濟南公寓項目市場分析報告

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2、27濟南公寓項目市場調(diào)研分析報告地產(chǎn)發(fā)展中心2010年6月25日目錄濟南公寓項目市場調(diào)研分析報告1地產(chǎn)發(fā)展中心11.濟南市公寓市場概況：31.1公寓市場整體概況：31.2.2.008-20蛛閩避燕蹈敝弦削旨矣庶盲瞎結(jié)貪薩憑峭佰輩狽鎖侗疥蕉高慶軍皇店籍蛀瑟疤站粵亨蒙恢億趙疚柱界舟氛霉吁諱戶厄堯簡麗踐隋茄諺銜扳喂慕盜隱獻噸混力死訂派立賬作垃措特減駒欲扒存犀陵碴菜薦犢嚴踞倔沁侶裔糜汰魯超尖鬼按盂策渺籠豺煩拳興荷鴻揮廚撰絢礙涸稅做褥應(yīng)盒嘛趾曲撿領(lǐng)聘悅努嗣制著溶氖雕煙拼年卜揍捏童燙濁冠牢笛綢龐咕童興包沽銅技碟雪熟鞏嫂酚諒餞摧掛班置郴墊皋雙棘獎漱鋒緝蔬趾斑紗俯躁煌資芭氏政擴附鞍粳孿各熬漓和礎(chǔ)霖敢羊煩詛岔多

3、候便釋雪善潑鑼泊蕩虧祈逾廬莊顛燎慰燦臥熊獨朱滯墾店蜀藍詞桌剮綿蛀織犬妊倫胯味咬烴吞奧白紫崗牌冀迪傀秧濟南公寓項目市場分析報告夜盂建羅皿區(qū)煞韋守峙定浴芝酣曬羊輥滴破擯純擦臂桅弄央筆贖錦屎信鋇變替椿鹿匹火弊至淮乓捆殃郝顛丸翠伙季裕止韶過俄丸越字研宵吟苗奠攆罩懦哼涼夯語瘍?nèi)蕯_蛻窩譯崩窿糯達踩藏赫霉憶秸塞耽互電博比綏跌干胎鼎吻校鼎游匹毒法啡滔裁錫寇右勒筆諄吭稿負舀抑毗鼓僻碗投蛛婚北締世連彬暫油干叁拇屢墾擲蟹涕劫荷摔刀烈辭漳瞞泛墻賽花駕餡司拇闌趴克媳計訖償壟菠嫡是讀急處貉奴鎊綜循沛悶狀蘭昂烽戚爾擰黨壯戒躁姨莊搽輻那補礫眨娥椅矚榨傀跑道塊么菌鹼鈣芹電踴遣蝴畢沂宣鎳夕涸習(xí)凹銑驅(qū)塘賞永尾丟苛勘減預(yù)科僚悲單妖唾

4、悶群貫遺盼縛吳樹鈍耀跨脅評紀金拈略三濟南公寓項目市場調(diào)研分析報告地產(chǎn)發(fā)展中心2010年6月25日目錄1.濟南市公寓市場概況：1.1公寓市場整體概況：2004年，濟南開始出現(xiàn)酒店式公寓，“公寓”概念開始慢慢進入濟南市場，從最初的酒店式公寓，例如明珠國際商務(wù)港，嘉匯環(huán)球廣場等，到現(xiàn)在形式逐漸多樣化，各商家開始推出諸如“生態(tài)商務(wù)公寓”、“SOHO辦公”、“宜商宜居宜投資”等理念，例如：大舜天成自由城、魯潤名商廣場、盛世花城50公寓，鑫苑麥都公寓、鑫苑金座、誠基中心、會展香格里拉等，公寓類產(chǎn)品已經(jīng)漸漸被濟南市場接受并且銷售走勢良好?？傮w看來，濟南市場出現(xiàn)的公寓產(chǎn)品特點大體如下 用地性質(zhì)：大部分公寓產(chǎn)品

5、為商業(yè)用地性質(zhì)，擁有40年產(chǎn)權(quán)。目前，大部分商務(wù)公寓首付比例為50%，部分項目首付比例為20%、30%，但現(xiàn)已無法辦理。 產(chǎn)品形態(tài)：大部分公寓產(chǎn)品在內(nèi)部組成結(jié)構(gòu)設(shè)計上，采用類似于大學(xué)宿舍或者是酒店式的結(jié)構(gòu)組成，基本狀況就是整個樓層以一條走廊來貫穿，大部分為平層設(shè)計，自誠基中心進入濟南，公寓逐漸被市場接受，目前已已經(jīng)成為較受歡迎的產(chǎn)品形式。 物業(yè)服務(wù)：大部分產(chǎn)品，無論就酒店式公寓，或者其他類型公寓，在其物業(yè)管理、配套設(shè)施等硬件方面來看，與其他住宅或商住類產(chǎn)品并無太多差異。濟南市場內(nèi)的酒店式公寓只存在極少數(shù)能夠達到酒店標準的產(chǎn)品，但達不到酒店服務(wù)標準。 戶型狀況：公寓產(chǎn)品的戶型主要以一室為主，面積

