房地產開發(fā) 王磊

1、房地產開發(fā)讀后感作者：王磊學號：1132005130班級：11建筑工程管理1班通過這學期的學習，我對房地產開發(fā)這本書有了一個比較大概的了解！發(fā)地產又稱不動產，英文中常用real estate和real property表示。前者表示指其物質實體，即土地以及與之相連的建筑物、構筑物和基礎建設；后者則在此基礎上，強調附帶的各項權益。開發(fā)即開拓和發(fā)展之意，原指為了充分利用荒地、礦山等自然資源，采用人力和物力對其進行改造的活動。房地產開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權的土地進行基礎建設、房屋建設的行為。房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情

2、形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產與經營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。房地產開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)并實施房地產開發(fā)管理中應依法遵守的基本原則。依據(jù)我國法律的規(guī)定，我國房地產開發(fā)的基本原則主要有：1.依法在取得土地

3、使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)的原則。 在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發(fā)的前提條件，房地產開發(fā)必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地產開發(fā)，集體土地必須經依法征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發(fā)用地。 2.房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。 城市規(guī)劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領，也是對城市房地產開發(fā)進行合理控制，實現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協(xié)調發(fā)展的保證。 3.堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相

4、統(tǒng)一的原則。 經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。 4.應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。 即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協(xié)調發(fā)展，促進生產，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益

5、。 5.符合國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃的原則。 國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃是指導國民經濟相關產業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產業(yè)作為第三產業(yè)應受國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃的制約。與其他商品相比，房地產有其特有的性質，如不可移動、產品唯一、使用年限長和價值高等。由此，影響到房地產開發(fā)投資活動所表現(xiàn)出的特點。了解這些特點，便于作出正確的開發(fā)投資決策。就投資角度而言，房地產開發(fā)具有如下特點：（一） 開發(fā)成本高，投資量大（二） 開發(fā)建設期長，投資周轉慢（三） 市場具有地區(qū)性和分散性（四） 需求具有穩(wěn)定性（五） 涉及面廣，綜合性強房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的，

6、房地產開發(fā)是指依中華人民共和國城市房地產管理法的規(guī)定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是中華人民共和國城市房地產管理法第二條第三款明確的定義。而房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院城市房地產開發(fā)經營管理條例第二條明確定義的。 因此房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格，如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格。最高人民法院在民事案件案由規(guī)定中把合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛

7、歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格，就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。 我國房地產法律法規(guī)對開發(fā)經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發(fā)經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發(fā)經營資格，這是對此類合同的主體資格要求

8、。房地產開發(fā)經營涉及到國家的重要產業(yè)，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發(fā)經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)不能進行房地產開發(fā)經營。中華人民共和國城市房地產管理法第二十九條和國務院城市房地產開發(fā)經營管理條例第二章就此有特別規(guī)定。而自中華人民共和國合同法頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發(fā)經營房地產合同與其它類型合同是有區(qū)別的。為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 一個完整的房地產項目從開始到竣工

9、,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 第二部分行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式

10、的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一

11、般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。 7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階

12、段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。第三部分房地產項目權屬初

13、始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發(fā)商應提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規(guī)劃許可證； （5）建設工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。 1.政府部門的項目計劃批復 2.規(guī)劃部門的選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證 3.持規(guī)劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證（通過劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣） 4.持以上所有證件到建設主管部門辦理施