房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

1、房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核 房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核一、房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的審核（一）開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的條件：國(guó)稅發(fā)200931第三條：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。之所以要區(qū)分完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品是因?yàn)椋和旯ら_發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計(jì)算方法不一致。完工開發(fā)產(chǎn)品按照世紀(jì)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，未完工開發(fā)產(chǎn)品按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納企業(yè)所

2、得稅。 （二）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的組成：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第五條：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！纠?1】2008年，甲公司在收取售房款之外，還以本公司的名義開具發(fā)票，向購(gòu)房者收取有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等代收代付款項(xiàng)計(jì)312萬(wàn)元，甲公司

3、記入“其它應(yīng)付款”，在申報(bào)年度所得稅時(shí)未調(diào)整收入。 分析：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第六條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。本例中，甲公司代收代付的312萬(wàn)元是由該公司開具發(fā)票，應(yīng)當(dāng)并入總價(jià)款確認(rèn)為銷售收入。 【例32】某市地稅稽查局在對(duì)某房地產(chǎn)公司進(jìn)行檢查時(shí)確認(rèn)：（1）該公司2008年度“銷售收入”貸方發(fā)生額為15350000

4、0元，經(jīng)核對(duì)，售房合同總金額也為153500000元；（2）同時(shí)發(fā)現(xiàn)“其他應(yīng)付款”科目有為其他單位代收款項(xiàng)3540000元，經(jīng)檢查，所收取款項(xiàng)全部以本單位名義收取，所開票據(jù)全部加蓋本單位公章。問(wèn)，這部分代收款項(xiàng)是否應(yīng)作為企業(yè)的售房收入？在什么時(shí)候結(jié)轉(zhuǎn)收入？成本如何處理分析：（1）根據(jù)企業(yè)所得稅法第六條及條例第十二條、以及國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第六條應(yīng)作為企業(yè)的銷售收入，國(guó)稅發(fā)200931號(hào)所稱“發(fā)票”應(yīng)理解成“廣義的發(fā)票”，即企業(yè)開出的所有票據(jù)；（2）收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間應(yīng)該以訂立銷

5、售合同的時(shí)間為準(zhǔn)，即應(yīng)該與銷售合同所載銷售款項(xiàng)金額同步結(jié)轉(zhuǎn)收入。本案銷售收入應(yīng)為153500000加上3540000元；(3)代收費(fèi)用部分的成本已繳付的，以最后實(shí)際繳付數(shù)額為準(zhǔn)，未繳付的，暫時(shí)不予扣除，待以后實(shí)際繳付后，再進(jìn)行調(diào)整。 （三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的條件：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第六條：企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付

6、款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！纠?3】2008年10月9日，甲公司與張先生簽訂購(gòu)房合同，合同總價(jià)款120萬(wàn)元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價(jià)款的40%，其余款項(xiàng)分別在11月份、12月份各按30%支付。張先生10月、11月均按合同約定支付了購(gòu)房款，到了12月，張先生因資金困難，暫時(shí)無(wú)法支付剩余的款項(xiàng)，甲公司僅按實(shí)際收到的價(jià)款84萬(wàn)元記作銷售收入。 分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。本例中張先生12月雖然未能如期支付剩余的款項(xiàng)，但甲公司仍應(yīng)按約定的價(jià)款記作收入，未收到的款項(xiàng)記入“應(yīng)收賬

7、款”，甲公司少記銷售收入36萬(wàn)元（120×30%）。 【例34】2008年11月9日，甲公司與張先生簽訂購(gòu)房合同，合同總價(jià)款120萬(wàn)元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價(jià)款的40%，其余款項(xiàng)分別在12月份、2009年1月份各按30%支付。張先生11月按合同約定支付了購(gòu)房款，到了12月，張先生因計(jì)劃于2009年1月外出旅游，將剩余的款項(xiàng)在該月一次性交清。甲公司僅按付款日實(shí)現(xiàn)的收入84萬(wàn)元記作銷售收入，張先生提前支付的36萬(wàn)元記入“其它應(yīng)付款”。分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，付款方提前付款

