基準(zhǔn)地價技術(shù)報告

1、基準(zhǔn)地價技術(shù)報告69目錄第一章概述1一、基準(zhǔn)地價更新工作的理論依據(jù)1二、基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵2三、基準(zhǔn)地價更新原則3四、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作的思路與步驟3第二章用市場資料估算各類用地樣點地價6一、土地還原利率的確定6二、樣點交易參數(shù)修正7三、土地開發(fā)程度修正9四、樣點地價計算方法9第三章積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價的確定與分析15第一節(jié)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定與分析15一、商業(yè)用地樣點地價的測算結(jié)果15二、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定15三、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果分析16第二節(jié)住宅用地基準(zhǔn)地價的確定與分析18一、住宅用地樣點地價測算結(jié)果18二、住宅用地基準(zhǔn)地價的確定18三、住宅用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果分析19

2、第三節(jié)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定與分析20一、工業(yè)用地樣點地價測算結(jié)果20二、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定20三、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果分析21第四章積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價變動分析22一、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價變動分析22二、積石山縣城區(qū)地價變動原因分析24第五章積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制26一、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法評估宗地地價的原理26二、基準(zhǔn)地價區(qū)域、個別因素修正系數(shù)表編制27三、基準(zhǔn)地價容積率修正系數(shù)表編制29四、基準(zhǔn)地價土地開發(fā)程度修正表編制30五、宗地地價出讓年限修正31六、宗地地價的樓層比例分?jǐn)?2第六章積石山縣城區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價驗證34一、土地級別和基準(zhǔn)地價驗證34二、積石山縣城

3、區(qū)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的驗證34第七章積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價應(yīng)用建議36附表38第一章概述土地價格是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，上版基準(zhǔn)地價的評估為利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)土地使用制度改革，規(guī)范土地市場，為全面、科學(xué)、合理地使用和管理城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。近些年來，隨著積石山縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會的不斷發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，土地市場交易越來越頻繁，土地市場的發(fā)展客觀上需要對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新。一、基準(zhǔn)地價更新工作的理論依據(jù)積石山縣城區(qū)土地估價的主要理論依據(jù)如下： 1、馬克思的地租地價理論馬克思的地租、地價理論不僅具有重要的理論價值，而且具有重要的現(xiàn)實意義。地租資本化使土地具有價格，土地價格實質(zhì)上

4、是地租的價格。地租、地價的本質(zhì)是由土地所有權(quán)的性質(zhì)決定的，它們是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。土地有償使用實質(zhì)上是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實現(xiàn)的一種形式，是取得土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)條件，是土地價格的一種具體形式。因此，馬克思的級差地租理論以及地價是地租資本化的理論是進(jìn)行地價評估的理論基礎(chǔ)之一。2、城市土地區(qū)位理論,城市土地區(qū)位是自然、經(jīng)濟(jì)、社會各要素之間相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。從區(qū)位理論出發(fā)，城市土地區(qū)別于其它生產(chǎn)要素的最大特點之一就是因相對位置不同產(chǎn)生不同的使用價值、不同的經(jīng)濟(jì)收益和不同的地租量。在城市中，由于土地區(qū)位差異，使得同類行業(yè)在不同區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)收益會相差很大，不同行業(yè)在同一

5、位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會相差很大。因此，城鎮(zhèn)土地收益水平和資本價值（地租、地價）幾乎完全取決于土地的宏觀、中觀、微觀區(qū)位條件，而土地的利用方式則很大程度上又取決于地租或地價水平。土地價格是衡量土地需求和競爭強(qiáng)度的最好尺度。隨著質(zhì)量和與外界聯(lián)系方便程度而變化。在積石山縣城區(qū)的土地估價中，依據(jù)土地區(qū)位差異劃分了土地級別，并以此從宏觀上測算和控制基準(zhǔn)地價，并進(jìn)一步根據(jù)區(qū)位通達(dá)性等微觀條件，評估宗地價格。3、城市規(guī)劃理論城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和安排。城市土地定級估價與城市規(guī)劃密切相關(guān)。

6、其中最重要的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃，合理安排各項建設(shè)用地，力圖使所有用地達(dá)到最佳利用。合理的土地定級估價成果可為城市規(guī)劃提供依據(jù)，而城市規(guī)劃控制和確定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容積率等指標(biāo)是對城市某宗宗地價格的約束條件，將直接影響到評估結(jié)果。4、城市建設(shè)的空間變化積石山縣城區(qū)北側(cè)緊鄰北山，南側(cè)與南山相接，周圍山體山巒起伏，兩山之間用地平坦，用地呈東西向帶狀分布，用地受吹麻灘河分隔成南北兩片，現(xiàn)有城區(qū)在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制約了南片區(qū)的發(fā)展。城區(qū)交通主要依靠國道和省道對外聯(lián)系，省道309是城市的主要對外交通干道，城市的主要出口位于南側(cè)，城市的長途客運站位于縣城中部，臨夏路南側(cè)。由

7、于受地形地貌的限制、歷史的發(fā)展了影響，城市空間主要依托吹麻灘鎮(zhèn)向周圍地區(qū)擴(kuò)展，初步形成緊湊的城市發(fā)展形態(tài)。積石山縣城的未來發(fā)展主要是沿由吹麻灘河自然形成的發(fā)展軸線，南北方受山體阻隔，向東為污水處理廠和垃圾填埋場，應(yīng)限制發(fā)展，向西地勢平坦，適宜建設(shè)用地多，是城市發(fā)展的主要方向。積石山縣城吹麻灘河以南工業(yè)園區(qū)已初建規(guī)模，因此也成為城市發(fā)展的一個方向。積石山縣縣城用地發(fā)展方向為：以向西發(fā)展為主，完善基礎(chǔ)設(shè)施，考慮跨吹麻灘河以南發(fā)展，城市整體發(fā)展呈“西拓南跨”之勢。二、基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定土地開發(fā)程度（此次設(shè)定土地開發(fā)程度是六通一平）和設(shè)定容積率條件下，對現(xiàn)狀利用條件及

