物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系論述

1、精品文檔物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系論述提要：物業(yè) 管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利 與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的 專有部分所有權(quán)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系論述眾所周知，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系是近 年來在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關(guān)注的一個熱點、難點以 及焦點問題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利的源頭由發(fā)，針對物 業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對物業(yè)管理健 康發(fā)展的危害，運用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來論述物業(yè)管 理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系，期望給大家一個滿意和明 確的解答。物業(yè)管理法律關(guān)

2、系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主 體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān) 系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的 核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授 予人們一定權(quán)利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當(dāng)?shù)?、?法的，會受到法律的保護(hù)；或者給人們設(shè)定莫種義務(wù)，指示 人們怎樣的行為是應(yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下 會由國家權(quán)力強制履行或予以取締。物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律 制度調(diào)整的社會關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅 有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒有權(quán)利和義 務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的 首

3、要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中 各個主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住 戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人 所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利 與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委 員會的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的 物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利 與義務(wù)；四是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中 的權(quán)利與義務(wù)；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活 動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義 務(wù)；六是政府相關(guān)部

4、門的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié) 會的基本權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主 及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事 主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等 關(guān)系。各級政府主管部門及政府相關(guān)部門與上述兩個主體之 間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān) 系。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中由現(xiàn) 了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解 釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至 在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也由現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè) 管理概念。我們認(rèn)為這些拋開了我國民法的法律體系對“委 托”、“

5、代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生 義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆 砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的 法律關(guān)系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)?！拔小?一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把莫物或莫事務(wù)托付給莫人代為處理的意思。這與中華人民共和 國合同法第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是 一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個人囿 于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部 分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由 此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理 委托人事務(wù)為目的的合同。所

6、謂委托人的事務(wù)，是指與委托 人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事 務(wù)。委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型 之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認(rèn)真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是 有根本的差別。一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別1 .委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立 只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無須以一定物的交付或 一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式； 而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管 理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來確定物業(yè)管理公 司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用

7、物業(yè)管理示 范文本。2 .委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚 至認(rèn)為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理 法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來 承接，不能是自然人，在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一 例外的。因為對于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分 比較高的專業(yè)化服務(wù)，個人往往根本無法承擔(dān)。3 .委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事 務(wù)，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供 的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個服務(wù)是長期的、連續(xù)不斷 的、反復(fù)進(jìn)行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、 三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署

8、的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢, 少服務(wù)，甚至采取過負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管 理的長期保養(yǎng)。4 .支付報酬的方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合 同不同。眾所周知物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系論述提要： 物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的 權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享 有的專有部分所有權(quán),物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同 的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用 是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事 務(wù)的費用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償 還，對與報酬則采用

9、完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付 報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著 本質(zhì)的差別。二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別1 .委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提 條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標(biāo)投標(biāo)之后獲得 的。2 .委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可 簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法 律、法規(guī)必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想 簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司 要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理 合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應(yīng) 的資格。3 .依據(jù)中華人民共和國

10、合同法第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。”以及第四百零八條：“委托人 經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事 務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時也可以 采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只 可以將專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理 服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管 理公司同時簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。4 .中華人民共和國合同法第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人 信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不 問客觀上是

11、否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事 人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)中華人民共和國合同法第 九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將 其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙 方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如 果一方提由要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具 體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合 同的效力。三、委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別1 .委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?；而物業(yè)管 理合同必須是有償?shù)摹? .委托合

12、同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。中華人民共和國合同法第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。這條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事 務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得 不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)， 物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供 的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需 要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員 會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人 數(shù)可能會達(dá)數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管 理的具體管理服務(wù)工作，那么住

13、宅區(qū)的秩序就可能天下大 亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無 法管的局面。3 .中華人民共和國合同法 第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是 完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在 物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項目，遵 循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自 主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展 的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督 權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、 業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。4

14、 .受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時， 中華人 民共和國合同法第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要 求賠償損失。”而物業(yè)管理則不同，無論是侵權(quán)責(zé)任還是違 約責(zé)任都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自 己的責(zé)任。從上述探討可見，物業(yè)管理合同與中華人民共和國合 同法的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無 論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將 物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲 解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為

