2010蘇州穹窿山地塊區(qū)位價值占位導(dǎo)出的市場定位報告

1、蘇州穹窿山地塊區(qū)位價值占位蘇州穹窿山地塊區(qū)位價值占位 導(dǎo)出的市場定位報告導(dǎo)出的市場定位報告蘇州同策市場部蘇州同策市場部2010/11/092010/11/09謹(jǐn)呈：上海中銳佳成投資有限公司謹(jǐn)呈：上海中銳佳成投資有限公司定位思路定位思路 1 1、建筑類型的差異化定位、建筑類型的差異化定位 2 2、戶型的創(chuàng)新性、戶型的創(chuàng)新性 3 3、文化內(nèi)涵的植入性、文化內(nèi)涵的植入性 從區(qū)域價值中尋找建筑類型的差異化定位，深度植入從區(qū)域價值中尋找建筑類型的差異化定位，深度植入項目所處區(qū)域的歷史文化淵源，通過創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計，項目所處區(qū)域的歷史文化淵源，通過創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計，致力于打造富有精神內(nèi)涵與競爭性的別墅產(chǎn)品致力

2、于打造富有精神內(nèi)涵與競爭性的別墅產(chǎn)品區(qū)域價值：本區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的太湖旅游度假區(qū)重要組成部分，規(guī)劃區(qū)域價值：本區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的太湖旅游度假區(qū)重要組成部分，規(guī)劃將被打造成以房地產(chǎn)、旅游休閑為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐梢苑康禺a(chǎn)、旅游休閑為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域本案價值分析本案價值分析太湖版塊太湖旅游度假區(qū)太湖旅游度假區(qū)全國12個國家級旅游度假區(qū)之一，生態(tài)環(huán)境良好、文化底蘊(yùn)深厚、旅游資源豐富。整個區(qū)域規(guī)劃前景廣闊整個區(qū)域規(guī)劃前景廣闊“以蘇州太湖國家旅游度假區(qū)為龍頭，加快形成環(huán)太湖旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶”的發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)域定位以旅游休閑為主區(qū)域定位以旅游休閑為主太湖版塊創(chuàng)建了以旅游、休閑、文化為主的文化環(huán)境，政府大力打造了

3、太湖濕地公園，營造了非常良好的外部環(huán)境，未來整個蘇州的高架公路體系將延伸至太湖版塊，太湖板塊將成為真正意義上的湖濱居所。區(qū)域房地產(chǎn)：投資型、度假型物業(yè)受旅游產(chǎn)業(yè)帶動，未來潛力巨大及區(qū)域房地產(chǎn)：投資型、度假型物業(yè)受旅游產(chǎn)業(yè)帶動，未來潛力巨大及客戶資源充足?？蛻糍Y源充足。 太湖板塊兩湖板塊古城版塊兩湖板塊：兩湖板塊：依托全國最大的城市內(nèi)湖泊資源和國際化的生活模式引領(lǐng)金雞湖自住富豪新時代；古城區(qū)：古城區(qū)：由于土地資源的稀缺、獨有的歷史文化資源和強(qiáng)烈的老蘇州地緣情結(jié)而成為蘇城不可復(fù)制的豪宅聚集區(qū)；太湖板塊：太湖板塊：依靠獨有的太湖資源，成就了蘇城乃至長三角的度假豪宅區(qū)；每年到蘇州太湖旅游度假區(qū)旅游的人

4、數(shù)達(dá)到260萬，且絕大多數(shù)客戶是蘇州、上海及周邊城市客戶。本案價值分析本案價值分析項目價值：大太湖版塊，山景資源強(qiáng)勢、文化底蘊(yùn)深厚的別墅社區(qū)項目價值：大太湖版塊，山景資源強(qiáng)勢、文化底蘊(yùn)深厚的別墅社區(qū)項目自然資源項目自然資源項目歷史文化項目歷史文化本案價值分析本案價值分析1、蘇州穹窿山景區(qū)：蘇州第一名山，素有“吳中之巔”之稱， 是集政治、軍事、宗教、文化于一體。2、七十二峰：穹窿山南坡，眺望太湖風(fēng)光，卻是湖光浩瀚，漁帆點點，72峰景色美不勝收 。3、東吳國家森林公園：30多種喬木及20多種灌木、草本組成的常綠落葉闊葉混交林，為北亞熱帶地帶性植物被類型的典范。 1、經(jīng)學(xué)術(shù)界考證，穹窿山為當(dāng)年孫武子

