物業(yè)工程前期介入規(guī)劃建議書

1、物業(yè)工程前期介入建議書*物業(yè)管理一、配套用房- 物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置要求 1、面積要求：依照貴州省地方法規(guī)規(guī)定，房屋建筑總面積不足10萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積3的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，物業(yè)服務(wù)用房的配置以300平方米為起點(diǎn)，超過10萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積2的比例增加配置，超過50萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積1的比例增加配置； 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足10萬平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，不得低于60平方米。建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于20平

2、方米。 2、位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，通風(fēng)、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)達(dá)到辦公場所和住宅標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在住戶方便到達(dá)的位置，消控中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務(wù)中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設(shè)在地下室；在與物業(yè)服務(wù)中心同設(shè)一個房間時應(yīng)該采取隔離措施，避免相互干擾。配套用房應(yīng)為地面以上的成套房屋。 3、水電、計量要求：具備水、電、供熱、通訊等條件；業(yè)委會用房水、電、采暖單獨(dú)計量。 4、時間要求：物業(yè)服務(wù)辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾房應(yīng)在項(xiàng)目首次入住前就交付使用。應(yīng)考慮分期交房時臨時物業(yè)服務(wù)用房和永久性物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)置。 5、消控中心設(shè)置數(shù)量： 盡可能設(shè)置為一個，

3、如地塊跨越市政路必須設(shè)為兩個以上時，應(yīng)設(shè)置一個總中控室，其他中控室信號通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。 6、消控中心面積：10萬平方米小區(qū)消控中心面積不應(yīng)小于30平方米，每增加10萬平方米管理面積至少按15平方米遞增。 二、架空層布置與利用樓層架空層、在保障各類管道檢修方便的同時，在留足業(yè)主活動休閑空間的前期下，可考慮設(shè)置物業(yè)服務(wù)用房，但需在規(guī)劃驗(yàn)收后正式交房前提前圍閉以；架空層與其他公共區(qū)域進(jìn)行分割密封管理；整體規(guī)劃、功能分區(qū)、定位明顯。三、垃圾收集站1、位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。2、垃圾收集站在項(xiàng)目首期工程就

4、要考慮建造，如項(xiàng)目首期建造困難，應(yīng)考慮設(shè)置臨時垃圾收集設(shè)施，滿足首期業(yè)主入住使用需要。3、垃圾收集站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留供電、給排水裝置，地面應(yīng)鋪設(shè)成中間高兩邊低，并設(shè)置小區(qū)內(nèi)外各有1扇門；地面、內(nèi)墻鋪設(shè)瓷磚，外墻設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，設(shè)置通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。垃圾中轉(zhuǎn)站周圍建議種植綠化植物。四、商業(yè)配套1、對商鋪經(jīng)營范圍、用途提前進(jìn)行規(guī)劃及約定，以方便業(yè)主生活為主，同時兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生，如餐飲必須增設(shè)獨(dú)立專用煙道。2、根據(jù)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)與未來客戶需要，可以考慮設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。3、商業(yè)街地面不宜采用石材路面，宜使用瀝青或水泥路面，如果選用石材路面，要充分考慮石材承壓能力。（如：火燒板在

5、商業(yè)街地面石材厚度不低于60mm，尺寸不大于300*300mm）同時在商業(yè)街入口處、出口處增加減速坡。4、根據(jù)商業(yè)街人流預(yù)測，商業(yè)街車行道路每隔25米，增設(shè)一處減速坡。5、商鋪內(nèi)的污水管的敷設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢戶內(nèi)部分，管徑不小于100及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，統(tǒng)一設(shè)計隔油池。（設(shè)置分戶獨(dú)立首次過濾隔油池）6、商鋪空調(diào)統(tǒng)一設(shè)置分體空調(diào)預(yù)留機(jī)位，因商鋪空調(diào)使用時間長，空調(diào)位設(shè)計不宜離住戶太近，如必須設(shè)計中央空調(diào)的，其冷卻水塔安裝位置要充分考慮到噪音和震動對住戶的影響。7、商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮招牌安裝位置，大小、款式應(yīng)提前設(shè)計；廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計

