房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計劃書范文3篇

1、房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)方案書范文3篇房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)方案書范文篇1一、工程簡介：鳳凰城工程位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊,在鄭汴路路南,鳳凰東路、鳳臺路在建和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開.鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成.一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,出現(xiàn)了銷售障礙.一期5#、7#、9#、11#、13#、15后棟多層吸取了別墅的教訓,以超低價位入市,順利的實現(xiàn)了銷售,但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤,沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙.現(xiàn)在,一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房,銷售額85萬元.其中159.

2、7m2的三室兩廳有23套,以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的9.4%.二期小戶型總銷售金額預計28萬元,臨街商鋪17萬元,合計45萬元.預售許可證預計XX年5月底辦下.由此可見,目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪.其中二期小戶型占所有可售金額的52%一期大戶型銷售額16%二期臨彳圭T商鋪占32%如何解決可售資源過于分散的障礙,是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一.二、市場概況及根本競爭格局：a、東南板塊及鄭汴路商圈.鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三局部組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與17國道沿線.鄭汴路沿線主要由建業(yè)

3、、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成.在鄭汴路商圈的支撐下,這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū).鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi).與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔.但鳳凰城在操盤過程中,沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙.東明路南段沿線目前競爭非常劇烈,主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成.航海東路與17國道沿線是XX年以來的樓市亮點,寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤.其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤,其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系.詳

4、見附1:鄭汴路市場調(diào)研報告b、小戶型市場概況.自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來,小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速開展起來.尤其是XX年初,青年居易easy-go以19余套的投放量沖擊市場,形成了小戶型的“市場黑洞,徹底打破了市場的競爭格局,實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變.今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面.燕歸園位于貨站街東段,由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),在幾乎沒有什么競爭的情況下,收獲了小戶型市場的第一批需求者,現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段.燕歸園提前介入了小戶型市場,并且熟悉到小戶型的主力市場是6-8平米的兩室戶型和1平米的三室兩廳.這與我們的市調(diào)結(jié)果

5、完全一致.此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型兩室兩廳75平米,三室兩廳95平米.可以說,同燕歸園的戶型配比上比擬,我們沒有優(yōu)勢.房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)方案書范文篇2今年以來,公司在董事會的領導下,經(jīng)過全體員工的努力,各項工作進行了全面鋪開,“XX品牌得到了社會的初步認同.總體上說,成績較為喜人.為使公司各項工作上一個新臺階,在新的年度里,公司將抓好“一個中央、搞好“兩個建立、做到“三個調(diào)整、進行“四個充實、著力“五個推行.其工作方案如下：一、以XX工程建設為中央,切實完成營銷任務XX工程,是省、市重點工程.市委、市政府對其寄予了殷切的期望.由于工程所蘊含的社會效益和潛在的經(jīng)濟效益,我們必須把它建成,而不能搞砸

6、；我們只能前進,而不能停滯甚或后退.因此,公司方案：一保證一季度XX工程全面開工,力爭年內(nèi)根本完成第一期建設任務XX第一期工程占地面積為6畝,總投資1.6億元,建筑面積12.6萬平方米.建筑物為XX商業(yè)廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫.1、土地征拆工作.春節(jié)前后務必完成第一期工程的土地征拆工作.元月份完成征地摸底調(diào)查,二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋的拆遷.三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲藏中央土地和集體土地的征收工作.各部門關系的協(xié)調(diào),以總經(jīng)理室為主,參謀室配合,工程部具體操作.工程進入實施階段后,工程部應抓緊第二期工程的土地征拆工作聯(lián)系,適時調(diào)整主攻方向.2、工程合同及開工.元月

7、份簽訂招投標代理合同,工程進入招投標階段.二月份確定具有實力的施工企業(yè)并行簽訂施工合同；確定監(jiān)理企業(yè)并行簽訂監(jiān)理合同.三月份工程正式開工建設.另外,工程部應增強工程合同、各類資料的存檔治理,分門別類、有檔可查.建立一套完整的工程檔案資料.3、報建工作.工程部應適時做到工程報建報批,跟進圖紙設計.元月份完成方案圖的設計；二月份完成擴初圖的設計.在承辦過程中,工程部應善于理順與相關部門關系,不得因報建拖延而影響工程開工.4、工程質(zhì)量.XX工程是省、市重點工程,也是XX品牌的形象工程.因而抓好工程質(zhì)量尤為重要.工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時,應逐漸XX行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系.以監(jiān)理為主,以自我

