長沙市寫字樓調(diào)查(中信)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上寫字樓市場研究報告1、 歷年寫字樓市場情況數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)2004年2005年2006年1-9月合計新開工面積(萬平米)12.7139.5321.7974.03竣工面積(萬平米)34.2724.613.4272.29預(yù)售面積(萬平米)10.999.445.6926.12銷售面積(萬平米)3.8517.12957.741628.7211空置面積(萬平米)12.410.2511.9434.59l 專業(yè)寫字樓市場供需基本平衡從數(shù)據(jù)上看，長沙市專業(yè)寫字樓市場基本保持了供需平衡。市場未出現(xiàn)辦公物業(yè)的認購熱潮，也沒

2、有出現(xiàn)銷售嚴(yán)重受阻樓盤。由于政策上，商住樓、寫字樓的性質(zhì)界定存在一定漏洞，目前長沙不少發(fā)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地塊，在建筑設(shè)計功按寫字樓的功能進行設(shè)計、開發(fā)，目前市場上不少中小企業(yè)仍然在購買商住樓、甚至住宅樓進行辦公。以上綜合構(gòu)成了長沙市寫字樓真正的供需，但同時也造成了真正供需數(shù)據(jù)統(tǒng)計上的困難。因此以上數(shù)據(jù)反應(yīng)的僅僅是以寫字樓性質(zhì)報建樓盤的市場供需情況，存在一定的不合理性。長沙的寫字樓市場有待進一步的規(guī)范。l 非專業(yè)寫字樓濫竽充數(shù)，掩蓋實際需求根據(jù)國際通用計算法：城市每個就業(yè)人口平均占有的寫字樓面積為0.2平方米，目前長沙市城鎮(zhèn)居住人口348.2萬人，則總需求量為：69.64萬平方米的建

3、筑面積寫字樓，但目前，長沙2004年至今純寫字樓預(yù)售面積為：26.12萬平方米，可看出寫字樓實際的需求是大于供應(yīng)量的，而其中很大部分需求正被非專業(yè)寫字樓濫竽充數(shù)。2、 長沙寫字樓發(fā)展階段l 初級階段（19931997年）九三年，平安大廈寫字樓的成功開發(fā)，處于摸索階段的開發(fā)商們開始涌向?qū)懽謽鞘袌?。九四年，大量的寫字樓圈地運動從此開始，實力雄厚的發(fā)展商最終得以成功運作上市。目前成為中高檔寫字樓代表的華僑大廈、華聯(lián)大廈等就是當(dāng)時的產(chǎn)物。至九七年，受國家宏觀經(jīng)濟體制的影響，沿海開發(fā)潮流回流，造成大量一涌而上的寫字樓，其自身素質(zhì)存在這樣或那樣的問題，如設(shè)計缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，導(dǎo)致寫字樓

4、市場開始滑坡，大量寫字樓空置，陷入了發(fā)展商們“談寫字樓”色變的困境。同時，在此圈地運動中，一些實力不濟的公司被紛紛淘汰出局，留下一個個被后人稱為“黑洞”的大坑，這些圈地運動的結(jié)果，是在市場沉寂了56年之后，才有所起色。至此，長沙寫字樓市場經(jīng)歷了第一次興衰更替。它給一涌而上的寫字樓市場敲了一記警鐘，同時也為后來的寫字樓市場開發(fā)進入理性階段打下了基礎(chǔ)。l 發(fā)展階段（19981999年）98年，由于市場經(jīng)濟復(fù)蘇，新的企業(yè)不斷增多，高新技術(shù)企業(yè)得到了長足的發(fā)展，企業(yè)對于寫字樓市場需求逐步回升，長沙寫字樓開發(fā)步入健康發(fā)展軌道，不斷提高其自身優(yōu)良的硬件設(shè)施和完善的物業(yè)管理來贏得眾多的大中型公司。其中最具有

5、代表性的有銀華大廈、平和堂、新聞大廈、商業(yè)銀行大廈等物業(yè)。地處五一中路的銀華大廈之所以能一舉打破長沙寫字樓多年的沉寂，關(guān)鍵在于它市場定位準(zhǔn)確，設(shè)計理念超前，地理位置優(yōu)越，價格合理，管理服務(wù)到位以及多重“概念”聚集，作為湖南省首棟智能化大廈和第一個面向高科技行業(yè)的主題寫字樓，自投入使用以來，其出租率高居100%，一直名列寫字樓榜首。雖然平和堂為首的高檔寫字樓以價格昂貴著稱于業(yè)內(nèi)，然其仍以其良好的服務(wù)默默地吸納著無去處的部分大中型公司，直至2000年左右，新聞大廈的面世方與其爭鋒。同時華僑大廈、華聯(lián)大廈、商業(yè)銀行大廈等也在市場中初步回暖，悄然地消化完畢。這一切表明：長沙寫字樓市場已呈持續(xù)回升狀態(tài)。