6、應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。五、交通布局1、住宅與公建配套用房（如幼兒園、小學(xué)）的出入口應(yīng)分開布置 。2、小區(qū)優(yōu)先考慮人車分流形式，道路布局合理，形成網(wǎng)狀、環(huán)狀布局，主干道能滿足消防、救護(hù)車輛的使用;留有無障礙通道;消防通道高度、寬度能滿足消防通道進(jìn)出要求，消防通道寬度不小于4M。 3、機(jī)動車道兩旁3m范圍內(nèi)不宜種植低矮灌木隔離墻，以減少突發(fā)危險源（如：兒童或?qū)櫸锿蝗淮┬校?，增加可視范圍。建議在該范圍內(nèi)栽種高喬木或行道樹，此舉既可為行人遮陰納涼，又可控制車輛上升尾氣的轉(zhuǎn)移范圍 。4、小區(qū)公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃2m以上的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主，便于未來車輛增多后的車位改造。 5、

7、地面停車場在規(guī)劃時應(yīng)考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設(shè)置高、厚的綠籬隔離設(shè)施,植被選擇綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能 。6、步行道路及自行車道路（網(wǎng)）的設(shè)計應(yīng)合理、便捷、系統(tǒng)化，路面材料的選擇及鋪裝應(yīng)與整體景觀、局部特征協(xié)調(diào)，并通過適度的色彩變化、組合來活躍住區(qū)的環(huán)境氣氛。步行道路的線型設(shè)計應(yīng)有適度變化，在步行路徑中應(yīng)間設(shè)活動節(jié)點(diǎn)，且配合節(jié)點(diǎn)設(shè)計植物或雕塑小品等。 7、住區(qū)的道路設(shè)計（如道路幅寬、道路選線、組景設(shè)計等）應(yīng)滿足基本的出行要求，并根據(jù)住區(qū)規(guī)?？刂频缆穼挾?，減少住區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)非活動場地的覆蓋面積，住區(qū)綠地中的鋪地與道路面積以1530為宜。 8、小區(qū)主干道設(shè)計要考慮消防車倆荷

8、載，主干道宜按照25噸重型消防車荷載設(shè)計，次干道按照13噸重型消防荷載考慮。 9、綠地與硬質(zhì)道路的夾角處建設(shè)計為圓弧形狀或梯形，防止行人踩踏拐角處植物；花槽、花壇設(shè)計排水裝置，有防堵措施，綠地與路面交接處需考慮在低洼處設(shè)置排水槽、溝等設(shè)施。10、小區(qū)與城市道路接駁處，適宜種植高大密集的樹木，便于隔音降噪、擋塵。11、停車場配有專用消防滅火器材，地下車場需有配套的排風(fēng)換氣設(shè)施；車場道閘采用通用產(chǎn)品，便于后期維修、養(yǎng)護(hù)；地溝蓋板有防震、防噪處理；排水溝渠環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。六、出入口設(shè)計1、小區(qū)主要出入口應(yīng)與市政道路/住區(qū)機(jī)動車道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的不小于10米），市

9、政道路/住區(qū)機(jī)動車道路路面應(yīng)安裝減速裝置。 2、住宅小區(qū)出入口不宜超過3個（40萬平米以上的小區(qū)可以考慮設(shè)計4個），住宅區(qū)域宜實(shí)行全封閉式管理。車輛出入口設(shè)置雙行車道（固定月卡、臨時卡分離）。 七、安全崗?fù)づ渲靡?1、方便對管理業(yè)主和來訪車輛、行人出入進(jìn)行管理，代業(yè)主簽收快遞、辦證等部分物業(yè)功能。2、作為永久建筑，門崗應(yīng)符合建筑退線要求，對于設(shè)置在城市干道上的入口，宜適當(dāng)后退，留出2-3輛車排隊的空間（10米-15米），避免對城市交通的影響。 3、崗?fù)?nèi)外設(shè)施：室外設(shè)計雨篷（崗?fù)?yīng)出檐800以上，為門崗在外工作提供遮蔽。保安應(yīng)配備遮陽傘。步行出入口上方應(yīng)設(shè)置整體式大雨篷，為出入車輛刷卡、行人