8、為輔,力爭將工程建成為省優(yōu)工程.5、預決算工作.工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關.嚴格執(zhí)行約定的定額標準,不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算.不得超預算支付工程款.二切實完成年營銷任務,力保工程進度不脫節(jié)公司確定的二六年醫(yī)藥商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務為1.5億元.該任務的完成,直接關系到第一期工程任務的實現(xiàn).故必須做好營銷這篇大文章.市場工作方案書教學工作方案書會計工作方案書招商工作方案書服裝店工作方案書工程方案書企業(yè)方案書培訓方案書創(chuàng)業(yè)方案書模板1、實行置業(yè)任務分解,保證籌劃代理合同兌現(xiàn).26年公司各類樓盤的銷售任務是1.5億元,其中一季度15萬元、二季度45萬元、三

9、季度45萬元、四季度45萬元.按XX所簽協(xié)議書,該任務的承載體為籌劃代理公司.經(jīng)雙方商議后,元月份應簽訂新的年度任務包干合同.為完成年度營銷任務,我們建議：籌劃代理公司可實行置業(yè)任務分解,到人到片.而不是單純依靠招商大廳或中央活動.可采取更為靈活的銷售方式,全面完成年銷任務,在根本上保證工程款的跟進.在營銷形式上,應完善團購、中央活動推介、上門推介等方案,努力創(chuàng)造營銷新模式,以形成自我營銷特色.2、合理運用廣告形式,塑造品牌擴大營銷新的一年,公司在25年的根底上,將進一步擴大廣告投入.其目的一是塑造“XX'品牌,二是擴大樓盤營銷.廣告宣傳、營銷籌劃方面,XX應在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、效果

10、評估、周期方案、設計新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫,防止版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生.3、努力培養(yǎng)營銷隊伍,逐步完善鼓勵機制籌劃代理公司的置業(yè)參謀以及公司營銷部的營銷人員,是一個有機的合作群體.新的一年,公司將充分運用此局部資源.籌劃代理公司首先應抓好營銷人員根本知識培訓工作,使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍.其次是逐步完善營銷鼓勵機制,在制度上確立營銷獎勵方法,具體的獎勵方案由營銷部負責起草.4、拓寬融資渠道,挖掘社會潛能擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式,拓寬融資渠道.通過讓股、擴股等方法擴大資金流,以保證XX工程建設資金

11、的及時到位.三全面啟動招商程序,注重成效開展工作招商工作是XX建成后運營的重要根底.該工作開展順利與否,也直接影響公司的樓盤銷售.因此,在新的一年,招商應有方案地、有針對性地、適時適量地開展工作.1、結(jié)合醫(yī)藥市場現(xiàn)狀,制訂可行的招商政策根據(jù)公司與籌劃代理公司所簽合同規(guī)定,XX應于去年出臺?招商方案書?及?招商手冊?,但目前該工作已經(jīng)滯后.公司要求,上述兩書在一季度由籌劃代理公司編制出臺.為綜合醫(yī)藥市場情況,擬由招商部負責另行起草?招商方法?要求招商部在元月份出初稿.2、組建招商隊伍,良性循環(huán)運作從過去的一年招商工作得失分析,一個重要的原因是招商隊伍的缺失,人員缺乏.新的一年,招商隊伍在引入競爭

