房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)費

1、北京市的房價主要由四大塊構(gòu)成：一是成本；二是費用；三是稅金；四是利潤。構(gòu)成成本的主要因素有：征地及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等5項。費用主要有4項：管理費、財務(wù)費、銷售費、代收代繳的行政性收費。其中代收代繳的行政性收費有10項：土地出讓金、大市政費、四源費、用電權(quán)費、電貼費、開發(fā)管理費、綠化費、建材基金、新菜田基金、粘土磚費。對開發(fā)企業(yè)征收稅款有兩項：一是按銷售收入的5.5%征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加費，二是按銷售收入扣除成本費用及營業(yè)稅的余額征收33%的所得稅。銷售收入減去成本、費用和稅金后的余額即為企業(yè)的利潤。 差別性主要表現(xiàn)在征地拆遷補償費，從幾

2、百到幾千元。如此巨大的差別性對規(guī)范征地拆遷補償費、實現(xiàn)土地費用真實化帶來了很大的難度。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程概要 房地產(chǎn)暴利,做房地產(chǎn)賺大錢之言至今不絕于耳,卻不知做房地產(chǎn)多么難! 現(xiàn)在人們抱怨房價太高,你卻不知為什么? 房地產(chǎn)成本有六大成本要素構(gòu)成:土地成本,建造成本,環(huán)境成本,營銷成本,融資成本,稅費成本.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最多可延伸至七十多個產(chǎn)業(yè),在相當多的地區(qū)己成為當?shù)刂еa(chǎn)業(yè),是當?shù)刂饕斦杖朐慈?在房地產(chǎn)成本中當?shù)刎斦H從土地成本和稅費兩項最高拿走54%-64%.本人曾擔任一企業(yè)集團置業(yè)公司CEO.深知其內(nèi)情.請看一看房地產(chǎn)開發(fā)流程你便知個中艱辛困苦.第一步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研

3、究房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1， 選定項目，簽訂合作意向書2， 初步確定開發(fā)方案3 申報規(guī)劃要點4， 申報、審批項目建議書5， 編制項目可行性研究報告6， 申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、 可行性研究費用2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計1、 申報選址定點2、 申報規(guī)劃設(shè)計條件3、 委托做出規(guī)劃設(shè)計方案4、 辦理人防審核5、 辦理消防審核6、 審定規(guī)劃設(shè)計方案7、 住宅設(shè)計方案的專家組審查8 落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9

4、、 委托環(huán)境影響評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標11、委托地質(zhì)勘察12、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設(shè)施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、 工程勘察（測量）費2、 工程設(shè)計費3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費（建筑用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房銷售許可證共“五證”，商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書）4、 竣工檔案保證金5、 臨時用地費6、 臨時建設(shè)工程費7、 建設(shè)工程勘察招標管理費8、 勘

5、察設(shè)計監(jiān)督管理費9、 估建園林工程設(shè)計費第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、 國有土地使用權(quán)的出讓1、 辦理建筑用地規(guī)劃許可證2、 辦理建設(shè)用地委托訂樁3、 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、 主管部門實地勘察5、 土地估價報告的預(yù)審6、 委托地價評估7、 辦理核定地價手續(xù)8、 辦理土地出讓審批9、 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、審批16、取得劃撥用地批準取得房地產(chǎn)開發(fā)

6、項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、 地價款（土地出讓金）2、 資金占用費3、 滯納金4、 土地使用費5、 外商投資企業(yè)土地使用費6、 防洪工程建設(shè)維護管理費7、 土地閑置費8、 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9、 城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預(yù)定金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)人員安置費18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第四步、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作1、 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、 項目轉(zhuǎn)入正式計劃3、 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

7、4、 交納自來水廠建設(shè)費5、 交納污水處理廠建設(shè)費6、 交納供熱廠建設(shè)費7、 交納供電貼費及電源建設(shè)集資費8、 土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、 設(shè)計單位出批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招、投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預(yù)算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達2

8、5、召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施工現(xiàn)場的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過程中