5、的隱居地，孫武在此完成了其傳世之作孫子兵法。2、清帝乾隆六次臨山，留下無數(shù)鮮為人知的軼事；3、西漢大臣朱買臣，曾在此砍柴、讀書；4、抗金名將韓世忠與部下相聚于穹窿山賞月； 5 5、第五屆孫子兵法研究會曾在這里舉行；位處大太湖版塊內(nèi)國家4A風(fēng)景區(qū)腳下深厚的文化歷史感關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞具備山景資源與文化優(yōu)勢的遠(yuǎn)郊別墅項目項目價值界定項目價值界定本案具備打造本案具備打造中高端別墅中高端別墅的基本條件的基本條件本案價值分析本案價值分析個案名稱個案名稱產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)市場市場定位定位客戶來源客戶來源客戶職業(yè)客戶職業(yè)嵐山別墅70高端蘇州本地為主，上海、常州等地占較少比例本地原居民，購買力較強(qiáng)，多為改善性置業(yè)或多次置業(yè)，

6、講究產(chǎn)品細(xì)節(jié)，外省市投資客戶山合院70中端木瀆為絕對主力，約占90% 區(qū)域原居民，區(qū)域歸屬感強(qiáng)，購買力較強(qiáng)，多為改善性置業(yè)或多次置業(yè)、講究戶型的舒適感中信太湖城40高端蘇州本地私企老板為主，上海、常州等蘇州周邊城市的私企老板為輔，北京、深圳等外圍城市的中信品牌跟隨者為補(bǔ)充 年齡集中在3550歲的私企老板、投資客溫泉185840中端蘇州全市范圍，上海、無錫、常州等周邊城市年齡集中在3545歲的私企老板、投資客太湖黃金海岸40中端上海、浙江（以溫州為主），蘇州本地、常州等年齡集中在4055歲的私企老板、投資客本案客戶分析本案客戶分析同版塊同版塊同區(qū)域同區(qū)域版塊客戶特征：別墅個案的主要客戶為地緣性客

7、戶，購買力強(qiáng)，多次置業(yè)，但以自住為主要購房需求，對于產(chǎn)權(quán)年限并不十分看重，講究產(chǎn)品細(xì)節(jié)，追求戶型的舒適性與居住的享受性；區(qū)域客戶特征：投資比重較大，環(huán)太湖版塊的區(qū)域價值已然體現(xiàn)，環(huán)太湖周邊項目主打水居生活與稀缺概念，借環(huán)太湖大規(guī)劃利好，本案實現(xiàn)客戶細(xì)分，主打山景別墅，吸引區(qū)域內(nèi)對于山景偏好的投資客層；個案名稱個案名稱產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)市場定位市場定位購買目的購買目的所占資源所占資源客戶來源客戶來源嵐山別墅70高端自?。ǜ纳啤⒉疬w）為主香山蘇州本地為主，上海、常州等地占較少比例山合院70中端自住（改善拆遷）為主靈巖山一箭河木瀆為絕對主力，約占90% 中信太湖城40高端投資+度假太湖蘇州本地私企老板為主，上

8、海、常州等蘇州周邊城市的私企老板為輔，北京、深圳等外圍城市的中信品牌跟隨者為補(bǔ)充 溫泉185840中端投資+度假+自住太湖蘇州全市范圍，上海、無錫、常州等周邊城市太湖黃金海岸40中端投資+度假太湖上海、浙江（以溫州為主），蘇州本地、常州等本案客戶分析本案客戶分析資源等級論：不同的等級資源所針對的客戶層次存在較大的差異，太湖為國家級資源，擁有國家級的規(guī)劃，但是相對于客戶，更多的是長三角區(qū)域客戶特別是蘇錫常、上海等地的客戶所共享；穹窿山為城市級資源，觀光的客戶更多為本地的區(qū)域客戶；個案客戶特征：占有國家級資源太湖的個案，投資的成重占較大的比例，占有市級或區(qū)域內(nèi)資源的個案，改善型自住需求成置業(yè)購買的