12、機制的同時,將配備符合素質(zhì)要求,敬業(yè)精神強、有開拓水平的人員,以期招商工作進入良性循環(huán).3、明確招商任務,打好運營根底XX工程一期工程擬在今年底建成,明年元月將投入運營.因而,廠家、總經(jīng)銷商、總代理商的入駐那么是運營的根底.我們不能等米下鍋,而應軍馬未到,糧草先行.今年招商入駐生產(chǎn)企業(yè)、總經(jīng)銷商、總代理商、醫(yī)藥商業(yè)代理機構(gòu)等任務為3家.由籌劃代理公司與招商部共同承當.4、做好物流營運準備,合理有效適時投入醫(yī)藥物流不同于傳統(tǒng)醫(yī)藥商業(yè),它要求醫(yī)藥物流企業(yè)不單在醫(yī)藥交易平臺的搭建、運輸配送水平的提升、醫(yī)藥物流體系的配置上有別于傳統(tǒng)醫(yī)藥,更主要的是在信息功能的交換適時快捷方面完全實行電子化治理.因此,

13、新的年度,公司將與市物流研究所進行合作,簽訂合作協(xié)議并按合同協(xié)議履行責任.為使公司營運走向市場化,公司擬成立物流部,擬制定XX醫(yī)藥物流系統(tǒng)的營運方案,確定設施、設備構(gòu)成因素,運營流程、治理機制等.該工作在董事會的同意安排下進行.二、以品牌打造為長遠目標,逐步完成兩個建立“XX'品牌的打造是公司的戰(zhàn)略目標之一.現(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代治理模式.新的一年,我們將在建立集團公司、建立現(xiàn)代企業(yè)治理體系上下功夫,逐步把公司建成為大型的民營企業(yè)集團.1、注冊成立企業(yè)集團,不斷擴大公司規(guī)模26年,公司在能滿足注冊資金要求的前提下,將注冊成立“XX集團公司.同時,將獨立注冊或變更所轄子公

14、司名稱,即：XX有限公司已成立XX有限責任公司待更名XX物業(yè)治理已成立XX房地產(chǎn)開發(fā)已成立XX大酒店治理待成立XX集團及所轄子公司籌建人員均為兼職和分設機構(gòu)情況如下：XX集團：XXXXXXX、財務總監(jiān)待定、XX集團公司設：辦公室、人力資源部、財務部、企業(yè)治理部、企業(yè)籌劃部、工程部XX醫(yī)藥：XXXXXXXX醫(yī)藥物流中央：XXXXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)：XXXXXXXX物業(yè)治理：XXXXXXXX大酒店治理：XXXX其他人員待定公司的設想是在集團公司的統(tǒng)一領導下,各子公司實行獨立核算,獨立完成年利潤指標及其它相關指標,在整體上提升集團的競爭力.2、建立現(xiàn)代企業(yè)治理體系,推行工作標準到人到崗現(xiàn)代企業(yè)的高效

15、運行,均來自于企業(yè)的高效治理.新的一年,公司將根據(jù)國家有關標準、條例等,制定本公司工作標準,并到人到崗.各項工作按標準程序行事,減少人為指揮,逐步形成XX特色的企業(yè)治理體系.同時,根據(jù)不同的工作崗位,制定崗位責任和工作流程,強化企業(yè)治理意識,最大化地提升企業(yè)治理水平,向治理要效益.三、以XX開展為歷史契機,加快內(nèi)部“三個調(diào)整XX的開展是歷史的使命,也是市場的要求,我們應順應這一時代的需要,不斷完善自我,開展自我,調(diào)整機制,集聚“內(nèi)功,合理發(fā)揮員工動能,以使XX集團傲立于醫(yī)藥之林.1、人員調(diào)整人員調(diào)整工作已經(jīng)鋪開,公司遵循的原那么是“人盡其才,才盡其用.最大限度地發(fā)揮員工的創(chuàng)新水平,充分肯定員工

16、的務實精神.2、機構(gòu)調(diào)整機構(gòu)調(diào)整目前主要指XX內(nèi)部機構(gòu)的調(diào)整.目前設立的部門是：總經(jīng)理室、辦公室、工程部、營銷部、招商部、財務部,即“兩室四部".隨著XX工程進入建設施工階段,擬增設人力資源部、物流部、企業(yè)籌劃部等部門共同成為集團公司的根底.XX房地產(chǎn)、XX醫(yī)藥商業(yè)公司、XX物流中央、XX物業(yè)治理四個獨立法人公司進入籌備期,明年正式獨立營運.使公司內(nèi)部機構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體.3、例會制調(diào)整25年實行的例會制,對階段性工作總結(jié)提升,對時段工作安排布置,起了良好的作用.新的一年,例會制在堅持的同時,作好以下調(diào)整：一是例會時間.在每星期六的上午進行.二是會議主持.每次例會除