15、的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營服 務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托 行為。四、把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸代理弊端多首先我們必須澄清的一個基本概念，就是代理是一種法 律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別， 僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最 根本的法律功能。我國民法以及法學(xué)界都非常清晰地表述了 代理的本質(zhì)，民法通則第63條明確規(guī)定：所謂代理是“代 理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為?！奔创硎谴砣艘勒沾頇?quán)，以被代理人名義向相對人實施 意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行 為。代理作為一種獨立的民事法律制度，同

16、樣是商品經(jīng)濟(jì)高 度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。早期社會由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交換規(guī)模小，世界各國奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡 單商品經(jīng)濟(jì)時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本 主義社會以后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)， 科技發(fā)展、交易擴(kuò)大， 特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個人由于知識、才能、時間、健康 等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的 行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度 在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了代理的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)

17、，代理人之所以能代替被代 理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最 根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉 及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行 為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行 為，也不存在地理的問題。 代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、 終止民事法律關(guān)系。”在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有代理權(quán) 的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需 要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是 根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此， 代理行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的 概念來函蓋物業(yè)管

18、理的概念。委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意 思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代 理的核心是必須完全忠實地按照被代理人物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系論述提要： 物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的 權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)的指示進(jìn)行代理活動。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中是 根本不可能完全忠實地按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示從事物 業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨立運 作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利， 并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時物 業(yè)管理公

19、司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè) 管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托一代理” 在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自 然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。物業(yè)管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物 業(yè)管理的基本內(nèi)容來看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、 設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范， 到道路、車輛秩序的維護(hù)；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種 事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成 意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于代理的 標(biāo)的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見，物業(yè)管理 不歸屬于代理行為，當(dāng)然也不可能成為代理形

20、式中的委托代 理了。簡單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是 人們始料不及的：其一，我國民法明確規(guī)定代理人必須以代理人名義進(jìn) 行。這表明代理是以被代理人的信譽為前提的，否則，相對 人就不能安全地進(jìn)行交易。何況代理的最終效果只能是提高 被代理人的信譽。如果將物業(yè)管理歸屬于代理行為，那么， 物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的 ISo9000或ISo14000規(guī)范化、以及 提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活 動，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽，物 業(yè)管理企業(yè)所付由的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣 而已。在這種代理結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來 下大力氣從事這些活動

21、，因為這些活動所提升的僅僅是業(yè) 主、業(yè)主委員會的聲譽，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽無 關(guān)。顯然，代理的這種效果不符合物業(yè)管理的實際。其二，我國民法明確規(guī)定代理行為是要受到限制的，包 括法律限制與授權(quán)人的意思限制。如果物業(yè)管理歸屬于代理 行為，無論哪種限制，最終要求作為代理人的物業(yè)管理企業(yè) 絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業(yè)主、業(yè) 主委員會。物業(yè)管理企業(yè)就只能圍著業(yè)主、業(yè)主委員會的主 意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于 行政主管部門的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主、業(yè)主委 員會的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于代理行為的 門外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？其

22、三，我國民法明確規(guī)定被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任（法律效果）。即代理人對代理行為并不 享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報酬，這也與代 理行為本身無關(guān)。這說明代理人的活動本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟(jì) 行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的區(qū)別，就在于 物業(yè)管理是用經(jīng)濟(jì)手段（而不是用行政手段）進(jìn)行社會化、 專業(yè)化的有償服務(wù)（而不是代理行為的無償勞動）。假如把物業(yè)管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的 規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進(jìn)性，這 自然不是什么通向市場經(jīng)濟(jì)的“必由之路” ，而是將正在健 康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！五、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系

23、應(yīng)該由建筑 物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實質(zhì)是區(qū)分所 有建筑物的管理，所管理的對象是區(qū)分所有建筑物。作為不 動產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán) 利主體發(fā)生變動，而并非實際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的 由售、租賃實際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。 區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切歸根結(jié)底于區(qū) 分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我 們通常在物業(yè)管理活動中所說的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑 物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng) 的物業(yè)管理的法律關(guān)系實際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)

24、管理公司與業(yè)主委員會的 法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的 滯后，認(rèn)識的不清晰，加上合同法沒有頒布，對委托合 同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成 了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天 我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式由 現(xiàn)，一旦由現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自 然就要首先用合同法委托合同的法律條款逐條審查。而 這個“物業(yè)管理委托合同”卻與合同法委托合同的法律 條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成 立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作由“物業(yè)管理委托合同” 屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業(yè)管