成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本構(gòu)成及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、土地取得費(fèi)說(shuō)明：1、 “土地取得費(fèi)”為開(kāi)發(fā)商依法獲得土地使用權(quán)時(shí)，所交付的費(fèi)用。2、 “土地取得費(fèi)”依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況有很大變化，一般在進(jìn)行測(cè)算前要注意與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通。3、 可列入“土地取得費(fèi)”的項(xiàng)目有：土地出讓金、征地及拆遷安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。4、 由于土地取得條件千差萬(wàn)別，下面所列的成本項(xiàng)目可能已包含在其中，所以測(cè)算過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況，未必全部列出。1、土地出讓金依據(jù)：1、 開(kāi)發(fā)商提供實(shí)際出讓或者評(píng)估的價(jià)格。2、 京政發(fā)（2002）32號(hào)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知。3、 實(shí)際經(jīng)驗(yàn)或者項(xiàng)目所在區(qū)域類(lèi)似地塊已發(fā)生

2、的交易案例。標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)項(xiàng)目所處位置、土地級(jí)別不同，變化非常大。說(shuō)明：1、“出讓金”指國(guó)家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費(fèi)中純收入部分。2、征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)：1、 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)資料。2、 京政發(fā)（2002）32號(hào)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知。3、 其他相關(guān)條例。標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)實(shí)際情況而定。說(shuō)明：1、 “征地補(bǔ)償費(fèi)”是征用農(nóng)村集體用地而發(fā)生的一系列費(fèi)用，如果項(xiàng)目用地為國(guó)家建設(shè)用地則不涉及此項(xiàng)費(fèi)用。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套依據(jù)：1、 京計(jì)投資字【2002】1792號(hào)北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法的通知。2、 項(xiàng)目實(shí)際情況。標(biāo)準(zhǔn)：

3、城近郊區(qū)住宅160元/平方米、非住宅200元/平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)縣根據(jù)實(shí)際情況不高于此標(biāo)準(zhǔn)。說(shuō)明：1、根據(jù)用地取得條件，如果地價(jià)中包含此項(xiàng)費(fèi)用，需在此列出，后面的三1項(xiàng)不作重復(fù)計(jì)算。二、前期費(fèi)用取值在50150元/平方米（地上建筑面積），或建安工程費(fèi)的4.07.01、可研及顧問(wèn)費(fèi)依據(jù)：1、北京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)（房）字【1999】第373號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委關(guān)于引發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定文件的通知，第487號(hào)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)的補(bǔ)充通知。2、北京市建設(shè)工程費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)：建安工程費(fèi)的0.2左右。說(shuō)明：參照實(shí)際已發(fā)生的，可作相應(yīng)調(diào)整。2、勘察費(fèi)依據(jù)：1、 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部工程勘

4、察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定。2、 項(xiàng)目自身實(shí)際情況及經(jīng)驗(yàn)。標(biāo)準(zhǔn)：建安工程費(fèi)的0.20.6說(shuō)明：3、設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)：1、 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定。2、 京價(jià)（收）字（1993）第059號(hào)關(guān)于調(diào)整本市住宅設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知。3、 京價(jià)（收）字（1994）第119號(hào)<關(guān)于調(diào)整本市住宅設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知>的補(bǔ)充通知。4、 京價(jià)房字【1998】081號(hào)關(guān)于統(tǒng)一民用建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知。標(biāo)準(zhǔn)：1、 建安工程費(fèi)的3.0%5.0%。2、 40120元/平方米（地上建筑面積計(jì)）。說(shuō)明：1、 設(shè)計(jì)費(fèi)包含建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)及市政工程設(shè)計(jì)等。2、 上述所列為住宅設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3

5、、 一般來(lái)說(shuō)，境外的設(shè)計(jì)公司收費(fèi)與境內(nèi)相比要高出許多，所以在取費(fèi)時(shí)考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)作調(diào)整。4、臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整等依據(jù)：1、 參照北京市建設(shè)工程概算定額。2、 項(xiàng)目的實(shí)際情況。標(biāo)準(zhǔn)：1、 建安工程費(fèi)的0.81.0。2、 按地上建筑面積，1020元、平方米。說(shuō)明：因施工現(xiàn)場(chǎng)千差萬(wàn)別，一般按照實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算。三、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)：1、 關(guān)于京計(jì)投資字【2002】1號(hào)“關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知”。2、 京計(jì)投資字【2002】1792號(hào)北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法的通知。3、 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情