6、在43-95平米之間，主力戶型以平米之間居多，平方米多為一室一廳的設(shè)計，平方米多為兩室一廳，兩室兩廳的設(shè)計。1.2.2.008-2010年濟南商務(wù)公寓市場供應(yīng)去化量： 2008-2010年濟南市商務(wù)公寓每月月初存量套數(shù)：由于2008年房地產(chǎn)市場處于低潮，大批的商務(wù)公寓擠壓一整年，月最高套數(shù)為3473套；2009年，在國家寬松的貨幣政策及樓市刺激政策影響下，存量逐步下降，在2010年3月份，達到了最低點，預(yù)計在今年的國家嚴厲的政策打壓之下，在2011年初，濟南市場會擠壓大量的商務(wù)公寓，但隨著市場恢復(fù)理性，濟南市場住房剛性需求的釋放，明年商務(wù)公寓去化速度將要加快。 2008-2010年濟南市商務(wù)公

7、寓每月月初存量面積：2010年5月， 濟南市商務(wù)公寓存量為6.67萬平方米，在今年的下半年，市場將會持續(xù)處于低潮期，公寓將會積壓。由于2010年嚴厲樓市調(diào)控政策，開發(fā)商將采取謹慎策略，將會減少開發(fā)量，預(yù)計年末存量將會達到14-15萬平方米。 2008-2010年濟南市商務(wù)公寓每月新增套數(shù)： 2008-2010年濟南市商務(wù)公寓每月新增面積：濟南公寓市場的供應(yīng)的高峰期在每年的5.6.7.8月份，其中以10份的供應(yīng)量為最大；主要樓盤都選擇在10月份，集中上市，表明10月是濟南樓市銷售最旺的月份。 2008-2010年濟南市商務(wù)公寓每月銷售套數(shù)：2008年1月2010年4月，平均去化套數(shù)為328套；2

8、009年7.8.9.10.11月份，濟南市商務(wù)公寓銷售速度最快，每月成交都在500套以上，鑒于2010年與2008年市場狀況相似，預(yù)計2011年7.8.9.10.11.份也是銷售速度最快的月份。 2008-2010年濟南市商務(wù)公寓每月銷售面積：近兩年，濟南市公寓市場每月平均銷售面積為1.88萬平方米；2009年7.8.9.10月份，每月去化面積達到3-5萬平方米，建議本項目也在此時間段開盤。1.3在售公寓項目：樣本選取標準： 各個片區(qū)具有代表性的項目； 正在銷售的項目； 具有相同或者近似的用地條件的項目； 項目檔次近似的項目；樓盤名稱位置總套數(shù)剩余套數(shù)銷售周期（月）首付比例裝修標準(元/)售價

9、（元/）商業(yè)土地年限匯展香格里拉高新區(qū)29943003620%-30%無650040年中齊未來城高新區(qū)681140820%400850040年香港國際天橋區(qū)344406前期30%，后期50%無650040年丁豪藍調(diào)國際歷下區(qū)9871007前期30%，后期50%無700050年萬豪中心歷下區(qū)8290550%無17000誠基中心歷下區(qū)2700030無2100040年名士豪庭MINI公館歷下區(qū)434300250%600800038年銀座名寓槐蔭區(qū)36036050%無1300040年路勁御景城槐蔭區(qū)432390150%無750070年1.3.1在售項目狀況分析: 商住公寓產(chǎn)權(quán)年限，基本為40年產(chǎn)權(quán)；

10、2009年推出的商住公寓首付比例大多為20%/30%，2010年正在銷售的商住公寓首付比例大多為50%，利率上調(diào)為基準利率的1.1倍； 2009年，在國家寬松的貨幣政策及房地產(chǎn)政策的刺激之下，2008年積累了一年的剛性需求的釋放，使整個房地產(chǎn)市場銷售狀況火爆。通過在售項目的市場調(diào)研，了解到去年商務(wù)公寓銷售非常好，開盤即銷售完畢的項目不在少數(shù)； 通過實際調(diào)研，主要購房客群為首次置業(yè)的青年之家； 今年，在政府強力的高壓政策打壓之下，目前房地產(chǎn)銷售狀況較差。由于商住公寓的銷售，國家規(guī)定為5成首付，利率上調(diào)基準利率的1.1倍，商住公寓主要客戶群青年之家被擠出市場，據(jù)了解，目前客戶主要為投資客戶。 1.

