房地產(chǎn)虛假?gòu)V告

1、房地產(chǎn)虛假?gòu)V告都是廣告惹的禍房地產(chǎn)虛假?gòu)V告調(diào)查本報(bào)記者肖曉/文汪維平/圖看了樓盤的廣告宣傳后，繳納了九萬(wàn)元誠(chéng)意金誠(chéng)意購(gòu)房，不料卻被開發(fā)商告知，其意向的四號(hào)樓不在開盤之列。自認(rèn)為受到開發(fā)商欺詐的劉先生，近日將成都一房地產(chǎn)開發(fā)公司投訴到成都市工商局。經(jīng)過(guò)工商部門協(xié)調(diào)，開發(fā)商退還了九萬(wàn)元誠(chéng)意金，并被限令停止發(fā)布違規(guī)廣告。但據(jù)工商部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，許多房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛，都緣于房產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布的違規(guī)房地產(chǎn)廣告?！皝y花漸欲迷人眼”如何看清房地產(chǎn)廣告中暗藏的陷阱？近日，記者就此展開了深入調(diào)查。違規(guī)收取“誠(chéng)意金”被叫停 今年1月，成都市龍泉驛區(qū)某樓盤在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，大肆在媒體上發(fā)布銷售廣告，并在銷

2、售現(xiàn)場(chǎng)收取意向購(gòu)房者每人一萬(wàn)元“VIP誠(chéng)意金”。 所謂的“VIP誠(chéng)意金”，就是意向購(gòu)房者加入開發(fā)商成立的“會(huì)員中心”繳納的“會(huì)員費(fèi)”，但開盤以后可憑該費(fèi)用按順序優(yōu)先選房，其實(shí)就是開發(fā)商變相收取的“排號(hào)費(fèi)”或“訂金”。但有細(xì)心的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，該樓盤并未取得銷售房屋所必須的預(yù)售許可證，也就是說(shuō)，開發(fā)商收取的“VIP誠(chéng)意金”屬違規(guī)行為。 經(jīng)有關(guān)管理部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤不僅沒有預(yù)售許可證，就連建設(shè)施工所必須的規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證都尚未取得。如此看來(lái)，交了一萬(wàn)元誠(chéng)意金的消費(fèi)者看上的房子，連能不能修都還沒得到批準(zhǔn)。隨后，該樓盤被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，整改有關(guān)違規(guī)行為，退還消費(fèi)者所繳納的“V

3、IP誠(chéng)意金”。專家點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布廣告，一般情況下應(yīng)具備以下幾條：一是廣告主的主體資格證明，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書；三是土地使用證明；四是工程竣工合格證明；五是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售或預(yù)售許可證。其中預(yù)售房地產(chǎn)廣告可不要工程竣工合格證明，房產(chǎn)出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓可不要銷售許可證，但應(yīng)具有產(chǎn)權(quán)證明。企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告必須注明企業(yè)名稱和房地產(chǎn)銷售、預(yù)售許可證號(hào)。廣告主要主動(dòng)提供“五證”，否則不得發(fā)布廣告。利用戶外廣告形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告，發(fā)布前應(yīng)依法到工商行政管理部門辦理登記手續(xù)?！?0分鐘車程”引發(fā)投訴去年10月，成都某樓盤廣告曾因“距天府廣場(chǎng)僅20分鐘車程”的廣告詞而被