9、的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、 三通一平費2、 自來水廠建設(shè)費3、 污水處理廠建設(shè)費4、 供熱廠建設(shè)費5、 煤氣廠建設(shè)費6、 地下水資源養(yǎng)蓄基金7、 地下熱水資源費8、 市政、辦公設(shè)施建設(shè)費（大市政費）9、 開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設(shè)費13、公園建設(shè)費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)

10、配套費）18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設(shè)工程招投標管理費22、合同預(yù)算審查工本費23、質(zhì)量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序1、 提交完成建設(shè)項目投資證明2、 簽署預(yù)售內(nèi)銷商品預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議3、 辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證4、 銷售項目備案5、 委托中介代理結(jié)構(gòu)進行銷售6、 與購

11、房者簽訂認購書7、 與購房者簽訂買賣契約8、 辦理預(yù)售登記9、 辦理轉(zhuǎn)讓登記10、辦理房地產(chǎn)低鉀登記手續(xù)11、樓宇交付入住12、質(zhì)量保證書和使用說明書13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)開工建設(shè)和竣工驗收的詳解內(nèi)容作者:商海粟、潘麒麟開發(fā)程序稅費2004-9-13 第八部分：房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工建設(shè)和竣工驗收階段 法律程序： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工手續(xù)辦理 （1）建設(shè)工程檔案資料的編制； （2）建設(shè)工程施工圖的審查； （3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理； （4）房地產(chǎn)項目開工計劃的審批與備案； （5）工程建設(shè)項目報建表的備案； （6）建設(shè)工程施工的招投標； （7）建設(shè)工程施工合同草案的審查； （8）建設(shè)工

12、程施工合同的簽署； （9）工程質(zhì)量監(jiān)督注冊的備案； （10）建設(shè)項目開工前統(tǒng)計登記； （11）開工前審計的辦理； （12）臨時占道、掘路的審批； （13）古樹名木移植的審批； （14）占用綠地及伐移樹木的審批； （15）建設(shè)工程規(guī)劃驗線與檢查； （16）建設(shè)工程施工許可證的辦理。 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理 （1）工程建設(shè)監(jiān)理的管理機構(gòu)及職責(zé)； （2）工程建設(shè)監(jiān)理范圍及內(nèi)容的確定； （3）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的制定與簽署； （4）工程項目建設(shè)的監(jiān)理； （5）房屋建筑工程施工的旁站監(jiān)理規(guī)定。 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工管理 （1）建設(shè)工程施工的現(xiàn)場管理； （2）建設(shè)工程施工現(xiàn)場的環(huán)境保護

13、； （3）建設(shè)工程施工現(xiàn)場的安全管理； （4）建設(shè)工程施工現(xiàn)場的消防管理； （5）建設(shè)工程施工現(xiàn)場的擾民管理。 4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 （1）建設(shè)工程檔案資料的預(yù)驗收； （2）建設(shè)工程的竣工驗收； （3）人防工程的竣工驗收備案； （4）建設(shè)工程檔案資料的報送移交； （5）建設(shè)工程規(guī)劃驗收； （6）建設(shè)工程竣工驗收的備案； （7）建設(shè)項目地名的命名與更名； （8）商品住宅的性能認定； （9）房屋建設(shè)工程的質(zhì)量保修。 相關(guān)稅費： 1、三通一平費； 2、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費； 3、市政公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）； 4、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； 5、地下水資源費（地下水資源養(yǎng)蓄基金）； 6、地

14、下熱水資源費； 7、城建綜合開發(fā)項目管理費； 8、建筑行業(yè)管理費； 9、綠化補償費； 10、供電貼費（電力增容費）； 11、竣工檔案保證金； 12、建筑安裝工程費； 13、合同預(yù)算審查工本費； 14、質(zhì)量管理監(jiān)督費； 15、防空地下室易地建設(shè)費； 16、竣工圖費； 17、建材發(fā)展補充基金； 18、工程監(jiān)理費； 19、超計劃用水加價水費； 20、夜間施工噪聲擾民補償費； 21、占道費和交通管理費； 22、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；（已取消） 23、實心粘土磚限制使用費（已取消）； 24、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）（已取消）； 25、綠化建設(shè)費（已取消）； 26、公園建設(shè)費（已取消）。 北京市房地產(chǎn)

