成本測算標準

1、房地產項目投資成本構成及取費標準一、土地取得費說明：1、 “土地取得費”為開發(fā)商依法獲得土地使用權時，所交付的費用。2、 “土地取得費”依據項目的實際情況有很大變化，一般在進行測算前要注意與開發(fā)商進行溝通。3、 可列入“土地取得費”的項目有：土地出讓金、征地及拆遷安置費、城市基礎設施配套費等。4、 由于土地取得條件千差萬別，下面所列的成本項目可能已包含在其中，所以測算過程中，根據實際情況，未必全部列出。1、土地出讓金依據：1、 開發(fā)商提供實際出讓或者評估的價格。2、 京政發(fā)（2002）32號北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知。3、 實際經驗或者項目所在區(qū)域類似地塊已發(fā)生

2、的交易案例。標準：根據項目所處位置、土地級別不同，變化非常大。說明：1、“出讓金”指國家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費中純收入部分。2、征地及拆遷安置補償費依據：1、 根據項目實際情況，開發(fā)商提供相關資料。2、 京政發(fā)（2002）32號北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知。3、 其他相關條例。標準：根據實際情況而定。說明：1、 “征地補償費”是征用農村集體用地而發(fā)生的一系列費用，如果項目用地為國家建設用地則不涉及此項費用。3、城市基礎設施配套依據：1、 京計投資字【2002】1792號北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法的通知。2、 項目實際情況。標準：

3、城近郊區(qū)住宅160元/平方米、非住宅200元/平方米，遠郊區(qū)縣根據實際情況不高于此標準。說明：1、根據用地取得條件，如果地價中包含此項費用，需在此列出，后面的三1項不作重復計算。二、前期費用取值在50150元/平方米（地上建筑面積），或建安工程費的4.07.01、可研及顧問費依據：1、北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字【1999】第373號轉發(fā)國家計委關于引發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定文件的通知，第487號關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知。2、北京市建設工程費用。標準：建安工程費的0.2左右。說明：參照實際已發(fā)生的，可作相應調整。2、勘察費依據：1、 國家計委、建設部工程勘

4、察設計收費管理規(guī)定。2、 項目自身實際情況及經驗。標準：建安工程費的0.20.6說明：3、設計費依據：1、 國家計委、建設部工程勘察設計收費管理規(guī)定。2、 京價（收）字（1993）第059號關于調整本市住宅設計收費標準的通知。3、 京價（收）字（1994）第119號<關于調整本市住宅設計收費標準的通知>的補充通知。4、 京價房字【1998】081號關于統(tǒng)一民用建筑項目設計收費標準的通知。標準：1、 建安工程費的3.0%5.0%。2、 40120元/平方米（地上建筑面積計）。說明：1、 設計費包含建筑規(guī)劃設計、施工圖設計、園林設計及市政工程設計等。2、 上述所列為住宅設計取費標準。3

5、、 一般來說，境外的設計公司收費與境內相比要高出許多，所以在取費時考慮項目的實際情況在一定范圍內作調整。4、臨時水、電、路、場地平整等依據：1、 參照北京市建設工程概算定額。2、 項目的實際情況。標準：1、 建安工程費的0.81.0。2、 按地上建筑面積，1020元、平方米。說明：因施工現場千差萬別，一般按照實際發(fā)生的工程量計算。三、基礎設施配套費1、紅線外基礎設施建設費依據：1、 關于京計投資字【2002】1號“關于貫徹落實國家計委、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知”。2、 京計投資字【2002】1792號北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法的通知。3、 根據項目的實際情

6、況。標準：1、 200300元/建筑平方米。2、 建安工程費的712。3、 其中“城市基礎設施建設費”根據規(guī)定按照住宅160元/平方米（城近郊區(qū)），遠郊區(qū)縣根據實際情況不高于此標準。說明：1、 紅線外基礎設施建設費包含：“城市基礎設施建設費”和紅線外圍集資建設或者自建發(fā)生的費用。2、 實行有償出讓方式取得國有土地使用權且地價款中含“城市基礎設施建設費”的，此項費用在此不需考慮。3、 通過其他方式獲得的土地使用權，且土地取得條件已達到熟地價標準，此項費用在此不作考慮。2、紅線內基礎設施建設費依據：1、 根據項目實際情況及經驗。標準：1、 建安工程費的812。2、 普通住宅150200元/平方米，

7、高檔住宅200350元/平方米。說明：1、“紅線內基礎設施建設費”指規(guī)劃紅線內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。2、 般該項費用為基礎設施各種管線工程量*單方造價。四、園林綠化費依據：1、根據項目實際情況及經驗。標準：1、 建安工程費的23。2、 150300元/平方米（綠地面積）。說明：1、“綠地面積”為項目占地*項目的綠化率。五、建安費用1、建安工程費依據：現行建安費定額計算單方造價。標準：見下面附表：各物業(yè)類型建安造價說明：1、 附表中所列的建安造價包含土建、采暖、通風、電氣、給排水、煤氣等費用。2、 除注明外，不含裝修費用。2、建安工程專業(yè)費依據：

8、1、北京市建設工程費用1997年版。2、京價（收）字（1996）第043號關于發(fā)布北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法的通知。標準：一般取建安工程費的12。說明：1、可列入該項費用的項有：招投標管理費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、標底編制費、質監(jiān)費等。六、管理費依據：1、 經驗數據。2、 （92）京價（收）字第124號標準：一般為上述一至五項之和的2。說明：指為開發(fā)經營者直接經營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。七、不可預見費依據：1、根據實際經驗估計。標準：一般為一至六項之和的2。說明：八、銷售費用依據：1、根據實際經驗估計。標準：一般為銷售收入的4.5。說明：“銷售費用”一般包含銷售代理費、

9、廣告宣傳費用、樣板間裝修等費用。九、財務費用依據：1、 開發(fā)商自有資金情況。2、 銀行貸款利率。標準：1、 參考項目總投資及開發(fā)商自由資金情況，根據銀行一定年限的貸款利率，估算靜態(tài)貸款利息。說明：1、“財務費用”指開發(fā)經營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括項目開發(fā)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。2、也可以參考動態(tài)的還本付息表。十、兩稅一費依據：1、（90）財稅字第009號。2、 市開辦（1988）經字第2號。標準：1、 銷售收入的5.5。2、 其中：營業(yè)稅為銷售收入的5.0；城市建設維護稅為營業(yè)稅的7.0；教育費附加為營業(yè)稅的3.0。說明：1、“兩稅一費”通常指營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加。2、該項費用一般計入經營成本，不計入投資成本之內。附表：各物業(yè)類型建安造價工程類別產品形式單方建安造價（元/平方米）住宅低層別墅、Townhouse、疊拼14001500多層普通板樓（磚混結構、不帶電梯）11001200高標準板樓（框剪結構、帶