4、購(gòu)房者投訴。投訴者何女士稱，當(dāng)初開發(fā)商在媒體上打出誘人的廣告宣傳，什么“距天府廣場(chǎng)僅20分鐘車程”、“中國(guó)十大最具成長(zhǎng)性房地產(chǎn)企業(yè)傾力打造”、“一流親水社區(qū)”等，吹得天花亂墜讓人頭暈，自己就是看了開發(fā)商的廣告后，前往售樓處繳納了一套房子的訂金。 但冷靜下來(lái)細(xì)細(xì)思考后，何女士才發(fā)現(xiàn)，“距天府廣場(chǎng)僅20分鐘車程”是汽車以時(shí)速60公里勻速行駛下的理想狀態(tài)，而且中途還不能停，如果自己開車，實(shí)際上可能半個(gè)小時(shí)也到不了；“中國(guó)十大最具成長(zhǎng)性房地產(chǎn)企業(yè)”也不知道從何而來(lái)，總之根本不是經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)評(píng)選出來(lái)的；“一流親水社區(qū)”也是不具比較標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)法，“你說(shuō)一流就一流，到底什么叫一流我們也不知道?！焙闻抠|(zhì)

5、疑說(shuō)。開發(fā)商被何女士投訴到工商部門后，被工商部門勒令停止發(fā)布了上述廣告。專家點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示，不能以時(shí)間、車程來(lái)表示距離，項(xiàng)目位置示意圖不準(zhǔn)確、不清楚、比例不恰當(dāng)，如“距離廣場(chǎng)步行10分鐘”、“距機(jī)場(chǎng)20分鐘車程”、“××大道通車后只有××公里”等模糊距離的說(shuō)法都是違規(guī)的。在價(jià)格表示方面，未清楚表示實(shí)際銷售價(jià)格，未明示價(jià)格的有效期限，未明示計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，都屬違規(guī)廣告，房地產(chǎn)的價(jià)格上下變化較快，應(yīng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。如何識(shí)別虛假?gòu)V告當(dāng)前房地

6、產(chǎn)交易中的虛假?gòu)V告和其他違法廣告，主要表現(xiàn)為發(fā)布虛假信息，或?qū)ξ慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)布商品房預(yù)售廣告。記者為此專門采訪了省工商局有關(guān)專家。專家介紹說(shuō)，目前常見的房地產(chǎn)違法廣告主要有以下幾種：未取得商品房預(yù)售許可證，而發(fā)布銷售廣告的，或以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等方法發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告。 房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)融資、變相融資的內(nèi)容，或含有項(xiàng)目升值和業(yè)主投資回報(bào)的承諾，如宣稱“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，原價(jià)回購(gòu)”、“提供每年物業(yè)補(bǔ)貼”、“年回報(bào)率8.38%”等，投資回報(bào)看似誘人，但在當(dāng)前市場(chǎng)監(jiān)管制度還不夠完善的情況下，暗藏不少風(fēng)險(xiǎn)。一旦房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)失誤，售房前的承諾往往不能兌現(xiàn)，甚至發(fā)生開發(fā)

7、商挪用預(yù)售款及攜款走人的情況。廣告中對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容作虛假違法表述的。簡(jiǎn)單籠統(tǒng)地表示面積，不表明是建筑面積還是使用面積，因二者差距很大，直接決定價(jià)格和使用功能，所以必須明確表示；周邊尚在規(guī)劃或建設(shè)中的商業(yè)、交通、文教、衛(wèi)生設(shè)施及其他市政配套設(shè)施等，應(yīng)據(jù)實(shí)相告，尚處規(guī)劃中的，應(yīng)予注明。含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，有悖社會(huì)良好風(fēng)尚的。諸如“此樓盤系風(fēng)水寶地”等封建迷信的內(nèi)容或使用“豪門”、“豪宅”、“有別于一般老百姓的小區(qū)”等用語(yǔ)。 含有開發(fā)企業(yè)能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等承諾的。辦理戶口只能由政府有關(guān)部門依照規(guī)定進(jìn)行，其他任何單位和個(gè)人都無(wú)

