專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約

1、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約（上海市2015版）政府示范文本要點(diǎn)住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理的規(guī)定，包括維修資金賬戶管理、資金籌集補(bǔ)充、資金使用、賬目公布等內(nèi)容。本文件需經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效。專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約使用說(shuō)明1、本規(guī)約為示范文本，適用于本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修資金的籌集、補(bǔ)建、再次籌集、補(bǔ)充、使用、審價(jià)、審計(jì)、增值以及維修資金使用方案的制定和實(shí)施、維修費(fèi)用承擔(dān)、賬目公布、賬戶管理。本規(guī)約是由全體業(yè)主依法共同制定，對(duì)全體業(yè)主、使用人具有普遍約束力的自律性規(guī)范；是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文本。2、業(yè)主應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對(duì)規(guī)則條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向市、

2、區(qū)（縣）房屋行政管理部門和所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）咨詢。3、本示范文本中相關(guān)條款中留有空白處，供業(yè)主大會(huì)自行約定或補(bǔ)充約定。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減，并以業(yè)主大會(huì)選擇、修改、增補(bǔ)或刪減的內(nèi)容為準(zhǔn)。4、本文本中的示范條款由上海市住房保障和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約第一條（制定的目的和依據(jù)）為了規(guī)范小區(qū)專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）籌集、使用、續(xù)籌、補(bǔ)建、增值等管理，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實(shí)際情況，制定本規(guī)約。第二條（維修資金賬戶管理）本業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)代為與業(yè)主

3、大會(huì)維修資金賬戶開(kāi)立銀行、維修資金代理記賬等機(jī)構(gòu)分別簽訂業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶開(kāi)立銀行委托合同、業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶代理記賬合同。第三條（維修資金籌集、補(bǔ)建與再次籌集）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列方式籌集、補(bǔ)建、再次籌集維修資金：（一）按照相關(guān)規(guī)定交納首期維修資金；原未交納首期維修資金的業(yè)主按以下第、項(xiàng)方式補(bǔ)建：1 .根據(jù)房屋建筑面積，按元/平方米一次性交納；2 .分次交納，根據(jù)房屋建筑面積按每次不少于元/平方米交納補(bǔ)建；3 .（二）維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí)，按下列第、項(xiàng)方式再次籌集。再次籌集后維修資金余額，配備電梯的物業(yè)不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的7%;不配備電梯的物業(yè)不得少于每平方

4、米建筑面積成本價(jià)的5%:1 .分期交納的，按元/平方米逐月交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)予以代收，并在日內(nèi)轉(zhuǎn)入維修資金分戶賬內(nèi)；2 .憑維修資金交款單，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶開(kāi)戶銀行一次性交納；3 .。第四條（維修資金補(bǔ)充）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列第、項(xiàng)方式補(bǔ)充維修資金：（一）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)利用物業(yè)共用部分獲取的收入，扣除管理服務(wù)成本和業(yè)主大會(huì)決定用于補(bǔ)充物業(yè)管理需要的其他費(fèi)用后的公共收益，按照以下第種方式納入業(yè)主大會(huì)維修資金銀行賬戶：1 .每季度末予以結(jié)算，次月5日前補(bǔ)充入業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶；入賬的公共收益自入賬之日起日內(nèi)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金分戶賬內(nèi)。（二）

5、維修資金余額大于首期籌集金額30%,但不足首期籌集金額%時(shí)，按照下列第項(xiàng)的方式進(jìn)行補(bǔ)充：2 .按元/平方米逐月交納補(bǔ)充；3 .。（三）。第五條（維修資金使用）業(yè)主應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定使用維修資金：（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等共用部分的維修、更新符合下述情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用按規(guī)定列支：1 .存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應(yīng)急防范措施：（1）給排水系統(tǒng)中設(shè)備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無(wú)法正常使用的；（2）電梯運(yùn)行系統(tǒng)中轎廂、升降軌道、曳引機(jī)、鋼絲繩、基坑等

