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文檔簡介
1、在建工程抵押評估中存在的問題及風險防范以商業(yè)銀行防范風險為視角于晨曦張文鋒中國工商銀行授信業(yè)務(wù)部一、商業(yè)銀行在建工程抵押價值評估中存在的主要問題在建工程由于其未完工的特點,在其功能性、可轉(zhuǎn)讓性及稀缺性等方面受到一定限制,這決定了其最終價值的不完整性,即限定了其抵押貸款價值的保障功能。而其對房地產(chǎn)行業(yè)的隸屬性, 也決定了其在經(jīng)濟的不同周期階段,自身價值的周期性波動。內(nèi)、外部條件對其的限制性, 導致了抵押價值評估實踐中, 存在很多的模糊認識和問題, 從而為抵押貸款的安全帶來較多的潛在風險。1 在建工程抵押內(nèi)涵界定對房地產(chǎn)在建工程通常有廣義和狹義兩種解讀。廣義在建工程指房地產(chǎn)自主體工程開始建設(shè)至建設(shè)
2、完畢、房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書前的一種物理狀態(tài)。狹義在建工程指房地產(chǎn)自主體工程開始建設(shè)至建設(shè)完畢前所處的一種物理狀態(tài)。 在建工程不僅包括固定資產(chǎn)建設(shè),也通常包括一些維修、安裝、改建、擴建或大修等工程。傳統(tǒng)的在建工程抵押內(nèi)涵以建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定為難,指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn), 以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。但物權(quán)法頒布以后, 對其內(nèi)涵做了一定的拓展,根據(jù)一般抵押權(quán)的規(guī)定,在建工程抵押指為擔保債務(wù)的履行,債務(wù)人或第三人以其有權(quán)處分的在建工程在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的前提下,抵押給債權(quán)人的一種行為。
3、實踐中,不同層級的信貸人員對在建工程和在建工程抵押的內(nèi)涵存有不同的理解,從而在接受抵押品的范圍和貸款資金的用途監(jiān)管上有不同規(guī)定。2 抵押條件的確定由于在建工程的未完工特性,商業(yè)銀行對抵押條件的確定存有一定的不統(tǒng)一。部分銀行會直接根據(jù)法律法規(guī)執(zhí)行,只要主體開工建設(shè)就可接受。部分銀行會以0 為標準。而大部分銀行會從風險管理的角度, 規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)占投資總額的比例達到規(guī)定要求以后才可接受。當然,還需要對土地出讓金、工程價款、相關(guān)證件的齊備等方面有一定的要求。因此,抵押條件亟需明確統(tǒng)一,至少在同一家商業(yè)銀行內(nèi)部,具體操作層面應(yīng)具有同一標準。3 評估方法的選擇在建工程評估通常有三種方法:成本法、假設(shè)
4、開發(fā)法和形象進度法。評估實踐中,評估機構(gòu)傾向于選擇形象進度法和假設(shè)開發(fā)法, 即使選擇成本法和形象進度法, 也往往最終以形象進度法評估價值為準。 商業(yè)銀行前臺信貸人員基于營銷壓力, 則往往直接借鑒外部評估報告,但貸款審查、 審批人員則通常以成本法評估價值為準。 形象進度法和假設(shè)開發(fā)法可利用市場比較法確定完工后的房地產(chǎn)價值, 并可將銷售稅費、 開發(fā)商利潤等加入完工后的房地產(chǎn)價值內(nèi)涵, 從而得出相對較高的價值。 但評估過程中, 往往忽略或有意遺漏了市場法運用過程中對積算價值的調(diào)整、 對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的分析和對折舊的考慮等因素。 部分商業(yè)銀行前臺人員對評估方法理解過于膚淺和表面化。4 評估原理的理解商
5、業(yè)銀行信貸人員基于風險防控和管理的要求,結(jié)合抵貸資產(chǎn)處置結(jié)果,對在建工程評估原理的理解與外部評估機構(gòu)有一定的偏差。比如, 成本法中, 外部通行的評估準則認為在建工程價值一般包括土地成本( 包括取得成本和開發(fā)成本) 、建筑物建安成本、 管理費用、資金成本、銷售稅費和開發(fā)利潤等。部分信貸人員則認為對形象進度較低( 如低于 50 )的在建工程,在其價值構(gòu)成中,應(yīng)剔除銷售稅費和開發(fā)利潤等因素。因為風險管理實踐發(fā)現(xiàn),一旦違約發(fā)生, 由于在建工程不具備相對完整和獨立的功能性,其自身價值和市場可轉(zhuǎn)讓性受到較大限制, 導致變現(xiàn)價值普遍較低。 需要指出的是, 商業(yè)銀行內(nèi)部沒有制定統(tǒng)一的技術(shù)操作規(guī)范,也導致了不同
6、銀行之間、同一銀行不同分行之間評估實踐中存有一定的區(qū)別。5 對區(qū)域和行業(yè)性因素的分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大特點是其區(qū)域性。不同區(qū)域,在不同的經(jīng)濟發(fā)展階段,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)不同特點。雖然評估準則和評估原理中對區(qū)域和行業(yè)分析都有要求和規(guī)定,但在評估實踐中, 尤其外部中介評估機構(gòu)出具的報告中,大部分只是對區(qū)域性行業(yè)發(fā)展的泛泛描述,極少有真正意義上的區(qū)域和行業(yè)分析。而對商業(yè)銀行而言,雖然部分銀行對此予以強調(diào),但由于尚未經(jīng)歷過嚴格意義上的行業(yè)性風險,所以也一直未真正重視對此的分析。對我國商業(yè)銀行而言, 房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比普遍較高,在建工程類抵押貸款中,借款行業(yè)集中度極高,行業(yè)集中性風險不容忽視。各商業(yè)銀行應(yīng)