8、權(quán)辦理；依照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定可以辦理戶口的房地產(chǎn)項(xiàng)目，廣告中內(nèi)容應(yīng)當(dāng)表述清楚明白，并標(biāo)明有關(guān)規(guī)定的出處或者相關(guān)條件，不得使人產(chǎn)生誤解。出現(xiàn)未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的各類亂評(píng)比、亂排序等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)內(nèi)容的，或使用的評(píng)比、排序失實(shí)。 在廣告中使用絕對(duì)化的語(yǔ)言，如含有諸如“絕頂、一流、首創(chuàng)”等語(yǔ)言的廣告內(nèi)容。抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額超過(guò)5000元的。專家提醒，房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易額較大，廣告的影響力強(qiáng)，廣告中出現(xiàn)虛假、誤導(dǎo)以及其他違法問題，其社會(huì)危害性較之一般的商品或者服務(wù)更為嚴(yán)重。因此，作為消費(fèi)者，購(gòu)房時(shí)一定要多加小心，多留意一些細(xì)節(jié)，提高鑒別能力，不要輕信那些含糊不清和不真實(shí)、不客觀的

9、廣告，以免上當(dāng)。房地產(chǎn)虛假?gòu)V告誰(shuí)來(lái)買單某房地產(chǎn)開發(fā)公司在廣告效果圖及展示模型中顯示，該公司新開發(fā)的一處住宅小區(qū)內(nèi)將建設(shè)面積4000多平方米的中心區(qū)花園和綠地，并在宣傳資料中作出具體的說(shuō)明與允諾。市民王先生因?yàn)榭粗行^(qū)內(nèi)的中心區(qū)大面積花園和綠地，所以選購(gòu)了臨中心區(qū)花園大樓的一套商品房。但樓盤建成后，王先生卻發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)并沒有按原宣傳、廣告資料及展示模型所顯示的建設(shè)中心花園和綠地，而是在該位置上增加建設(shè)了一幢商品樓。為此，王先生向開發(fā)商提出異議。開發(fā)公司答復(fù)稱，與王先生簽訂的商品房買賣合同中并沒有約定建設(shè)中心花園綠地，所以不構(gòu)成違約。王先生咨詢，宣傳資料的內(nèi)容沒有寫進(jìn)合同，開發(fā)公司還需遵守該宣傳

10、資料的承諾嗎？相關(guān)解答：這個(gè)案例是由商品房買賣合同成立前的宣傳資料與實(shí)際履行情況不符所產(chǎn)生的爭(zhēng)議。如果宣傳資料中的一些內(nèi)容是直接體現(xiàn)在商品房買賣合同中的，那么就會(huì)產(chǎn)生合同責(zé)任問題；未載入商品房買賣合同的內(nèi)容產(chǎn)生合同責(zé)任則需具備一定條件。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，王先生正是看中該住宅小區(qū)大面積的中心花園和綠地，才決心購(gòu)買該小區(qū)臨中心區(qū)花園的商品房。開

11、發(fā)公司的銷售廣告和宣傳資料關(guān)于在住宅小區(qū)內(nèi)建中心花園的具體確定的允諾，對(duì)王先生簽訂商品房買賣合同顯然具有重大影響。因此，該宣傳資料應(yīng)當(dāng)視為要約，即使商品房買賣合同中沒有約定建設(shè)中心花園和綠地，仍應(yīng)視為王先生與開放公司商品房買賣合同的合同內(nèi)容，開發(fā)公司沒有依宣傳資料建設(shè)中心花園與綠地，應(yīng)當(dāng)就此承擔(dān)違約責(zé)任。（本期特別感謝福建僑聲律師事務(wù)所提供法律支持）大多數(shù)人買房是從看房地產(chǎn)廣告開始的。房地產(chǎn)廣告對(duì)促進(jìn)房屋的交易起著非常重要的作用。但是，一些房產(chǎn)商為了私利，不惜以虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者，以至日后出現(xiàn)許多糾紛，給消費(fèi)者帶來(lái)不應(yīng)有的煩惱。據(jù)悉，在房地產(chǎn)糾紛以及房地產(chǎn)投訴當(dāng)中，不實(shí)廣告問題占了相當(dāng)比例。廣

