總部基地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營方案研究

1、總部基地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營方案研究周建成根據(jù)易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部的咨詢顧問實踐經(jīng)驗，并結合對津滬總部基地項目的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前兩地的總部基地發(fā)展總體呈現(xiàn)出以下六個特征：在開發(fā)主體上，天津以國企居多，上海以民企居多，且多數(shù)企業(yè)是通過戰(zhàn)略或業(yè)務調(diào)整轉型而進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域；在項目選址上，出于環(huán)境、成本等因素考慮，主要集聚在一二線城市郊區(qū)；在入駐企業(yè)類型上，以依靠智力創(chuàng)造財富、對商務環(huán)境依賴度較低、辦公環(huán)境要求較高的智力密集型企業(yè)為主；在產(chǎn)品類型上，企業(yè)獨棟和雙拼別墅是主流核心的產(chǎn)品；在園區(qū)功能定位上，商務辦公和研發(fā)功能為主，輔之以生活與休閑功能；在盈利模式上，采用較多的是可快速實現(xiàn)資金回流的只售不租

2、模式。一、剖析開發(fā)主體，轉戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新領域從津滬總部基地開發(fā)主體的性質(zhì)看，民企和國企都扮演著非常重要的角色；從開發(fā)主體的業(yè)務經(jīng)營范圍看，天津總部基地的開發(fā)主體中，專注于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)占多數(shù)，而上?？偛炕氐拈_發(fā)主體則以混業(yè)經(jīng)營的企業(yè)居多，但其共同點就是兩地大多數(shù)開發(fā)主體都是經(jīng)過業(yè)務調(diào)整轉型后進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域。圖 1天津總部基地開發(fā)主體性質(zhì)資資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部天津總部基地開發(fā)主體以國企居多，以 58.8%的比例稍占優(yōu)勢，并且部分企業(yè)是政府為區(qū)域開發(fā)特意牽頭成立的公司，如天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司就是由天津市濱海新區(qū)政府牽頭，聯(lián)合泰達控股、國家開發(fā)銀行、天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集

3、團有限公司等股東成立，專門負責對天津中新生態(tài)城進行開發(fā)。圖 2天津總部基地開發(fā)企業(yè)業(yè)務范圍情況資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部從業(yè)務經(jīng)營范圍看，天津總部基地開發(fā)主體中專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)居多，占總數(shù)的 82.4%，混業(yè)經(jīng)營的企業(yè)只占 17.6%。而專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中，超過 50%的企業(yè)是出于企業(yè)戰(zhàn)略或行業(yè)前景的考慮，進行業(yè)務調(diào)整轉型，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域。與天津稍有不同的是，上海總部基地開發(fā)主體中，民企是主力軍，占比達 52.6%，國企占比為 36.9%，而外資企業(yè)在總部基地開發(fā)主體中也占了 10.5%的比例，如創(chuàng)智天地就是由楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)的。圖 3上?？偛炕亻_發(fā)主

4、體性質(zhì)資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部從業(yè)務經(jīng)營范圍來看，上?？偛炕亻_發(fā)主體與天津有所不同。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，專注房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和混業(yè)經(jīng)營的企業(yè)幾乎各占據(jù)半壁江山，占比分別為 45.4%和 54.6%；而專注房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中，僅 18.2%的企業(yè)一直致力于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。圖 4上海總部基地開發(fā)主體業(yè)務經(jīng)營范圍情況資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部出現(xiàn)上述情況的原因主要有兩點：一是隨著中央調(diào)控的加緊，無論是國企還是民企都感受到了住宅市場的壓力，加之商業(yè)地產(chǎn)市場的日漸飽和，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始尋找轉型之路，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正是地產(chǎn)多元化發(fā)展的有效路徑；二是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正處于起步階段，未來發(fā)展看好，這也正