8、現(xiàn)狀開發(fā)程度條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。積石山縣城區(qū)此次估價期日設(shè)定為2021年1月1日。設(shè)定土地開發(fā)條件(平均土地開發(fā)程度)和現(xiàn)狀利用條件均指六通一平，六通是指供水、排水、通路、通電、通訊、供熱，一平指場地平整。法定土地使用權(quán)最高出讓年限商業(yè)用地40年、工業(yè)用地50年、住宅用地70年。根據(jù)調(diào)查及有關(guān)單位提供的資料，設(shè)定容積率取積石山縣城區(qū)不同用途土地平均容積率，計算結(jié)果為商業(yè)：1.8，住宅：1.5，工業(yè)：0.7。三、基準(zhǔn)地價更新原則根據(jù)中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布，于2021 年

9、7月1日實施的城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2021 ）（以下簡稱規(guī)程）的規(guī)定，積石山縣土地估價應(yīng)遵循的基本原則如下：1. 遵循預(yù)期收益原則：指土地估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)的原則。2. 遵循替代原則：指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。3. 遵循最有效利用原則：指土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。4. 遵循供需原則：指土地估價要以市場供需決定土地價格為依

10、據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。5. 遵循報酬遞增遞減原則：是指土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。6. 遵循貢獻(xiàn)原則：是指土地總收益由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可由土地對土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。7. 遵循變動原則：指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。8. 適當(dāng)考慮規(guī)劃原則：各種影響土地利用的規(guī)劃，如城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和各種專項規(guī)劃等對土地的利用方向、強(qiáng)度、收益都有著不同程度的影響，進(jìn)而影響土地的價格。尤其對于在評估期日內(nèi)正在實施的規(guī)劃項目應(yīng)予以著重考慮。四、

11、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作的思路與步驟1、總體思路積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線是以土地定級成果為基礎(chǔ)，以市場交易資料為依據(jù)，采用成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法等評估方法測算地價，并采用樣點地價平均值的方法確定基準(zhǔn)地價。在測算出的積石山縣城區(qū)各級各類用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，按照規(guī)程規(guī)定，編制積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，以便進(jìn)行積石山縣城區(qū)宗地地價評估。2、估價資料的調(diào)查、整理、分析和估價數(shù)據(jù)庫建立隨著積石山縣城區(qū)發(fā)展，以及流通體制的改革和市場的不斷發(fā)育和完善，城市土地的資產(chǎn)與資源二重性得到充分體現(xiàn)，為積石山縣城區(qū)市基準(zhǔn)地價評估提供了詳實可靠的資料依據(jù)。在評估過程中，對區(qū)域內(nèi)商

12、業(yè)、住宅、工業(yè)各類用地的基本情況進(jìn)行了廣泛地調(diào)查(調(diào)查表采用規(guī)程附錄部分的有關(guān)表格)，內(nèi)容包括：轉(zhuǎn)讓、商品房房屋出租、房屋買賣、土地使用權(quán)出售、征地等，還對土地利用與管理政策、稅費標(biāo)準(zhǔn)、物價指數(shù)、銀行利率、投資收益率等土地估價所需的各種資料進(jìn)行了廣泛的收集；然后通過歸類、整理、審查、檢驗，把一些缺乏主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求以及明顯偏離正常情況且又難以找出偏離原因的樣本剔除，然后利用CARELAND系統(tǒng)對所收集的樣本資料進(jìn)行方差統(tǒng)計檢驗，剔除了一部分樣點。本次調(diào)查共收集各類樣本411個，積石山縣城區(qū)的樣點資料涉及到餐飲、教育、醫(yī)療、食品加工、木材加工、玻璃加工、紡織、百貨等出租用途，其絕大多

13、數(shù)分布在沿街兩側(cè)。由于近幾年來土地使用和流轉(zhuǎn)管理方式的規(guī)范化，積石山土地交易都采用“招、拍、掛”的方式，經(jīng)反復(fù)篩選和檢驗，獲得可靠性和代表性強(qiáng)的有效樣點13個，其中商業(yè)、住宅、工業(yè)有效樣本各有2、5和6個；最后用其計算積石山縣城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價。3、分土地級別和用地類型測算地價在擁有前述大量樣點地價資料的基礎(chǔ)上，采用以下公式測算不同用地類型各級別基準(zhǔn)地價:pla =i=0mpli÷M式中：Pla-級別的單位面積地價；Pli-級別內(nèi)各樣點的單位面積地價；M -級別內(nèi)有效樣點數(shù)。4、基準(zhǔn)地價的確定和結(jié)果分析將初步計算的基準(zhǔn)地價，征求有關(guān)部門和專家的意見，并對基準(zhǔn)地價進(jìn)行合理性和

14、客觀性分析，從現(xiàn)狀土地效益和預(yù)期土地收益兩方面出發(fā)，確定各級土地基準(zhǔn)地價，最后繪制商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地級別基準(zhǔn)地價圖。5、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制根據(jù)規(guī)程要求，選擇區(qū)域因素和個別因素等要素進(jìn)行基準(zhǔn)地價修正，確定積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價修正體系，并編制積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。6、編寫積石山縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價技術(shù)報告根據(jù)規(guī)程要求，結(jié)合積石山縣城區(qū)土地估價工作的實際，編寫積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告。第二章用市場資料估算各類用地樣點地價一、土地還原利率的確定在基準(zhǔn)地價的評估中，土地還原利率是十分重要的參數(shù)，其與地價呈反比關(guān)系。確定土地還原利率的方法很多，根據(jù)規(guī)程，并結(jié)合積石山縣實際，