10、出入、來訪登記、游動哨遮蔽雨雪。室內(nèi)配置設(shè)置物品收納箱柜、供填寫記錄的平臺、電腦位置。崗?fù)ぴO(shè)置分體式空調(diào)位及冷凝水排放。 4、視覺要求：崗?fù)ν夥较蛞?70°以上視野，視野內(nèi)不應(yīng)有遮擋物，以保證服務(wù)管理人員對車行道及人行道的同時監(jiān)控。監(jiān)控視野范圍部分，作大玻璃面處理。崗?fù)ふw標(biāo)高宜抬高300左右。 八、出入口其他設(shè)置要求 1、刷卡器位置離檔桿距離為3米以上為宜，留出車頭足夠空間，避免停車刷卡時車頭撞到檔桿。建議使用感應(yīng)式刷卡器：不需停車、不需伸手、不需保安代刷卡。2、減速帶：進(jìn)入入口后應(yīng)馬上設(shè)置減速帶，控制園區(qū)內(nèi)的車速。 3、訪客車輛管理要求:建議允許訪客車輛進(jìn)入，發(fā)放臨時卡+停車

11、收費(fèi)進(jìn)行管理。;訪客車輛如果不能進(jìn)入社區(qū)，須在門崗?fù)庠O(shè)置適量訪客專用車位，或結(jié)合城市道路停車來安排;訪客車位不應(yīng)放在崗?fù)ね瑐?cè)，以免對門崗視野的遮擋。九、圍墻設(shè)置小區(qū)外圍圍墻高度不低于，封閉式組團(tuán)圍墻高度不低于；圍墻盡量采用混凝土結(jié)構(gòu)，圍墻頂部平直并應(yīng)設(shè)計防爬刺；圍墻如采用通透式圍欄：圍墻盡量平直，方便紅外報警的安裝。紅外射線底部與圍墻頂部距離應(yīng)小于，欄桿間距應(yīng)小于10cm，且上端安裝防爬刺；選擇欄桿材料時，桿件采用不易變形和破壞的規(guī)格，圍墻需要設(shè)置一定數(shù)量的照明，且內(nèi)部設(shè)置巡更道，高大喬木適當(dāng)遠(yuǎn)離圍墻（以上）。有條件，建議采用高壓電子脈沖式圍欄。十、外立面1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采

12、光井設(shè)計防攀爬設(shè)施；外立面鋪設(shè)管道應(yīng)與窗戶保持以上的間距；多層住宅空調(diào)位采用內(nèi)嵌式設(shè)計，空調(diào)散熱格柵（百葉）外立面平齊。2、空調(diào)主機(jī)的百葉罩應(yīng)采用防銹材料并可拆卸，如果使用鋁合金材料，厚度須為以上；散熱板與空調(diào)主機(jī)應(yīng)預(yù)留至少10cm間隙。（1）掛機(jī) 1P外機(jī)尺寸（ 寬720*深300*高550 ）空調(diào)板最小凈尺寸（1050*500*700 ）大體使用面積（14）。1.5P外機(jī)尺寸（820*300*550）空調(diào)板最小凈尺寸（1100*500*800）大體適用面積（ 14-23） 2P外機(jī)尺寸（ 850*350*750 ）空調(diào)板最小凈尺寸 （1100*550*900 ）大體適用面積（24-32）

13、（2）柜機(jī) 2P外機(jī)尺寸（900*350*750）空調(diào)板最小凈尺寸（ 1200*600*1000 ）大體適用面積（24-32） 3P 外機(jī)尺寸（950*350*850）空調(diào)板最小凈尺寸（1200*600*1100 ）大體適用面積（33-45）3、外挑陽臺或檐口頂面采用樓板結(jié)構(gòu)，便于日常清潔與維修；陽臺欄桿設(shè)計應(yīng)可防止兒童攀爬,欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于10cm；陽臺門要預(yù)留可安裝內(nèi)置防盜裝置的空間。 4、單元出入口上方的挑檐不應(yīng)選擇玻璃等易碎材料，不宜在其頂部設(shè)計綠化植被。應(yīng)考慮排水設(shè)計。十一、門窗1、窗臺距地面的高度低于0.9時，應(yīng)有防止翻越的措施。（如：防護(hù)欄）。2、窗戶選擇半開式外推窗