6、設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無(wú)法正常使用，由電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；（3）消防設(shè)施設(shè)備中消防中央控制系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、正壓風(fēng)系統(tǒng)、消防水泵（房）、消火栓箱、滅火器具、消防外部結(jié)合器、防火門損壞等發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；（4）屋頂、屋面、地下室發(fā)生積水或嚴(yán)重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位出具證明的。2 .出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的其他情形；上述緊急維修工程由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并經(jīng)維修資金賬戶開(kāi)立銀行提供的審價(jià)機(jī)構(gòu)審核，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支；業(yè)主委員會(huì)不履職或無(wú)

7、法正常運(yùn)作時(shí)，全體業(yè)主授權(quán)區(qū)（縣）房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開(kāi)立銀行按約定將相應(yīng)款項(xiàng)支付給區(qū)（縣）房屋行政管理部門。（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等共用部分的維修、更新費(fèi)用在元（不大于500元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在元以下的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支；（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等共用部分的維修、更新費(fèi)用在元（不大于501元）以上元（不大于2000元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在元以下的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。（四）除上述三項(xiàng)以外，有關(guān)物業(yè)設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地等

8、共用部分的維修、更新，需要使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新方案，經(jīng)本小區(qū)專有部分占建筑物總面積過(guò)2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)2/3的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。第六條（維修資金使用方案的制定和實(shí)施）維修資金使用方案按下列程序制定并組織實(shí)施：（一）制訂方案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制的維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算總金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、施工單位選擇方式、決算方式、實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容，并提交業(yè)主委員會(huì)；（二）完善方案：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見(jiàn)，完善使用方案。（三）決定方案：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將使用方案提交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組表決通過(guò)，并在小區(qū)內(nèi)公告；（四）

9、落實(shí)施工單位：由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共用部分維修、更新、改造的施工合同；（五）組織項(xiàng)目施工：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照使用方案組織實(shí)施。項(xiàng)目施工完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報(bào)告和列支費(fèi)用；（六）審核施工費(fèi)用：由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報(bào)告和費(fèi)用列支清單進(jìn)行審核，應(yīng)當(dāng)審價(jià)的，經(jīng)審價(jià)后向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。第七條（維修費(fèi)用承擔(dān)）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列約定承擔(dān)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用:（一）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);（二）部分共

10、用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；（三）全體共用部分的所需費(fèi)用，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。物業(yè)共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第八條（維修資金審價(jià)）除規(guī)定的維修費(fèi)用在5萬(wàn)元以上的維修項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)有資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)外，本小區(qū)有下列情形之一的，維修費(fèi)用也需經(jīng)有資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)后在維修資金中列支：（一）屬于本約定第五條第（一）項(xiàng)緊急維修項(xiàng)目；（二）維修項(xiàng)目金額在元以上的或者維修單價(jià)在元/平方米以上的；（三）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組決定審價(jià)的；（四）按照相關(guān)規(guī)定和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)審價(jià)的；第九條（維修資金審計(jì)）對(duì)維

11、修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況按下述方法進(jìn)行審計(jì)：（一）業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成立之日起的日內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)委托業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶開(kāi)立銀行提供的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)；（二）業(yè)主委員會(huì)逾期未進(jìn)行審計(jì)的，由（業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組/物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府/物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)）委托業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶開(kāi)立銀行提供的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計(jì)，維修資金、公共收益或業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)被違規(guī)、違約使用的，業(yè)主委員會(huì)或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。第十條（維修資金和公共收益賬目公布）業(yè)主委員會(huì)或者委托的代理記賬機(jī)構(gòu)每年

12、1月、7月向全體業(yè)主公布一次下列情況：（一）維修資金收入、支出和結(jié)存的金額；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；（三）利用本物業(yè)管理區(qū)域全體和部分共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)而獲取的收入和使用情況；（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況；（五）維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。上述賬目公布信息分別張貼于小區(qū)公告欄、每個(gè)門牌幢出入口。業(yè)主有異議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自受理異議申請(qǐng)的日內(nèi)接受業(yè)主查詢。第H一條（維修資金增值）業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)維修資金金額和使用情況，以及房屋本體和設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地等物業(yè)共用部分老舊程度，確定本小區(qū)維修資金存款中定期和活期的比例。第十二條（違約處理）業(yè)主違反本規(guī)約約定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令行為人改正；拒不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟。業(yè)主委員會(huì)在