17、工作小結(jié)及工作布置外,確定一個工作主題,分別由分管該項工作的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師主持.三是建立例會工作布置檢查制度,即前次會議布置的工作在規(guī)定完成的時段內(nèi),落實部門應匯報執(zhí)行情況,以利總結(jié)經(jīng)驗,改良方法,完善提局.四是以能動開發(fā)員工潛能為前提,不斷充實企業(yè)開展根底XX的企業(yè)精神“三生萬物,以人為本；和合求實,科學求真決定了XX品牌的打造,XX集團的建立,必須充實根底工作、充實各類人才、充實企業(yè)文化、充實綜合素質(zhì).新的一年,公司將在“四個充實上扎扎實實開展工作.1、充實根底工作,改善經(jīng)營環(huán)境公司所指充實根底工作,主要是指各部門各崗位的工作要做到位,做得細微,做得符合工作標準.小事做細,細事

18、做透.務實不求虛,務真不浮夸.標準行為,細致入微.通過做好根底工作,改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營環(huán)境.該工作的主要標準,由辦公室制定的公司?工作手冊?確定,要求員工對照嚴格執(zhí)行.為對各部門根底工作開展的利弊得失實行有效監(jiān)督,公司在新的年度由辦公室承辦編制?XX工作動態(tài)?,每半個月一期.2、充實各類人才,改善員工結(jié)構(gòu)企業(yè)的競爭,歸根結(jié)蒂是人才的競爭.我們應該充分熟悉到,目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標準對照是有距離的.26年,公司將根據(jù)企業(yè)的實際需求,制定各類人員的招聘條件,并設置招聘流程,有目的地吸納愿意效勞于XX的各類人才,并相應建立XX專業(yè)人才庫,以滿足XX集團公司各崗位的需要.3、充實企業(yè)文

19、化,改善人文精神企業(yè)文化的厚實,同樣是競爭力強的表現(xiàn).新的一年,XX籌劃代理公司在進行營銷籌劃的同時,對于XX文化的宣傳等方面,亦應有新的舉措.對外是XX品牌的需要,對內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求.因此,XX文化的形成、升華、揚棄應圍繞XX企業(yè)精神做文章,形成內(nèi)涵豐富的XX企業(yè)文化.4、充實綜合素質(zhì),提升業(yè)務技能房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)方案書范文篇3一、工程摘要衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標志是二手房的成交量是否超過新房的成交量,而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3:4,正處于上升時期.這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺,正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機.房產(chǎn)中介店連鎖工程的商業(yè)運營模式是在總結(jié)

20、分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點以后,結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì),在執(zhí)行門點社區(qū)化,員工本地化的前提下,提出“品牌形象、操作流程、效勞標準、信息共享四統(tǒng)一的總部、中央店、社區(qū)店三級直營連鎖模式.到達利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡滲透進入武漢市每一個社區(qū),成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子,形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產(chǎn)延伸效勞的渠道.房產(chǎn)中介店連鎖工程的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡牢牢扎根在社區(qū)的根底上,不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務,取得傭金收入建立良好的銀企關系,還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道,不斷開展更多的增值社區(qū)效勞,擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站,前途無量.房產(chǎn)中介店連

21、鎖工程需求資金三百萬元的支持,兩年內(nèi)可以建設80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點,效勞半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85姒上的主要住宅小區(qū),進入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名,綜合盈利水平第一,月稅前利潤200萬元左右,壟斷社區(qū)廣告資源,成為另一個主業(yè).二、市場分析1、二手房市場分析武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃開展的同時也帶動了相關產(chǎn)品的開展,建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的開展速度分享著這期待已久的機遇.作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高,數(shù)以千家的二手房中介店所如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活潑在存量房交易市場上,整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象.20*年武漢市商品房