6、l 居家辦公階段（2000年）由于我們已經(jīng)進入了一個“不出戶，知天下“的信息時代，選擇居家辦公這一方式的人日趨增多。由順天集團建設(shè)開發(fā)、建安房屋策劃代理的“順天城”正好迎合了這一市場需求，成為了這一階段的代表樓盤。該樓盤還榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“中國房地產(chǎn)開發(fā)模式獎”。順天房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理李建國先生在接受記者采訪時說：順天城以其鮮明的個性定位，滿足了SOHO一族的需求。信息時代的到來使房屋品種的界限模糊了。住宅不再象住宅，辦公室不再象辦公室。人們可以在家辦公，也可以在辦公室開Party。在國內(nèi)，被稱為SOHO族的自由職業(yè)者和居家辦公者越來越多，他們隨意、自由、不拘泥于朝九晚五的行為方式，更在意的

7、使純粹個人的空間。更加自我的獨斷專行。SOHO的建筑所具有的兩面性可謂正中他們的下懷。從對資源的利用上講，居家辦公相對于純粹的公寓和辦公樓而言，對房屋的空間、停車場、水、電以及電話的容量等資源達到了最充分的利用，而且極大地減少了城市的交通壓力和空氣污染。在芙蓉兩廂及附近，跟著走紅的還有華天新城等項目，從五一大道路段往南到神農(nóng)大酒店路段，3年里開發(fā)的幾乎清一色的SOHO，甚至芙蓉路上也有好多處樓盤貼著“SOHO”的標(biāo)簽。l 酒店公寓階段（2001年）進入2001年，寫字樓市場又出現(xiàn)新的變化，一種以商務(wù)酒店+公寓的復(fù)合物業(yè)出現(xiàn)了。“和府酒店公寓”成為典型的代表，它創(chuàng)下了2001年上半年樓市的多項記

8、錄。酒店公寓也就是提供酒店服務(wù)的公寓房，它具備了酒店的服務(wù)功能和管理模式，又結(jié)合了住宅、寫字樓的優(yōu)勢，既可居住，又可辦公，是一種綜合性很強的物業(yè)。酒店公寓以小戶型、酒店服務(wù)等特色，把握了最“對口”的細分市場，也就把握了最多的消費者。酒店公寓熱銷和被青睞的原因主要有以下幾點：戶型小巧玲瓏，單套間面積在40平米左右，提供精裝修和酒店式的物業(yè)管理，總體房價比較低，經(jīng)濟上劃算，還可以通過租金“養(yǎng)活”月供返還貸款，優(yōu)越的位置，使酒店公寓具備居家、辦公、酒店、投資等功能。l 與國際接軌的高檔寫字樓開發(fā)階段（2002年今天）隨著入世的成功，更多的本地企業(yè)和外地駐長辦事處會更加注重自身形象，以便開展對外貿(mào)易。

9、同時也有大量的外資企業(yè)，如銀行、保險、證券、電信等涌入長沙。那么，就需要有與國際接軌的高品質(zhì)、智能化的高檔寫字樓來滿足他們的市場需求。與國際接軌的高檔寫字樓將具備以下素質(zhì)：一流的地理位置；配套設(shè)施齊全；高智能化；五星級物業(yè)管理服務(wù)；平面結(jié)構(gòu)靈活；形象、規(guī)模俱佳；具有濃郁文化內(nèi)涵和較高的附加值。長沙市場上完全意義上的與國際接軌的高檔寫字樓仍然比較少，它不僅在位置上具有優(yōu)勢，而且各方面因素額綜合素質(zhì)更高，包含平面功能、配套服務(wù)、停車、企業(yè)形象、物業(yè)管理、智能化管理、文化內(nèi)涵等方面。因此，新推出的寫字樓能在硬件配套上優(yōu)于同類項目，智能化管理程度提高，而且在服務(wù)項目和文化內(nèi)涵上相當(dāng)?shù)奶厣?，則取得成功的

10、可能性非常大。目前長沙市的辦公場所的主要類型包括專業(yè)寫字樓、商住綜合樓、酒店式公寓、住宅辦公等四種類型。企業(yè)獲取辦公場所的主要方式包括：租用專業(yè)寫字樓、購買寫字樓、租用住宅樓、購買住宅樓等。目前可供出租的專業(yè)寫字樓根據(jù)品質(zhì)分為以下幾等：第一等：品質(zhì)最好、租金最貴的寫字樓，以各星級酒店的寫字樓為主。如通程大酒店、華天貴賓樓、佳程大酒店等，主要分布于長沙酒店與商業(yè)密集的韶山路袁家?guī)X地段，而租用該類寫字樓的業(yè)主主要是各大知名企業(yè)駐長機構(gòu)，如美國約克、美國開利等等世界知名企業(yè)。原因：物業(yè)管理水平高：酒店成熟的星級物業(yè)管理。商務(wù)配套最為齊全：星級酒店配套最接近國際化：國外品牌企業(yè)入駐本類型寫字樓，主要是

