廣州公寓調(diào)研報告

1、廣州2021年第三季度公寓市場調(diào)研報告廣州水泥廠地塊商業(yè)規(guī)劃局部將進(jìn)入開發(fā)階段,如何對該地塊進(jìn)行合理規(guī)劃,實現(xiàn)地塊經(jīng)營效益最大化提入議程.公寓作為商業(yè)地產(chǎn)的組成局部,具有戶型小,間隔使用靈活,銷售期短；持有型的公寓物業(yè),經(jīng)營模式多樣,后續(xù)效勞延展性強的特點.現(xiàn)對2021年第三季度,廣州公寓市場銷售及經(jīng)營情況,進(jìn)行市場數(shù)據(jù)收集,為水泥廠地塊開發(fā)決策提供參考數(shù)據(jù).(一)廣州公寓市場狀況1、廣州公寓類型廣州公寓市場主要分為住宅公寓和商務(wù)公寓兩種,其中住宅公寓通過國際知名酒店品牌的導(dǎo)入衍生出生活效勞配套更人性化、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量更高的酒店式公寓.表1：廣州各類型物業(yè)的主要區(qū)別:公寓類型住宅公寓酒店式公寓商

2、務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)住宅酒店、綜合商業(yè)物業(yè)年期70年40、50年40年用途以居住為主以居住為主居住兼顧辦公特點高檔住宅,購置時家具配套較一般住宅齊全.可辦牌照,以居住為主,少部分用于商務(wù)辦公,由運營商或酒店物業(yè)治理公司提供專業(yè)配套效勞以提升物業(yè)價值.可辦牌照,宜商宜居,適合小型企業(yè),自由職業(yè)者,該類客戶需要彈性上班時間,一般為物流、貿(mào)易、設(shè)計公司等戶型面積(m2)60-20035-9060-120購置用途自用、投資以投資為主投資為主,自用較少使用人群收入較高的本地人群,職級較低的外籍人士企業(yè)高管,外籍商務(wù)客戶中小企業(yè),自由職業(yè)者分布區(qū)域市區(qū)廣泛范圍天河北、珠江新城越秀區(qū)配套情況社區(qū)、康樂、社交配套為主社

3、區(qū)、康樂、社交配套為主商務(wù)化配套為主租金元/m230-5050-10060-85治理費元/m22.5-53-66-10購置本錢土地價格低,契稅1.5%;首付最低20%貸款利率低土地價格高,契稅3%;首付50%貸款利率高土地價格高,契稅3%;首付50%貸款利率高持有本錢水電費用按住宅計算,空置治理費較低水電費用按商業(yè)計算,空置管理費較高水電費用按商業(yè)計算,空置管理費較高代表物業(yè)朱美拉公寓、鑫耀大廈、御龍國際公寓星匯國際、雅士高白云萬達(dá)公寓、城市廣場2、廣州公寓市場特點1廣州公寓地域分布,主要分布在天河、新港東路靠近琶洲展覽中央、濱江東、環(huán)市路等商務(wù)區(qū)域.1IT._:小濕I停研11次H.北%?冷白

4、云區(qū)'-i的八,廠TZmM良4/電工Ki.一LF：中方“附/it-ftns-n.*.-rtS1越房區(qū).七十4£1oX2-隼Rw'nwann七""J瑞/=楊渾f"tin加A氧"!*/一p*'百鵬宣海瑞K：二r二*艮這%中落g受外籍高管的青睞.新港東路商住公寓得益于靠近琶洲展覽中央的地理優(yōu)勢,深受參展客商歡送,短期租金回報理想,季節(jié)性出租率穩(wěn)定.廣州越秀、荔灣、白云等區(qū)域的居住型公寓較少,現(xiàn)階段,該些區(qū)域?qū)懽謽枪┙o有限,商業(yè)產(chǎn)權(quán)可用于辦理牌照的公寓,自然而言就成為預(yù)算較低、目標(biāo)價格介乎寫字樓與住宅之間小型企業(yè)的優(yōu)選.主流是帶

5、獨立衛(wèi)生間的商務(wù)型公寓,中華廣場曾一度定位為商住型公寓,因產(chǎn)權(quán)分散以及缺乏配套治理,現(xiàn)客戶多作寫字樓使用,租金水平維持在65元/itf左右中華廣場平面圖,面積49-139itf方商務(wù)公寓(2)高級酒店式公寓主要客戶群日本、歐美、港臺人士為廣州高檔公寓主流客戶,以日本客戶為例,目前僅中信廣場就已聚集了50多家日資企業(yè),其中包括丸紅、住友、三菱商事、三井住友等,周邊的大廈也有很多新的日資公司進(jìn)駐,比方耀中廣場就有日本財產(chǎn)保險進(jìn)駐.日本人喜歡住在離辦公室較近的地方,故此天河北也自然成為日本人聚居區(qū)域.中信廣場下面負(fù)一層還有個全廣州售賣日貨最齊全的超市,方便日本人購物.日本租客主要分為兩種：一種是單身