5、是很多開發(fā)企業(yè)開疆拓土、建立品牌的大好時機。二、注重項目選址，布局一二線城市郊區(qū)在津滬總部基地項目選址上，開發(fā)企業(yè)往往優(yōu)選交通便利、具有高增長、高潛力的一二線城市郊區(qū)進行總部基地的開發(fā)運營，以塑造高品質(zhì)、具有地區(qū)輻射力及區(qū)域標桿示范作用的總部基地項目。圖 5天津總部基地項目分布資料資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部從天津總部基地項目選址情況來看，城市郊區(qū)是開發(fā)企業(yè)布局的主戰(zhàn)場。目前，位于城市郊區(qū)的總部基地占調(diào)研總部基地總數(shù)的 83.6%，而位于中心城區(qū)的總部基地僅占調(diào)研總數(shù)的 16.4%。圖 6上?？偛炕仨椖糠植假Y料資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部上?？偛炕仨椖糠植继攸c和天津基本類似，大

6、部分總部基地項目分布于城市郊區(qū)。位于城市郊區(qū)的總部基地占調(diào)研總部基地項目的 81.8%，而位于中心城區(qū)的總部基地僅占調(diào)研總數(shù)的 18.2%，城市郊區(qū)的總部基地分布比例遠遠大于中心城區(qū)。圖 7天津中心城區(qū)與城市郊區(qū)土地供應情況資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首選布局一二線城市郊區(qū)，主要是從總部基地開發(fā)運營的外部環(huán)境和內(nèi)在條件兩個方面進行考慮。首先，從外部環(huán)境來看，與三四線城市相比，一二線城市基礎條件和商務設施完善，研發(fā)能力和專業(yè)服務強勁，對外開發(fā)程度不斷加深，政府服務意識不斷增強，為總部基地的開發(fā)運營提供了良好的外部環(huán)境。其次，從總部基地開發(fā)運營的內(nèi)在條件考慮，總部基地的開發(fā)理念

7、要求其要選擇在綠化率高、環(huán)境佳及交通便利的地方。與中心城區(qū)相比，城市郊區(qū)具有地域?qū)拸V、地價相對低廉、生態(tài)環(huán)境保護較好、綠化可塑性較強等特點，更具備開發(fā)運營總部基地的良好條件。圖 8上海中心城區(qū)與城市郊區(qū)土地供應情況資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部三、精選入駐企業(yè)，聚焦智力密集型企業(yè)在入駐企業(yè)類型上，目前津滬總部基地入駐企業(yè)以金融貿(mào)易、科技研發(fā)和咨詢服務等智力密集型企業(yè)為主，工程能源等資源密集型企業(yè)也占據(jù)一定比例。天津總部基地入駐的企業(yè)類型包括金融貿(mào)易、科技研發(fā)、工程能源、咨詢服務和醫(yī)學食品等五類，其中智力密集型企業(yè)占據(jù) 80%以上的比例。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)分析得知：在天津總部基地入駐企業(yè)類型上，金

8、融貿(mào)易類企業(yè)最多，占比超過 35%；科技研發(fā)類企業(yè)緊隨其后，占比為 29.4%；咨詢服務類和醫(yī)學藥品類企業(yè)也在其中占據(jù) 18%的比例；值得注意的是，包括地產(chǎn)、電氣、燃氣等工程能源類企業(yè)在天津總部基地入駐企業(yè)類型中占據(jù)不小的比例，是一支不容小覷的力量。圖 9天津總部基地項目入駐企業(yè)類型分布資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部上?？偛炕厝腭v企業(yè)類型主要包括科技研發(fā)、金融貿(mào)易、咨詢服務和工程能源等四類，智力密集型企業(yè)占據(jù) 95%以上。其中，科技研發(fā)類企業(yè)以 60%的占比在所有入駐企業(yè)類型中獨占鰲頭；金融貿(mào)易和咨詢服務類企業(yè)分別位列第二和第三，共占比 37%；而工程能源類企業(yè)占比很小，僅為 3%左右。