11、因為五星級酒店其本身設(shè)置就具備的國際接待能力。這是其他長沙寫字樓難以做到的。比較能彰顯企業(yè)形象、符合企業(yè)品牌形象第二等：專業(yè)寫字樓。主要分布于長沙金融商務(wù)區(qū)的芙蓉路地段或五一路商業(yè)圈，如：惟一星城、保利大廈、順天財富、國際金融中心（中銀大廈）、國貿(mào)中心、平和堂商務(wù)樓等。這類專業(yè)寫字樓由于租金較高，實力一般的中小企業(yè)較少進駐。其主要入駐企業(yè)都為實力雄厚的大型企業(yè)、金融機構(gòu)等。選擇原因：物業(yè)管理水平：比較專業(yè)的物業(yè)管理。商務(wù)配套比較齊全：裙樓一般都帶部分商務(wù)配套、地段好、周邊配套齊全辦公氛圍純粹、符合公司形象。第三等：商住兩用樓、住宅樓長沙大部分成長性企業(yè)、國內(nèi)其他知名企業(yè)的駐長辦事處一般選擇租用

12、遍布長沙大街小巷的商住樓或住宅樓作為辦公場所。而該類辦公場所由于商、住的混雜，從一開始就面臨著諸如人員混雜、專業(yè)素質(zhì)低、影響入駐企業(yè)公司形象等等弊病。 商住兩用的寫字樓有兩大弊病：由于大樓中商住兩用，住戶和辦公人流在時間、空間上的交集造成了人流混亂、環(huán)境復(fù)雜，往往是“買菜的和拿公事包的一起上樓”、“寫字樓外住戶晾衣形成的萬國旗迎風(fēng)飄飄”、“這邊在進行商務(wù)談判，而隔墻卻是麻將聲聲入耳”等奇異的現(xiàn)象。由于大樓在設(shè)計之初，產(chǎn)品就商、住的界限不明，產(chǎn)品既無法完全滿足住戶的需求，又無法為入駐企業(yè)量身定做。于是造成電梯效率低下，無法滿足現(xiàn)代辦公需要。而由于大樓設(shè)計風(fēng)格上的貼近住宅，使得進駐企業(yè)的來訪客戶對

13、于入駐企業(yè)的判斷陷于迷惘，對入駐企業(yè)實力判斷也產(chǎn)生懷疑。該部分寫字樓被選擇原因：1. 出租價格低廉、實惠。2. 比較安靜、適合智力型機構(gòu)。3、 寫字樓銷售市場概況3.1 目前在售的寫字樓樓盤銷售情況：項目名稱位置開盤時間銷售均價（元/）銷售率運達國際廣場芙蓉路與營盤路交叉口西南角2004年12日800090%湘域中央五一路235號2005年4月588090%中天廣場五一西路6#2006年11月710080%CTA財富中心（BOBO天下城）芙蓉南路368號2006年10月430016%弘林國際芙蓉中路與南湖路交匯處2006年12月485015%定王大廈芙蓉中路定王臺2007年1月580070%3

14、.2 在售寫字樓物業(yè)體量：項目名稱項目概況項目總建筑面積（萬）寫字樓部分體量（萬）運達國際廣場2棟塔樓，1棟為酒店，1棟為寫字樓10.6188萬3萬湘域中央一期為單棟寫字樓4.5000萬3.43萬中天廣場集甲級寫字樓、酒店式行政公館、國際公寓及精品商業(yè)街、大型地下停車庫于一體的商務(wù)綜合體17萬4.5萬CTA財富中心（BOBO天下城）4棟，3棟住宅，1棟寫字樓，寫字樓為5A智能化標(biāo)準(zhǔn)20萬43萬弘林國際共1棟，由酒店客房與寫字樓構(gòu)成5萬25萬定王大廈共1棟，13-30層為專業(yè)寫字樓。5萬3萬總計：6棟/2073萬小結(jié)：l 專業(yè)寫字樓價格拉差大寫字樓價格拉差較大，整體均價已經(jīng)在4300元/平米以上

15、，城市中心區(qū)的價格區(qū)間在48508000元/之間，運達國際廣場的均價目前達到8000元/。l 整體銷售狀況良好目前在售主要樓盤體量約20.73萬平方米。除CTA財富中心與弘林國際外，其他樓盤銷售率都在70%以上。銷售速度快，專業(yè)寫字樓越來越受到消費者的認可與接受。l 基本集中在芙蓉路與五一路上在售的6個專業(yè)寫字樓項目中，有4個在芙蓉路，2個在五一路，80%以上在市中心區(qū)域。3.3 即將面市銷售的寫字樓樓盤概況：項目名稱位 置占地面積（）推出時間標(biāo)志·長沙商務(wù)中心湘府路23333匯富中心雨花區(qū)韶山北路298號7439.5預(yù)計07年4月天健·芙蓉盛世芙蓉中路一段36號56066

