資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部管理制度(20140220)

1、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部管理制度第一部分 組織架構(gòu)部門經(jīng)理資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人資產(chǎn)管理主辦人經(jīng)辦人1經(jīng)辦人2經(jīng)辦人1經(jīng)辦人2部門副經(jīng)理第二部分 部門職責(zé)一、資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析1、研究企業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策、法規(guī)，與顧問(wèn)律師聯(lián)系，為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供法律意見(jiàn)并處理公司其他業(yè)務(wù)的法律事務(wù)；2、租賃市場(chǎng)狀況研究與分析，收集市場(chǎng)信息，為公司決策提供參考；3、資產(chǎn)保值、增值研究與分析，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資源配置。二、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)1、招租洽談；2、制定招租方案；3、招租方案的實(shí)施；4、制定租賃合同；5、辦理合同呈批；6、簽訂合同；7、辦理合同變更；8、編寫(xiě)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況報(bào)告；9、租金收繳監(jiān)管； 10、資產(chǎn)買賣。三、資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)1、資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)：（1）每月統(tǒng)

2、計(jì)公司物業(yè)資產(chǎn)狀況（2）每月更新物業(yè)及租賃情況（3）每半年更新物業(yè)剩值2、每年總結(jié)資產(chǎn)狀況研究與分析；3、根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，提供資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)意見(jiàn)；4、租賃情況統(tǒng)計(jì)：（1）每月、每年更新租賃情況統(tǒng)計(jì)表；（2）按合同約定，公布租賃到期物業(yè)情況，及時(shí)安排公開(kāi)招租；5、合同履行情況監(jiān)管。四、客戶服務(wù)1、制定客戶服務(wù)內(nèi)容：（1）協(xié)助租戶辦理租賃登記及各種所需的證明、資料文件（2）物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買及跟蹤理賠（3）物業(yè)水電費(fèi)繳納、開(kāi)戶及銷戶（4）開(kāi)具租賃發(fā)票2、處理客戶投訴、糾紛；3、資產(chǎn)部接案管理：（1）制定完善接案流程（2）做好客戶資料檔案的分類管理工作五、其他日常事務(wù)1、制定每月工作基本任務(wù)，總結(jié)當(dāng)月已完成及未

3、完成任務(wù)的情況，填制辦公室月度表；2、工作中上傳、下達(dá)文書(shū)工作，包括情況說(shuō)明、總結(jié)、復(fù)函、通知等。第三部分 崗位職責(zé)一、部門經(jīng)理崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)部門全面工作、協(xié)調(diào)部門內(nèi)各崗位工作；2、負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)租賃管理的所有相關(guān)工作；3、嚴(yán)格把關(guān)、審核每一宗租賃合同的內(nèi)容及文本細(xì)則；4、負(fù)責(zé)公司租賃項(xiàng)目的策劃工作；5、負(fù)責(zé)公司下屬全資子公司以整體物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)工作；6、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、部門副經(jīng)理崗位職責(zé)1、協(xié)助部門經(jīng)理工作；2、分管資產(chǎn)管理方面工作；3、完成公司領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理交辦的其他工作。三、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)崗位職責(zé)（一）主辦人1、協(xié)助部門經(jīng)理分管資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作；2、招租洽談；3、制定招租方

4、案；4、租金收繳監(jiān)管；5、合同履行情況監(jiān)管；6、處理客戶投訴、糾紛；7、組織編制市場(chǎng)租金調(diào)查圖、表；8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理交辦的其他工作。（二）經(jīng)辦人11、招租洽談；2、制定招租方案；3、辦理租賃登記；4、每月根據(jù)租賃情況統(tǒng)計(jì)表在國(guó)資局網(wǎng)上系統(tǒng)更新物業(yè)資產(chǎn)及租賃情況，每半年更新物業(yè)剩值；5、物業(yè)水電費(fèi)繳納、開(kāi)戶及銷戶；6、編制及定期更新（每三個(gè)月）市場(chǎng)租金調(diào)查圖、表；7、完成部門經(jīng)理和主辦人交辦的其他工作。（三）經(jīng)辦人21、招租洽談；2、制定招租方案；3、租金收繳監(jiān)管；4、合同履行情況監(jiān)管；5、處理客戶投訴、糾紛；6、開(kāi)具租賃發(fā)票；7、制定完善接案流程；8、做好客戶資料檔案的分類管理工作；