9、圖 10上?？偛炕仨椖窟M駐企業(yè)類型分布資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部總部基地在入駐企業(yè)類型上聚焦智力密集型企業(yè)，主要是由產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和總部基地內(nèi)在條件決定的。第一，根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要所述，到 2020 年，節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術、生物等智力密集型產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重將達到 15%左右。由此可見，未來智力密集型產(chǎn)業(yè)將會大力發(fā)展，而總部基地在入駐企業(yè)類型上聚焦智力密集型企業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，必然會帶來自身的繁榮發(fā)展。第二，智力密集型企業(yè)主要依靠智力創(chuàng)造財富，對商業(yè)氛圍依賴度相對較低，但對環(huán)境要求比較高，這正好契合總部基地的自身條件。四、優(yōu)化產(chǎn)

10、品形態(tài)，主打獨棟與雙拼別墅目前津滬總部基地的主要產(chǎn)品類型包括企業(yè)獨棟、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層寫字樓和小高層寫字樓等。其中，企業(yè)獨棟和雙拼別墅是主流核心的產(chǎn)品類型。從產(chǎn)品類型來看，企業(yè)獨棟是天津總部基地的主流產(chǎn)品類型。目前天津有企業(yè)獨棟的總部基地占到調(diào)研總數(shù)的 67%以上，有雙拼別墅的總部基地占比為 34.1%，有聯(lián)排別墅的總部基地占比為 25.0%，而有多層或小高層寫字樓的總部基地占比較少。圖 11天津總部基地項目產(chǎn)品類型資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部圖 12天津總部基地典型案例濱海國際企業(yè)大道l 濱海國際企業(yè)大道由世界著名的德國歐博邁亞公司進行整體規(guī)劃設計，項目占地 23 萬平方米，規(guī)

11、劃建筑面積 48 萬平方米，由 74 座建筑組成，預計總投資 26 億元；l 濱海國際企業(yè)大道項目計劃分三期完成開發(fā)建設，一期開發(fā)建筑面積6.6 萬平方米，二期開發(fā)建筑面積 7.8 萬平方米。一期、二期為低密度的企業(yè)獨棟建筑，主要為科技研發(fā)、企業(yè)區(qū)域總部、商務和配套，樓宇面積在 1000 平方米到 4000 平方米。三期開發(fā)建筑面積為 45.6 萬平方米，規(guī)劃建設頂級五星級酒店、商業(yè)和國際公寓，為項目的產(chǎn)業(yè)綜合服務配套區(qū)。資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部上?？偛炕禺a(chǎn)品類型的分布與天津的情況略有不同：企業(yè)獨棟和雙拼別墅仍是上?？偛炕氐闹髁骱诵漠a(chǎn)品類型，目前有企業(yè)獨棟或雙拼別墅的總部基地均占

12、到調(diào)研總數(shù)的 75%左右，但緊隨其后的是有多層寫字樓的總部基地，占比 49%，而有聯(lián)排別墅或小高層寫字樓的總部基地占比相當，約為 40%左右。圖 13上?？偛炕仨椖慨a(chǎn)品類型資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部總部基地是總部經(jīng)濟和商務花園的結合體，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活等特點。企業(yè)獨棟和雙拼別墅之所以成為總部基地的主流核心產(chǎn)品類型，首先是因為企業(yè)獨棟和雙拼別墅是總部基地低密度、高綠化率、花園辦公等特點最完美的詮釋載體；第二，與其他產(chǎn)品類型相比，企業(yè)獨棟和雙拼別墅更能夠滿足企業(yè)改善辦公環(huán)境、提升整體形象的需求；第三，入駐企業(yè)擁有對獨棟、雙拼別墅的自由冠名權，可以根據(jù)自身

