長沙產(chǎn)權(quán)式酒店(商鋪)調(diào)查報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上投資品市場調(diào)查報告第一部分：產(chǎn)權(quán)式酒店一、定義：產(chǎn)權(quán)式酒店，指的是酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個投資者，投資者每年擁有一定時間段免費(fèi)入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商經(jīng)營，并享受一定的利潤分紅，同時投資者在一定時期內(nèi)可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈，但沒有經(jīng)營權(quán)。二、基本情況產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營，需要考慮以下幾個方面的因素：1、 地理位置一般來講，商業(yè)地產(chǎn)項目，地段是一個很重要的因素。位置越好的酒店，其客流量就越大，經(jīng)營狀況也就越好，投資回報就越有保障，相對應(yīng)其售價也就越高。就目前長沙酒店的基本分布來看，主要還是集中城市CBD和人流量較大的地方，像芙蓉路周邊1-

2、2公里范圍內(nèi)就有瀟湘華天、喜來登、南方明珠、神農(nóng)和佳程等眾多4-5星級的酒店。2、 經(jīng)營配套隨著城市的發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，越來越多的人選擇開車出去消費(fèi)。因此，停車位的配置，也對其物業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展起到很大程度上的影響。停車位的寬裕，也在某種程度上是酒店實力的一種體現(xiàn)，停車位配置充裕的產(chǎn)權(quán)式酒店，更受消費(fèi)者的青睞，其經(jīng)營狀況也相對比較理想。同時，電梯也是一個衡量酒店實力的一個重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)式酒店一般為4星級以上，與酒店檔次相匹配，大多采用國際品牌或中外合資電梯，而電梯的配備越好，客房價格和開房率越高，整體的經(jīng)營狀況越好。3、 管理服務(wù)在硬件設(shè)施差距越來越小的情況下，酒店的管理水平、服務(wù)水平、

3、員工素質(zhì)等已成為酒店行業(yè)競爭的焦點(diǎn)。在激烈的市場競爭中，各酒店在改進(jìn)硬件設(shè)施的同時，更在酒店軟件上狠下功夫，通過豐富服務(wù)內(nèi)容，提升服務(wù)品質(zhì)，來樹立酒店的良好形象，搶占市場份額。像融程花園酒店，就是聘用廣州花園酒店的管理團(tuán)隊負(fù)責(zé)管理，利用其出色的管理水平和經(jīng)營能力，來保證整個項目的運(yùn)營。4、 合理定位酒店的定位也是一個非常重要的環(huán)節(jié)。檔次太低，影響酒店形象，而且吸引不到有效客源；而檔次太高，則減小了客戶層面，同時酒店管理成本過高，也會增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)。三、主體分析1、開發(fā)商據(jù)調(diào)查，很多投資者在購買其產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的時候，非?？粗亻_發(fā)商的實力。從長沙產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商的情況來看，很多開發(fā)商都有從事房地產(chǎn)或

4、其他相關(guān)經(jīng)驗，但并不是以酒店為主，之所以選擇開發(fā)酒店，很大程度上是看中其酒店能夠提升公司的整體品牌和知名度，而開發(fā)商的實力和經(jīng)驗，則直接決定了酒店未來的發(fā)展?fàn)顩r（包括定位，盈利等能力）。2、 管理機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)驗、知名度和影響力，也是影響酒店經(jīng)營業(yè)績的重要因素。部分開發(fā)商會在酒店開始初期，聘用其他知名管理機(jī)構(gòu)，來提高其知名度和增加投資者信心。像本人調(diào)查的融程花園酒店，便是采用與廣州花園酒店合作并冠名的方式，利用廣州花園酒店成熟的管理模式，提高自身知名度的同時，保證整個項目的正常運(yùn)營。此外，也有部分酒店前期會借助品牌酒店管理公司進(jìn)行管理，后期則由開發(fā)商自行組織團(tuán)隊進(jìn)行管理，像華雅便是其中之