22、銷售面積為813.89萬平方米,同比增長7.6%;其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米,同比增長5.0%占商品房銷售面積的93%而2005年全市二手房成交60168起,同比下降2.5%,面積為625.7萬平方米,同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起,同比下降2.8%,成交面積為330.13萬平方米,同比增長17.2%,說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3:4,二手房市場正處于上升時期,市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅.20*年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡,其增長率較小,這是由兩方面造成的.一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市

23、場上的投機行為,并有效限制了投資需求,特別是對二手房市場的成交量影響顯著.另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析,得出2005年商品房市場需求比擬旺盛的結(jié)論.由此說明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續(xù)旺盛,導致二手房市場較為平淡.20*年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米,同比增長41.4%.其中,住宅平均價格為2209.78元/平方米,同比增長39.6%；寫字樓平均價格為2726.12元/平方米,同比增長26%武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大,而寫字樓方面的價格差額逐年減小,這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的開展迅猛,寫字樓市場的開展繼續(xù)保持

24、低靡.值得指出的是,成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間,而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上,這充分說明二手房市場的開展?jié)摿薮?國內(nèi)外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革,推動市場的快速、健康開展.2、中介行業(yè)概述作為房地產(chǎn)市場重要組成局部的二手房交易市場,由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨劇烈.市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截止到2006年2月止,武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)到達400多家,在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中,有近70溢右的公司是在從事二手房中介業(yè)務,二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就

25、了一批外鄉(xiāng)化的品牌中介,同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合效勞運營商搶灘武漢.雖然二手房市場有了長足的開展,但相對于國內(nèi)一些城市市場,武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟興旺.主要表現(xiàn)在以下方面：(1)、中介機構(gòu)規(guī)模偏小在武漢市400多家中介公司中,大多數(shù)中介效勞機構(gòu)規(guī)模較小,真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家,通常是采取小店面的松散連鎖,夫妻店,三、兩朋友或單獨操作的方式經(jīng)營,已適應不了自身的客觀開展要求,也適應不了已逐漸走向標準的市場需求,事實證明2005年下半年,宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺,很多小中介紛紛關門,很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢,說明未來的市場資源會進一步集中,只有規(guī)?；闹薪椴拍?/p>

26、反抗市場風險,生存下來.(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)開展的最大障礙目前,武漢市中介機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,還有待進一步提升,以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路.傳統(tǒng)中介人員學歷低,不注意提升專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起,愛忽悠信譽差,凡事利字當頭,不講究交易規(guī)那么甚多；而年輕的中介人員先天缺乏沒經(jīng)驗見識少,不懂社會心理學,不善于與客戶交流,市場敏感性不強不勤奮,自視其高不安心工作,狀態(tài)極度不穩(wěn)定.(3)、中介信息渠道不暢通武漢市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的硬件設備水平總體上比擬差,雖然大多數(shù)配備了電腦,但利用率不高,信息關聯(lián)化和開發(fā)力度不夠,與北京、上海與各沿海興旺城市相比,武漢市的中介市場,

27、還遠未形成規(guī)模經(jīng)濟,頗為零散,這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限,加上行業(yè)整體誠信的因素,導致整個市場普遍存在業(yè)務量不大,成功率低的現(xiàn)象,造成了很大的信息資源流失.3、競爭分析根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查,在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機構(gòu)有400多家,可分為外鄉(xiāng)中介商和外來中介商,根據(jù)公司實力開展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司開展戰(zhàn)略可分為三個集團,第一集團在60家經(jīng)營網(wǎng)點左右,在未來的一年內(nèi),不超過3家公司;第二集團在20家經(jīng)營網(wǎng)點以上,數(shù)量在8-10家公司,第三集團在5個網(wǎng)點左右,有30家公司左右；其余根本上是單店經(jīng)營.通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究,可以看出目前武漢中介企業(yè)成功

28、的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡信息平臺；以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網(wǎng)絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因.我們值得借鑒他們的開展模式,同時提出自己的創(chuàng)新模式：進入市場初期只做直營店,執(zhí)行快速擴張市場策略,沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局,注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設,開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營,在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡資源的情況下搭載更多的增值效勞業(yè)務.三、市場和效勞1、戰(zhàn)略目標做市場的“跟隨者,方案在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名,包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標.樹立“渠道為王的思想,努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡,搭建社區(qū)渠道,配合關聯(lián)開