5、9、每月根據(jù)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)情況，列出已辦、未辦、待辦事項(xiàng)提交給部門經(jīng)理，定期通知部門同事進(jìn)行部門會(huì)議并作會(huì)議紀(jì)要；10、完成部門經(jīng)理和主辦人交辦的其他工作。四、資產(chǎn)管理崗位職責(zé)（一）主辦人1、協(xié)助部門經(jīng)理開(kāi)展工作；2、招租方案的實(shí)施，制定租賃合同；3、辦理合同呈批及簽訂；4、辦理合同變更；5、根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，提供資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)意見(jiàn)；6、向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人提供租賃到期物業(yè)情況（出租面積1000以下的提前三個(gè)月，出租面積1000以上的提前半年），及時(shí)安排公開(kāi)招租；7、協(xié)助租戶準(zhǔn)備辦理租賃登記所需的各種證明、資料文件；8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理交辦的其他工作。（二）經(jīng)辦人11、物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買及跟蹤理賠；2、資產(chǎn)保值

6、、增值研究與分析，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資源配置；3、完成部門經(jīng)理和主辦人交辦的其他工作。（三）經(jīng)辦人21、租賃市場(chǎng)狀況研究與分析，收集市場(chǎng)信息，為公司決策提供參考；2、研究企業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策、法規(guī)，與顧問(wèn)律師聯(lián)系，為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供法律意見(jiàn)并處理公司其他業(yè)務(wù)的法律事務(wù)；3、制定完善接案流程；4、做好客戶資料檔案的分類管理工作；5、編寫(xiě)招租情況報(bào)告；6、每年總結(jié)資產(chǎn)狀況研究與分析；7、每月更新物業(yè)資產(chǎn)信息表；8、制定每月工作基本任務(wù)，總結(jié)當(dāng)月已完成及未完成任務(wù)的情況，填制辦公室月度表；9、工作中上傳、下達(dá)文書(shū)工作，包括情況說(shuō)明、總結(jié)、復(fù)函、通知等；10、完成部門經(jīng)理和主辦人交辦的其他工作。第四部分 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管

7、理制度第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范物業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，保障國(guó)有資產(chǎn)保值增值，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，結(jié)合本部門實(shí)際，制定本制度。第二章 物業(yè)租賃管理第二條 物業(yè)出租工作執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和番禺區(qū)國(guó)資局的有關(guān)規(guī)定，遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，采取公開(kāi)招租的方式，按照“租前調(diào)查、租賃審批、租后監(jiān)管”的程序進(jìn)行。租前調(diào)查：物業(yè)出租前必須進(jìn)行可行性論證，依法依規(guī)制定出租方案，內(nèi)容包括：出租物業(yè)的基本情況（產(chǎn)權(quán)狀況、物業(yè)狀況、規(guī)劃用途等）、租賃市場(chǎng)價(jià)格分析、出租期限、出租用途、承租條件、招租方式等。方案完成后必須咨詢法律顧問(wèn)并出具法律意見(jiàn)。大宗物業(yè)出租前必須委托具有評(píng)估資質(zhì)