7、以當前金融危機為契機,研究在宏觀經(jīng)濟形勢尚不完全明朗的情況下,如何把控房地產(chǎn)行業(yè)走勢,以及如何正確認識區(qū)域房地產(chǎn)市場,這應(yīng)是在建工程抵押評估風險分析核心所在。二、相關(guān)建議商業(yè)銀行信貸人員要正確評估在建工程抵押的作用。首先,需要規(guī)范操作程序,嚴格按照信貸管理和風險控制要求,根據(jù)抵押價值評估流程管理程序,做好抵押評估基礎(chǔ)性工作,比如明晰產(chǎn)權(quán)、收集資料,認真做好現(xiàn)場勘察,確保抵押品的合法有效性等。其次,需要做好抵押品周期重評工作。根據(jù)對抵押品的最新價值的跟蹤,以準確了解銀行債權(quán)保障程度,從而及時采取風險防控措施。最后,扎實做好抵押技術(shù)指導。主要措施有以下幾種。1 明確在建工程抵押內(nèi)涵商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)物
8、權(quán)法規(guī)定,盡快制定出在建工程的信貸政策。既然在建工程抵押的資金使用不再局限于自身繼續(xù)建設(shè)所用,可以為第三方籌集資金抵押,那么對在建工程界定應(yīng)以其廣義含義為準。因為現(xiàn)有規(guī)定避免了以建成后房地產(chǎn)抵押貸款卻無法繼續(xù)使用作為自身建設(shè)資金的困境,資金用途的擴大也拓展了抵押在建工程范圍。但對商業(yè)銀行而言,通常意義上的一些維修、安裝、改建、擴建或大修等工程,在接受其作為抵押品時,須嚴格分析其權(quán)屬狀況和物理狀況,秉著謹慎性的原則,在充分考慮折舊等因素的基礎(chǔ)上仔細評估。在建工程抵押需要明確以下幾點:第一,抵押人和權(quán)屬所有人可能不再是同一人。當以第三方占有的資產(chǎn)抵押時,應(yīng)完備相應(yīng)的法律程序,確保銀行的優(yōu)先受償權(quán)。
9、另外,須注意對在建工程權(quán)屬所有人信用程度的分析,以盡可能減少信用風險和道德風險。第二, 擔保類型為抵押,決定了資產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有,存在著繼續(xù)使用,產(chǎn)生折舊的可能。第三,擔保貸款可不再局限于在建工程繼續(xù)建設(shè)使用,這就要求銀行面對第三方抵押情況時,對借款人的資金使用和監(jiān)管作出進一步規(guī)定和要求,以防信貸資金挪作他用。第四, 商業(yè)銀行應(yīng)對解押程序和抵押合同內(nèi)容變更等在借款合同中予以明確。2 設(shè)定在建工程抵押條件商業(yè)銀行應(yīng)從風險管理角度,綜合考慮抵押晶的市場價值變化趨勢和市場轉(zhuǎn)化活度等,科學設(shè)定在建工程抵押條件。第一, 在建工程占用范圍內(nèi)的土地, 需已繳納全部土地出讓金, 并取得國有土地使用權(quán)證。 第二,在
10、建工程抵押須已取得建設(shè)用途規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證,正在建設(shè)的在建工程抵押, 還需取得建設(shè)工程施工許可證。第三,確定在建工程能形成具有獨立使用功能的、 可轉(zhuǎn)讓的、產(chǎn)權(quán)清晰的房地產(chǎn)。第四, 房屋建設(shè)開發(fā)的投資總額完成 25以上 ( 不含已交土地使用權(quán)出讓金 ) 。第五,建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預售。第六,其他必備條件。3 制定商業(yè)銀行在建工程技術(shù)評估規(guī)范目前,在建工程的市場評估準則基本借鑒房地產(chǎn)評估原理,但二者在內(nèi)蘊的功能性和市場性上存有不同,致使其價值構(gòu)成應(yīng)該不完全一致,即使對未來的機會成本一并考量,二者在評估方法的選擇和評估原理的理解上也應(yīng)有所區(qū)別。更重要的是, 商業(yè)銀行信貸部門需要
11、考量的是綜合風險控制,是在風險一定情況下最大化利用其經(jīng)濟資本:而外部資產(chǎn)評估機構(gòu)考慮的是如何在遵守準則、 保證程序合理的前提下, 最大化自身收益。 二者利益的不同,決定了方法選擇上的偏好不一致: 決定了同一方法下, 具體計算原理和參數(shù)選擇的取舍原則不同。 因此,商業(yè)銀行應(yīng)通過對有關(guān)市場數(shù)據(jù)的積累,制定出符合內(nèi)部風險控制需要的技術(shù)操作規(guī)范。4 加強對區(qū)域和行業(yè)二維風險因素的研究單純從抵押物個體角度評估其價值,無法保證結(jié)果的科學性和合理性,不僅無法保障貸款的安全, 還可能帶來潛在風險。 商業(yè)銀行信貸人員應(yīng)充分利用內(nèi)部資源, 對行業(yè)內(nèi)研究部門或投行部門的區(qū)域分析報告、 行業(yè)分析報告重點學習, 并借鑒銀行內(nèi)部地區(qū)評級和行業(yè)評級結(jié)果, 定期對區(qū)域行業(yè)市
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