15、采用以下兩種方法確定土地還原利率：安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即土地還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債利率或一年期定期存款年利率，地價更新基準(zhǔn)日一年期定期存款利率為3.5%；風(fēng)險調(diào)整值的大小由市場風(fēng)險因素因子對土地市場的影響程度決定，市場風(fēng)險調(diào)整值=(風(fēng)險因子權(quán)重值×因子風(fēng)險調(diào)整值)風(fēng)險因子及其權(quán)重值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各類相關(guān)類型投資按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。投資收益法是將購買地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本

16、收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合還原利率，按下式計算：R=MRm+（1-M）Re+Rc式中：R-綜合還原利率M-貸款價值比率，即抵押貸款額占地產(chǎn)價值的比率Rm-抵押貸款綜合還原利率，即第一年還本付息額與抵押貸款額的比率Re-自有資本要求的正常收益率Rc-待估地產(chǎn)項目風(fēng)險調(diào)整系數(shù)（該系數(shù)按零值計）在確定土地還原利率時，注意了不同土地權(quán)利、不同土地使用年限、不同類型及不同級別土地之間還原利率的差別。根據(jù)積石山縣房地產(chǎn)業(yè)的平均投資利潤率、房地產(chǎn)投資的貸款利息、固定資產(chǎn)投資貸款利息等，通過對各類用地投資風(fēng)險的調(diào)查分析，積石山城區(qū)商業(yè)用地投資風(fēng)險高于住宅用地、工業(yè)用地投資風(fēng)險，工業(yè)用地投資風(fēng)險高于住宅用地投資

17、風(fēng)險。一年期定期存款利率3.50%房產(chǎn)投資貸款利息7.05%固定資產(chǎn)投資貸款利息6.56%（數(shù)據(jù)來源于中國銀行2021年7月存款、貸款利率表）綜合還原利率、土地還原利率和房屋還原利率的關(guān)系：R=（R1L+R2B）/（L+B）式中：R-綜合還原利率R1-土地還原利率R2-房屋還原利率L-土地價格B-房屋價格（L：B按1：2計）積石山縣城區(qū)商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地土地還原利率最終分別確定為8.0%、6.5%、6.0%。按照高風(fēng)險高報酬的市場規(guī)律，投資房屋與土地的風(fēng)險大小不同，土地還原利率R1一般小于房屋還原利率R2。根據(jù)房地產(chǎn)市場一般規(guī)律，房屋還原利率比土地還原利率高1%-3%，本次按相差2%

18、計，則房屋還原利率R2= R1+2%。積石山縣城區(qū)商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的房屋資本還原利率分別確定為10.0%、8.5%、8.0%。二、樣點交易參數(shù)修正1、交易時間修正土地的市場交易價格隨時間發(fā)生著變化，不同年份發(fā)生的宗地交易價格差異較大，因此，對不同年份發(fā)生的宗地交易要進(jìn)行時間修正，統(tǒng)一修正到估價期日2021年1月1日。根據(jù)規(guī)程，估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格，主要用地價指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為：×/式中：-估價期日宗地收益價格-交易期日宗地收益價格 -估價期日地價指數(shù)-交易期日地價指數(shù)經(jīng)綜合考慮積石山縣城區(qū)不動產(chǎn)價格變化、物價上漲指數(shù)等影響地

19、產(chǎn)價格的因素，確定不同年份發(fā)生的房地收益交易修正系數(shù)如表2-1。表2-1 積石山城區(qū)房屋出租租金交易時間修正系數(shù)表交易年限20212021202120212021 2021 2021 修正系數(shù)1.771.611.461.331.211.11同年份發(fā)生的交易宗地價格修正到估價期日的計算公式為：Pls=Kj×Pj式中：Pls-為修正到評估時間的樣點地價；Kj -為第j年成交數(shù)據(jù)修正到評估年的修正系數(shù)；Pj -第j年某一宗地的實際成交價格。表2-2 積石山縣城區(qū)地產(chǎn)交易價格時間修正系數(shù)表交易年限20212021202120212021 2021 2021 修正系數(shù)1.771.611.461

20、.331.211.112、房屋出租的樓層修正出租的房屋在不同的樓層租金相差很大，尤其是對于商業(yè)經(jīng)營活動來說，租金一般隨著出租樓層的升高而急劇降低，對于具有同樣建筑面積的房屋，位于不同樓層會導(dǎo)致租金收入的很大差異，因此必須將不同樓層的房屋租金修正到租金最高的樓層，對于商業(yè)而言即修正到一樓，在修正的基礎(chǔ)上才能準(zhǔn)確地計算地價。通過對比分析，同時參考其它城市的經(jīng)驗，最后確定積石山縣城區(qū)的樓層修正系數(shù)如表2-3。表2-3 積石山縣城區(qū)商業(yè)用途出租房屋樓層修正系數(shù)表樓層一二三三樓及以上修正系數(shù)1.361.281.171對不同樓層的房屋出租樣點，租金修正到最高租金樓層的計算公式為：Ils=Kj×I

21、j式中：Ils-為修正后的房屋租金；Kj-樓層修正系數(shù)；Ij-出租樓層的實際租金收入。三、土地開發(fā)程度修正根據(jù)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，積石山縣城區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)大部分已達(dá)六通一平。由于本次土地基準(zhǔn)地價設(shè)定土地開發(fā)程度為六通一平,即供水、排水、通電、通路、通訊、供熱，一平指場地平整。因此，對于所采集的未達(dá)設(shè)定條件的樣點，應(yīng)進(jìn)行設(shè)定開發(fā)程度修正。本次積石山縣城區(qū)土地定級結(jié)果顯示：積石山縣城區(qū)各類用地四、五級大部分位于建成區(qū)以外，應(yīng)按設(shè)定的六通一平的要求進(jìn)行修正，見下表2-4：表2-4 土地開發(fā)程度修正表單位：元/平方米土地開發(fā)程度修正表（商業(yè)）級別五通四通三通二通場地平整一級30-5040-7025-60二級

