國家4A度假區(qū)小區(qū)物業(yè)管理方案

1、僅供個人參考相關(guān)資質(zhì) 物業(yè)概況 管理要點 主要措施 管理制度 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 人員配備 費(fèi)用預(yù)算 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第一章物業(yè)概況運(yùn)河小區(qū)位于學(xué)院路，東鄰永安大道，小區(qū)占地約80余畝，其中包括6層住宅8棟41個單元，共計470戶居民，22個臨街門市，147間車庫，門市前車 位53個，小區(qū)私家車36個，垃圾周轉(zhuǎn)箱31個，房屋設(shè)施齊全，暖氣，天然氣， 通訊，有線電視，寬帶系統(tǒng)一應(yīng)俱全，小區(qū)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡控，樓宇對講系統(tǒng)，電子門崗系統(tǒng)，讓業(yè)主感到方便、舒適、安全。高檔小區(qū)，應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)價值，從而確保小區(qū)保值增值， 我公司將我公司將利用我們“天時、 地利

2、、 人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使運(yùn)河小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使運(yùn)河小區(qū)真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章 物業(yè)管理要點運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全

3、心全意為業(yè)戶服務(wù)；采用循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個重點：1 、 完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本， 業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中， 與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的

4、過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位， 才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最

5、小程度。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“運(yùn)河小區(qū)”保值、 增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。第四章 主要措施1、完善各項管理制度和管理規(guī)定；2、所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；3、治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；4、管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；5、建立各種資料檔案、記錄；6、制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；7、結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運(yùn)行機(jī)制：1

6、、 建立監(jiān)督機(jī)制；2、 建立信息反饋及處理機(jī)制；3、 制定工作流程、各項管理服務(wù)項目的長遠(yuǎn)計劃和短期計劃；4、 管理人員的培訓(xùn)管理；5、 增強(qiáng)服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；6、 企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理制度1、 管理處經(jīng)理職責(zé)；2、 管理人員崗位職責(zé)；3、 作業(yè)人員崗位職責(zé)；4、 員工培訓(xùn)；5、 管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；6、 人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程1、 內(nèi)部運(yùn)作管理辦法2、 小區(qū)秩序管理；3、 清潔管理；4、 綠化管理；5、 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；6、 供配電設(shè)備管理；7、 給排水設(shè)備管理；8、 共用設(shè)施和共

7、用場地管理；9、 安全操作規(guī)程；10、 特約服務(wù)管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章 擬采用的管理模式1、 物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。 公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、 辦公室（1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲備人才。（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管

8、理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。（4） 負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標(biāo)。（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。2、 保潔部（1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、 設(shè)備維修部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。4、 綠化部（1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)

9、內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。5、 秩序管理部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6、 接待部（1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。（2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4） 配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。2、 物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)X X X物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管

10、業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 X人。其中，綠化主管、保潔主管由一人 兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)1、 新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。1、 新員工上崗培訓(xùn)期為180天。2、 培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。2、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、 通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。2、 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。

11、組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、 上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。在實際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。某小區(qū)物業(yè)管理方案（二）第五章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、 全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001 質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、 制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心

12、員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、 協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項工作。7、 認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)1 、 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。2 負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3 負(fù)責(zé)管理費(fèi)維修資金及其它費(fèi)用的催繳收繳工作。4 負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢來訪投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。5 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務(wù)方面的意見。6 保持與

13、業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7 協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。 三保潔服務(wù)崗位職責(zé)1 嚴(yán)格遵守公司各項管理制度和操作規(guī)程。2 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。4 負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。5 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。6 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 四綠化服務(wù)崗位職責(zé)1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。3 對花草樹木定期進(jìn)行澆水施肥除草修剪，防止病蟲害的發(fā)生。4 熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。5 負(fù)責(zé)對綠化修剪場地的清理清潔。6 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 五秩序管理員崗位職責(zé)1 服

14、從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出停放管理。3 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。4 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全防火防盜防破壞的防范工作。5 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。6 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 六設(shè)備維修工崗位職責(zé)1 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施設(shè)備機(jī)房的整潔。2 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。3 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施設(shè)備的正常完好。4 定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5 負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報修工作，并做到工完料清。6 、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第六章 各項專業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶入住通過有效的管理，

15、使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。1. 管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實。1.1 房屋驗收表1.2 住宅使用公約1.3 業(yè)主手冊1.4 裝潢管理辦法1.5 裝潢管理協(xié)議1.6 業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單1.7 代辦服務(wù)委托書1.8 保管鑰匙委托書1.9 保管鑰匙承諾書1.10 鑰匙簽收表1.11 業(yè)主信息表1.12 入住資料簽收表1.13 入住須知2. 入住發(fā)放文件業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1 入住須知2.2 業(yè)主手冊2.3 住宅使用公約2.4 裝修管理協(xié)議3. 入住記錄管理處在受理業(yè)戶

16、入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1 業(yè)戶登記。3.2 驗房簽收記錄。3.3 入住資料簽收記錄。3.4 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。3.5 委托代辦服務(wù)記錄。3.6 業(yè)主信息登記表。3.7 入住收費(fèi)記錄。4. 入住工作方式4.1 入住程序、 裝修管理協(xié)議，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗收單 ，驗收不合格限期整改。4.2 入住流程圖售房合同否5. 收費(fèi)管理5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)；向開發(fā)商收取空房管理費(fèi)。5.2 物業(yè)收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5.3 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.