8、的，應(yīng)在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。本例中甲公司少記銷售收入36萬(wàn)元。(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！纠?5】1、金玉房地產(chǎn)公司2006年8月投入A項(xiàng)目開發(fā)，于2007年8月竣工；2007年4月又同時(shí)開發(fā)B、C兩個(gè)項(xiàng)目，截止到2007年底項(xiàng)目均未竣工。2007年12月采用一次性全額收款方式銷售房屋A項(xiàng)目產(chǎn)品1500平方米，收取房款900萬(wàn)元；B項(xiàng)目為一棟寫字樓，銷售初期與購(gòu)房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從2007年9月15日起每隔三個(gè)月付款1600萬(wàn)元；C項(xiàng)目為一住宅

9、小區(qū)，從2007年10月項(xiàng)目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對(duì)外銷售，2007年12月收到首付款500萬(wàn)元計(jì)入“預(yù)收賬款”，當(dāng)月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2000萬(wàn)元，計(jì)入“長(zhǎng)期借款”。計(jì)算2007年12月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。A項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入9000000元；B項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入16000000元；C項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入50000002000000025000000元全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入9000000160000002500000050000000元(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：支付手續(xù)費(fèi)方式：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售

10、開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。買斷方式：采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。注：也就是說(shuō)，如果：A開發(fā)企業(yè)、購(gòu)買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、

11、購(gòu)買方三方簽訂合同：按合銷售同價(jià)、買斷價(jià)孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。B受托方、購(gòu)買方簽訂合同：按買斷價(jià)格（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。超基價(jià)分成方式：采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受

12、托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。注：也就是說(shuō)，如果：A開發(fā)企業(yè)、購(gòu)買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方簽訂合同：按合銷售同價(jià)、基價(jià)（保底價(jià)）孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，同時(shí)加上超基價(jià)分成。注：支付的超基價(jià)分成不得從收入中扣除。B受托方、購(gòu)買方簽訂合同：按基價(jià)加上分成額（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。包銷方式：采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚

13、未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！纠?6】湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司2005年開發(fā)一處遠(yuǎn)郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項(xiàng)目竣工兩年后仍積壓大量存量房。為了盡早將這些房出手，楚風(fēng)公司分別與江漢、漢興、揚(yáng)子、漢正四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。江漢公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)，2007年9月銷售房屋400平方米，每平方米2500元。將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款95萬(wàn)元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：借：銀行存款 95萬(wàn)元貸：銷售收入 95萬(wàn)元漢興公司采取買斷方式代理銷售，買斷價(jià)為每平方

14、米2300元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2007年9月將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交楚風(fēng)公司時(shí)，銷售房屋500平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入125萬(wàn)元，平均售價(jià)2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：借：銀行存款 115萬(wàn)元（按買斷價(jià)計(jì)算） 貸：銷售收入 115萬(wàn)元揚(yáng)子公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)2200元，并由揚(yáng)子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交銷售清單時(shí)，銷售房屋600平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入150萬(wàn)元，平均售價(jià)2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 132萬(wàn)元（按買斷價(jià)計(jì)算） 貸：銷售

15、收入 132萬(wàn)元漢正公司采取包銷方式。合同約定：漢正公司包銷楚風(fēng)公司1500平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)2350元向楚風(fēng)房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2007年9月15日銷售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2007年9月底，漢正公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋800平方米，還有300平方米未售出。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 188萬(wàn)元 貸：銷售收入 188萬(wàn)元要求：計(jì)算楚風(fēng)房地產(chǎn)公司上述項(xiàng)目2007年9月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。分析并計(jì)算：被江漢公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入1000000元（支付手續(xù)費(fèi)不能扣除，應(yīng)由江漢公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)

16、票，作為費(fèi)用列支）；被漢興公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入1250000元（銷售合同價(jià)高于買斷價(jià)，按銷售合同價(jià)計(jì)算）；被揚(yáng)子公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入2200×600（25002300）×600×70%1446000元（基價(jià)加分成）被漢正公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入2350×（800300）2585000元（包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入）。全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入10000001250000144600025850006281000元(注：新文件關(guān)于銷售收入確認(rèn)條件的規(guī)定與國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件相同)（四）銷售折扣、折讓與銷貨退回的處

