專家深度解讀新版《商品房買賣合同》

1、編號(hào):本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載專家深度解讀新版商品房買賣合同甲方：乙方：日期：說明：本合同資料適用于約定雙方經(jīng)過談判、協(xié)商而共同承認(rèn)、共同遵守的責(zé)任與義務(wù)，同時(shí)闡述確定的時(shí)間內(nèi)達(dá)成約定的承諾結(jié)果。文檔可直接下載或修改，使用時(shí)請?jiān)敿?xì)閱讀內(nèi)容。東江時(shí)報(bào)訊合同分預(yù)售和現(xiàn)售兩個(gè)版本，首次引入懲罰性賠償金，開發(fā)商“一房二賣”須加倍賠償買主，昨日，市房管局舉辦新版商品房買賣合同知識(shí)講座，邀請新版商品房買賣合同文本修訂專家組成員、法學(xué)博士、活華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯主講，對(duì)新版商品房買賣合同示范文本的亮點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)解讀。新版合同分預(yù)售和現(xiàn)房兩個(gè)版本今年，住建部和工商總局聯(lián)合發(fā)布新

2、版商品房買賣合同范本。記者看到，新版商品房買賣合同示范文本共有10章，僅正文就有26頁。新版合同文本從保護(hù)消費(fèi)者利益角度出發(fā)，對(duì)期房、現(xiàn)房采用不同合同文本。新版購房合同中，不少內(nèi)容是硬性規(guī)定，例如，出售商品房的全部房價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號(hào)；樓盤公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表明確寫在合同中，包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度；增加了購房人有權(quán)對(duì)商品房查驗(yàn)的相關(guān)約定，明確規(guī)定要先驗(yàn)房，然后再交房；特別約定如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義

3、務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。新版合同一分為二，形成預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)版本。新版合同在“商品房基本狀況”中增加“預(yù)售依據(jù)”一欄，注明該商品房由哪個(gè)單位批準(zhǔn)預(yù)售、預(yù)售許可證號(hào)等。此外，還新增房屋“抵押情況”、“房屋權(quán)利情況”?！邦A(yù)售房具有更多的不確定性，這些措施完善了商品房交付條件和交付手續(xù)，從而完善現(xiàn)在的預(yù)售制度，防止開發(fā)商把已經(jīng)賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行，同時(shí)督促開發(fā)商提高建房質(zhì)量。”程嘯說。合同內(nèi)容具有強(qiáng)制性“新版商品房買賣合同最大的亮點(diǎn)，就是合同內(nèi)容具有強(qiáng)制性。”程嘯介紹，以往的舊版合同，房地產(chǎn)企業(yè)在和消費(fèi)者簽訂合同時(shí)，往往在合同

4、正本中只寫一個(gè)大概情況，但在附件里卻增加了很多有利于開發(fā)商的條約，消費(fèi)者只能無奈接受。而新版合合同細(xì)化了很多內(nèi)容，且不少是“必填”項(xiàng)目，一旦合同內(nèi)容與附件內(nèi)容相沖突時(shí)，以合同內(nèi)容為主。無論現(xiàn)售合同示范文本還是預(yù)售合同示范文本，都只是適用新建商品房的買賣，不適用存量房即二手房買賣。記者從市房管局了解到，由于使用新版商品房買賣合同前需要升級(jí)相關(guān)的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，一旦系統(tǒng)調(diào)配完成后將使用新版商品房買賣合同。常見購房糾紛合同糾紛：如交房時(shí)間、購房定金、產(chǎn)權(quán)辦理等方面的合同糾紛，常見的是開發(fā)商不按時(shí)交房、產(chǎn)權(quán)辦理一拖再拖等。質(zhì)量問題：主要有墻體空鼓、裂縫、傾斜、地面裂縫，墻面、下水管道及衛(wèi)生問、廚房漏水、

5、滲水，精裝修不符合規(guī)范、裝修材料價(jià)高質(zhì)次等。虛假宣傳：部分開發(fā)商在銷售過程中夸大宣傳，消費(fèi)者付款買了房之后，才發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初開發(fā)商口頭承諾的不一致等問題。不少人在購買商品房時(shí)，常常會(huì)遭遇霸王合同，但是面對(duì)財(cái)大氣粗的開發(fā)商，卻只能忍氣吞聲。那么，相比舊版的商品房買賣合同，新版商品房買賣合同有哪些亮點(diǎn)？如何更注重對(duì)購房者權(quán)益的維護(hù)？程嘯向記者詳解了新版合同文本。1消費(fèi)者可選擇由誰監(jiān)管預(yù)付款近兩年來，房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)過開發(fā)商因資金斷裂或其他原因，把購房者交的首付款卷走或挪作他用，購房者陷入“錢房兩空”的困境。此外，買賣雙方因違約經(jīng)常發(fā)生矛盾，經(jīng)常是買家違約按貸款利率履行，而賣家違約卻按銀行存款利率履行，