15、開發(fā)法律程序與稅費詳解（2004年版）（法律出版社），由房地產(chǎn)專業(yè)律師商海粟、房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師潘麒麟編著，按照北京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程，分別對房地產(chǎn)開發(fā)的11個工作階段或重要事項的327項法律程序和105項相關(guān)稅費逐一進行了詳實、細致的解釋，全面闡述房地產(chǎn)開發(fā)精要，在同類書籍中具有顯著的專業(yè)性、全面性及實用性。全書的內(nèi)容包括三大部分：法律程序、相關(guān)稅費、相關(guān)法規(guī)，分為上、中、下三卷，共2400余頁、309萬字。是廣大房地產(chǎn)開發(fā)商、投資機構(gòu)、建設(shè)單位和相關(guān)人員在北京市進行房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與投資的一部不可多得的工具書，具有極高的實用價值和指導(dǎo)作用。如需要了解詳情或購書洽談： 經(jīng)銷：北京瑞斯泰德投資

16、顧問有限公司 地址：北京市朝陽區(qū)慧忠北里天創(chuàng)世緣大廈A座四層（郵編：100012）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的20%進行計算扣除。在確定加計20%的扣除時，應(yīng)注意代收費用金額是否包括在加計20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計20%的扣除時需減除大市政費、四源費、用電權(quán)費、綠化費的金額后，再作為加計20%的扣除的基數(shù)。 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的20%進行計算扣除。在確定加計20%的扣除時，應(yīng)注意代收費用金額是否包括在加計20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計20%的扣除時需減除大市政費、

17、四源費、用電權(quán)費、綠化費的金額后，再作為加計20%的扣除的基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)流程第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作 1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費 4、交納自來水廠建設(shè)費 5、交納污水處理廠建設(shè)費 6、交納供熱廠建設(shè)費 7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù) 9、設(shè)計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃

18、許可證 15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預(yù)算審查處確認 22、標底送市招標辦核準，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書并送達 25、召開招標會，勘察現(xiàn)場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發(fā)中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理 31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 32、建設(shè)工程監(jiān)理 33、辦理開工統(tǒng)計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費

19、 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門 41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議 42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進場和施工暫設(shè) 45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續(xù) 48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書 49、商品住宅性能認定 50、竣工統(tǒng)計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、

20、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設(shè)費 3、污水處理廠建設(shè)費 4、供熱廠建設(shè)費 5、煤氣廠建設(shè)費 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費） 9、開發(fā)管理費 10、城建綜合開發(fā)項目管理費 11、建筑行業(yè)管理費 12、綠化建設(shè)費 13、公園建設(shè)費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費 17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費） 18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設(shè)工程招投標管理費 22、合同預(yù)算審查工本費 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費 24、竣工圖費 25、建材發(fā)展補充

21、基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監(jiān)理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補償費 32、占道費 33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅房地產(chǎn)項目的投資成本詳細目錄一.征地補償費(一).土地出讓金1.計算方法:土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*用地面積2.上交部門:市財政局3.依據(jù):(1)京政發(fā)199334號文.(2)京政發(fā)199443號文.4.說明:(1)各區(qū)類地價取值詳見附件;(2)城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政;(3)遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;(4)市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企

22、業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補交土地出讓金,其中的60%返還企業(yè),由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).(5)在使用基準地價表時,由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大,而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規(guī)范.同時考慮到說明(2),(3),(4),在測算地價時加入操作系數(shù)概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例. 附件:(1)1-10類地區(qū)土地出讓金標準價;(2)土地出讓金修正系數(shù)表.(二).征地及

23、拆遷補償費:詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.說明:(1)測算時亦可依據(jù)基準地價表,計取土地開發(fā)及其它費用的數(shù)據(jù).二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)1.臨時水,電,路,場地平整費依據(jù):1992年建安工程定額;標準:按實際發(fā)生工程量計算;說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%.2.規(guī)劃,測量,勘察,設(shè)計費:依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號文,國家計委計字(1984)596號文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號文;國家物價局,建設(shè)部1992價費字375號.標準:(1)勘察費:概算價*0.30-0.80%(2)民用建筑設(shè)

24、計費民用建筑工程設(shè)計費率收費標準單位:%工程工程概算投資(萬元)等級300以下301-10001001-30003001以上特級2.22.12.01.9一級2.01.91.81.7二級1.81.71.61.5三級1.61.51.41.3四級1.41.31.2五級1.21.1備注:特級:1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑;2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;3.30層以上建筑;4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.一級:1.高級大型公共建筑;2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;3.16層以上29層以下或超過50米高的公共建筑.二級:1.