9、首要目的。版塊內(nèi)自住需求旺盛區(qū)域內(nèi)投資客戶盛行所占資源為城市資源關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞具備投資與自住雙重屬性的遠(yuǎn)郊別墅項目項目客戶界定項目客戶界定本案具備中高端別墅的本案具備中高端別墅的客戶資源客戶資源本案客戶分析本案客戶分析本案建筑類型本案建筑類型本案具備中高端別墅的本案具備中高端別墅的客戶資源客戶資源本案具備打造本案具備打造中高端別墅中高端別墅的基本條件的基本條件市場定位：市場定位：項目名稱項目名稱 市場定市場定位位去化速度去化速度（套（套/ /月）月）描述描述中信太湖城高端8區(qū)域內(nèi)40年產(chǎn)權(quán)中高端別墅去化速度差異不大；版塊內(nèi)中端別墅去化速度已于高端別墅項目溫泉1858中端6太湖黃金水岸中端6山合院

10、中端40嵐山別墅高端25這需要根據(jù)發(fā)展商對于這需要根據(jù)發(fā)展商對于該項目的品牌、資金等該項目的品牌、資金等戰(zhàn)略目標(biāo)而定戰(zhàn)略目標(biāo)而定高端（獨幢）？高端（獨幢）？中端（聯(lián)排）？中端（聯(lián)排）？建筑類型的差異化定位建筑類型的差異化定位定位思路定位思路 1 1、建筑類型的差異化定位、建筑類型的差異化定位 2 2、戶型的創(chuàng)新性、戶型的創(chuàng)新性 3 3、文化內(nèi)涵的植入性、文化內(nèi)涵的植入性地下室地下室全部贈送全部贈送三房兩廳三衛(wèi) 215戶型功能分區(qū)明確；退臺式兩進(jìn)三院布局；地產(chǎn)室面積約為110平方，為全部贈送戶型建議戶型建議三房三廳三衛(wèi) 245空間布局合理，功能分區(qū)明確；贈送包括地下室在內(nèi)的多重空間；溫泉溫泉庭院

11、庭院露臺露臺溫泉溫泉18581858戶型研究戶型研究溫泉溫泉庭院庭院地下室地下室全部贈送全部贈送露臺露臺戶型亮點：戶型亮點：、地下室全部贈送、地下室全部贈送 、雙車庫設(shè)計、雙車庫設(shè)計、客廳挑高設(shè)計、客廳挑高設(shè)計 、多重空間贈送、多重空間贈送四房兩廳三衛(wèi) 240戶型分區(qū)明確、功能齊全；多重空間贈送；空中庭院設(shè)計；戶型建議戶型建議山合院戶型研究山合院戶型研究空中空中庭院庭院露臺露臺庭院庭院露臺露臺戶型亮點：戶型亮點：雙車庫設(shè)計雙車庫設(shè)計空中庭院設(shè)計空中庭院設(shè)計 多重空間贈送多重空間贈送庭院庭院上空上空庭院庭院上空上空四房兩廳三衛(wèi) 288戶型分區(qū)明確、功能齊全；多重空間贈送（地下室送一半）；空中庭院

12、設(shè)計；戶型建議戶型建議嵐山別墅戶型研究嵐山別墅戶型研究空中空中庭院庭院露臺露臺露臺露臺地下室地下室送一半面積送一半面積約約56平方平方戶型亮點：戶型亮點：地下室贈送一半面積地下室贈送一半面積雙車位設(shè)計雙車位設(shè)計空中庭院設(shè)計空中庭院設(shè)計 多重空間贈送多重空間贈送地上地上雙車位雙車位建筑面積563地上面積390地下面積173戶型亮點：戶型亮點：1 1、地下室挑高、地下室挑高3.33.3米米 2 2、生態(tài)雙車庫設(shè)計、生態(tài)雙車庫設(shè)計3 3、客廳挑高設(shè)計、客廳挑高設(shè)計 4 4、預(yù)留電梯井道、預(yù)留電梯井道5 5、多重空間贈送、多重空間贈送戶型建議戶型建議東山會戶型研究東山會戶型研究地下室一層二層挑高客廳挑