14、設(shè)計，在需要外出清潔的公共部位建議考慮設(shè)計為可調(diào)整外推窗；對于直對走廊或通道開啟的消防門要留有小窗口（可選擇鋼化玻璃），電梯廳設(shè)有通風(fēng)窗，低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，或安裝內(nèi)置窗花 。3、單元門禁優(yōu)先選用閉門器，如選用地彈簧應(yīng)選擇無限位型; 單元門鎖應(yīng)具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入；單元及戶門應(yīng)設(shè)計為防盜門，門禁安裝部位應(yīng)選擇不易變形且穩(wěn)定堅固材質(zhì)，并應(yīng)增加穩(wěn)固裝置 。十二、電力系統(tǒng)1、室外公共照明采用分路控制；小區(qū)庭園燈、景觀燈等室外公共照明、泳池照明電源均須配備漏電保護(hù)器，漏電動作電流不能超過30mA 。2、公共照明高桿燈安裝牢固，具有抗臺風(fēng)能力，路燈、草坪燈基座標(biāo)高出地面2cm，避免

15、基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘，草坪燈基座標(biāo)高出地面2cm，避免基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘。 3、高層每層公共部位至少應(yīng)設(shè)計一處電源插座，該插座電源應(yīng)設(shè)置控制開關(guān)并將控制開關(guān)安裝在強(qiáng)電井內(nèi)。弱電井內(nèi)應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)配備插座；小區(qū)內(nèi)樓棟及主要出入口適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)計預(yù)留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應(yīng)使用防水插座，公共電源插座和開關(guān)要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。 4、樓道照明應(yīng)采取聲音、感應(yīng)或觸摸式控制，大堂設(shè)計裝飾燈時，與照明燈具分路控制；大堂盡量不裝射燈。5、公共區(qū)域的裝飾燈開關(guān)、接口、電源等部位應(yīng)隱蔽設(shè)計或設(shè)計在兒童不易觸摸處 6、高低壓配電室設(shè)有通風(fēng)系統(tǒng)，干式

16、變壓器有超溫報警器和風(fēng)機(jī)散熱裝置，報警信號應(yīng)連接到監(jiān)控中心或就近安裝戶外蜂鳴器 7、景觀配電控制公共照明采用燈控系統(tǒng)控制；水景泵也應(yīng)采用燈控控制；庭園燈、景觀燈等室外公共照明、泳池照明要滿足分路控制 8、變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨(dú)在房間安裝的，需有門且可上鎖，并安裝自動控制的通風(fēng)散熱設(shè)備 9、發(fā)電機(jī)應(yīng)配備兩套蓄電池（一用一備），如果發(fā)電機(jī)沒有配備充電器模塊、需另配備浮充充電器 10、發(fā)電機(jī)控制柜應(yīng)設(shè)置市電斷電測試按鈕；發(fā)電機(jī)送排風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置斷電延時裝置；發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在方便車輛進(jìn)出并可裝卸位置；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸可直到地面的透氣管。 11、對于高層的天臺水池供水泵，建議

17、其控制系統(tǒng)安裝軟啟動裝置或變頻啟停裝置，使水泵在啟停時都能具有很好的線性調(diào)速功能12、水箱、地下蓄水池、地下車場集水坑、電梯底坑安裝自動液位報警裝置，報警信號應(yīng)傳至監(jiān)控中心。13、高層每層需要預(yù)留一處電源，方便后期維護(hù)與清潔，并在強(qiáng)電井內(nèi)設(shè)置控制開關(guān)。 14、每個樓道或圍合設(shè)公共插座和開關(guān)；公共電源插座和開關(guān)要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。 15、公共部位照明光源選擇節(jié)能型； 大堂選用燈具設(shè)置位置必須便于日后更換、維修。 16、樓道照明燈宜采用感應(yīng)開關(guān)。 17、小區(qū)智能化系統(tǒng)、公共設(shè)備、公共照明、消防系統(tǒng)與備用電源連接 18、生活水泵的掛表計量（建議按居民用電報裝）電梯掛表計量（建議按居民用電報

18、裝）19、地下室排污泵掛表計量。20、地下室照明掛表計量。21、園林照明及水景觀用電掛表計量（建議按居民用電報裝）。22、樓道照明掛表計量（建議按居民用電報裝）。23、首層電梯前室視頻播放系統(tǒng)電源的預(yù)裝（建議搭接在公共樓道照明計量表上）。24、商業(yè)街公共照明及公共衛(wèi)生間照明掛表計量（建議按居民用電報裝）。25、商業(yè)街泛光照明掛表計量（建議按居民用電報裝）。26、商業(yè)街廣告系統(tǒng)掛表計量。27、監(jiān)控系統(tǒng)掛表計量。28、園林路燈建議按分組分段建設(shè)，有利于現(xiàn)場的節(jié)能降耗。并和智能化的燈控系統(tǒng)合并。29、地下室照明建議按分區(qū)分組分段建設(shè)，有利于節(jié)能降耗。30、地下室到單元樓道電梯前室門前安裝照明裝置，有