6、況。標(biāo)準(zhǔn)：1、 200300元/建筑平方米。2、 建安工程費(fèi)的712。3、 其中“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”根據(jù)規(guī)定按照住宅160元/平方米（城近郊區(qū)），遠(yuǎn)郊區(qū)縣根據(jù)實(shí)際情況不高于此標(biāo)準(zhǔn)。說(shuō)明：1、 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包含：“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”和紅線外圍集資建設(shè)或者自建發(fā)生的費(fèi)用。2、 實(shí)行有償出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)且地價(jià)款中含“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的，此項(xiàng)費(fèi)用在此不需考慮。3、 通過(guò)其他方式獲得的土地使用權(quán)，且土地取得條件已達(dá)到熟地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，此項(xiàng)費(fèi)用在此不作考慮。2、紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)：1、 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及經(jīng)驗(yàn)。標(biāo)準(zhǔn)：1、 建安工程費(fèi)的812。2、 普通住宅150200元/平方米，

7、高檔住宅200350元/平方米。說(shuō)明：1、“紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”指規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用。2、 般該項(xiàng)費(fèi)用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價(jià)。四、園林綠化費(fèi)依據(jù)：1、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及經(jīng)驗(yàn)。標(biāo)準(zhǔn)：1、 建安工程費(fèi)的23。2、 150300元/平方米（綠地面積）。說(shuō)明：1、“綠地面積”為項(xiàng)目占地*項(xiàng)目的綠化率。五、建安費(fèi)用1、建安工程費(fèi)依據(jù)：現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)下面附表：各物業(yè)類(lèi)型建安造價(jià)說(shuō)明：1、 附表中所列的建安造價(jià)包含土建、采暖、通風(fēng)、電氣、給排水、煤氣等費(fèi)用。2、 除注明外，不含裝修費(fèi)用。2、建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi)依據(jù)：

8、1、北京市建設(shè)工程費(fèi)用1997年版。2、京價(jià)（收）字（1996）第043號(hào)關(guān)于發(fā)布北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法的通知。標(biāo)準(zhǔn)：一般取建安工程費(fèi)的12。說(shuō)明：1、可列入該項(xiàng)費(fèi)用的項(xiàng)有：招投標(biāo)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)等。六、管理費(fèi)依據(jù)：1、 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。2、 （92）京價(jià)（收）字第124號(hào)標(biāo)準(zhǔn)：一般為上述一至五項(xiàng)之和的2。說(shuō)明：指為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。七、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)依據(jù)：1、根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)：一般為一至六項(xiàng)之和的2。說(shuō)明：八、銷(xiāo)售費(fèi)用依據(jù)：1、根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)：一般為銷(xiāo)售收入的4.5。說(shuō)明：“銷(xiāo)售費(fèi)用”一般包含銷(xiāo)售代理費(fèi)、

9、廣告宣傳費(fèi)用、樣板間裝修等費(fèi)用。九、財(cái)務(wù)費(fèi)用依據(jù)：1、 開(kāi)發(fā)商自有資金情況。2、 銀行貸款利率。標(biāo)準(zhǔn)：1、 參考項(xiàng)目總投資及開(kāi)發(fā)商自由資金情況，根據(jù)銀行一定年限的貸款利率，估算靜態(tài)貸款利息。說(shuō)明：1、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。2、也可以參考動(dòng)態(tài)的還本付息表。十、兩稅一費(fèi)依據(jù)：1、（90）財(cái)稅字第009號(hào)。2、 市開(kāi)辦（1988）經(jīng)字第2號(hào)。標(biāo)準(zhǔn)：1、 銷(xiāo)售收入的5.5。2、 其中：營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的5.0；城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的7.0；教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3.0。說(shuō)明：1、“兩稅一費(fèi)”通常指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。2、該項(xiàng)費(fèi)用一般計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本，不計(jì)入投資成本之內(nèi)。附表：各物業(yè)類(lèi)型建安造價(jià)工程類(lèi)別產(chǎn)品形式單方建安造價(jià)（元/平方米）住宅低層別墅、Townhouse、疊拼14001500多層普通板樓（磚混結(jié)構(gòu)、不帶電梯）11001200高標(biāo)準(zhǔn)板樓（框剪結(jié)構(gòu)、帶