22、30-4545-6550-8525-50三級20-3545-6050-8515-30四級30-6040-6550-756-15五級30-6040-6550-702-5土地開發(fā)程度修正表（住宅）級別五通四通三通二通場地平整一級30-4540-6020-50二級30-4035-5550-7520-45三級20-4035-5550-7515-30四級25-4035-5045-556-15五級20-3025-3530-402-5土地開發(fā)程度修正表（工業(yè)）級別五通四通三通二通場地平整一級30-4535-5518-45二級25-4035-5550-7516-35三級25-4035-5050-7014-25

23、四、樣點地價計算方法1、采用房屋出租資料計算地價近年來，積石山縣城區(qū)房屋出租現(xiàn)象十分普遍，其租金值的大小及其變化能較為客觀地反映土地質(zhì)量差異及經(jīng)濟(jì)區(qū)位變化。由于租金中包含了管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金、利息、地租和房屋收益，因此只要調(diào)查到房地出租租金及其所包含的各項費用，再除去房屋純收益，就可從租金中計算出地價。房地總收益房租-（折舊費修繕費管理費利息保險費稅金）土地純收益（地租a）房地總收益-房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本還原利率地價地租÷土地還原利率據(jù)調(diào)查，積石山縣城區(qū)的房地租期限以一年為主，其收益為有限年期的收益，故進(jìn)行年期修正。根據(jù)規(guī)程，土地收益為

24、有限年期計算公式：V=（a/r）1-1/(1+r)n式中：V-土地收益價格a-土地純收益r-土地還原利率n未來土地使用年限據(jù)積石山縣城區(qū)實際情況，以上各要素構(gòu)成、涵義、計算方法及有關(guān)參數(shù)值確定如下：(1)折舊費折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在房租中得到補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r值，計算公式為：年折舊費（重置價-殘值）÷ 耐用年限重置價×（1-殘值率）÷耐用年限其中重置價、耐用年限、殘值率是隨房屋的結(jié)構(gòu)及結(jié)構(gòu)等級的不同而變化，且與所在區(qū)域的自然環(huán)境密切相關(guān)。據(jù)調(diào)查并參照積石山縣造價站、積石山縣建設(shè)局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合積石山縣城區(qū)實際，確定不同結(jié)構(gòu)類型房屋的耐用年限、殘值率如表

25、2-5，其中鋼混重置價確定為1200元/m2；磚混結(jié)構(gòu)的重置價確定為1000元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)重置價確定為780元/平方米，簡易結(jié)構(gòu)重置價為650元/平方米。表2-5 積石山縣城區(qū)房屋重置價、耐用年限及殘值率表房屋結(jié)構(gòu)重置價（元/平方米）耐用年限（年）殘值率（）鋼混1200600磚混1000502磚木780405簡易450200（數(shù)據(jù)來源于積石山造價站、建設(shè)局）(2)修繕費修繕費，又叫維修費，是指為了保證房屋正常使用而進(jìn)行的定期修繕的費用。修繕費的計算通常采用重置價比例法，據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分別確定其修繕費率。通過對小區(qū)物業(yè)管理公司和房管所的調(diào)查，積石山縣城區(qū)房屋修繕費率確定為：鋼混結(jié)構(gòu)為2.5%、

26、磚混結(jié)構(gòu)為3%、磚木結(jié)構(gòu)為3.5%、簡易結(jié)構(gòu)為3.5%。(3)管理費管理費是指對房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需要的費用，主要有兩部分構(gòu)成，一是出租經(jīng)營過程中所消耗物質(zhì)的各種支出；二是管理人員的工資。管理費的提取采用租金比例法。經(jīng)調(diào)查，大部分地區(qū)為3，故在剝離地價過程中，采用年租金的3計入。(4)利息利息是債務(wù)人向債權(quán)人支付使用資金的補(bǔ)償，這里是指建房資本的利息。其計算公式為：利息（房屋建筑重置價折舊費殘值）×年利息率÷2考慮到資金的時間價值，年利息率選取房屋建造年代同期中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率6.56%。(5)保險費保險費是指房屋所有者為了使房產(chǎn)避免意外損失而向保險

27、公司等承保單位每年支付的費用，計算公式為：保險費房屋重置價×保險費率在實際調(diào)查樣本中，被投保的房屋很少，在計算地價過程中，按其實際投保情況處理。(6)稅金稅金指房主按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。其納稅標(biāo)準(zhǔn)為：月租金120元以下，按租金的12交納，月租金120元以上者，按租金的17.4征收，其中包括房產(chǎn)稅12、營業(yè)稅5以及其他附加稅等。(7)房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值的計算采用公式為：房屋現(xiàn)值=房屋重置價房屋重置價×（1殘值率）×房屋已使用年限÷房屋耐用年限其中房屋重置價、殘值率和耐用年限的取值按表2-5所給標(biāo)準(zhǔn)確定。2. 采用房屋買賣交易資料求取地價

28、由于房屋買賣的交易價包含地價、房屋現(xiàn)值和交易稅及其它有關(guān)費用，所以從房屋的正常交易價格中扣除房屋現(xiàn)值和交易稅及其它有關(guān)費用就可算出地價。此次房屋交易資料樣本來自積石山縣房產(chǎn)交易中心的登記報表和入戶調(diào)查。依據(jù)規(guī)程規(guī)定，采用以下方法求算地價:(1)房屋現(xiàn)值計算房屋現(xiàn)值隨房屋結(jié)構(gòu)類型、地上建筑物面積、重置價及成新度的不同而不同，其計算公式為: Phc=Phk×Dn=Phk-E式中：Phc -房屋現(xiàn)值； Phk-房屋重置價；Dn -房屋成新度；E 房屋折舊總額房屋重置價取值標(biāo)準(zhǔn)如表2-5，房屋成新度的計算采用公式：Dn=1-(Ts-Tm)÷5×0.1式中：Ts-房屋買賣成

