)財稅制度,促進房地產(chǎn)的流通和消費,消除房地產(chǎn)本錢中的不合理稅費;向政府部門、事業(yè)中介機構(gòu)繳納的管理費和效勞費等各種收費工程,能降低標準的給予降低標準,能減免的給予減免,對不合法、不合理的收費工程要堅決予以取締;對因城市建立資金缺乏而設(shè)立的各種根底設(shè)施配套性收費,應結(jié)合城市公用事業(yè)價格改革和費改稅的推行逐步降低收費標準,直至取消;對涉及住房開發(fā)建立過程中的自來

16、水、電力、燃氣、 、有線或光纜電視等壟斷行業(yè)的價格和收費行為進展全面清理整頓,嚴厲打擊壟斷企業(yè)強行推銷商品和效勞、強迫收費的價格違法行為。二是嚴肅查處房地產(chǎn)價格的違法行為(如低價出讓土地、高價炒賣房地產(chǎn))。對缺少面積、搞價格欺詐等擾亂房地產(chǎn)市場正常價格秩序的行為要予以曝光和嚴肅查處,以維護房地產(chǎn)市場正常的價格秩序。 參考 文獻 2 武康平,丑婷.從房地產(chǎn)市場看土地需求及對土地政策的建議J.經(jīng)濟經(jīng)緯,2005,(4):57-60.3 王雪峰.國內(nèi)外有關(guān)資產(chǎn)泡沫 理論 的新開展J.江西財經(jīng)大學學報,2006,(2):48-52.4 譚皓.淺析日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因J.湖北經(jīng)濟學院學報(人文社會 科學 版),2005,(12):67-