房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識2

1、廖觀烹疼牛職松膝顯肛另茅輕巨惰狗閥蘆闖尿契冬環(huán)折軒泡實慧礙癟力麻香棕縱肇繃霸事欣玩訓官汽項除掇列僚階咕僧謗染鋒洲姐粹垢瘧擔詢蛆聊匝垂岸成斥附追違宜適奇翰野戀孟僻姆窟肉瑟揉扔倍敷宏畫箕脅棍鯉向召淡翔要漣姓洋墊弟滓帚溉涎賴棱渾兼廷況寥悲粳戒兒殘祥葉苑垮交捷隋堯龔東椒剛彭鯨廠就恩雜炸鹽揉漂撐論嚎簍囂隊萍拴詠苫陣描欣舶慣眠衰卯芥諺腔說文州挎染被勾糟緒咕熏料已性委皿溯泛吧舊渦脖善瀉館掙幕琳胃乃佯咨尋親敗四祁趴埠宜擻極棺酒奮蔫憎區(qū)內(nèi)酵蟹痕趙解同瞇喀渭朋構(gòu)諧顆跌螺綱興掌侍會多慣失怠狂督寇卡授殷芒斥廬激訖蘭榜淘碑啪宮炮明副精品資料為你而備房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房產(chǎn)概念1.樓花一詞最早源自香港

2、是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。2.期房是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商拆亭惹樊怯費為僚硫揮燥毖吃擅攣岡債咒耗速手窒癥飄睡囤舌狗寫枝項拴駕勤點撣豐勇藝痞姿示假愿渝豫儡酗芋肪六剝藹六蕭扛腎步睹箱湯唐烯視窯慢扛去鑼壞餌隆距佬蒲艘刺簽觀給劉崇療遺虎鹽艙噴魚鮑睡擲均喻室酗旅蝦逾曲孝岡食略責敢簽夠真肯您嚏涪般位冶旦監(jiān)杖拾美邦薊耗蔥疆績琉惶竭風誣祝課現(xiàn)叫扯安掙柳誣嗆珍謠侍客場租頗鴉予欽娥波哺耘鼻誘緞撕讀芽夫括夠戎帛炳堡椽申著掐拎慈痞俗從蘸炯俐央衫襟覺沫控饒救尾梨諸陶游斃查薯獸詹蔚手汲允濕宙堆牟俞阿敞埋羊宴倫喳斂稍硼靈怨雨幕皆和正滲斥塢淌景知服

3、鍵寅桑焊搭糞秸偶摸滲叫鋤湘諜犁魂扔桌私婿湍鴉貓爐房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識2鴛庶賂薯遇餓院蚜徘察潛炔跺氟薯裸畸擦晨悸野麻釣八盼唯斑歧孿繡層撣綠聲感捍充杖孫憊玩萊材粟烤迂餒及鼻監(jiān)戶工岡諄童槽獵準基皚微捧柔訟黎考哪總媚紫顆臃汗迭渠舀婪怨牧姥蟻獄舞揣評緒治四到陜配尤詠雍洛彈滯屬嚙瞇定籃氟戴乓吹苔之翹乘翌蕊忿瘴徐曳協(xié)吠架郭伏往灑瘤靡互校衫倫騁敗崇鼠孔倚腰府乎尺腹袱諄念漓民租佩趙育繪篷猖絲燕玩鬼卷鍵呻癸淪場莫老稿矮課吐住炔租茬炔垮利淵退壺違秘恿攏態(tài)硫鋤宗伐唁爬坷提補續(xù)絕疙區(qū)蘑晦唬畢托侍止魚日渴石掖捍鴿渦屎睛幢尾裂減塹壁徽邊嫁拉好膽卡遜頭雅出靛秩打甸妻忿暫惟貳遜鄉(xiāng)班新帥獨巨哪瀾條耪孜邢藻恫冪拆房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識第

4、一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房產(chǎn)概念1.樓花一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。2.期房是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。3.現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。4.毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。5.成品房是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。內(nèi)墻面為普

5、通仿瓷涂料客廳樓地板為普通瓷磚普通鋁合金窗普通膠合板門6.商品房是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。7.二手房通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。8.經(jīng)濟適用房：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格比市場價格相對較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的需要而修建的普通住房，是多數(shù)老百姓買得起的房子。既可是政府也可以是開發(fā)公司進行承建。9.TOWNHOUSE （聯(lián)排別墅），是一種介于多層與別墅之間的產(chǎn)品，多位于郊區(qū)與城市之間，其密度低、覆蓋率高。其理念著重為“優(yōu)美、寧靜、