29、交時間；Tm-房屋建造時間。(2)地價測算從正?？偨灰變r中減去房屋現(xiàn)值以及有關(guān)的稅費，即可計算地價。 Pls（Phg-Phc-T-E）÷s式中：Pls-單位面積土地價格；Phg-房地總交易價；Phc-房屋現(xiàn)值；T -房地交易過程中賣方應(yīng)支付的各種稅額；E -房地交易過程中賣方應(yīng)支付的有關(guān)費用；S -交易房屋占地面積。T和E的確定通常采用比例法，據(jù)積石山縣城區(qū)的實際情況，T確定為房屋總交易價（Phg）的1%，E取Phg的3%。3、用土地使用權(quán)出讓資料計算地價根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按下式計算地價：V=VT/S式中：V -單位面積土地使用權(quán)出讓價格VT -出讓宗地總地價S -出讓宗地總面

30、積在積石山縣，土地使用權(quán)的出讓僅限于土地一級市場。4、采用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資料計算地價根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按下式計算地價：V=VT/S式中：V -轉(zhuǎn)讓宗地單位面積地價VT -土地轉(zhuǎn)讓方或取的資金或?qū)嵨镒鲀r凈收入S -轉(zhuǎn)讓宗地總面積5、采用商品房出售資料測算地價商品房開發(fā)是積石山縣目前較為活躍的產(chǎn)業(yè)部門，是對地價較為敏感的行業(yè)，商品房售價客觀上反映著積石山縣城土地區(qū)位和土地質(zhì)量差異。由于人們生活習(xí)慣及購房要求不同，樓層及朝向等都會影響房屋價格，因此，在計算商品房開發(fā)過程中的地價時，以整棟樓為單位計算，其計算公式為:V=Pr-(Ch×Shb)-I-T-B×G÷Sbl

31、式中：V -某一商品樓用地的單位面積土地價格；Pr -某一商品樓房總售價；Ch -當(dāng)?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均重置價；Shb-商品樓總建筑面積；I -開發(fā)公司利潤；T -商品房開發(fā)中向國家交納的投資及營業(yè)稅等；B -開發(fā)資金應(yīng)支付的利息；Sbl-建筑物占地面積；G -規(guī)劃的建筑覆蓋率。第三章積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價的確定與分析第一節(jié)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定與分析一、商業(yè)用地樣點地價的測算結(jié)果目前，積石山縣大什字商業(yè)中心已初具規(guī)模，形成區(qū)內(nèi)的商貿(mào)金融中心，并以該中心為基礎(chǔ)向四周輻射。積石山縣城區(qū)的商業(yè)用地樣點以鋪面出租即房屋出租為主。樣點主要分布在臨大公路、臨夏路等比較繁華的街道兩側(cè)，在小街巷和居民區(qū)較少

32、，所以樣點所代表的宗地的進(jìn)深有限，依其所測算的地價為沿街面兩側(cè)有限深度的價格，對其要進(jìn)行一定的修正。對收集到的房屋出租，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓，房屋買賣等商業(yè)樣點資料，應(yīng)用第二章樣點地價計算方法進(jìn)行計算，經(jīng)過careland樣點方差剔除。一級商業(yè)用地原樣點數(shù)241個，剔除樣點數(shù)143個，剩余樣點數(shù)98個；二級商業(yè)用地原樣點數(shù)126個，剔除了58個，剩余樣點數(shù)68個；三級商業(yè)用地有效樣點數(shù)51個；四級商業(yè)用地有效樣點數(shù)1個。經(jīng)過土地級別樣點地價加權(quán)平均計算，得到級別樣點地價如表3-1。表3-1 積石山縣城區(qū)商業(yè)用地樣點和樣點地價土地級別一級二級三級四級房屋出租樣點地價（元/m2）1263

33、.93897.41518.0有效樣點數(shù)（個）986849土地使用權(quán)出讓樣點地價（元/m2）466.29367.3有效樣點數(shù)（個）11土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點地價（元/m2）546.52有效樣點數(shù)（個）1二、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定此次積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新所調(diào)查到的測算地價樣點，涉及到房屋出租、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等樣點類型，雖然樣點數(shù)量多，但分布不均勻，大部分集中在一級和二級區(qū)內(nèi)，五級地缺少樣點，將以上三種方法測算的樣點地價進(jìn)行加權(quán)平均計算，作為一級、二級與三級商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價，四級與五級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的推算：一是采用同類用地不同級別之間地價的比例，即級別指數(shù)法來確定：根據(jù)已有的前三

34、級商業(yè)用地基準(zhǔn)價格建立指數(shù)回歸方程：Y=1421.1×e(-0.3011X) R2=0.9982Y- n級商業(yè)用地基準(zhǔn)價格 Y- n級商業(yè)用地四級和五級用地的基準(zhǔn)地價分別為441.6元/m2、305.9元/m2；二是采用同類用地不同級別的定級單元總分值與地價之間的關(guān)系模型來確定，分別為353.4元/m2、250.9元/m2；對此兩種方法得出的地價進(jìn)行加權(quán)平均，從而確定商業(yè)用地第四級、五級的基準(zhǔn)地價。最后確定的積石山縣城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價見表3-2。表3-2 積石山縣城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價土地級別一級二級三級四級五級基準(zhǔn)地價(元/m2)1047.4765.0585.0397.5278.4