29、發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動.核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解,合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘.中介效勞搭建渠道保證費用,自營投資業(yè)務作為主要的利潤來源,合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務,關注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率,規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提,規(guī)模和利潤必須要同步開展.2、市場規(guī)劃布局在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營治理體系(公司總部-中央店-社區(qū)店),其中總部1個中央店、3個中央店及不少于56家的社區(qū)店,員工總數(shù)到達350人左右.3、組織和職能(1)、社區(qū)店：在大型成熟社區(qū)周邊開設社區(qū)店,根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍,示范

30、效益分為A級店和B級店.具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家).每個門點投入人員4-5人,面積20-40平方米,平均每個店投入資金3萬元.主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務,同時負責收集周邊房源信息上報中央店和總部.(2)、中央店：武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設立三個中央店,位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點投入人員15人,面積不少于100平方米,投入資金10萬元,是公司的形象店.主要職能是：區(qū)域辦證中央、員工培訓中央；指導區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中央(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等).(3)、

31、公司總部：設立于漢口某知名寫字樓中,人員20人,面積300平方米,是公司的治理決策中央和投資中央.投入資金20萬元,主要職能是對中央店執(zhí)行治理職能外,還負責新業(yè)務拓展、對外開展加盟、建店選址、對金融機構(gòu)擔保、對外投資、批量房源收購.4、人員配置：為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的開展,采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式,到達兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果.房產(chǎn)經(jīng)紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員,一方面提供再就業(yè)時機為社會減負,另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗,更容易與客戶溝通,第三方面中年下崗人員由于有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的時機,所以會更加努力工作,對公司開展更有責任心

32、.對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持,在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值效勞業(yè)務上進行配合,更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠.而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡、金融效勞等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人,充分利用其年輕的活力,激情的創(chuàng)意,較高的綜合素質(zhì),可以將先進的治理理念和技術手段帶入傳統(tǒng)行業(yè).5、主營業(yè)務收入(1)、各組織收入社區(qū)店-買賣和租賃中介收入中央店-買賣和租賃中介收入,代辦權(quán)證收入公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益,個人貸款擔保收入,新房代理分銷收入(2)、收入說明買賣中介收入按交易金額的2%+算,租賃中介收入按每單8000元計算,代理新盤分銷收入按每單4000元計算,代辦權(quán)證收入按三證

33、代辦600元計算,個人貸款擔保收入按貸款金額的1%批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%期限不多于6個月,平均在4月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠.6、增值業(yè)務收入(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務通過建設完善的社區(qū)店網(wǎng)絡,讓社區(qū)店與當?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)治理公司建立起良好的友鄰關系,在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位,制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位,針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合效勞業(yè)的各類商家出租,廣告牌由公司統(tǒng)一設計、統(tǒng)一制作,本錢包在發(fā)布費中.對于這些商家來說,此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口,而且能任意選擇想接觸的客戶群體,任意選擇版面大小,做到廣告費用的最大經(jīng)濟

34、效應；對于當?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)治理公司是一種創(chuàng)收的來源,也是為轄區(qū)的居民提供便民效勞；對于我公司來說,社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū),贏得周邊社區(qū)居民的認同,才能真正壟斷這個潛力巨大的市場,產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流.(2)、裝修保潔中介業(yè)務根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計,買二手房的客戶90%U上都會進行二次裝修,即使是長期租賃客戶也有50%U上要進行簡單裝修,通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)效勞取得客戶的信任,開展后續(xù)跟蹤效勞,推介關聯(lián)裝修公司進行二次裝修.社區(qū)店牢牢扎根社區(qū),取得社區(qū)居民的信任,可以進一步推介關聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔.裝修推介效勞費市場行情是裝修金額的2呢U5%扣除個人提成按平均600元/單計算,專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時,社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金,該項業(yè)務幾乎沒有本錢.裝修和保潔中介效勞是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的