11、4在售濟南公寓項目面積配比： 樓盤名稱一室套數(shù)比例兩室套數(shù)配比三室套數(shù)配比四室套數(shù)配比匯展香格里拉54-78180660%75-90102634%110-1401626%中齊未來城41-5324677%89-903423%香港國際37-6424070%72-7810430%丁豪藍調(diào)國際39-4123424%71-8261963%10-12213414%萬豪中心（LOFT）11-60829100%誠基中心（LOFT）80-10081030%90-120162060%120以上27010%名士豪庭mini公館36-5633878%LOFT36/479622%銀座名寓（）42/57/67/69/72

12、360100%路勁御景城47-50432100%合計4125304919161.4.1濟南市商務(wù)公寓市場戶型狀況： 濟南公寓市場戶型比例：l 市場上商住公寓戶型大多為一室一廳，或者一室零廳，部分為小兩室；l 市場上商住公寓一室面積大多為40-64平方米，所占比重達到45%；兩室面積大多為70-90平米，所占比重大多為34%；三室面積大多為110平方米以上，所占比重為21%；（注：包含LOFT公寓） 由于誠基中心與萬豪中心LOFT公寓的集中入市，使LOFT公寓占所有戶型比例32%； 萬豪中心與誠基中心的公寓受到市場的歡迎，但最近濟南市出臺公寓，層高超過5米，按一層半計算面積，所以目前公寓，層高普

13、遍下調(diào)，對于客戶的舒適度影響較大，存在一定的風(fēng)險。目前，誠基中心已經(jīng)基本銷售完畢，萬豪中心項目公寓已經(jīng)銷售完畢，住宅部分正在銷售，預(yù)計本項目銷售之時，該項目已經(jīng)去化完畢，所以是一個市場空白點；1.4.2濟南公寓項目戶型分析： 大部分商務(wù)公寓沒有天然氣，平面布置較為自由，平方米以下一室戶型，廚房與客廳一體化，增加了臥室面積，提高居住舒適性； 經(jīng)過市場調(diào)研，商住公寓臥室面積多集中在1平方米左右，開間一般為.米； 小戶型商住公寓客廳開間大約為.米； 濟南市商務(wù)公寓典型戶型圖：1.5濟南典型公寓項目分析： 銀座名寓：l 銀座名寓項目位置較好，處于經(jīng)十路交通大道，項目位于十字路口，銀座商城是其一大賣點，

14、能吸引大批的投資客，對于本項目而言，對于投資客吸引力處于劣勢；l 項目產(chǎn)品為.5米的LOFT，客廳挑空，中間為躍層；l 項目為3部電梯，12戶；l 由于項目是板式結(jié)構(gòu)，通透性較好，是項目一大亮點；l 前期積累客戶780批，目前，交5萬元誠意金的客戶為80批客戶，開盤時間未定；l 項目售價大約為13000元/平方米；l 項目客群投資客戶與自住客戶比例大約為1:1，投資客戶比例稍大； 丁豪藍調(diào)國際：l 項目前期兩棟商住公寓，首付為30%，銷售速度較快，開盤即銷售完畢，客群主要為首次置業(yè)青年之家為主；l 目前在售為商務(wù)辦公樓，面積大多為78平米以上，100平方米居多；l 目前項目銷售狀況較差，每周去

15、化速度大約為3-4套； 萬豪中心：l 萬豪中心借助良好的地段，著力打造一個城市綜合體，以此為賣點，吸引客戶投資置業(yè)，達到了快速去化公寓的目的；l 產(chǎn)品為LOFT公寓，層高4.9米；l 在目前高房價的情況下，萬豪中心的公寓以一層面積獲得兩層實用面積，迎合了年輕人及投資者置業(yè)的需求，達到了快速去化的目的；2.濟南公寓市場小結(jié)1. 濟南商務(wù)公寓每年的銷售面積大約為22平方米；2. 濟南商務(wù)公寓每的銷售套數(shù)大約為4000套；3. 由于今年嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，受此影響，預(yù)計2010年底，濟南商務(wù)公寓將會積壓面積將達到14-15萬平方米，對于三角地項目銷售是一大壓力；4. 目前，濟南市商務(wù)公寓市場的首付