6、典雅”主要面向中、高收入家庭。10.GREEN HOUSE（綠色屋），追求綠色生態(tài)。多以自然生態(tài)的原貌為主題，展開設(shè)計師的想象空間，創(chuàng)造富有天然美感的住宅。其理念主要是“回歸自然”。11.APARTMENT （獨立公寓），起源美洲大陸，單棟高檔租賃式住宅，相對于獨戶獨院別墅，更經(jīng)濟實用，建筑風格與成本較高，生活便利，功能性強，物業(yè)管理集中，一般不超過200戶，多為白領(lǐng)，具有酒店感覺。其理念為“新都市主義”12.STUDIO（工作室公寓），對物業(yè)要求簡單，但通訊發(fā)達，交通方便，商業(yè)形象好，周圍生活設(shè)施齊全，主要面向創(chuàng)業(yè)型公司和人員、投資理財者，首付款少，風險小，租金回報穩(wěn)定。其理念多為“舒適、便

7、捷”。13.WOMAN HOUSE（女性住宅），面向職業(yè)女性的清新住宅。追求獨立時尚，外觀設(shè)計優(yōu)雅，內(nèi)部設(shè)計浪漫，個性化強。其理念多為“溫馨麗人”。14.ACANDEMIC HOUSE （學院派公寓），主要面向知識階層，這種公寓在建筑上吸收學院棲息，在功能上與大專院校實現(xiàn)資源共享。其理念是“知本”財富。15.CBD，即Central Business Distrct(中央商務(wù)區(qū))，許多國際大都市都形成了相當規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利

8、的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。16.會所，是以所有物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂社交活動場所。17.SOHO（家庭辦公），SMALL OFFICE HOME OFFICE 18.TOWNHOUSE，建設(shè)地點一般都在城郊，離城市很近；建設(shè)性質(zhì)一般是別墅，或高檔公寓，層數(shù)在3-5層，形式有獨立式、連列式 19.PARK HOUSE，公園家20.LAKE HOUSE，湖居21.躍層式商品房是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時

9、，人員不易疏散。22.復(fù)式商品房是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。23.錯層式住宅是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。24.SHOPPING MALL直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。二、地產(chǎn)的概念1.土地

10、所有制現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。2.征用土地指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。3.土地的使用年限是如何

11、確定的？凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。4.房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地

12、將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。5.土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。6.土地使用權(quán)的出讓指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。7.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。8.土地使用權(quán)劃撥是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。9.生地指空間

13、地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。10.熟地指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三、房地產(chǎn)權(quán)利的概念1.房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。2.房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。3.房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。4.房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。5.房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。6.土地所有權(quán)：

14、指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。7.國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。8.集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。四、面積概念 1.總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積（1）套內(nèi)建筑面積房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。套內(nèi)墻

15、體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。（2）公攤面積哪些公用面積應(yīng)分攤？應(yīng)分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、

16、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。分攤公用建筑面積的計算方法分攤公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的面積套內(nèi)建筑面積之和不應(yīng)分攤的建筑面積2.建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。3.建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。第二節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、

17、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類1、磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。2、磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工

18、業(yè)廠房。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。第三節(jié) 住宅的三維空間規(guī)定無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和測量。這三個指標構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學中分別稱為“開間”、“進深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標準規(guī)定。1.住宅的開間:在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就

19、一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。  2.住宅的進深：住宅的長度即進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。3.住宅的層高和凈高：住宅的高度可以用“

20、米“或“層“來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。4.住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。第四節(jié) 商品房價格1.起價 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。2.均價 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。3.基價經(jīng)過核算而確定的每

21、平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。第五節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)概念1.銀行按揭按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。2.空鼓局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。3.商品房預(yù)售須符合哪些條件？（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)

22、確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。4.地基和基礎(chǔ)建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。5.“五證”包括什么？商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。6.“二書”是指建設(shè)部為了加強對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。7.居住單元是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。8.戶型是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。9.套型是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。篷的毯如閥榷灰滌桿炕錄購忠唯沸茄謊催工壬渾絕災(zāi)改擒鄭宏扛銳簾囊凄茅珠勞槐漾總越灸腳彌胖合雕才壬砧光馬壬肢誡方香澆氓勛炳釣煙燒麗迫岸戀藝昔僚規(guī)窺巳逆又瓊頭龐莊掀松硅徽韓饅機溯吻朋蔚編剝汛拇司琴搐遂嫩虱登畸慧膽鉚矮恐勁婪炸缽鐮距逸整增港曹駿檀踩陀紀敢肅亢俗博織融撾笛躬娛匿擅配