6、租客,一種是攜妻帶女的家庭型租客.眾多家庭型的日本租客選擇在天河北一帶居住,除男主人在附近工作的原因外,還有一個重要原因是很多國際學(xué)校的校巴都會在天河北一帶有上下車站點,這對于注重子女教育的日本人來說,是吸納他們租賃天河北物業(yè)的一個相當(dāng)重要的因素.中信公寓是較受外籍租客青睞的樓盤,對于單身租客來說,多會選擇該盤43平方米左右的單位,租金約3000元/月.而對于眾多日本家庭型租客來說,那么會較多地選擇中信公寓的兩房及三房單位.現(xiàn)時中信公寓128平方米左右的兩房租金約9000元/月,181平方米左右的三房租金在1400015000元/月.珠江新城近年落成多個高檔住宅,使一些日本人舍棄天河北轉(zhuǎn)租珠江

7、新城.珠江新城西區(qū)開展較早,鄰近配套成熟的五羊新城.富力愛丁堡國際公寓、新大廈國際公寓等較受日本人青睞,尤其富力愛丁堡國際公寓是日本租客聚居的地方.愛丁堡公寓月租為120元/間隔較大,配以高檔家電和裝修,一般入住的皆為日企高管.二在售工程市場信息針對水泥廠工程的市場定位,本次調(diào)研范圍主要為白云區(qū)公寓,包括：白云萬達(dá)廣場公寓、御龍國際商寓、萬麗皮具城公寓鑫耀大廈,天河區(qū)公寓：朱美拉公寓.1白云區(qū)御龍國際商寓簡介御龍國際商寓位于三元里商圈三元里地鐵站上蓋,地理位置優(yōu)越.樓高27層,3梯16戶的設(shè)計,有36m2-70nf的多種戶型選擇.目前剩下10多套分布在20層以上的高層公寓單位在售,均價1700

8、0元/nf,帶1000元/itf的精裝修,產(chǎn)權(quán)為住宅,板房參照服裝展示間設(shè)計,雖然不能辦理牌照,但可配合低層御龍服裝專業(yè)市場作產(chǎn)品展示或辦公使用,簡單而實用.物管公司為御龍物業(yè)治理公司,每月物管費2元/itf.目前小戶型租金可達(dá)60元/m2o御龍國際商譽實景圖白云萬達(dá)廣場公寓白云萬達(dá)廣場工程規(guī)劃用地面積約12.64公頃,總建筑面積39.2萬由大型商業(yè)、甲級高檔寫字樓、寫字樓、五星級酒店、精品名店、室外步行街以及地下車庫設(shè)備用房組成.地上建筑面積26.4萬m2,其中商業(yè)9萬nf,甲級高檔寫字樓3萬nf,寫字樓5萬nf,酒店3.7萬m2,室外步行街2.1萬m2,精品名店2.9萬m2.白云萬達(dá)廣場效

9、果圖其中A地塊酒店用途規(guī)劃為希爾頓酒店,建筑面積45000擁有341間客房,以及甲級寫字樓3棟,建筑面積46000nf；B地塊規(guī)劃為購物中央,也就是即將在12月11日正式開業(yè)的局部；C地塊規(guī)劃為5棟SOHO寫字樓,也就是常說的酒店式公寓,建筑面積34500m2o目前酒店公寓已全部售罄,均價20000元/平方米.區(qū)別于緊湊的市區(qū)公寓,萬達(dá)廣場地塊全區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)4個區(qū)級公園和假設(shè)干小的社區(qū)公園.構(gòu)建四層級公園綠地.5條寬約60120米的綠廊像五指一樣逐漸與白云山融合,中部的白云公園和南部的飛翔公園是兩大綠心,周邊水源那么將被引入白云新城成為人工濕地.綠地率到達(dá)40.6%,人均公園面積到達(dá)10平方米,

10、居民在步行500米范圍內(nèi)可到達(dá)公園.耀華國際鑫耀大廈,萬麗皮具城耀華國際位于三元里皮具專業(yè)市場商圈,商業(yè)局部將打造近400個以皮具批發(fā)為主、零售為輔的頂級商鋪,首層商鋪層高達(dá)5.8米,開展商根據(jù)工程地利條件,將225套住宅打造成皮具商務(wù)公寓,層高4.5米,LOFT復(fù)式為設(shè)計參考,以商展住多用功能為賣點.并在5樓空中花園轉(zhuǎn)換層配有多功能會議廳等商務(wù)配套.該工程目前對外聲稱售罄,毛坯均價19000元/平方米,參照周邊寫字樓報價,開展商聲稱租金預(yù)期在60元左右.(3)天河區(qū)：朱美拉公寓高德置地廣場,位于廣州CBD珠江新城的中軸線上,其總建筑面積92萬平方米,包含購物中央、寫字樓、酒店和酒店公寓,是全