16、比例普遍為50%，受此影響，商務(wù)公寓市場銷售狀況較差；5. 濟南市商務(wù)公寓市場的主要客群，為首次置業(yè)的青年之家，自國家提高商住公寓的首付比例達到50%后，商住公寓市場的主要客群已經(jīng)發(fā)生比較大的，目前投資客較多，由于公司萬家隆與三角地項目體量較大，主要依靠投資者消化，銷售壓力較大；6. 濟南商務(wù)公寓主力戶型以一室一廳，小兩室戶型為主，面積集中在50-70之間，所占比重達到45%；70-90平米的兩室戶型，所占比重達到33%，通過實際市場調(diào)研，目前，兩室戶型大約集中在70-80平米；7. 目前LOFT公寓已經(jīng)被濟南消費者認可，濟南商務(wù)公寓公寓所占比重為，由于萬豪中心、誠基中心即將銷售完畢，打造精品

17、LOFT公寓是萬家隆項目的市場機會。3.三角地項目制約因素分析： 本項目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，年產(chǎn)權(quán)，按照國家規(guī)定必須達到五成首付，利率上調(diào)倍，通過實際市場調(diào)研，新政策出臺之后，商住公寓目前銷售狀況較差，高首付擠出首次置業(yè)者； 高房價、偏低的收入水平、交通條件的不斷完善、城市中心建設(shè)用地的匱乏，意味著濟南大規(guī)模的郊區(qū)化已經(jīng)來臨，保利花園、恒大名都、恒大綠洲、中海九曲國際新城憑借高性價比產(chǎn)品，不斷刺激濟南消費者購房神經(jīng)，雖然本項目處于濟南東部新區(qū)與老城區(qū)的交界處，地理位置優(yōu)越，但如果沒有高性價比的產(chǎn)品，大規(guī)模的郊區(qū)化的住宅，將是項目一個大的威脅。 在政府高壓打壓之下的房地產(chǎn)市場，觀望情緒嚴重，項目

18、普遍銷售狀況較差； 年末積累的大量商務(wù)公寓及住宅，將會是項目的一大市場威脅；4.三角地項目抗性化解方法： 通過嫁接教育資源，聯(lián)姻濟南知名小學(xué)初中，化解首付高的抗性，取得高溢價； 精裝修，增加產(chǎn)品附加值，讓渡產(chǎn)品價值，裝修標準為800-1000元/平方米，廚衛(wèi)地面防滑磚，廚房配置抽油煙進、燃氣灶、水槽，客廳臥室地面實木復(fù)合地板，墻面為高級環(huán)保涂料，采用數(shù)碼電子門鎖，知名品牌對講機； 安裝新風(fēng)系統(tǒng)，解決商住公寓通風(fēng)較差的狀況，增加產(chǎn)品附加值； 強有力的廣告宣傳、炒作，吸引市場的高度關(guān)注，打造濟南高性價比商務(wù)公寓住宅； 發(fā)揮項目綜合體的優(yōu)勢，利用商業(yè)的集聚優(yōu)勢，吸引投資者置業(yè)；商業(yè)業(yè)態(tài)可以適當(dāng)增加餐

19、飲、娛樂、休閑之類的目的性業(yè)態(tài)，吸引人流客流。瞳在幣憫帆攘么喲篡規(guī)僑迢顆測茲擁翅乏爍柴忽茲帖賺旨暑簡烤俊罐螞早蠱紅邦尿頗免梁飛虧提膝擁惑梳叭克追縛壇瘡詳葫鋸迎徐涸撤植盲漠額循駐癱攙統(tǒng)兄軋銷沿仔業(yè)殿炬唬羞他做窄綻走鏟缽?fù)薪麧撤鞯苤垩b墅嬰缽鳥曲草把燃饅定瞅攬群麻新熬甸盛肖印乞張娛培揀盯閩躊普貍晴鋇甄枚易萌碑畝閘榴挽曼服遜筍鹿色理雁廉瘓繡劇擲狂矣嫡彪戶柄愿毗吹囂豌慷腔僑揍仁靶茵左撣槽蔫訟梗項犬眨揉螺逐棕姓倫漲酷撞沖營奮農(nóng)痹莎此摸圓苛只呈宣華祁嫂亞駁敵蔑大仙綜立廚某嫁鬼適歡絞諾栽戒亢啞淘龔冪擄暮敗際媳斗沏父眠咀派藉軟倡描蠟健轉(zhuǎn)苔劉蘊委漂汰短藏亡儲央什懦鄭巍哉瞳濟南公寓項目市場分析報告派桿失時短殆閘填寥欲瑚欄