17、理（依據(jù)：國(guó)稅函2008875號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008875號(hào)）：（1）企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 （2）債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣；銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。 （3）企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入

18、的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入?！纠?7】某房地產(chǎn)公司，為了促銷公開在電視臺(tái)發(fā)布廣告，凡在2008年5月31日以前購(gòu)買該公司開發(fā)產(chǎn)品的（已經(jīng)完工，并決算）一律享受總房?jī)r(jià)3%的優(yōu)惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按總房?jī)r(jià)享受2%的優(yōu)惠，請(qǐng)問(wèn)：（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？（2）假如采取這種銷售方式在2008年5月31日前銷售出去的房屋優(yōu)惠前的價(jià)值為15000000元，其中有三分之一屬于一次性交款，收入總額應(yīng)為多少？（3）銷售合同金額應(yīng)為多少？分析：（1）此種行為，屬于售前優(yōu)惠，目的是“促銷&am

19、p;#8221;，應(yīng)屬于商業(yè)折扣。（2）時(shí)間性優(yōu)惠為15000000×3%450000元 一次性付款優(yōu)惠15000000×30×%2%90000元 實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入150000004500009000014460000元（3）因?yàn)榇朔N行為屬于售前行為，銷售合同金額應(yīng)為14460000元?！纠?8】某房地產(chǎn)公司銷售一棟樓房，總價(jià)值35000000元，購(gòu)買方因資金問(wèn)題，在一次性付給房地產(chǎn)公司30000000元后，余下款項(xiàng)5000000元一支未付。為了及早收回款項(xiàng)，房地產(chǎn)公司與購(gòu)買方達(dá)成協(xié)議，如果購(gòu)買方在2008年8月31日以前一次性付清款項(xiàng)，房地

20、產(chǎn)公司給與購(gòu)買方所欠款項(xiàng)10%的優(yōu)惠。最終，購(gòu)買防御2008年8月25日將余下款項(xiàng)付清，共支付4500000元。問(wèn)：（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？（2）企業(yè)應(yīng)按多少確認(rèn)銷售收入？相應(yīng)問(wèn)題如何處理？（3）銷售合同金額應(yīng)為多少？分析：（1）此種行為，屬于售后優(yōu)惠，目的是“回款”，應(yīng)屬于現(xiàn)金折扣。（2）企業(yè)應(yīng)按照銷售全額35000000確認(rèn)收入。450000的現(xiàn)金折扣應(yīng)在應(yīng)在2008年8月作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理。（3）因?yàn)榇朔N行為屬于售后行為，因此不影響合同金額，銷售合同金額應(yīng)為35000000元?！纠?9】某房地產(chǎn)公司銷售一棟居民住宅，因

21、房屋設(shè)計(jì)與銷售前承諾有區(qū)別，未能達(dá)到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進(jìn)行打折處理。經(jīng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，有8戶退房，共計(jì)退回房款3600000元；有15戶同意退回一部分房款，每戶退款15000元。問(wèn)：（1）以上行為屬于商業(yè)折扣、商業(yè)折、現(xiàn)金折扣、銷售退回哪種行為？（2）當(dāng)月應(yīng)如何確認(rèn)銷售收入？（3）銷售合同金額是多少？分析：（1）以上行為分兩種情況。其中8戶的行為屬于銷售退回，目的是 “解除購(gòu)買關(guān)系”；其余15戶的行為屬于銷售折讓，目的是給予“部分補(bǔ)償”。兩者都屬于售后行為。（2）從實(shí)質(zhì)上看，兩者都屬于減少銷售收入，因此

22、均應(yīng)該在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，沖減“銷售收入”。共應(yīng)沖減收入3615000元。（3）以上行為雖然屬于售后行為，但是，系因房地產(chǎn)公司行為造成。因此，銷售合同應(yīng)該變更。首先原來(lái)與上面8戶簽訂的合同應(yīng)該作廢，減少銷售合同的總金額；其次，與上面15戶簽訂的合同，可做兩種處理，一個(gè)是原合同作廢。按照新價(jià)重新簽訂購(gòu)買合同，一個(gè)是原合同不變，按照賠償價(jià)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 （五）買一贈(zèng)一銷售的處理（依據(jù)：國(guó)稅函2008875號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008875號(hào)）企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品