17、4 管理處每月制作費(fèi)用收繳月報表，由管理處經(jīng)理審核。5.5 對逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時組織力量催繳。5.6 對無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)住宅使用公約或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理1 裝修管理流程1.1 業(yè)戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫住宅裝修申請表與施工人員登記表，簽署裝修管理協(xié)議。1.2 管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3 管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。1.4 在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證

18、及照片，到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10 元 /張。1.5 現(xiàn)場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設(shè)備人員同往。1.6 裝修完畢后，經(jīng)管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。1.7 在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫整改通知單、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。1.8 違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：1.9 對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則

19、任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。1.10 管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理流2 . 裝修管理規(guī)定2.1 裝修申請程序：；施工單位填寫施工人員登記表。，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.2 裝修前，您只能對自己名下住宅的自用

20、部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面） , 不要對室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。,私自占用樓道公用部位及占用公用管道問。大量使用易燃裝修材料。2.3 裝修施工中，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。，晚間18:00 次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）三、 日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日

21、常服務(wù)與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。1. 日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容1.1 日常服務(wù)內(nèi)容1.2 日常聯(lián)系內(nèi)容1.2.1 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；1.2.2 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；1.2.3 及時回訪業(yè)戶征詢意見。2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制2.1 業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務(wù)。2.2 每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進(jìn)提高。2.3 業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以物業(yè)管理條

22、例為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。四、業(yè)戶檔案管理管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。1. 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2. 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3. 物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4. 管理處在每月5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5. 管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。5.1 權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行

23、檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。五、權(quán)籍管理1. 經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況, 負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集, 并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中, 管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況; 能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。2. 物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊, 并輸入計算機(jī).3. 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容3.1 房屋類型3.2 使用面積、建筑面積3.3 土地分?jǐn)偯娣e3.5 附設(shè)設(shè)施情況3.6 車庫使用情況4. 租賃清冊內(nèi)容4.1 租賃戶姓名4.2 租賃時間4.3 使用房屋地址4.4 內(nèi)部裝修情況4.5 其它5. 經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情

24、況。6. 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。六、業(yè)戶接待1. 管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費(fèi)、投訴。2. 管理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)。3. 管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，72 小時內(nèi)有回復(fù)。4. 管理處實行回訪制度。4.1 管理處必須及時對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。4.2 回訪時間，安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項目維修3天內(nèi)回訪，雨天后再作一次

25、回訪；其它項目維修一星期內(nèi)回訪。5. 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24 小時內(nèi)書面通知維修人員整改。6. 接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。7. 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。/sell某小區(qū)物業(yè)管理方案（四）七、秩序管理服務(wù)1. 秩序管理服務(wù)內(nèi)容1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理；1.2 實行 24小時值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；1.7

26、 非機(jī)動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11 負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2. 門崗服務(wù)2.1 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)， 在管理區(qū)域門崗實行24 小時立崗秩序管理服務(wù)；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；

27、2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進(jìn)出管理2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證；2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5： 00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶臨時出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域。2.5 物品進(jìn)出管理2.5.1 非開放時大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；， 20： 00-次日7： 00放行。2.6 機(jī)動車輛進(jìn)出、停放管理2.6.1 對

28、機(jī)動車進(jìn)出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.2 向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放臨時停放證，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。2.6.4 對于外來車輛實行計時收費(fèi)制度。2.6.5 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費(fèi)，做好記錄。2.7 地下車庫管理2.7.1 車輛憑管理處所發(fā)停車證進(jìn)出車庫；2.7.2 無 停車證車輛， 應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶車位；2.7.3 督促進(jìn)車庫車輛

29、遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢；2.7.5 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報告；2.7.6 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。2.8 便民服務(wù)，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)；，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3. 巡崗服務(wù)3.1 管理區(qū)內(nèi)實行全年365 天 24 小時全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。3.2 區(qū)內(nèi)巡視3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明

30、、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；3.2.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。3.2.4 客戶需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機(jī)及時報告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理；，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；，交接巡視器材；3.3 夜間巡視3.3.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；，須立刻報警并封鎖各個出入口，進(jìn)行處理；3.

31、4 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。3.5 發(fā)生火警；3.5.2 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)；，聽候指揮。3.6 發(fā)生刑案，并救護(hù)傷員；，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件3.7.1 用對講機(jī)報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；，及時報告公安部門110；，協(xié)助破案。3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故，使觸電者脫離電源；，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場；，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；，安全接應(yīng)被困人員。3.10 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對講機(jī)報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。4.