13、高客廳生態(tài)雙車庫生態(tài)雙車庫陽陽光光庭庭院院陽陽光光庭庭院院景觀露臺景觀露臺電梯電梯井道井道電梯電梯井道井道電梯電梯井道井道戶型建議：從個案的戶型來看，挑高客廳挑高客廳、雙車庫、雙車庫/ /位設(shè)計、多重空間贈送位設(shè)計、多重空間贈送已然成為區(qū)域別墅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，本案在戶型的設(shè)計上除具備以上條件之外，依據(jù)自身的定位，應(yīng)附以更多的附加值，如地下室的全部贈地下室的全部贈送，科技的應(yīng)用，預(yù)留電梯井道送，科技的應(yīng)用，預(yù)留電梯井道等戶型建議戶型建議地下室地下室全部贈送全部贈送露臺露臺空中空中庭院庭院露臺露臺地下室一層二層挑高客廳挑高客廳生態(tài)雙車庫生態(tài)雙車庫陽陽光光庭庭院院陽陽光光庭庭院院景觀露臺景觀露臺電梯電梯井

14、道井道電梯電梯井道井道電梯電梯井道井道定位思路定位思路 1 1、建筑類型的差異化定位、建筑類型的差異化定位 2 2、戶型的創(chuàng)新性、戶型的創(chuàng)新性 3 3、文化內(nèi)涵的植入性、文化內(nèi)涵的植入性本案定位本案定位區(qū)域文化價值的深度挖掘：區(qū)域文化價值的深度挖掘： 蘇州穹窿山作為國家4A級旅游景區(qū)，是匯集兵法文化、宗教文化、皇家文化、休閑文化、生態(tài)文化、名人摩崖石刻文化于一身的天下第一智慧山。 穹窿山之所以被稱為“天下第一智慧山”，是因為它是乾隆六次祈福地和“孫子兵法”的誕生地，它的智慧在古代是史無前例的。 孫子兵法是一部舉世無雙的兵學(xué)圣典，更是世界級別的智慧寶庫，影響了世界兩千五百年的智慧與謀略，曾使中國

15、人智慧與謀略達(dá)到頂峰。該書已譯成英、日、俄等二十多種語言文字，在全世界幾十個國家已有三百多個版本，印刷數(shù)量僅次于圣經(jīng)，被譽(yù)為“兵經(jīng)譽(yù)中外，武圣耀古今”。本案定位本案定位區(qū)域文化價值的深度挖掘：區(qū)域文化價值的深度挖掘：關(guān)鍵詞：孫子兵法、孫武、乾隆皇帝、六下江南必登穹窿、智慧山關(guān)鍵詞：孫子兵法、孫武、乾隆皇帝、六下江南必登穹窿、智慧山本案定位本案定位區(qū)域文化價值的深度挖掘：區(qū)域文化價值的深度挖掘：以孫子文化為核心的穹窿山皇家文化核心價值提煉核心價值提煉本案定位本案定位本案與核心價值的嫁接：本案與核心價值的嫁接：文化嫁接：通過對典型元素、文化符號文化嫁接：通過對典型元素、文化符號 、實物裝飾等實現(xiàn)文