5、一。3、 目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及特征主力目標(biāo)客戶所占比例投資目的中產(chǎn)家庭/中產(chǎn)階層70%增值/分紅+順帶度假企業(yè)集團(tuán)30%投資分紅+員工度假/公司年會專用個案分析融程花園酒店地址：湘府中路與中意路交界處面積：套房數(shù)量：727（其中455套出租產(chǎn)權(quán)）價格：均價1萬開盤時間：2008年10月銷售情況：只剩1套1000的總統(tǒng)套房運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)抵押出租5-10年。以固定值10%返利，返利以月付。如以按揭形式，首付5成，并返2成，實際首付3成。10年后產(chǎn)權(quán)收回。付款方式：可一次性、可按揭第二部分：產(chǎn)權(quán)式商鋪一、 定義開發(fā)商將商場分割成多個小產(chǎn)權(quán)的商鋪出售個投資者，投資者出于投資的目的，將商鋪委托開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)

6、營，開發(fā)商在一定年限內(nèi)，給與投資者每年一定比例的利潤回報。二、 基本情況目前市面上關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪主要有兩種，小產(chǎn)權(quán)分割商鋪和帶租約出售商鋪。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪：是指將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離。投資者在購買了商鋪成為業(yè)主后，無需插手商鋪的經(jīng)營管理或者轉(zhuǎn)租，只需與開發(fā)商簽訂合同，將商鋪交與開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主即可根據(jù)合同，坐收回報和共擔(dān)風(fēng)險。帶租約出售商鋪：此方式為售后返租的改良，客戶購買商鋪的同時，即與開發(fā)商簽訂租約，將商鋪租給開發(fā)商，期限5-10年不等。合同期內(nèi)，業(yè)主可以根據(jù)合約收到定額的租金回報。三、 4大優(yōu)勢1、 進(jìn)入門檻較低產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對較小，無需參與經(jīng)營管理，收益穩(wěn)定，因為降低了門檻從而

7、吸引力了大量的中小投資者。投資者可以首付一定比例資金，剩余款項通過銀行按揭，即可擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。2、 投資回報穩(wěn)定相比證券、儲蓄等，產(chǎn)權(quán)式商鋪有更可觀的回報收益和升值潛力。同時，產(chǎn)權(quán)式商鋪通過鋪位的合理劃分，有效的控制了鋪位總價，從而擴(kuò)大了投資群體。3、 減緩資金壓力對開發(fā)商來講，一旦商業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度，如何實現(xiàn)資金回籠便是一大難題。大規(guī)模的商業(yè)需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動。而對于大型的零售商來講，高效的流動資金是他們運(yùn)營的關(guān)鍵，就算是像沃爾瑪、家樂福等跨國公司，都不可能掏出大把資金購買商業(yè)鋪面，租賃還是他們的首選。而產(chǎn)權(quán)式商鋪則正好解決了這一問題。4、 降低經(jīng)營成本開發(fā)商以承租的方式獲

8、得商鋪的使用權(quán)，無需直接購置，減少了資金的投入，維持合理的流動資金周轉(zhuǎn)的同時，降低了經(jīng)營風(fēng)險。四、3大關(guān)鍵產(chǎn)權(quán)式商鋪與產(chǎn)權(quán)式酒店等商業(yè)地產(chǎn)，作為一種投資品，其在關(guān)鍵點(diǎn)上也基本一樣。1、 地段相比酒店，地段對于商業(yè)地產(chǎn)來講更是核心，更是項目成敗的關(guān)鍵。一般來講，好的地段其生意也會不錯。但對新開發(fā)的商業(yè)項目，地段不一定現(xiàn)在就要很繁華，更應(yīng)關(guān)注它未來發(fā)展前景。像這次調(diào)查的廣州服飾城。其所在的位置，就是將來長沙城東部發(fā)展的重點(diǎn)。東二環(huán)與規(guī)劃中的4號線地鐵，保證了其將來的升值空間。2、 定位目前，各種專業(yè)大市場在中國已經(jīng)相當(dāng)普遍，這些市場都以高定位、多品牌集中的商業(yè)旺鋪而享譽(yù)國內(nèi)，受到經(jīng)營者和消費(fèi)者的青