19、利于業(yè)主從車庫乘電梯回家時方便刷卡和門機(jī)視頻監(jiān)控。31、消防及生活水泵的電控柜安裝應(yīng)考慮防潮裝置。32、采用節(jié)能燈或LED燈管可大大降低運(yùn)行費(fèi)用。33、需委托物業(yè)抄表分?jǐn)偟睦?、熱水?yīng)獨(dú)立設(shè)置計量表，集中設(shè)置在公共區(qū)域。十三、給排水系統(tǒng) 1、樓層在井道里設(shè)置保潔取水點(diǎn)，并加裝計量裝置，點(diǎn)位設(shè)置按1、5、9.的順序設(shè)置，須考慮防水及排水問題。屋面考慮安裝保潔取水點(diǎn)和排水設(shè)施，用于屋面清潔及機(jī)機(jī)房清潔。地下停車場每100m半徑設(shè)置設(shè)一個保潔取水點(diǎn)，并設(shè)置排水，便于后期清潔和沖洗使用。拖布池可采用成品，如現(xiàn)場加工需考慮貼面磚，尺寸不小于50cmX50cm。 2、樓層電梯口做高差為2cm向外的放坡處理，

20、防止清潔水不慎流入到電梯井道內(nèi)，對設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生影響，電梯井底應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水設(shè)施， 排水泵的排水量不應(yīng)小于10L/s。3、地下室每層地面設(shè)置排水口；車道出入口處應(yīng)預(yù)留集水溝，設(shè)置集水井。4、水箱宜設(shè)置水位監(jiān)視管、水深標(biāo)尺、檢修爬梯和高、低水位報警裝置。5、地下儲水池應(yīng)分為兩部分，兩個水池的出水管用環(huán)管相連，當(dāng)清洗水池時關(guān)閉一個水池的出水管，使用另一個水池。 6、給水泵、消防泵、污水泵、鍋爐、過濾沙缸等涉及安全隱患和需定期停機(jī)檢修的設(shè)備應(yīng)至少按一主一備配備。 7、室外園林綠化用水和保潔用水建議分開，保潔用水點(diǎn)建議滿足沖洗路面的50端口及取水用的25端口，并設(shè)置拖把池，考慮排水、閘閥方便檢

21、修，考慮安裝計量裝置。9、商業(yè)街的排污管道建議使用水泥管道，不使用波紋管，因?yàn)椴y管易受損變形，不利于排放油污。10、園林硬質(zhì)鋪裝與軟景結(jié)合處建議考慮排水裝置，有利于園林澆水或雨季時不把種植土帶到路面而產(chǎn)生污染。11、園林水景觀建議把泵坑設(shè)置在水池外面，并設(shè)置單獨(dú)的排水裝置，潛水電泵更改為循環(huán)水泵，方便于設(shè)備的檢修和在清洗水池時杜絕化學(xué)藥品對設(shè)備的腐蝕。12、高位消防水池安裝不要靠近或安裝在電梯機(jī)房上方。地下室消防水池應(yīng)設(shè)置檢修口和檢修爬梯，進(jìn)水口安裝在靠近檢修爬梯處，方便于浮球或先導(dǎo)閥的檢修。消防水池應(yīng)加裝清晰可見的水位顯示裝置。13、消防泵房及二次加壓泵房排水溝溝蓋板建議采用復(fù)合材料，因?yàn)?/p>