12、告欺詐存在幾種類型?出現(xiàn)在哪些環(huán)節(jié)?遇到廣告欺詐后如何投訴?以及百姓在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)如何識(shí)別欺詐廣告等，就此記者采訪了專家和有關(guān)部門負(fù)責(zé)人。欺詐廣告面面觀在眾多的廣告中，商品房廣告在語(yǔ)言、制作等方面的精美和藝術(shù)性是名列前茅的。它不僅刺激了人們的購(gòu)買熱情，更使人們?cè)诔踹M(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中得到了一種美的享受。不過(guò)，幾年來(lái)，在美麗的廣告背后，總避免不了存在美麗的陷阱，使消費(fèi)者在交了錢，住了房之后切身體會(huì)到與廣告相比深深的落差。那么，房地產(chǎn)廣告欺詐有哪幾種類型呢?一、宣傳夸大1、人為縮短與市中心地帶或主要干道的距離，并用時(shí)間來(lái)表述小區(qū)到某商場(chǎng)、車站、文化場(chǎng)所的距離。2、夸大樓間距。3、夸大小區(qū)綠地面積、設(shè)

13、施配套及環(huán)境等。二、承諾與實(shí)際不符1、不能按時(shí)交房。2、配套設(shè)施不到位。如廣告中承諾小區(qū)擁有物業(yè)管理服務(wù)，有健身房、幼兒園、停車場(chǎng)、商店等設(shè)施，樓書上顯示大面積的綠地，業(yè)主人住后卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際與廣告所描述的大相徑庭：和平區(qū)某高檔小區(qū)，在預(yù)售房的廣告畫冊(cè)上對(duì)小區(qū)綠地和房屋裝修等做出了很好的承諾，一位市民就是憑著樓書選擇了這里的房子，簽訂了合同，成了小區(qū)第一位住戶，但是，實(shí)際上，綠地面積和房屋裝修均與廣告有相當(dāng)大的出入，加上其他問題，業(yè)主不得不要求退房，并為此走上法庭。3、無(wú)法實(shí)現(xiàn)的承諾。一些房產(chǎn)商聲稱小區(qū)將達(dá)到什么交通條件，附近將有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等設(shè)施，甚至有的開發(fā)商還許諾，入住本小區(qū)還能轉(zhuǎn)移戶口

14、等等。實(shí)際上，這些事項(xiàng)屬于公路、教育、衛(wèi)生、商委、公安等部門主管，并非開發(fā)商權(quán)限所及。即使在近期規(guī)劃范圍，也不會(huì)以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移。又如，因?yàn)殚_發(fā)商事先并不了解電力政策也會(huì)導(dǎo)致廣告不能兌現(xiàn)。幾年前的某小區(qū)，開發(fā)商在銷售廣告中承諾房屋配套雙電源。但是市電力政策規(guī)定，住宅樓必須在10層以上才能使用雙電源。盡管建筑企業(yè)在施工中已經(jīng)將雙電源線拉至小區(qū)，但最終被電業(yè)局制止。還有一種普遍的現(xiàn)象是開發(fā)商在廣告中主觀臆斷該小區(qū)將在未來(lái)升值及獲得投資回報(bào)，借以提高該房產(chǎn)的形象價(jià)值。三、廣告內(nèi)容表述不清如交房時(shí)間和交房標(biāo)準(zhǔn)不明確，或有的開發(fā)商在沒有銷售許可證的情況下，以其他房產(chǎn)銷售許可證來(lái)冒充，打出本房產(chǎn)的形象