35、基準(zhǔn)地價(萬元/畝)69.8351.0039.0026.5018.56三、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果分析商業(yè)用地是城市各類用地中土地效益最高的，也是對土地區(qū)位最敏感的用地類型。因而商業(yè)用地基準(zhǔn)地價代表了城市各類土地平均地價的最高水平。從商業(yè)用地空間分布情況看，主要有兩種類型：一是商業(yè)集中的各級商服中心，二是散布于街道兩側(cè)和街坊的眾多商業(yè)點。商服中心集聚度高，占據(jù)著優(yōu)越的商業(yè)區(qū)位，由功能較為齊全的眾多商業(yè)點、相當(dāng)規(guī)模的大型商場或各類市場組成，是積石山縣城區(qū)商業(yè)繁華地段。根據(jù)在定級過程中對積石山縣城區(qū)各級商服中心的劃分，結(jié)合土地定級成果可以發(fā)現(xiàn)，一級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價反映了全區(qū)各類各級用地的最高平均土

36、地價格。二級地是僅次于一級地的商服業(yè)理想用地。實際上，積石山縣城區(qū)商業(yè)用地級別之間，商服繁華程度變化表現(xiàn)為一種漸變的趨勢，商業(yè)用地地價級差隨著商服繁華度減弱而減小，兩者的變化規(guī)律一致。圖3-1 積石山縣城區(qū)2021年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價變化曲線圖第二節(jié)住宅用地基準(zhǔn)地價的確定與分析一、住宅用地樣點地價測算結(jié)果收集到的積石山縣城區(qū)住宅樣點主要以商品房出售、房屋出售、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點資料為主。與商業(yè)樣點數(shù)相比，調(diào)查到的住宅樣點比較少。對收集到的住宅用地樣點資料，分別應(yīng)用第二章樣點地價的計算方法進(jìn)行計算，并采用careland方差剔除樣點。一級住宅用地有效樣點數(shù)18個；二級住宅用地有效樣

37、點數(shù)17個，三級住宅用地有效樣點數(shù)6個。分級別計算樣點地價平均值，進(jìn)行樣點地價修正后作為積石山縣城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價的結(jié)果。表3-3 積石山縣城區(qū)住宅用地樣點和樣點地價土地級別一級二級三級商品房出售平均地價（元/m2）627.57432.1324.9有效樣點數(shù)（個）1296土地使用權(quán)出讓樣點平均地價（元/m2）340.48有效樣點數(shù)（個）5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點平均地價（元/m2）679.83504.82有效樣點數(shù)（個）63二、住宅用地基準(zhǔn)地價的確定積石山縣城區(qū)從業(yè)人員大部分為當(dāng)?shù)鼐用瘢獾貋矸e石山縣工作或經(jīng)商的人員較少，所以房屋出租用以住宅的不多。商品房出售樣點主要分布在一級住宅用地，土地使用權(quán)

38、出讓和轉(zhuǎn)讓樣點主要分布在一、二、三級住宅用地，分布較為集中，樣點地價的平均值接近區(qū)域地價水平，因此，將樣點地價平均值進(jìn)行適當(dāng)修正作為一、二、三級住宅用地地價。四級和五級住宅用地基準(zhǔn)地價的確定：一是采用同類用地不同級別之間地價的比例，即級別指數(shù)法來確定：根據(jù)已有的前三級住宅用地基準(zhǔn)價格建立指數(shù)回歸方程：Y=859.5×e(-0.3292X) R2=0.9942Y- n級住宅用地基準(zhǔn)價格 Y- n級住宅用地四級和五級用地的基準(zhǔn)地價分別為285.7元/m2、199.9元/m2；二是采用同類用地不同級別的定級單元總分值與地價之間的關(guān)系模型來確定，分別為224.3元/m2、160.7元/m2；

39、對此兩種方法得出的地價進(jìn)行加權(quán)平均，從而確定住宅用地第四級、五級的基準(zhǔn)地價。最后確定的積石山縣城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價如表3-4。表3-4 積石山縣城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價土地級別一級二級三級四級五級基準(zhǔn)地價(元/m2)780.0570.0405.0255.0180.3基準(zhǔn)地價(萬元/畝)52.0038.0027.0017.0012.02三、住宅用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果分析積石山縣城區(qū)住宅用地實際空間分布現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢是：一級地主要以大什字為中心向四周輻射，沿道路輻射力明顯強(qiáng)于其他地方，原因在于公用及基礎(chǔ)設(shè)施較完備，居住生活條件優(yōu)越，是目前的住宅密集區(qū)，居住人口多、高層住宅集中；二級地主要分布在目前建成區(qū)

40、內(nèi)居住、辦公等用地的混合區(qū)，人口較密集；三級地主要分布在老城區(qū)外圍，主要是部分建成區(qū)和農(nóng)用地；四級、五級住宅用地主要分布于建成區(qū)外的鄉(xiāng)村地區(qū)，主要為農(nóng)戶住宅，住宅密度小、人口少?；鶞?zhǔn)地價級間差異較小，表現(xiàn)為平緩變化趨勢。此次住宅用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果表明：積石山縣城區(qū)住宅用地一級地是老城區(qū)中心地段，基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完善，居住生活方便。二級地很大一部分位于老城區(qū)外圍，一二級之間由于商服中心、基礎(chǔ)設(shè)施和共用設(shè)施的影響，地價差異相對較大。三級地是目前主要的積石山縣城區(qū)的拓展區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施正在配套建設(shè)中，而四、五級地主要是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地，各類基礎(chǔ)設(shè)施及公用配套設(shè)施缺乏，因此四五級地同一二

41、級地有較大的質(zhì)量差異。圖3-2 積石山縣城區(qū)2021年住宅用地基準(zhǔn)地價變化曲線圖第三節(jié)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定與分析一、工業(yè)用地樣點地價測算結(jié)果就現(xiàn)有的資料，積石山縣工業(yè)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓樣點較少，現(xiàn)已形成工業(yè)園區(qū)，但大部分都已近停止生產(chǎn)，故搜集到的可用樣點較少。對收集到的土地使用權(quán)出讓、征地等工業(yè)樣點資料，分別應(yīng)用第二章各種樣點地價的計算方法進(jìn)行計算，并分土地級別計算了樣點地價平均值，作為積石山縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的結(jié)果，見表3-5。表3-5 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點和樣點地價土地級別一級二級土地使用權(quán)出讓樣點平均地價（元/m2）473.6278.2有效樣點數(shù)（個）33土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點平