22、鑄鐵材料在潮濕環(huán)境易生銹。14、小區(qū)道路兩側(cè)要設(shè)置排水設(shè)置。十四、弱電系統(tǒng)1、單元門禁應(yīng)配置統(tǒng)一電源，并由控制中心統(tǒng)一控制；單元門設(shè)置IC卡門禁，并應(yīng)配置樓宇對講。門禁、對講系統(tǒng)與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；入戶大堂、電梯前室應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控攝像機(jī)應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像。 2 、電梯的監(jiān)控圖像有網(wǎng)紋狀干擾應(yīng)采用雙屏蔽同軸專用電纜，在電梯安裝時一并安裝到隨行電纜中。并對外層屏蔽層進(jìn)行單點(diǎn)接地。 3、安裝的角度能覆蓋到電梯轎廂的全景，特別關(guān)注能夠看清電梯按鈕和樓層顯示屏部分。4、電梯故障報警時可在監(jiān)控中心顯示具體位置或?qū)訑?shù)；控制中心電梯運(yùn)行有指示，電梯手動控制按鈕連接至控制中心，可遠(yuǎn)程控

23、制電梯運(yùn)行，電梯內(nèi)安裝的閉路監(jiān)控鏡頭，能夠識別進(jìn)入電梯人員的面孔；與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講，在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。5、監(jiān)控資料應(yīng)采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，錄像存儲期限符合物業(yè)管理要求。6、出入口或夜間照明不能滿足需要的外圍墻紅外聯(lián)動閉路監(jiān)控探頭應(yīng)具備夜間紅外補(bǔ)光功能或安裝聯(lián)動射燈；外圍周界紅外報警時能夠即時錄像并自動鎖定監(jiān)控報警區(qū)域,具備防區(qū)聯(lián)動功能。 7、地下車庫消防樓梯等人行通道出入口安裝對講 ，并在地下車場每個防火分區(qū)內(nèi)設(shè)置（1-2）部內(nèi)線 ，方便客戶緊急服務(wù)使用。 8、值班崗?fù)?nèi)應(yīng)安裝可與指揮中心直接聯(lián)系的直線 和可視對講圍墻機(jī)，以便出入口核實(shí)訪客需要。 9、弱電設(shè)備應(yīng)配置有效的防雷

24、措施并做好接地。10、停車場出入口配置車輛進(jìn)出圖像、號牌自動對比識別系統(tǒng)。11、地下車庫及小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部出口道閘系統(tǒng)實(shí)行地感開閘放行控制。 12、停車場出入口的刷卡器安裝雨棚，便于雨天刷卡進(jìn)出；讀卡器處應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島，其前側(cè)安裝地樁，防止車輛意外沖撞。同時可以根據(jù)項(xiàng)目智能化配置定位，優(yōu)先考慮遠(yuǎn)程讀卡系統(tǒng)，卡片應(yīng)首選CPU卡。 13、 電磁鎖關(guān)注安裝位置，應(yīng)安裝在門的側(cè)面中間位置，此處受力均勻。門不易變形，避免防火門門禁的鎖裝在門的最上端。 電鎖應(yīng)采用符合消防規(guī)范的斷電開啟方式，閉門器的可調(diào)范圍要合適，關(guān)門聲不影響業(yè)主。 14、設(shè)置聯(lián)網(wǎng)型語音對講系統(tǒng)，具有訪客呼叫樓內(nèi)住戶、雙向?qū)χv和住戶遙

25、控單元門開啟的功能；具有訪客呼叫監(jiān)控中心、雙向?qū)χv的功能；戶內(nèi)居家報警設(shè)備配備電池，能保證停電后4小時內(nèi)對設(shè)備供電。15、控制中心工程電腦、出入口收費(fèi)崗?fù)な召M(fèi)電腦安裝有UPS電源，出入口及組團(tuán)崗?fù)ば杓友b對講主機(jī)，實(shí)行三方通話，通話清晰 。道閘刷卡器前側(cè)安裝地樁，防止車輛意外沖撞。十五、消防、通風(fēng)1、各項(xiàng)目分期開發(fā)投入使用各期（包括先期投入使用的獨(dú)立售樓處等人員聚集性公共場所），應(yīng)按消防規(guī)范要求，獨(dú)立完善消防報警系統(tǒng)設(shè)置，須設(shè)置消防報警區(qū)域管理機(jī)，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立消防報警控制功能；消控中心能與各消防區(qū)域管理機(jī)實(shí)現(xiàn)消防聯(lián)網(wǎng)控制。 2、消防噴淋系統(tǒng)采用濕式系統(tǒng)。3、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、寫字間及公寓等具有