25、中高級,大中型公共建筑;2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;3.16層以上29層以下住宅.三級:1.中級,中型公共建筑;2.7層以上(含7層)15層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;四級:1.一般中小型公共建筑;2. 7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.五級:一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.說明:(1)民用建筑大型10000平米中型3000-10000平米小型3000平米(2)僅做民用建筑初步設(shè)計或施工圖分階段設(shè)計時,其工作量的比例為40%和60%.(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計圖紙6份,施工圖8份.3.規(guī)劃條件,可行性研究費依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號文標準:(1)按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算

26、:工日定額*85元/工日用地規(guī)模(公頃)工日定額50面議(2)施工執(zhí)照費按京政發(fā)198821號文:概算額*(1-3)三.基礎(chǔ)設(shè)施費1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費依據(jù):京政發(fā)199334號文標準:1).根據(jù)項目的實際情況定.管線延長米*管線單方造價.2).根據(jù)經(jīng)驗,基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工程費的2%-10%.說明:(1)一般該項費用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價;(2)各種管線單方造價:自來水管線600元/米雨水管線700元/米污水管線800元/米煤氣管線1000元/米熱力管線2000元/米供電管線700元/米電信管線1500元/門道路80元/平米綠化20元/平米(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):環(huán)衛(wèi)費5元/平米照明費5

27、元/平米(4)該項費用一般范圍150-400元/平米普通住宅150元/平米高檔住宅(公寓,寫字樓)400元/平米2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計方案和集資協(xié)議;標準:根據(jù)項目的實際情況定;說明:(1)熱力,煤氣,自來水,污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費中的該項不在計取.(2)若自己修建,測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費.四.房屋建安工程費1.建安工程費依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.標準:(1)普通住宅多層900-1000元/平米高層1600-1800元/平米(2)公共建筑A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米其中:結(jié)構(gòu)1000-1500元/平米裝修800-1000元/平米

28、設(shè)備1200-2000元/平米B.別墅3000元/平米說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,市政公用.(2)依據(jù):京政發(fā)1985149號文;標準:建筑面積9678-10630平米/千戶工程取費按實際工程量.詳見公建配套附表.a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標;b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標;.通常取7-15%為公建配套面積比率.2.招投標費依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文標準:中標額*13.預(yù)算審查費依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;標準:預(yù)算造價*0.5（京計基字（19

29、97）第0711號，住宅項目費率為0%）4.工程監(jiān)理費依據(jù):(1)國家物價局.建設(shè)部1992價費字479號;(2)93京建法字第029號標準:工程造價*適用稅率適用稅率:工程造價500萬元以下2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%1000000.6%說明:(1)實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的7%,工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費.(2)設(shè)計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一般不予考慮

30、.5.竣工圖費依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;標準:設(shè)計費*7%6.建材發(fā)展基金依據(jù):(89)京建材字第292號;標準:建安工程造價*2%（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）五.公共配套設(shè)施費1.鍋爐房標準:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;(2)鍋爐每噸造價約25萬元.2.變配電所標準:每建筑平米30元.3.集資維護費標準:每建筑平米80元.4.電貼費(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)依據(jù):原(84)華北電供用字25號文290元/KVA后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi)1100元/KVA四環(huán)路以外550元/KVA;現(xiàn)調(diào)整為單路供電270元/KVA雙路供電540元/KVA;說明:住宅用電量30-60VA/平米;其他用電量50-80VA/平米.六.管理費依據(jù):(92)京價收字第124號;標準:一至五項之和*2.5%.七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費1.商品房依據(jù):京計基字(1988)第866號文標準:自來水廠建設(shè)費12元/平米;煤氣廠建設(shè)費29元/平米;供熱廠建設(shè)費30元