23、的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 【例310】某房地產(chǎn)公司2008年5月賣給張先生一套住宅，銷售載明房屋總價(jià)款是48萬(wàn)元，另外附加條款規(guī)定，贈(zèng)送2匹TCL掛式空調(diào)機(jī)一臺(tái)（市場(chǎng)價(jià)2800元）。2008年7月賣給里女士住宅一套，銷售合同約定房屋總價(jià)款為56萬(wàn)元，另外附加條款規(guī)定贈(zèng)送地下車位（有產(chǎn)權(quán)）一個(gè)，該房屋的公允價(jià)值大約48萬(wàn)元、車位的公允價(jià)值大約10萬(wàn)元，問(wèn)，就以上業(yè)務(wù)公司應(yīng)該如何確認(rèn)收入？分析： （1）國(guó)稅函2008875號(hào)所說(shuō)的“買一贈(zèng)一”是指“組合銷售本企業(yè)商品（產(chǎn)品）”，所銷售和贈(zèng)與的商品產(chǎn)品均

24、應(yīng)是“本企業(yè)的”的商品（產(chǎn)品）。按照這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋贈(zèng)送的空調(diào)、太陽(yáng)能熱水器等家用物品，因不是本企業(yè)商品（產(chǎn)品），應(yīng)該不屬于國(guó)稅函2008875號(hào)文件規(guī)定的范圍。所贈(zèng)空調(diào)、熱水器的價(jià)值應(yīng)計(jì)入企業(yè)的銷售費(fèi)用。 5月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入480000元。（2）所贈(zèng)車位、車庫(kù)，屬于本企業(yè)的產(chǎn)品，應(yīng)該按照國(guó)稅函2008875號(hào)文件規(guī)定處理。該公司應(yīng)按如下方法確認(rèn)收入：房屋和車位的公允價(jià)值比為：房屋占4800000÷(480000100000)×100%82.76%車位占100000÷(480000100000

25、)×100%17.24%應(yīng)確認(rèn)收入：應(yīng)確認(rèn)銷售房屋收入560000×82.76%463456元應(yīng)確認(rèn)銷售車位收入560000×17.24%96544元（六）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件：第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改

26、房的，不得低于3%。第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 未完工產(chǎn)品當(dāng)期預(yù)計(jì)毛利當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)毛利率【例311】（1）某房地產(chǎn)公司（坐落在省城）2008年度開發(fā)A項(xiàng)目，預(yù)售房款78000000元，當(dāng)年開發(fā)產(chǎn)

27、品未完工。當(dāng)年繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加4329000元，期間費(fèi)用6500000元。2009年度 A項(xiàng)目全部完工，實(shí)現(xiàn)收入120000000元，開發(fā)成本60000000元，該項(xiàng)目2009年度繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加2331000元。（2）2009年度又開發(fā)了B項(xiàng)目，截止到年底項(xiàng)目也完工，共實(shí)現(xiàn)收入45000000元，開發(fā)成本27000000元，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加2497500元。該企業(yè)2009年度期間費(fèi)用共發(fā)生8900000元。計(jì)算該企業(yè)2008、2009兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進(jìn)行其他納稅調(diào)整）。分析并計(jì)算：1、2008年：企業(yè)的利潤(rùn)總額065000006500000元該企業(yè)產(chǎn)品未完工，應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā)

28、【2009】31號(hào)文件第八條、第九條規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。應(yīng)納稅所得額78000000×15%43290006500000871000元應(yīng)納企業(yè)所得稅871000×25%217750元。2、2009年：企業(yè)的利潤(rùn)總額120000000450000006000000027000000432900023310002497500890000059942500元本期扣除的前期營(yíng)業(yè)稅金及附加4329000元應(yīng)作納稅調(diào)增（調(diào)整的稅金填在“納稅調(diào)整表”第六項(xiàng)“其他”欄內(nèi)）；上期按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)

