房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況

1、目 錄一、取得土地環(huán)節(jié)2（一）城鎮(zhèn)土地使用稅2（二）印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同)3（三）契稅3二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)4（一）印花稅(設(shè)計(jì)合同)4（二）印花稅(建安合同)4（三）印花稅(借款合同)4三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)4（一）土地增值稅(預(yù)征)4（二）企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)5（三）印花稅(商品房銷售合同)5（四）增值稅5（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加6四、竣工交房環(huán)節(jié)6（一）企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)6（二）房產(chǎn)稅7（三）土地增值稅(清算)7一、取得土地環(huán)節(jié)（一）城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定

2、交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。1、計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。2、稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：Ø 大城市1.530元；Ø 中等城市1.224元；Ø 小城市0.918元；Ø 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.612元。表1：城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表級(jí)別人口（人）每平方米稅額（元）大城市

3、50萬(wàn)以上1.530中等城市20萬(wàn)50萬(wàn)1.224小城市20萬(wàn)以下0.918縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6123、應(yīng)納稅額的計(jì)算年應(yīng)納稅額計(jì)稅土地面積（平方米）*適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國(guó)稅發(fā)200389號(hào)）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅針對(duì)“集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地”各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。4、案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國(guó)土

4、房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬(wàn)元，合同約定土地交付時(shí)間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅?分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報(bào)繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個(gè)月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。（二）印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。（三）契稅國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土

5、地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。契稅稅率為3%5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照該地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)（一）印花稅(設(shè)計(jì)合同)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五貼花。（二）印花稅(建安合同)建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬(wàn)分之三貼花。（三）印花稅(借款合同)銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)（一）土地增值稅(預(yù)征)房地產(chǎn)開發(fā)企

6、業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分三類進(jìn)行：普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)。除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。預(yù)繳稅額=

7、（預(yù)收款預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%（二）企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:(1)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。(2)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(3)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。應(yīng)納企業(yè)所得稅額（收入總

8、額稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。（三）印花稅(商品房銷售合同)對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。（四）增值稅增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。表2：增值稅稅額計(jì)算環(huán)節(jié)計(jì)稅方法應(yīng)納稅額預(yù)征（收到預(yù)售款未開發(fā)票時(shí)）一般計(jì)稅預(yù)收款/（1+11%）*3%簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)收款/（1+5%）*3%清算（開具發(fā)票或完成交房時(shí)）一般計(jì)稅（銷售收入-允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）*11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅銷售收入/（1

9、+5%）*5%- -預(yù)繳稅額（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。1、計(jì)稅依據(jù)在繳納增值稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育附加。如果要免征或減征增值稅，也就要同時(shí)免征或減征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。2、稅率城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：Ø 納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7；Ø 納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；Ø 納稅人

10、所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1。應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際繳納的增值稅*適用稅率四、竣工交房環(huán)節(jié)（一）企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅

11、申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（二）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國(guó)稅發(fā)2003 89號(hào)文件的規(guī)定，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋

12、使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按1.2%稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額房產(chǎn)余值*（110%30%）*1.2%（三）土地增值稅(清算)1、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出增值額，然后計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，即增值率，再依據(jù)增值率對(duì)照適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目具體包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；（3）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取

13、得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加扣20。（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2、稅率表3：土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%100%的部分4053超過100%200%的部分50154超過200%的部分6035房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收（清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）。企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免納土地增值稅。3、應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅額土地增值額*適用稅率扣除項(xiàng)

14、目金額*速算扣除系數(shù)4、合理避稅方法（1）最為主要的避稅方式為做大成本。（2）可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來避稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)可能要稅局核定，如果認(rèn)定是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還是跑不了稅；如果可以認(rèn)定股權(quán)，只用承擔(dān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)及印花稅。（3）通過抵債的方式來避稅。（4）通過售后代持部分房產(chǎn)，把下次出售交易時(shí)間拉長(zhǎng)，可以延緩納稅的效果。5、清算的幾種情況納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對(duì)前款所列第(3)項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符