9、睞。長沙目前就有高橋大市場，井灣子家居廣場等大型專業(yè)市場。而此次調(diào)查中的指南針與廣州服飾城，也都是以服裝為主體經(jīng)營的定位。3、 管理服務(wù)對于商業(yè)地產(chǎn)而言，除了地段與定位的重要性外，管理服務(wù)也是很重要的一個方面。因為投資者做投資最關(guān)心的就是資金回報的問題，而能保障其合法收益則需要健全合理的管理服務(wù)。像本次調(diào)查中的廣州服飾城，是由瑞天實業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)和經(jīng)營的，由于該項目是其首個商業(yè)項目，管理上缺乏經(jīng)驗，目前就面臨很多問題，像交房時間推遲，商業(yè)配套不完善，財務(wù)混亂等問題，導(dǎo)致糾紛不斷。個案分析1、 河西指南針商業(yè)廣場地址：楓林一路與溶灣路交界處面積：20000價格：1層4萬，2層2萬，3層1萬開盤時間：

10、2009年7月銷售情況：已銷售70%運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)抵押出租5-10年，前5年從8.3%起，以每年1%遞增，直到12.3%。第6-10年以固定值12.3%返利，10年總回報113%。返利以季付。10年后產(chǎn)權(quán)收回。付款方式：一次性2、 廣州服飾城地址：萬家麗路與朝暉路交界處面積：50000價格：1層2萬，2層1萬開盤時間：2009年7月銷售情況：銷售100%運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)抵押出租5-20年。前5年已固定值12%返利，第6-7.5年已16%返利，實際返利時間共7.5年，返利以季付。剩余12.5年業(yè)主可自主經(jīng)營也可出租，已30元/月收取租金。20年后產(chǎn)權(quán)收回。付款方式：一次性第三部分：本項目分析總結(jié)一

11、、 優(yōu)勢1、 整個南湖片區(qū)內(nèi)首家4星級的酒店2、 立足于未來，長株潭一體化，未來城市CPD3、 依托周邊固有的旅游景點(diǎn)（南郊公園、橘子洲等）二、 劣勢1、 現(xiàn)階段周邊區(qū)域相對發(fā)展不成熟，配套、交通不完善2、 作為興威首個商業(yè)地產(chǎn)項目，在管理運(yùn)營方面有一定風(fēng)險三、 項目分析1、可以將部分客房以融資的方式對外銷售，爭取更多的流動資金，投入到后期的運(yùn)營中。2、可定10年后強(qiáng)制原價回購，使10年后升值的房價差額掌握在本公司手中。3、 可定10年后回購，也可提前幾年回購，減少投資者的抗性。4、 如果可以則考慮不辦產(chǎn)權(quán)證，可以減輕10年后回購的資金壓力。5、 取得與各種國內(nèi)、國際會議，如學(xué)術(shù)、旅游年會等合

12、作的機(jī)會，以此來擴(kuò)大物業(yè)的知名度和影響力，同時也提高了酒店的盈利水平。補(bǔ)充：據(jù)本人在指南針一個下午的觀察，有將近10-20組來客咨詢，雖并無下定，可能跟該項目自身定位和定價有關(guān)，但同時也能體現(xiàn)出現(xiàn)階段投資者的熱情還是比較高。大量的投資者需要尋找新的投資渠道，大量的資金需要流向新的投資領(lǐng)域。在現(xiàn)階段住宅市場普遍低迷的情況下，或許對商業(yè)地產(chǎn)是挑戰(zhàn)同時也是機(jī)遇。附錄1：指南針商業(yè)廣場廣州服飾城融程花園酒店面 積2000050000價 格1層4萬、2層2萬、3層1萬1層2萬、2層1萬均價1萬開盤時間2009年7月2009年7月2008年10月銷售情況已售70%已售100%剩余1套付款方式一次性一次性可按揭、可一次性產(chǎn)權(quán)抵押年限5-10年5-