15、廣告。廣告中沒有房產(chǎn)銷售字樣，卻留下咨詢電話，一旦有人詢問，即借機(jī)售房。這種房子，或者是違章建筑，或者存在質(zhì)量等其他問題，沒有房管部門的認(rèn)可。四、隱瞞實(shí)情1、樓間距發(fā)生變化或在樓間再蓋房，早有計(jì)劃卻不告訴消費(fèi)者。2、利用地理模糊位置，改變房產(chǎn)的區(qū)域歸屬。比如原本屬于東麗區(qū)的一個(gè)小區(qū)，因?yàn)榕c河?xùn)|區(qū)交界，房產(chǎn)商在廣告中大張旗鼓地標(biāo)明河?xùn)|現(xiàn)房，住戶在辦理房產(chǎn)證時(shí)才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。遇到上述問題，消費(fèi)者面臨的不僅是房產(chǎn)價(jià)值大打折扣，在心理上也造成極大的失落和憤怒。這都是留下的深刻的教訓(xùn)。希望能夠給未來(lái)的購(gòu)房者以警示。能夠解決問題但并不容易出現(xiàn)廣告欺詐，業(yè)主首先要找開發(fā)商或銷售代理商交涉，未果的情況下，就應(yīng)該

16、到有關(guān)部門投訴。屬于房產(chǎn)開發(fā)許可證或銷售許可證的問題，可以到位于圍堤道上的天津房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科投訴。凡屬?gòu)V告引起的問題，可以到消協(xié)投訴，最終由市工商局廣告管理處做出處理決定。消費(fèi)者也可以直接到市工商管理局廣告處投訴。市工商管理局廣告處是房地產(chǎn)廣告的直接管理部門，他們調(diào)查確認(rèn)屬于違法廣告的，將對(duì)房產(chǎn)商及廣告經(jīng)營(yíng)單位給予處罰。但是，消費(fèi)者要得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償卻不容易，訴諸法律是必須的。合同是法律審判的重要依據(jù)，如果廣告內(nèi)容已經(jīng)寫入合同，官司還順利一些；如果廣告或口頭承諾并沒有寫入合同，消費(fèi)者則難以勝訴。許多房產(chǎn)商正是利用消費(fèi)者不懂法律而鉆空子，不把廣告內(nèi)容寫入合同，一些消費(fèi)者往往因此吃了大虧。另外

17、，行政法規(guī)與法律職能、標(biāo)準(zhǔn)不一，工商部門的廣告違法認(rèn)定不被法院作為房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)欺詐的依據(jù)，在呼吁有關(guān)部門引起重視的同時(shí)，還要提醒消費(fèi)者，一定要把好合同這一關(guān)，將廣告中所有的許諾寫入合同，即使存在廣告欺詐，消費(fèi)者也可以依據(jù)合同告開發(fā)商違約，要求賠償。 治理虛假?gòu)V告在行動(dòng)為了杜絕房地產(chǎn)廣告欺詐，保護(hù)消費(fèi)者，有關(guān)部門正在行動(dòng)。據(jù)悉，國(guó)家工商管理總局及建設(shè)部已經(jīng)下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)廣告、特別是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告進(jìn)行全面檢查和清理。含有虛假、夸大宣傳內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告在清理范圍之列。主要包括向購(gòu)房者承諾與實(shí)際情況不符或根本無(wú)法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理的；未能按規(guī)定要求明示價(jià)格、面積等

18、內(nèi)容的。此外，其他違反廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定的房地產(chǎn)廣告也將被檢查。而且特別指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的各種形式的房地產(chǎn)廣告，其中明示及承諾的內(nèi)容和事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在商品房買賣合同中予以明確。對(duì)于違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門將責(zé)令其限期改正，逾期不改的將通過(guò)新聞媒體曝光，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，在年檢中予以降級(jí)或注銷資質(zhì)等級(jí)。防范廣告欺詐知多少在管理部門嚴(yán)格廣告管理的同時(shí)，作為消費(fèi)者，也應(yīng)該了解相關(guān)的法律、法規(guī)，提高防范意識(shí)，增加防范知識(shí)。第一，盡管購(gòu)買現(xiàn)房，這樣可以提高廣告與房屋事物的可比程度。第二，要仔細(xì)檢查房屋銷