8、的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行租金價(jià)格評(píng)估，并應(yīng)對(duì)意向承租方的實(shí)力及信譽(yù)進(jìn)行必要的摸查，充分了解承租方對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。租賃審批：物業(yè)出租方案嚴(yán)格按照公司經(jīng)營(yíng)決策程序，提交董事會(huì)（總經(jīng)理辦公會(huì)）審議通過(guò)。經(jīng)過(guò)公開(kāi)招租后，按公司協(xié)議合同會(huì)審制度辦理呈批手續(xù)。需報(bào)區(qū)國(guó)資局和區(qū)政府審批的項(xiàng)目，按區(qū)國(guó)資局有關(guān)規(guī)定報(bào)批后，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)租賃項(xiàng)目進(jìn)行審批，辦理租賃合同簽訂手續(xù)。租賃監(jiān)管：物業(yè)租賃合同一旦生效，雙方都應(yīng)嚴(yán)格履行。必須對(duì)承租人使用項(xiàng)目情況、項(xiàng)目安全情況等進(jìn)行監(jiān)管，內(nèi)容包括：1、每月對(duì)已出租物業(yè)的安全、消防監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)隱患，要求立即整改；2、每季度對(duì)已出租的物業(yè)狀態(tài)、承租人是否按約定使用物業(yè)、物業(yè)的損壞狀況以及承

9、租企業(yè)員工薪酬發(fā)放等情況進(jìn)行檢查，并登記檢查臺(tái)賬。對(duì)大宗承租物業(yè)要做到每周一檢，全面掌握其經(jīng)營(yíng)狀況；3、對(duì)物業(yè)出租合同的履行情況進(jìn)行隨機(jī)抽查，及時(shí)糾正存在問(wèn)題，防止國(guó)有資產(chǎn)損失。第三章 物業(yè)出售管理第三條 物業(yè)出售按照國(guó)有資產(chǎn)出售有關(guān)法規(guī)辦理。第四章 物業(yè)檔案管理第四條 為完善物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理，對(duì)每項(xiàng)物業(yè)設(shè)置單個(gè)檔案管理。歸檔資料包括：物業(yè)情況簡(jiǎn)介、權(quán)證文件（房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、建筑圖紙）、出租方案、租賃合同、承租人資料、法律意見(jiàn)書(shū)、評(píng)估報(bào)告、董事會(huì)決議、審批文件等。一切資料（原件）整理建檔完畢，辦理簽收登記手續(xù)，交公司辦公室存檔。本部門保留副本，以便核查。第五條 租賃合同簽訂后，須將復(fù)印件送

10、財(cái)務(wù)部作租金收繳的依據(jù)并辦理簽收登記手續(xù)。第六條 租賃期滿后，租賃合同在物業(yè)檔案中作長(zhǎng)期留存。第五章 租金的收繳第七條 按期收取租金，確認(rèn)承租方已向公司財(cái)務(wù)部繳付租金后，向承租方開(kāi)具發(fā)票，并按月統(tǒng)計(jì)租金收繳情況。第八條 對(duì)未能如期交付租金的承租方先作電話催收，超過(guò)一個(gè)月仍未交租的，則發(fā)出催收函，依法制定追繳方案呈分管領(lǐng)導(dǎo)審批。第六章 提前終止、變更租賃合同的處理第九條 承租方提前終止或變更租賃合同，先由承租方提出書(shū)面申請(qǐng)，并提出合理理由。本部門對(duì)情況調(diào)查后，經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審查，提出處理意見(jiàn)，呈董事會(huì)研究，并按番禺區(qū)區(qū)屬企業(yè)重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)管理暫行辦法和區(qū)國(guó)資局有關(guān)規(guī)定的程序辦理。第五部分 工作規(guī)程

11、一、招租洽談1、洽談準(zhǔn)備：由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人聯(lián)合資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人、資產(chǎn)管理經(jīng)辦人組織材料：由資產(chǎn)管理經(jīng)辦人提供擬出租物業(yè)的現(xiàn)狀（包括：面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)等資料）；由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人提供擬出租物業(yè)的市場(chǎng)租金價(jià)格情況；對(duì)有意承租人實(shí)力及信譽(yù)情況進(jìn)行摸查分析。2、由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人組織召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，擬定談判策略呈部門經(jīng)理審批。3、初步接洽：由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人及經(jīng)辦人聯(lián)系有意承租人親臨現(xiàn)場(chǎng)，介紹物業(yè)現(xiàn)狀及出租基本條件，達(dá)成初步租賃意向。4、由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人向部門經(jīng)理報(bào)告接洽情況。二、制定招租方案由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度（第二條）制定出租方案，并辦理相關(guān)呈批手續(xù)。三、招租方案實(shí)施根據(jù)物業(yè)租