32、 監(jiān)控崗服務(wù)4.1 日常工作，監(jiān)控人員24 小時監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1 個月，錄像帶循環(huán)使用。，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。，立即用對講機(jī)向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。4.2 監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。，避免錄像帶發(fā)霉。；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續(xù)使用24 個月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更換新帶。，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。4.3 中央監(jiān)控室的出入管理，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可

33、，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。5. 秩序管理各崗位之間的輪換5.1 秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60 分鐘循環(huán)換崗；5.2 換崗程序：巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗；5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6. 秩序管理崗位設(shè)置6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人， 由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7. 秩序管理服務(wù)檢查制度7.1 自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時

34、糾正，做好記錄；7.2 秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4 次，做好記錄；7.3 小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。8、 保潔服務(wù)管理1. 外環(huán)境的保潔項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實施方案日周月季清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、 無污漬、 無煙蒂。巡回路牌、標(biāo)志、指示牌干凈、無塵灰、無污漬擦拭一次揀拾花圃內(nèi)外垃圾目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。巡回行人路 / 車路面之清掃無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2. 個，無一厘米以上石子。巡回清潔照明設(shè)施

35、、標(biāo)牌無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次各進(jìn)出口臺階清潔無塵、無污漬、光亮。巡回 一次沖洗地下車庫無異味、泥土、垃圾和堆放物巡回外圍立柱之清潔無積塵、無污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、 桶內(nèi)垃圾超過1/2 桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理巡回 一次清洗3. 檢查手段：3.1 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。3.2 手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。3.3 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。4. 質(zhì)量監(jiān)督保證嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢

36、手段和培訓(xùn)教育來實現(xiàn)。某小區(qū)物業(yè)管理方案（五）9、 綠化服務(wù)管理1. 綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.1 草坪a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；a.灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm不發(fā)生地面長時間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定：- 冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。- 暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。a.草坪長到60-70mm寸，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm暖地型宜為40mm。b.

37、 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。a. 應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300m

38、m；1.2 喬灌木a. 對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進(jìn)行灌溉， 對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；

39、c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進(jìn)行；d. 中耕深度以不影響根系生長為限。1.2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進(jìn)行；“注”： 花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一股喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg,胸徑在15cm以上的， 每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適 當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為2

40、5-30cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。- 喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪） ；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋

41、全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。- 灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。- 綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。- 地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45 度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c

42、. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3 補(bǔ)植樹木1.3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；1.3.2 補(bǔ)植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補(bǔ)植。， 應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4 枯死植株的挖除；，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。1.5 花壇花境a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨

43、澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1 次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5 天；g. 花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5 處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%） 。a. 應(yīng)按計劃及時做好花卉的補(bǔ)種、

44、填充；b. 應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；d. 修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；e. 每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機(jī)肥；f. 及時做好病蟲害防治工作；落實日常養(yǎng)護(hù)，做到無雜草垃圾。/sell某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十 設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)

45、準(zhǔn)化管理。 根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保安全正常運(yùn)行和使用。10.1 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要求。1 供配電設(shè)備1.1 每日按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；1.2 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃

46、表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；1.4 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；1.5 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6 每年 12 月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；1.7 管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表 。2 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。3 電梯設(shè)備3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）

47、周期檢查、保養(yǎng)計劃表進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上, 并及時處理。3.3 定期巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4 每年 12 月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3.5 管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫 電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；4 給排水設(shè)備4.1 每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；4.2

48、 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5 每年 12 月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；4.6 管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫 給排水系統(tǒng)檢查表。5 消防系統(tǒng)5.1 日常巡視秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2 定

49、期檢查，記錄設(shè)備定期啟動記錄表；，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表。5.3 維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；6 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)6.1 供配電設(shè)備 電力變壓器l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 三相電壓表是否

50、平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。 低壓開關(guān)柜l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 操作部分應(yīng)靈活，接點和機(jī)械閉鎖的動作應(yīng)正確。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 照明設(shè)備 l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。6.2 電梯設(shè)備 曳引機(jī) l 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l

51、冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 制動器完好、可靠。 轎廂 l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 手動、自動操作運(yùn)行正常。l 超載報警正確可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。 安全系統(tǒng) l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。 導(dǎo)軌導(dǎo)靴 l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。l 運(yùn)行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。6.3 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 控制

52、臺 l 各控制器件運(yùn)行正常，能實行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關(guān)完好。 顯示屏 l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 電源設(shè)備 l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。 攝像機(jī) l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。l 帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全（ 特別是室外型） 。l 各攝像機(jī)

53、鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。 錄像機(jī) l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制（ 包括切換到備用錄像機(jī) ）。 巡更系統(tǒng) l 主機(jī)、序號機(jī)功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.4 安保防盜系統(tǒng) 對講裝置 l 戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。l 主機(jī)聯(lián)系情況良好。 巡更系統(tǒng) l 主機(jī)、序號機(jī)功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.5 消防系統(tǒng) 消火栓泵 l 消火泵 （ 流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)） 符合出廠要求。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。 增壓泵 增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。 消火栓及配套設(shè)施l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。