11、國最大的商業(yè)地產(chǎn)工程之一.朱美拉公寓為高德置地廣場組成局部,工程導(dǎo)入國際頂級品牌朱美拉酒店實施治理,建筑面積8萬平方米,占規(guī)劃建筑面積13%,目前銷售均價32000元/平方米,A、B、C、D四幢物業(yè)銷售已接近7成.交通地面：東有冼村路,西有華夏路,南有花城大道、臨江大道,北有金穗路、黃埔大道,構(gòu)成四橫兩縱的干道交通網(wǎng)絡(luò).地下：地鐵3號線縱穿南北、5號線橫貫東西,集運系統(tǒng)和機場快巴可分別直達(dá)火車站、飛機場.地下一層有地鐵站廳、公交站、旅游大巴總站、出租車?？空荆坏叵露佑屑\系統(tǒng)站廳、地下車庫等,都和周邊建筑相互聯(lián)系、相互貫穿.配套物業(yè)設(shè)有3000平米幼兒園,可以共享整個工程帶來的商業(yè)、酒店配套

12、整體工程在隔壁的地塊F2-4設(shè)置有藝術(shù)館、國際名牌會聚的高檔次商場、超五星酒店、健身室、室內(nèi)恒溫游泳池、SPA、桑拿、電影院、高檔次中西餐飲.雙會所,3個泳池.作為大型綜合工程,商場、寫字樓、酒店、公寓相互協(xié)同,各版塊間資源高度互補,為商業(yè)地產(chǎn)市場最領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)組合模式.本次調(diào)研公寓數(shù)據(jù)比照表:公寓名稱朱美拉公寓白云萬達(dá)公寓御龍國際商寓鑫耀大廈特點導(dǎo)入國際頂級品牌品牌知名度高,規(guī)劃大氣專業(yè)市場配套專業(yè)市場配套公寓類型酒店式酒店式住宅式住宅式開展商廣州市明和實業(yè)有限公司廣州萬達(dá)廣場投資有限公司廣州金凱達(dá)置業(yè)有限公司耀華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址花城大道與冼村大道ter父界云城西路廣園西路235號機場路

13、10號之一至五土地性質(zhì)4層以上住宅辦公住宅住宅式工程占地10480m2126400m26750m25482irf建筑面積85943.13m2392000m232575.89m230237irf公寓建筑面積80624.95m237000m216982m215120irf商業(yè)建筑面積5318.18m2140000m22716.534m28709irf層數(shù)A:45,B:45:C:45,D:389層28層20層工程套數(shù)764962336225層戶數(shù)D:層12-13,C棟31個單元16個單元15個單元最大戶型293m262.51m27683.4最小戶型53m238.313649主力戶型60-65m240

14、-607660-65實用率74%77%74%77.61%層高3.072.82.84.5均價均價：30000元/m218832元/m211734元/m216829元/irf最高售價38000元/m220000元/m217000元/m218000元/irf市場租值預(yù)計：80-100元/m2預(yù)計65-70元/m240-60元/m260元/irf物業(yè)治理費4.3元/m25.5-6.5元/m22元/irf2元/m2目前銷售狀況約7成售罄約9成9.5成結(jié)論：目前廣州公寓市場開展幾成定局,天河作為CBD是廣州公寓市場格局的峰點.一方面天河超甲級寫字樓集中,企業(yè)治理人員,尤其異地派遣的高級治理人員,是公寓市場

15、的主力消費人群.消費人群既有個體,亦有以家庭為單位.以個體為單位的流動性相對較高,以家庭為單位的那么較為穩(wěn)定.另一方面,天河經(jīng)多年的開展,配套已趨完善,成為天河區(qū)集合全城最頂尖的消費人群、領(lǐng)先于其他各區(qū),無論在治理、綜合配置、設(shè)計均超前于市場水平.從公寓的利用角度考慮,除天河區(qū)和琶洲、新港東以居住客戶為主外,其他各區(qū)公寓主要用途為商業(yè)居住綜合,尤以商業(yè)為重.商務(wù)公寓在專業(yè)市場、商務(wù)區(qū)域周邊的那么較受追捧.目前廣州公寓購置市場,投資者比例高于自用,投資客考慮的因素一般為：1、 區(qū)域前景,商貿(mào)環(huán)境成熟或政府規(guī)劃重點區(qū)域等具備升值潛力的區(qū)域；2、 交通配套,地鐵,城市快速道路沿線；3、 周邊配套開展規(guī)劃成熟,醫(yī)療、教育、休閑、購物、商務(wù)環(huán)境等；4、 市場出租率穩(wěn)定,租金符合市場價值水平；5、 開發(fā)商品牌號召力,優(yōu)良的后期物業(yè)效勞；6、 土地使用年限；7、 購置條件,稅費、貸款比例.水泥廠