19、售許可證。核實(shí)證書內(nèi)容與房屋所在地、名稱是否一致。沒有此證的，消費(fèi)者千萬(wàn)不能購(gòu)買。第三，要認(rèn)真審查房屋施工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，從中掌握房屋的質(zhì)量情況。第四，一定要到現(xiàn)場(chǎng)看房，實(shí)地了解小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施情況。第五，最重要的一點(diǎn)是，要逐項(xiàng)審查合同條款，并確保在簽訂購(gòu)房合同之時(shí)，廣告承諾內(nèi)容寫入合同條款。這樣，即使是購(gòu)買期房，如果房產(chǎn)商承諾不到位，業(yè)主也可以合同為充足的依據(jù)告其違約，并要求賠償。第六，在購(gòu)買期房時(shí)，一定要將房屋設(shè)計(jì)圖紙納入合同內(nèi)容之中，可以防止房產(chǎn)商隨意更改圖紙，影響房屋質(zhì)量。第七，在簽訂購(gòu)買合同時(shí)，要保證是工商及房管部門統(tǒng)一下發(fā)的合同文本。而且針對(duì)那些主要條款，尤其是權(quán)利義務(wù)的一些選擇性

20、的條款，開發(fā)商往往做出有利于自己的選擇并強(qiáng)加給購(gòu)買者，購(gòu)買者一定不能含糊，要據(jù)理力爭(zhēng)，保護(hù)自己的利益。國(guó)家工商總局和建設(shè)部：清理房地產(chǎn)廣告針對(duì)房地產(chǎn)虛假?gòu)V告泛濫的現(xiàn)象，國(guó)家工商行政管理總局和建設(shè)部今天發(fā)出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知，要求今年對(duì)房地產(chǎn)廣告特別是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告進(jìn)行一次全面檢查和清理。此次檢查的重點(diǎn)有三個(gè)。一是尚不具備銷售條件發(fā)布的房地產(chǎn)廣告。以下情況進(jìn)行廣告宣傳的均屬此類：未按法定程序辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，擅自開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；未按法定程序辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不全；工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格，權(quán)屬有爭(zhēng)議以及政府限制銷售等不具備銷售條件；未按法定程序取得商品

21、房預(yù)售許可證。二是含有虛假、夸大宣傳內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告。主要包括：向購(gòu)房者承諾與實(shí)際情況不符或根本無(wú)法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理的；未能按規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積等內(nèi)容的。三是其它違反廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定的房地產(chǎn)廣告。人民日?qǐng)?bào)商品房虛假?gòu)V告遇“紅燈” 新華網(wǎng)北京月日電（記者齊中熙 鄒清麗）虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)，使一些消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)掉進(jìn)了不法房地產(chǎn) 開發(fā)商的陷阱。建設(shè)部日前發(fā)布的商品房銷售管理辦法對(duì)商品房虛假?gòu)V告亮起“紅燈”。 辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售宣傳廣告應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中

22、介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)在商品房買賣合同中約定，如購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房與廣告內(nèi)容不符，可視為賣方違約。 為了解決消費(fèi)者反映的所購(gòu)商品房與樣板房不一致的問題，辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置樣板房的，應(yīng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付商品房必須與樣板房一致。（完）消費(fèi)者投訴房地產(chǎn)虛假?gòu)V告 其中99取證難 2007-02-08 來(lái)源：河南商報(bào) “無(wú)論合同能否履行，中介方都照收傭金，這是二手房交易中典型的霸王條款?！弊蛉展嫉泥嵵菔蟹康禺a(chǎn)投訴中，房屋中介投訴被列為三大類投訴熱點(diǎn)之一。商報(bào)記者謝朝紅 投訴熱點(diǎn) 房屋消費(fèi)投訴：面積“