13、需要進行個性風格展示和設計，這有利于企業(yè)形象的建立和品牌價值的提升。五、明晰園區(qū)定位，強化研發(fā)與辦公功能從總部基地園區(qū)功能定位來看，津滬總部基地已經(jīng)將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要集中在研發(fā)和商務辦公等功能上，輔之以生活與休閑功能。根據(jù)對總部基地項目功能分區(qū)情況的分析，天津和上海的總部基地基本都具備辦公和研發(fā)功能，并且平均約占 86%的建筑面積，包括商業(yè)配套和商務配套在內(nèi)的園區(qū)配套則約占 11%，倉儲、廠房等所占建筑面積很小，僅為 2%左右。圖 14津滬總部基地項目功能分區(qū)情況資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部總部基地功能定位的這一變化，是遵循和適應企業(yè)發(fā)展需求的表現(xiàn)。從入駐企業(yè)類型看，津滬兩地

14、總部基地的入駐企業(yè)類型主要包括：需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力部門，如軟件、研發(fā)等；需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司部門，如呼叫中心、快遞服務等后臺服務中心；需要側重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌、工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在成本很高的城市市區(qū)的機構，如某些公司的集團總部或區(qū)域總部。這些企業(yè)對總部基地功能的要求主要集中在辦公和研發(fā)，以及由此衍生出來的生活休閑功能，這也決定了總部基地在建造的過程中逐步剝離生產(chǎn)功能，功能布局以研發(fā)與商務辦公為主?？v觀國外總部基地發(fā)展歷程，結合對津滬總部基地的定位和功能分布現(xiàn)狀，可以看出：我國總部基地正處于第二代商務與社區(qū)的起步階段，該階段的總部基地融進城市生

15、活的元素，開始營造出一種共同工作和生活的社區(qū)氣氛。表 1國外總部基地發(fā)展歷程第一代：工業(yè)園的 演變第二代：商務與社區(qū)第三代： 發(fā)展鄰里關系第四代： NEW TOWN基本情況城市邊緣，城鄉(xiāng)結合部，規(guī)模較大，交通便大型綜合社區(qū)由多組小 有一定的規(guī) 利規(guī)模的建 模筑組成入園企業(yè)偏重于基 于科學研 發(fā)的企業(yè)科學研發(fā)企 業(yè)為主；商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔功能研發(fā)、倉 儲、辦公研發(fā)、辦公、部分商業(yè)設 施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準 較低，但比工業(yè)園有 所提高營造出共同 生活和工作 的社區(qū)氣氛，融合進城市 生活的元素與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功

16、能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境一個可以自己自足，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部六、選準盈利模式，偏向于只售不租模式在項目的盈利模式上，目前總部基地項目主要的盈利模式有只售不租、只租不售和租售結合三種模式，其中只售不租模式是總部基地開發(fā)商采用較多的盈利模式。圖 15資金實力、運營能力與盈利模式的關系示意資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部只售不租是天津總部基地項目采用最多的盈利模式。天津總部基地中，85%以上的項目采用的是只售不租的盈利模式，而采用只租不售和租售結合盈利模式的只占 4.8%和 9.5%。目前，

17、除聯(lián)東 U 谷總部大觀、中興天津產(chǎn)業(yè)基地及泰達中小企業(yè)園等少數(shù)幾個項目外，大部分總部基地項目采用的都是只售不租模式。圖 16天津總部基地盈利模式分析資料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部只售不租仍是上海多數(shù)總部基地項目采用的盈利模式，40%左右的總部基地項目采用只售不租模式。但與天津稍有不同的是，采用只租不售、租售結合盈利方式的項目的比例相對較大。其中，包括上海總部灣、張江潤和國際總部園以及創(chuàng)智天地等項目在內(nèi)的采用租售結合盈利模式的總部基地項目占比超過了三分之一，而采用只租不售盈利模式的總部基地項目占比為 26.5%。圖 17上?？偛炕赜Ｊ椒治鲑Y料來源：易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目部通過分析津滬總部基地項目盈利模式的調(diào)研數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，只售不租盈利