42、均地價（元/m2）285.0有效樣點數(shù)（個）1二、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點地價基本上反映了工業(yè)用地類型的土地價值。工業(yè)地價的確定以市場資料測算為主，級差收益測算為輔。將以上兩種方法測算的樣點地價進(jìn)行加權(quán)平均計算，作為一級與二級工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。根據(jù)全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)（國土資發(fā)2021 307號），積石山縣屬于第十三等，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為96元，以及積石山征地區(qū)片價格資料，使用成本逼近法確定三級工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3式中：V- 土地價格Ea - 土地取得費Ed土地開發(fā)費T- 稅費R1- 利息R2- 利潤R3- 土

43、地增值VE- 土地成本價格基于積縣府發(fā)2021 86號和積縣府發(fā)2021 87號文件，土地取得費取40元/平方米，土地開發(fā)費取50元/平方米，稅費按土地取得費和土地開發(fā)費用10%計，利潤按土地取得費、土地開發(fā)費和稅費的10%計，計息期按一年計，年利息率選取同期中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率6.56%，土地增值率按30%計。成本逼近法確定三級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為149.99元/平方米。最終確定工業(yè)三級地價為150元/平方米。最后確定的積石山縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價如表3-6。表3-6 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價土地級別一級二級三級基準(zhǔn)地價(元/m2)473.6279.7150基準(zhǔn)地價(萬元/畝

44、)31.57 18.65 10.45 三、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果分析積石山縣城區(qū)工業(yè)用地地價變化總體看來比較和緩，接近于直線衰減。因為隨著距中心距離的逐漸增大，工業(yè)用地的基礎(chǔ)設(shè)施條件逐漸變差，尤其是三級土地質(zhì)量由于距中心越來越遠(yuǎn)，各種設(shè)施水平都比前兩級差，對工業(yè)的發(fā)展有一定的阻礙作用。從目前土地利用和工業(yè)布局情況分析，這種結(jié)果與實際情況相符。圖3-3 積石山縣城區(qū)2021年工業(yè)用地基準(zhǔn)地價變化曲線圖第四章積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價變動分析基準(zhǔn)地價反映的是各級別土地的平均地價水平，它是宗地地價確定的基礎(chǔ)。宗地地價是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在某一時刻土地市場正常供求狀況和經(jīng)營管理水平下的土地使用權(quán)價格，由于各級

45、別土地內(nèi)部區(qū)位因素的相對差異性，同級別土地內(nèi)不同宗地的土地價格并不完全相同。因此，城市土地估價，不僅要確定各級別土地的基準(zhǔn)地價，而且要為宗地地價的評估提供一套符合當(dāng)?shù)厍闆r的、行之有效的修正系數(shù)體系和評估標(biāo)準(zhǔn)，以便于土地管理及有關(guān)部門能利用其評定宗地地價，其目的是使政府制定的土地價格落實到具體的地塊上，以加強(qiáng)對地產(chǎn)市場的嚴(yán)格管理。一、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價變動分析1、總體變化趨勢分析從圖4-1中可知，積石山縣城區(qū)各類用地的地價2021年和2021 年相比都有較大升高，商業(yè)用地和住宅用地級別越高，增加的總額越大；工業(yè)用地基準(zhǔn)地價總體上增加幅度較小。造成地價上升的原因，主要是經(jīng)過9年得建設(shè)，積石山縣取

46、得了很大的成績，基礎(chǔ)設(shè)施完備，環(huán)境得到較大改善。表4-1 積石山縣城區(qū)地價對比表(單位：元/平方米)土地商業(yè)地價住宅地價工業(yè)用地類型土地2021 年2021年上漲上漲2021 年2021年上漲上漲2021 年2021年上漲金額上漲幅度（%）級別金額幅度（%）金額幅度（%）一級407.71047.4639.7156.90193.1780.0586.9303.94208.3473.6265.3127.36二級211.1765.0553.9262.39106.1570.0463.9437.23128.7279.7151.0117.33三級112.5585.0472.5420.0060405.0345

47、.0575.0081.6156.875.292.16四級397.5255.0五級278.4180.3圖4-1 積石山縣城區(qū)地價對比圖2、商業(yè)地價變動分析由圖4-2可以看出，總體上2021 年商業(yè)用地地價比2021年低。從2021年比2021 年地價變化的絕對數(shù)量來說，一級增幅大于二、三級。圖4-2積石山縣城區(qū)商業(yè)用地地價變化曲線圖3、住宅用地地價變動分析從圖4-3可以看出，住宅用地中各級別地價2021年比2021 年都有不同程度的提高，其中一級地2021年比2021 年增幅較大，二、三級地增幅依次遞減。同2021 年相比，2021年得地價在級別之間差距拉大，這更能體現(xiàn)出級別間土地質(zhì)量的差異，這

48、與土地在市場化運作中逐漸成熟相當(dāng)吻合。圖4-3積石山縣城區(qū)住宅用地地價變化曲線圖4、工業(yè)用地地價變動分析從圖4-4可以看出，與2021 年工業(yè)地價相比較，各級都有一定程度的提高，但增長的絕對值較住宅用地和商業(yè)用地較小，這與積石山縣工業(yè)發(fā)展態(tài)勢是息息相關(guān)的。圖4-4 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地地價變化曲線圖二、積石山縣城區(qū)地價變動原因分析1、評價因素的空間變化（1）商業(yè)中心的變化上次定級時，積石山縣城區(qū)的建成區(qū)較小，自2021 年以來，城市建設(shè)發(fā)展很快，城區(qū)面積迅速向西向南擴(kuò)展，積石山縣城區(qū)的商服日趨活躍，呈現(xiàn)以大什字為主要商服中心，多中心并存的局面。（2）基礎(chǔ)設(shè)施的變化在基礎(chǔ)設(shè)施條件中，隨著積石山縣