29、算的預(yù)計(jì)毛利11700000元應(yīng)予以調(diào)減（調(diào)整的“預(yù)計(jì)毛利額”填在“納稅調(diào)整表”第五項(xiàng)“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”欄內(nèi)。應(yīng)納稅所得額5994250043290001170000052571500元。應(yīng)繳納企業(yè)所得稅52571500×25%13142875元（七）合作開發(fā)收入。 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件： 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：(一)凡開發(fā)合同或

30、協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 （注：與國(guó)稅發(fā)200631號(hào)基本相

31、同；不同的是，國(guó)稅發(fā)200631號(hào)規(guī)定“投資方取得的利息、紅利應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)稅處理”） 【例312】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬(wàn)元，該項(xiàng)目于2008年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬(wàn)元的房屋，問(wèn)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計(jì)稅成本分得房屋又應(yīng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？分析：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期

32、應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。在已結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：計(jì)稅成本與投資額的差額=1000800=200萬(wàn)，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元。（差額為負(fù)數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額；差額為正數(shù)調(diào)減應(yīng)納稅所得額）。在未結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：應(yīng)將投資額800萬(wàn)按規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。二、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、 職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

33、國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（注：與國(guó)稅發(fā)200631號(hào)相比，取消了“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”項(xiàng)

34、目） 【例313】：某房地產(chǎn)開發(fā)公司以計(jì)稅成本80萬(wàn)元的商品房抵償所欠建筑公司80萬(wàn)元的債務(wù)，該房屋的公允價(jià)值（售價(jià)）為100萬(wàn)元，。企業(yè)賬務(wù)處理：借：應(yīng)付賬款 80萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品 80萬(wàn)經(jīng)審核該企業(yè)的年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表，該企業(yè)以房抵債的行為未按視同銷售調(diào)整應(yīng)納稅所得額，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)如何進(jìn)行處理？（為簡(jiǎn)化計(jì)算，不考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、契稅和印花稅等稅費(fèi)問(wèn)題。）分析：抵債行為在稅法上視同銷售收入，應(yīng)按規(guī)定確定收入和成本。就本例而言，應(yīng)確認(rèn)銷售收入100萬(wàn)元、計(jì)稅成本80萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額100-8020萬(wàn)元。 【例314】2008年9月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一套公允價(jià)值

35、為160萬(wàn)元、成本為120萬(wàn)元的商品房贈(zèng)給在北京奧運(yùn)會(huì)上獲得金牌的運(yùn)動(dòng)員李某，企業(yè)賬務(wù)處理：借：營(yíng)業(yè)外支出 120萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品 120萬(wàn)該企業(yè)的捐贈(zèng)業(yè)務(wù)在稅務(wù)上應(yīng)如何進(jìn)行處理？分析：稅法規(guī)定,企業(yè)以商品房對(duì)外捐贈(zèng)的行為應(yīng)視同銷售，應(yīng)按同期同類商品房的銷售價(jià)格確認(rèn)收入。本例中企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額160-12040萬(wàn)元。 【例315】某房地產(chǎn)公司以一套自行開發(fā)的市價(jià)為100萬(wàn)元、成本為90萬(wàn)元的房產(chǎn)，與A公司交換一市價(jià)為100萬(wàn)元、成本為90萬(wàn)元的土地。該房地產(chǎn)公司按房產(chǎn)和土地的成本價(jià)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬務(wù)處理，在企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)未申報(bào)收入。分析：企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)

36、交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)公司以自行開發(fā)的房產(chǎn)與A公司交換土地的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于稅法規(guī)定的非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物，應(yīng)于辦理企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)將100萬(wàn)元計(jì)入收入總額，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本90萬(wàn)元，將差額10萬(wàn)元計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。三、房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入的審核（一）房地產(chǎn)企業(yè)房屋租金收入：企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條：指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅函20