23、縮水”、交房逾期 根據(jù)鄭州市工商局專業(yè)分局對(duì)起房地產(chǎn)投訴案件的分析，其中集體投訴起，其他各類投訴起，購(gòu)房消費(fèi)投訴起，房屋中介投訴起。 在購(gòu)房消費(fèi)投訴中，房屋質(zhì)量投訴居高不下，起投訴分別涉及防水質(zhì)量不合格造成屋頂及衛(wèi)生間漏水，墻體工程質(zhì)量差造成墻體裂縫滲水，使用劣質(zhì)產(chǎn)品用于廚房衛(wèi)生間造成質(zhì)量問題。房屋銷售合同糾紛共起，主要是交房逾期，合同規(guī)定的面積和設(shè)施與實(shí)際面積和設(shè)施不符，不能按照合同及時(shí)交付房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，減少實(shí)際使用面積，增加公攤面積，損害消費(fèi)者權(quán)益。其他如房產(chǎn)商將法院查封房、銀行抵押房以及已經(jīng)銷售的房屋再次銷售引起的糾紛，雖說(shuō)不多但性質(zhì)惡劣。 投訴熱點(diǎn) 房屋中介投訴

24、：押金不退、合同霸道 在房屋中介的起投訴中，投訴的熱點(diǎn)大多集中在合同糾紛上，主要是合同承諾與實(shí)際不相符（如承諾雙氣實(shí)際沒有，承諾的房屋結(jié)構(gòu)及年代與實(shí)際不相符）；有的在辦理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)沒有土地證，有的在辦理時(shí)發(fā)現(xiàn)是抵押房無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)；由于合同承諾不能兌現(xiàn)消費(fèi)者退出卻無(wú)法拿到交付的押金；無(wú)照經(jīng)營(yíng)的黑中介利用虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者簽訂假合同騙取中介費(fèi)。 “押金不退而引起的糾紛是房屋中介的熱點(diǎn)。”鄭州市工商局專業(yè)分局建筑房產(chǎn)所所長(zhǎng)趙海憲說(shuō)，目前，房屋中介存在交易合同不規(guī)范問題，中介組織與買賣房雙方簽訂的合同中，存在許多霸王條款，無(wú)論合同能否履行，中介方都照收傭金。“我們正在與房管部門制訂房屋中介交易

25、合同示范文本，實(shí)施以后，可以避免中介組織的霸王條款行為?！壁w海憲透露。 投訴熱點(diǎn) 集體投訴：開發(fā)商逾期不交房、一房?jī)少u “集體投訴占總體投訴量不少的比例，但被投訴的房地產(chǎn)開發(fā)商不是很多，只有兩家。”鄭州市工商局專業(yè)分局專門負(fù)責(zé)接待房地產(chǎn)投訴的牛子瑞說(shuō)，起集體投訴中，有位消費(fèi)者是投訴鄭州市大宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大宇公司）的。按一個(gè)消費(fèi)者投訴算一起計(jì)算，有起集體投訴是投訴大宇公司。 昨日，據(jù)這起集體投訴派出的代表介紹，大宇公司開發(fā)的隴海西路臥龍花園，承諾年月日交房，但至今逾期兩年多不交房。還有部分購(gòu)房者跟大宇公司簽訂了購(gòu)房合同，但合同并未在房管部門備案。 牛子瑞還介紹，該公司還存在一房?jī)?/p>

26、賣的情況：消費(fèi)者與該公司簽訂購(gòu)房合同，到房管部門備案時(shí)，發(fā)現(xiàn)同一套房子竟然已賣給了另外一個(gè)人。他介紹，這些集體投訴都是積壓的遺留問題，消費(fèi)者在去年·時(shí)，已經(jīng)集體進(jìn)行投訴了。（線索提供趙海憲） 工商部門提醒 房地產(chǎn)虛假?gòu)V告投訴難取證 房地產(chǎn)虛假?gòu)V告投訴也不容忽視。“目前房地產(chǎn)虛假?gòu)V告投訴中，存在取證難的問題。消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)要提前保存證據(jù)?！迸Ｗ尤鹛嵝颜f(shuō)，房地產(chǎn)虛假?gòu)V告投訴，存在問題是商品房在預(yù)售宣傳中，在小區(qū)周邊環(huán)境、設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)及物業(yè)管理等方面做過(guò)分渲染夸大的宣傳，等消費(fèi)者拿到房屋鑰匙后，發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房與其廣告宣傳差別太大，以致引起合同糾紛。 “比如廣告上宣傳說(shuō)房子在重點(diǎn)中學(xué)附近，這