26、消防報警系統(tǒng)配置的場所，考慮到其自主裝修的不確定性及未來維護(hù)管理的便捷性，其消防報警系統(tǒng)配置須按功能區(qū)間劃分消防報警總線布置，將消防總線及相關(guān)控制模塊布置在可維護(hù)的公共區(qū)域，嚴(yán)禁設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域。 4、送風(fēng)、排風(fēng)管道系統(tǒng)應(yīng)嚴(yán)格按照圖紙要求制作，邊角接縫處要嚴(yán)實(shí)，防止安裝后漏風(fēng)，影響使用。 5、風(fēng)機(jī)房內(nèi)避免風(fēng)機(jī)安裝在較高的位置，若無法改變，應(yīng)在風(fēng)機(jī)旁的墻面上增設(shè)爬梯和操作平臺，便于后期檢修。6、室外空調(diào)排風(fēng)口處百葉網(wǎng)格不宜過密，過密不便于散熱，影響制冷效果。7、消火栓報警系統(tǒng)采用一模塊多按鈕的工作模式時，按鈕數(shù)量不宜超過6個、不宜跨越區(qū)域設(shè)置、報警線路不宜過長，否則當(dāng)產(chǎn)生報警信號

27、時不能及時準(zhǔn)確判斷報警位置，線路出現(xiàn)故障時不易排查（線路長而且出現(xiàn)彎位多，受損可能性增大）。8、商業(yè)等獨(dú)立產(chǎn)權(quán)消防總線控制模板安裝區(qū)域是否便于后期維護(hù)。9、消防前端設(shè)備煙、溫感與噴淋頭滿足安全距離要求，避免噴淋頭破裂時損壞煙、溫感，同時避免溫感與光照太近所產(chǎn)生的誤報及干擾現(xiàn)象。十六、發(fā)電機(jī)房、配電室和水泵房設(shè)備房地面要求 1、變配電室和水泵房地面整體采用鋪設(shè)瓷磚的方式進(jìn)行處理；地磚的鋪設(shè)范圍為所有水泥地面上方均鋪設(shè)瓷磚（除電纜溝鐵板以外的地面均鋪設(shè)地磚）；設(shè)備房內(nèi)所有踢蹬和臺階部位上方和側(cè)立面均鋪設(shè)瓷磚。 2、設(shè)備房T腳線部位鋪設(shè)100mm高瓷磚；要求地面平坦、整潔、地磚無突起和裂紋。 3、泵

28、房內(nèi)控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上；泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或電機(jī)外形尺寸四周有不小于70cm的通道。 4、配電室防止靠近危險設(shè)備（如配電柜前、變壓器隔離欄周圍）的警戒線應(yīng)用寬度約10cm的黃色地磚鋪設(shè)，站人操作位置需在黃色警戒線內(nèi)鋪設(shè)絕緣墊。 5、排水要求：設(shè)備房設(shè)備周邊需要設(shè)置排水溝，二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱最低處，水池底部應(yīng)有坡度，最低處做60cm直徑、深50cm的潛水坑。盡量采用無負(fù)壓供水設(shè)備（可減少設(shè)置生活水箱的投資）。 6、墻面要求：墻面要求平坦、整潔、無裂痕；墻面統(tǒng)一顏色為白色；所有進(jìn)出線管必須封堵。

29、 7、設(shè)備房配置應(yīng)急燈；入口設(shè)置防鼠板； 滅火器按照每15平米1只2公斤標(biāo)準(zhǔn)配置。 8、設(shè)備房配置干濕溫度計。 9、設(shè)備房必須配置通風(fēng)設(shè)備。 10、設(shè)置在地下車庫的設(shè)備房均需在入口處配置防水門坎，表面鋪貼瓷磚，排水管材質(zhì)為直徑80mm以上的PVC管。十七、公共管道 1、小區(qū)內(nèi)雨、污水管道，應(yīng)使用降噪管材，避免對住戶生活產(chǎn)生影響。 2、小區(qū)化糞池設(shè)置需要考慮清掏車輛便利停放，井蓋距離車行道路不宜太遠(yuǎn)，管井內(nèi)部設(shè)置防墜落隔柵。宜設(shè)置在對客戶影響小，便于清掏位置。 3、室外管道井、采光井首層應(yīng)采用通透式圍欄封閉，預(yù)留人員進(jìn)出門并上鎖，實(shí)行通鎖管理；圍欄上應(yīng)安裝防爬刺。同一類型的管網(wǎng)系統(tǒng)不同管道之間至