37、1079號(hào)根據(jù)實(shí)施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 【例316】某房地產(chǎn)公司有三處房產(chǎn)于2008年6月1日分別對(duì)外出租。甲房產(chǎn)租給一家企業(yè)開超市合同約定租期為五年，每年租金1200000元，自合同簽訂之日起，每月25日為付租日；乙房產(chǎn)租給一家公司作為辦公樓，合同約定租期兩年，每年租金100000元，合同簽訂

38、日一次性付齊兩年租金；丙房產(chǎn)租給一家服裝廠做倉(cāng)庫(kù)，租期一年，租金30000元，租賃期滿后一次性交付租金。問(wèn)，2008年該房地產(chǎn)公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)租賃收入多少。分析：（1）甲房產(chǎn)每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，應(yīng)于2008年612月每月確認(rèn)1000000元收入，全年共應(yīng)確認(rèn)租金收入70萬(wàn)元；（2）乙房產(chǎn)每年租金100000元，租金雖然于合同簽訂日一次付清，但是根據(jù)國(guó)稅函【2010】79號(hào)文件可以在受益期內(nèi)平均計(jì)算收入，2008年應(yīng)記收入100000÷12×758333.33元。（3）丙房地產(chǎn)租期一年，租金30000元，但是合同約

39、定租賃期滿后一次付清，因此，2008年不應(yīng)確認(rèn)收入。應(yīng)于2009年6月確認(rèn)收入。2008年共應(yīng)確認(rèn)收入70000058333.33758333.33元（二）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)租收入的審核：預(yù)租收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工交付使用前與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的并預(yù)先取得的收入。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件：第十條：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！纠?17】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一項(xiàng)目，地處市中心，商業(yè)前景被業(yè)屆人士普遍看好。2008年5月，在該項(xiàng)目即將完工之

40、前， 王某與該公司簽訂了店面租賃合同，合同約定租期2年，每年租金為12萬(wàn)元，王某當(dāng)月先行支付了一年的租金12萬(wàn)元，房屋于2008年10月1日交付使用，應(yīng)如何確認(rèn)該企業(yè)2008年的租金收入？分析：稅法規(guī)定,納稅人應(yīng)當(dāng)自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起確認(rèn)收入，房地產(chǎn)公司在2008年5月收取租金時(shí)不做收入。應(yīng)在2008年10月開始確認(rèn)租金收入，金額為3（萬(wàn)元）。（三）房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入。按照企業(yè)所得稅法第六條，企業(yè)從各種來(lái)源取得的收益都應(yīng)該確認(rèn)為收入。因此違約金收入也應(yīng)確認(rèn)為收入；按照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例應(yīng)屬于其他業(yè)務(wù)收入?！纠?18】某房地產(chǎn)公司20087月共取得兩筆違約金收入。一筆是某購(gòu)房戶因?yàn)?/p>

41、未按期支付購(gòu)房款支付的違約金2000元，一筆是某建筑公司因?yàn)楣こ萄悠谥Ц兜倪`約金50000元。問(wèn)：企業(yè)就這兩筆違約金會(huì)計(jì)上應(yīng)該如何處理？在稅收上處理有何不同？分析：（1）會(huì)計(jì)上，這兩筆違約金均應(yīng)作為企業(yè)收入處理。實(shí)際工作中應(yīng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。也有的企業(yè)將購(gòu)房違約金收入直接計(jì)入“預(yù)收帳款”或“銷售收入”；將工程延期違約金收入沖減了“開發(fā)成本建安成本”。以上處理均可以，但是絕對(duì)不可以利用“其他往來(lái)&#822

42、1;“盈余公積”“職工福利費(fèi)”等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。（2）在稅收上處理有所不同。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營(yíng)業(yè)稅的角度，取得的購(gòu)房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷售沒(méi)有關(guān)系，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。（四）關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費(fèi)收入的確認(rèn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知（國(guó)稅函200998號(hào)）新稅法實(shí)施前已按其他方式計(jì)入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入，在新稅法實(shí)施后，凡與按合同約定支付時(shí)間確認(rèn)的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認(rèn)的收入額后的差額，確認(rèn)為當(dāng)期收入。 【例319】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬(wàn)元。租金于2010年6月25日至