27、個(gè)附近究竟是多少米，沒有具體化，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是模糊的。”牛子瑞舉例子說(shuō)，一些中介機(jī)構(gòu)利用媒體及散頁(yè)、墻體廣告大肆宣傳與實(shí)際不相符的內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。 當(dāng)你遇到房地產(chǎn)虛假?gòu)V告案例一：某開發(fā)商開發(fā)一花園小區(qū)，在其售樓處和其他宣傳資料中的示意圖和文字表明該小區(qū)之外的正南面是擬建中的嬉水公園，嬉水公園的南面即為海景，故購(gòu)買該小區(qū)的業(yè)主戶戶可享受無(wú)限海景。但在業(yè)主入伙時(shí)卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商標(biāo)明為嬉水公園的地方正在興建一超大型高層住宅群。業(yè)主不但無(wú)緣無(wú)限海景，連通風(fēng)、采光都大受影響。業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)，即怒告無(wú)良開發(fā)商。案例二：北京某品牌開發(fā)商開發(fā)××豪園，在其售樓書和其他資料中的示意圖和文字表明為

28、平行兩棟長(zhǎng)條狀豪華住宅，中間為小區(qū)花園、游泳池等休閑區(qū)域，包括三層小區(qū)會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施?？墒?，當(dāng)二期業(yè)主入伙之際，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)原擬建三層配套用房處卻在挖很深的地基，進(jìn)行第三期開發(fā)。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)上當(dāng)，即向開發(fā)商討說(shuō)法。 上述兩個(gè)案例都是開發(fā)商進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳而引致的房地產(chǎn)買賣糾紛。虛假房地產(chǎn)廣告有兩種表現(xiàn)形式，一種形式是開發(fā)商虛構(gòu)事實(shí)，即將子虛烏有的事實(shí)在售樓廣告中作為真實(shí)的事實(shí)加以宣傳，如上述案例一中的開發(fā)商；另一種形式是開發(fā)商隱瞞事實(shí)真相，即將真實(shí)的情況隱瞞起來(lái)讓業(yè)主購(gòu)房時(shí)不知道真相，如上述案例二中的開發(fā)商就屬于隱瞞真相。 廣告的內(nèi)容真實(shí)、合法是法律對(duì)開發(fā)商刊載售樓廣告時(shí)的基本要求。售樓廣

29、告是商業(yè)廣告的一種，根據(jù)合同法第15條的規(guī)定，開發(fā)商登載、派送售樓廣告，是其向業(yè)主發(fā)出簽訂房地產(chǎn)買賣合同的要約邀請(qǐng)，一旦業(yè)主向開發(fā)商發(fā)出購(gòu)樓要約，而開發(fā)商又與業(yè)主簽訂房地產(chǎn)買賣合同，即便售樓廣告中的內(nèi)容未在房地產(chǎn)買賣合同中進(jìn)行表述，售樓廣告的內(nèi)容也構(gòu)成了開發(fā)商的承諾。 如果開發(fā)商交付的房屋雖然符合房地產(chǎn)買賣合同本身的約定，但未履行售樓廣告承諾，我們認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。當(dāng)然，開發(fā)商承擔(dān)何種民事責(zé)任，要視廣告承諾的不同性質(zhì)來(lái)判定。若開發(fā)商已按廣告承諾盡力履行義務(wù)，但由于客觀方面的原因未履行或未全部履行廣告承諾，那么，不能認(rèn)為開發(fā)商發(fā)布的房地產(chǎn)廣告是虛假?gòu)V告，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任是違約責(zé)任。若開發(fā)商主觀上故意虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相，誘