30、少保持30cm以上的間距，后期管道損壞維修方便。 4、排水泵出水口設(shè)置軟管，減少設(shè)備及管路震動。集水坑較深時，需設(shè)置爬梯，便于排水泵檢修。5、室外燃?xì)夤艿缆竦厥┕ね戤吅螅瑧?yīng)在地表面做好標(biāo)記，防止施工挖斷及方便日后管理；燃?xì)夤艿捞幍孛嬖鲈O(shè)套管，以保護(hù)燃?xì)夤艿馈?、燃?xì)庳Q管總閥不能設(shè)置在戶內(nèi)。 7、空調(diào)銅管道嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行保溫處理，避免日后冷凝水損壞裝飾天花；空調(diào)冷凝水管安裝有一定坡度，利于排水避免因排水不暢而造成返水。 8、二次供水蓄水池必須加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶梯，便于清潔。設(shè)有單獨(dú)消防蓄水池，并且滿足消防要求。 9、水池（箱）控制浮球閥的安裝位置宜在人孔扶梯旁，便于檢修。

31、進(jìn)水閥門應(yīng)采用質(zhì)量較好的閥門，在液水管上安裝電磁閥進(jìn)行雙路控制，電磁閥的前端安裝過濾閥，以免閥門失靈跑水，水泵安裝時留有維修空間，并且設(shè)置維修吊架 。 10、生活給水止回閥應(yīng)采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應(yīng)采用懸啟式止回閥，升降式止回閥容易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象 。 11、設(shè)備房必需設(shè)置排水溝、集水坑，并且設(shè)置一用一備的排水泵集水坑必須安裝蓋板，防止人員出現(xiàn)危險；集水坑安裝高水位報警信號到控制中心，防止排水不暢泵房被淹。 十八、景觀小品1、小區(qū)水系設(shè)置要考慮清潔維護(hù)難度，不宜在水系底部鋪設(shè)鵝卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔蘚，不便于清潔。2、養(yǎng)殖功能的水體景觀，應(yīng)與住宅保持一定的距離，以避免

32、青蛙、蚊蟲等對住戶造成滋擾。3、觀賞性小品在低于的部位盡可能不設(shè)計尖、刺、利刃形狀。4、小區(qū)內(nèi)的水景、水廊盡可能連通設(shè)計，且水下景觀燈盡可能不使用；水景、水廊深度以300-400mm為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1m的水系。定位于親水系列的項(xiàng)目，臨靠水系的通道必需要有防止跌落的措施。5、小區(qū)內(nèi)的自然河、湖及水深超過90cm的人工水景，岸邊應(yīng)配置救生器材；岸邊不應(yīng)種植果樹和落葉性喬木；觀景臺及有跌落可能的位置必須設(shè)置護(hù)欄。6、噴泉及水景用水應(yīng)循環(huán)使用，循環(huán)系統(tǒng)補(bǔ)充水量應(yīng)根據(jù)水景的蒸發(fā)、滲漏等損失確定。7、亭樓等可供休息區(qū)域，其頂面不宜選擇玻璃材料，防止破裂自爆。二十、泳池1、公共游泳池平面形狀設(shè)

33、計建議優(yōu)先采用矩形。不能采用矩形的情況下，要保障泳池周邊至少三處觀察點(diǎn)能夠覆蓋泳池全部范圍。2、泳池最深處不能超過。3、泳池周邊應(yīng)滿足照明需要，電源電壓不大于12V，設(shè)置漏電保護(hù)裝置，泳池壁、池底不建議使用水底燈。4、泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，設(shè)置防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生觀察椅，泳池周邊地面應(yīng)選擇防滑地磚，配置救生圈、人工吸塵工具；泳池回水口、進(jìn)水口有不銹鋼材質(zhì)格柵蓋板防護(hù)。5、給水口應(yīng)設(shè)在淺水一端，設(shè)置形狀為喇叭形，喇叭口面積不得小于連接管截面積的2倍，喇叭口設(shè)格柵護(hù)蓋，成人游泳池的格柵孔隙不應(yīng)大于10mm，兒童游泳池不應(yīng)大于8mm； 格柵護(hù)蓋孔隙的水流速度不宜大于/s，材質(zhì)選用不銹鋼、ABS塑料等耐腐蝕、不變形和