16、化內(nèi)涵的、實物裝飾等實現(xiàn)文化內(nèi)涵的植入，以植入，以會所會所為主要文化嫁接的載體，而從實現(xiàn)本案的核心文化為主要文化嫁接的載體，而從實現(xiàn)本案的核心文化會所入口，會所入口，設(shè)立金漆中式屏風(fēng)，以乾隆的手寫手書稿為摹本結(jié)合中國皇家吉祥龍鳳浮雕為裝飾，建立皇家文脈氣息，體現(xiàn)整個項目的高端氣勢會所裝飾，會所裝飾，建筑裝飾以木結(jié)構(gòu)或仿木結(jié)構(gòu)，配以古色古色的燈籠燈飾，古代窗格，圓形中式柱子、實木桌椅等細(xì)節(jié)體現(xiàn)濃郁的中式文化氣息本案定位本案定位本案與核心價值的嫁接：本案與核心價值的嫁接：會所立面會所立面，建議采用古代皇城慣用的深紅，大門應(yīng)用朱漆大門并應(yīng)門環(huán)，增加皇家氣勢。會所內(nèi)設(shè)置文字展館區(qū)文字展館區(qū)，穹窿山有著

17、豐富的的石刻題字，可對乾隆御道、望湖園、寧邦寺、孫武苑等景區(qū)、景點的石刻題字，李根源、岑春煊、李烈鈞等人的題字進(jìn)行整理，請專人加以描摩、加工，建立項目深厚的歷史基蘊(yùn)。本案定位本案定位本案與核心價值的嫁接：本案與核心價值的嫁接：會所內(nèi)細(xì)節(jié)會所內(nèi)細(xì)節(jié)壁畫：將孫子兵法的三十六計以竹制品或其它形式感較強(qiáng)的材質(zhì)做一整套系列，做為會所的壁畫。圖騰：以龍鳳呈祥的相應(yīng)圖騰裝修，打造濃厚的皇家氣度本案定位本案定位本案與核心價值的嫁接：本案與核心價值的嫁接： 附加值設(shè)計： 親水平臺等采用防水木等材質(zhì)，強(qiáng)調(diào)與周邊環(huán)境的交融 采光庭院通過陶瓷壁燈、噴水池等增加風(fēng)情 自然景觀：自然景觀：利用山體的利用，通過淺水系的疊水

18、設(shè)計，把山的概念往社區(qū)內(nèi)部引導(dǎo)，同時在關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計具有傳統(tǒng)文化味道的亭子等景觀小品- 社區(qū)入口的私家路處理，模仿杭州月湖山莊，自然傳達(dá)大隱隱于市的形象氣質(zhì)。- 對外待征綠地的處理，營造出與世隔絕的環(huán)境- 干道、小面積綠地、小面積水系的復(fù)合處理，營造出與世隔絕的環(huán)境本案定位本案定位河道節(jié)點的私家水岸處理入戶路的道路線行處理私家水岸小品公共空間的處理水岸庭院的展示本案定位本案定位區(qū)位交通圖案例借鑒案例借鑒蘇州東山會蘇州東山會物業(yè)類別物業(yè)類別別墅建筑類別建筑類別獨幢開盤時間開盤時間2007年入住時間入住時間已入住占地面積占地面積9.7萬方總建筑面積總建筑面積1.98萬方容積率容積率0.25物業(yè)費物業(yè)費5.8元/平方米.月開發(fā)商開發(fā)商蘇州和濟(jì)置業(yè)有限公司 物業(yè)地址物業(yè)地址吳中東山鎮(zhèn)雨花路8號項目基本情況效果圖借鑒理由：同處于風(fēng)景區(qū)；類似體量；借鑒理由：同處于風(fēng)景區(qū)；類似體量；鳥瞰圖項目亮點項目亮點項目位于風(fēng)景區(qū)內(nèi)，古韻清揚(yáng)的現(xiàn)代江南建筑風(fēng)格項目劃分為中心組團(tuán)與外圍組團(tuán)，通過半開放式建筑院落的合圍，讓各組團(tuán)形成相對獨立的中央景觀，每戶由墻體和綠籬結(jié)合劃分獨立庭院共55套房源，均為獨幢，面積370-620平方之間，為2層建筑每棟別墅預(yù)留專用電梯井道科技應(yīng)用：Low-e玻璃的全位采用，隔音、保溫。地源熱泵系統(tǒng)，環(huán)保無污染、性能可靠、溫度恒定案例借鑒案例借鑒項目實景圖蘇州東山會蘇州東山會-