12、賃方案批復(fù)，資產(chǎn)管理主辦人開(kāi)始按規(guī)定實(shí)施招租方案。物業(yè)出租采取公開(kāi)招租方式進(jìn)行，到期后應(yīng)重新招租，在同等條件下，原租戶有優(yōu)先承租權(quán)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人根據(jù)招租方案，可通過(guò)公司網(wǎng)站、企業(yè)信息公開(kāi)欄、擬出租物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)刊或產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)信息平臺(tái)等方式公開(kāi)招租信息，公告期限一般不少于5個(gè)工作日。大宗物業(yè)出租項(xiàng)目必須在區(qū)級(jí)及以上的媒體或產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)信息平臺(tái)公告不少于10個(gè)工作日。招租信息至少包括：1、出租物業(yè)的基本情況；2、租賃期限及租金繳付方式；3、承租條件；4、其他有關(guān)事項(xiàng)。公示期后，如有多人/企業(yè)報(bào)名，由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人把相關(guān)報(bào)名情況信息提供給資產(chǎn)管理主辦人，管理主辦人根據(jù)情況組織競(jìng)租活動(dòng)。競(jìng)租活動(dòng)由部

13、門經(jīng)理主持和實(shí)施，采用有效最高報(bào)價(jià)者得的原則確定競(jìng)得者，最后與最終競(jìng)得人/企業(yè)簽訂租賃合同。如只得一人/企業(yè)報(bào)名，由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人把相關(guān)報(bào)名情況信息提供給資產(chǎn)管理主辦人，管理主辦人根據(jù)招租方案不低于租金底價(jià)與唯一的承租人/企業(yè)簽訂租賃合同。如無(wú)報(bào)名者的，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人把相關(guān)情況信息提供給資產(chǎn)管理主辦人，資產(chǎn)管理主辦人根據(jù)具體情況報(bào)部門經(jīng)理研究下一步具體實(shí)施方案，同時(shí)將上述公租資料作一個(gè)情況說(shuō)明并歸檔。四、制訂租賃合同及呈批細(xì)則由資產(chǎn)管理主辦人根據(jù)已批示的招租方案制訂租賃合同。物業(yè)租賃合同的內(nèi)容至少包括以下條款：1、租賃當(dāng)事人姓名或名稱及住所；2、物業(yè)座落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備等出租

14、前狀況及抵押等法律狀況；3、租賃用途；4、租賃期限；5、租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時(shí)間、幅度以及租金的支付時(shí)間和方式；6、物業(yè)交付日期；7、物業(yè)使用要求和修繕責(zé)任；8、物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定；9、物業(yè)返還時(shí)狀態(tài)和增添物的處置；10、變更、解除合同的條款；11、違約責(zé)任；12、合同糾紛的解決方式；13、消防安全、衛(wèi)生安全及綜合治理責(zé)任；14、當(dāng)事人約定的其他條款。資產(chǎn)管理主辦人制定租賃合同后交資產(chǎn)管理經(jīng)辦人核對(duì)并供法律顧問(wèn)審核，再呈公司領(lǐng)導(dǎo)審批。合同審批后，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)與確定承租人簽訂租賃合同。由資產(chǎn)管理經(jīng)辦人按照我區(qū)有關(guān)規(guī)定房屋租賃合同登記備案流程提供備案資料給資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人與承租人辦理租賃備案。五、編寫(xiě)招租情況報(bào)告物業(yè)招租完成后，資產(chǎn)管理經(jīng)辦人根據(jù)物業(yè)