6、形成了合同中不平等的霸王條款。解讀：新版商品房買賣合同示范文本要求，新增商品房的全部房價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號(hào)?！氨O(jiān)管的模式可以有好幾種，可以是政府監(jiān)管、房管局監(jiān)管，也可以是銀行協(xié)議監(jiān)管，消費(fèi)者可以選擇?？傊O(jiān)管主體必須明確，確保資金監(jiān)管落到實(shí)處?！背虈[說，這樣就加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有意可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路等現(xiàn)象。此外，新版本還規(guī)定，今后雙方因違約發(fā)生違約金時(shí)，一律按中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率作為利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，并且對(duì)支付期限作了約定。2配套設(shè)施要寫進(jìn)合同“原本承諾是興建九年制義

7、務(wù)教育學(xué)校，現(xiàn)在怎么變成特殊學(xué)校？買房時(shí)說的一樣，現(xiàn)在乂是另外一樣，開發(fā)商這是欺騙業(yè)主?！辈簧偈忻褓I房都遇到過這樣的問題：買房前說的學(xué)校、醫(yī)院、綠地等，最后卻成了“空頭支票”，交房時(shí)要么沒有實(shí)現(xiàn)，要么沒有達(dá)標(biāo)。及其他配套設(shè)施未建成，無需承包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、而舊版合同對(duì)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)沒有明示，業(yè)主在簽約時(shí)若忽視相關(guān)約定，開發(fā)商交房時(shí)公共服務(wù)擔(dān)違約責(zé)任解讀：新版合同將樓盤公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表明確寫在合同中,合同中約定了什物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度。以學(xué)校為例,么時(shí)間要達(dá)到怎樣的標(biāo)

8、準(zhǔn)，就必須在那個(gè)時(shí)間內(nèi)交付。如果開發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施，應(yīng)按買賣雙方合同約定，買受人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)?！氨热绨凑赵瓉淼募s定，小區(qū)內(nèi)是建一所小學(xué)，然而現(xiàn)在改為其他用途，這就是開發(fā)商違約。當(dāng)然，假如是由于政府規(guī)劃調(diào)整，那開發(fā)商則需要對(duì)業(yè)主進(jìn)行公示；假如業(yè)主不同意，業(yè)主有權(quán)要求退房?！背虈[說，這意味著開發(fā)商在做廣告時(shí)，需要三思而后行。3先驗(yàn)房然后再交房房屋交接前，要想檢查質(zhì)量，必須先交契稅，很多買房人曾有過這樣的經(jīng)歷。此外，有的開發(fā)商還要求先收房，再進(jìn)行驗(yàn)房。如果購房者因房屋質(zhì)量問題不愿意收房，導(dǎo)致了延期交付，購房合同中也沒有約定誰來承擔(dān)責(zé)任。這種

9、霸王條款讓購房者維權(quán)無門。解讀：新版合同增加了購房人有權(quán)對(duì)商品房查驗(yàn)的相關(guān)約定。房企在交房之前，買受人（購房者或業(yè)主）有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人（房企及房產(chǎn)銷售代理公司）不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。商品房達(dá)到交付條件后，房企應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人若房屋驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可要求出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起某日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付?！靶碌暮贤谋緦?duì)驗(yàn)房收房的順序作了調(diào)整，規(guī)定要先驗(yàn)房，然后再交房

10、，這就可以保證業(yè)主不會(huì)收到有問題的房子，在維權(quán)中占據(jù)主動(dòng)?！背虈[說。4增加購房者信息保護(hù)條款“我昨天剛收樓，今天就接到不少裝修公司的電話，是不是開發(fā)商把我們信息賣了出去？”剛買了房子不久，就接連接到各種裝修電話，這也是不少購房者頭疼的問題。解讀：新版合同增加了購房人信息保護(hù)條款，明確開發(fā)企業(yè)對(duì)購房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用?！斑@就是新文本要保證的業(yè)主信息安全，開發(fā)商泄露購房者信息要承擔(dān)責(zé)任，合同中都有明確規(guī)定。這也可有效遏制買受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益?！背虈[說。不過，也有房企營銷人員不看好這項(xiàng)條款的

11、效果?；葜菀患以谑蹣潜P置業(yè)顧問說，從買房到入住，購房者的個(gè)人信息需要無條件地轉(zhuǎn)出多次，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個(gè)人信息，業(yè)主購買裝修材料時(shí)也可能留下聯(lián)系方式，“僅約束開發(fā)商，恐怕管不了購房者信息被泄露的事兒”。5一房多賣要加倍賠償2012年底，大業(yè)灣區(qū)澳頭一家名為菁華園的樓盤曾一度引起關(guān)注。此前不相識(shí)的業(yè)主，發(fā)現(xiàn)彼此竟然重復(fù)購買了數(shù)套房子。經(jīng)調(diào)查，菁華園重復(fù)銷售的樓房有120套。最后，開發(fā)商被刑拘，理由是涉嫌非法吸收公眾資金，和“一房多賣”無關(guān)。解讀：新版合同明確了解除合同的條件、程序以及利息計(jì)算方式，引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對(duì)存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價(jià)款買受人全部損1倍或者失的賠償金。舉個(gè)例子，一套商品房價(jià)格70萬元，開發(fā)商“一房兩賣”導(dǎo)致購房者辦不了房產(chǎn)證，購房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付140萬元，再加上70萬元本金部分的利息損失。6水電氣未通禁交付使用“都交樓了，怎么燃?xì)膺€通不了？”市民林小姐在惠城區(qū)小