49、城區(qū)城市建設(shè)投資力度的不斷加大，供水、排水設(shè)施和管理水平得到較大的提高和改善。城區(qū)在供水保證率以及排水保證率都比2021 年有所提高；積石山縣城區(qū)電網(wǎng)改造使供電保證率提高；由于實行連片供熱，供熱面積逐步擴(kuò)大，供熱保證率大幅度提高；城市的道路系統(tǒng)逐漸形成與完善，交通運輸網(wǎng)絡(luò)功能大為改善。由于基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，必然導(dǎo)致積石山縣城區(qū)總體土地質(zhì)量的提高，不同宗地區(qū)位條件和開發(fā)成本的變化，從而引起土地價格的上升。（3）環(huán)境因素由于城區(qū)實行集中供熱、連片供熱，使市區(qū)污染程度降低，環(huán)境質(zhì)量有所提高；積石山縣城區(qū)人均綠地面積增加。城區(qū)主要道路的景觀也有較大變化，街頭綠地、河邊景觀帶的增加，從而使得環(huán)境質(zhì)量的

50、整體提高。因此，環(huán)境質(zhì)量的改善促進(jìn)積石山縣城區(qū)土地總體質(zhì)量的提高。2、積石山縣城區(qū)土地質(zhì)量的總體變化趨勢依據(jù)前文分析，積石山縣城區(qū)地價相對2021 年的上升是由多種因素作用而產(chǎn)生的必然結(jié)果。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，一般因素、區(qū)域因素、個別因素都會對地價產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是城區(qū)基準(zhǔn)地價的決定性因素,地價隨著城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷上升。積石山縣城區(qū)建設(shè)經(jīng)過幾年的建設(shè)與發(fā)展，土地質(zhì)量有較大程度提高，大什字周圍的原有中心區(qū)得到鞏固，城區(qū)西部、南部的土地質(zhì)量大為提高。第五章積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制基準(zhǔn)地價反映的是各級別土地的平均地價水平，它是宗地地價確定的基礎(chǔ)。宗地地價是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在某一時

51、刻土地市場正常供求狀況和經(jīng)營管理水平下的土地使用權(quán)價格，由于各級別土地內(nèi)部區(qū)位因素的相對差異性，同級別土地內(nèi)不同宗地的土地價格并不完全相同。因此，城區(qū)土地估價，不僅要確定各級別土地的基準(zhǔn)地價，而且要為宗地地價的評估提供一套符合當(dāng)?shù)厍闆r的、行之有效的修正系數(shù)體系和評估標(biāo)準(zhǔn)，以便于土地管理及有關(guān)部門能利用其評定宗地地價，其目的是使政府制定的土地價格落實到具體的地塊上，以加強(qiáng)對地產(chǎn)市場的嚴(yán)格管理。一、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法評估宗地地價的原理在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，確定宗地地價是基于相對比較法原則，通過確定造成級內(nèi)土地質(zhì)量或地價差異的因素及其貢獻(xiàn)大小（權(quán)重值），以及對比宗地所在區(qū)位與級內(nèi)其它地區(qū)的各影響因

52、素的相對優(yōu)劣狀況，來計算宗地地價。一般計算公式為：宗地地價級基準(zhǔn)地價×（1區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)）根據(jù)積石山縣實際情況，容積率與土地開發(fā)程度對宗地地價影響很大，所以確定宗地地價的計算公式為:宗地地價級基準(zhǔn)地價×（1區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)容積率修正系數(shù)）-土地開發(fā)程度修正區(qū)域因素是指構(gòu)成某一區(qū)域特征，同時又對宗地價格有重大影響的因素，如道路交通條件、基礎(chǔ)條件、規(guī)劃要求等；個別因素是指構(gòu)成某一宗地具體特征，同時對宗地地價有強(qiáng)烈影響的因素，如宗地位置、面積、形狀等。宗地地價修正值主要是通過編制的宗地地價系數(shù)修正表、容積率修正系數(shù)表、土地開發(fā)程度修正表來確定的。

53、在具體計算宗地地價時，先選擇用地類型對照相應(yīng)用途的宗地地價修正表及其說明，按下式計算類型宗地因素修正值： KK1K2Kn式中：K-宗地地價影響因素修正值；K1、K2Kn-分別為宗地第1、2、n個影響因素的修正系數(shù)，包括容積率修正系數(shù)；再用下列公式計算出系數(shù)修正后的宗地地價：Pls=Plb×（1K）- 土地開發(fā)程度修正式中：Pls-待評估宗地地價；Plb-宗地所在級的行業(yè)基準(zhǔn)地價。二、基準(zhǔn)地價區(qū)域、個別因素修正系數(shù)表編制1. 基準(zhǔn)地價修正因素的選擇與權(quán)重確定從積石山縣實際出發(fā)，宗地地價影響因素及權(quán)重確定采用特爾斐法，選擇對不同土地利用類型的宗地地價影響因素并確定各因素對地價影響的權(quán)重值。（見表5-2）2. 修正幅度確定某級地的宗地修正地價以高于下一級的基準(zhǔn)地價，低于上一級的基準(zhǔn)地價為標(biāo)準(zhǔn)。以級別為單位，調(diào)查各級別正常樣點地價的上限、下限值等，分別以正常樣點地價同土地基準(zhǔn)地價相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最大幅。上調(diào)幅度的計算公式為：F1=(Inh-Ilb)/Ilb×100%下調(diào)幅度的計算公式為F2= (Ilb-Inl)/Ilb×100%式中：F1-基準(zhǔn)地價上調(diào)最大幅度F2-基準(zhǔn)地價下調(diào)最大幅度Ilb-基準(zhǔn)地價Inh-級別正常樣點地價的最高