16、預(yù)計06年6月大地商務(wù)大廈西長街環(huán)城堤12732.73待定中信大廈開福區(qū)黃興北路青少年宮至展覽館路段4920.58待定華美歐大廈非菜園路62號5866待定現(xiàn)代大廈五一西路與建湘路交匯處之西南角11755待定海利第一區(qū)芙蓉中路10818待定3.4 即將面市寫字樓體量：項目名稱建筑面積（）備 注標(biāo)志長沙商務(wù)中心95000HOPSCA社區(qū)，預(yù)計寫字樓面積2萬匯富中心43000共2棟，1棟住宅，1棟寫字樓，預(yù)估寫字樓面積占2萬天健芙蓉盛世共14棟，13棟住宅，1棟寫字樓，預(yù)估寫字樓面積占5萬大地商務(wù)大廈共2棟，1棟公寓，1棟寫字樓，預(yù)估寫字樓面積占4萬中信大廈待定，預(yù)估寫字樓面積4萬華美歐大廈6000

17、01棟，預(yù)估寫字樓面積3萬現(xiàn)代大廈836051棟，預(yù)估寫字樓面積4萬華菱·海利大廈約2棟，預(yù)估寫字樓面積6萬總計36.2萬小結(jié)：從上表可以看出，在未來23年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量在不斷增大，已報建的寫字樓貨量大約36萬。由于城市的快速擴張及中心城區(qū)土地供應(yīng)量有限，未來開發(fā)將呈現(xiàn)圍繞中心城區(qū)向四周發(fā)展的趨勢。4、 長沙寫字樓分布特點4.1 集中區(qū)域：長沙寫字樓分布集中的區(qū)域按道路分最為集中的道路是五一路和芙蓉路，其次為韶山路；按行政區(qū)域劃分最集中的區(qū)域是芙蓉區(qū)。4.2 CBD區(qū)域劃定：長沙高檔寫字樓絕大部分集中在“CBD中央商務(wù)區(qū)”區(qū)內(nèi)，是該片區(qū)成為長沙名副其實的“CBD中央商務(wù)區(qū)”，“CBD

18、中央商務(wù)區(qū)”范圍目前劃分為西面黃興路、南面勞動路、東面車站路、北面八一路圍合的區(qū)域。 5、 租賃市場5.1 租金、物業(yè)管理費水平樓盤名稱樓盤性質(zhì)位置物業(yè)管理費租金總計月費用/亞大時代專業(yè)寫字樓五一大道與韶山北路交口西北角4.6元/月（不含空調(diào)、電費）2.0元/天64.6元/月恒隆商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓五一大道蔡鍔路交叉口東北角2.2元/月1.6元/天50.2元/月第一大道專業(yè)寫字樓五一大道、百盛廣場2.32元/月1.5元/天47.3元/月平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓五一大道黃興路交叉口東南角3元/月1.6元/天51元/月名匯達商務(wù)樓專業(yè)寫字樓五一大道2.5元/月1.2元/天38.5元/月聯(lián)合商廈商住樓

19、五一大道1.5元/月1. 0元/天31.5元/月建鴻達現(xiàn)代城商住樓芙蓉路與展覽館路交叉口東北角1.7元/月1.0元/天31.7元/月金源大酒店酒店寫字樓芙蓉路摩天輪旁自交電費（2.8已經(jīng)含空調(diào)）2.8元/天74元/月新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓芙蓉路新世紀(jì)體育中心東廣場2元/月1.6元/天50元/月通程國際大酒店酒店寫字樓韶山北路159號20元/月（不含空調(diào)、電費）3.8元/天134元/月維一星城國際商住寫字樓韶山北路2.6元/月1.1元/天35.6元/月湖南文化大廈專業(yè)寫字樓韶山北路3.0元/月2.0元/天63元/月順天國際財富中心專業(yè)寫字樓芙蓉中路368號2.8元/月1.6元/·天5

20、1.8元/月從上圖可以看出長沙寫字樓的租金與物業(yè)管理水平明顯分為三個檔次：第一檔次：酒店寫字樓該檔次的寫字樓租金最高，租金達到74元/月-134元/月。代表項目有：通程大酒店、金源大酒店等。第二檔次：高級專業(yè)寫字樓該檔次的寫字樓租金達到50元/月65元/月。代表項目有：湖南文化大廈、亞大時代、順天財富中心等。第三檔次：普通專業(yè)寫字樓及商住樓該檔次的寫字樓租金為30元/月-45元/月。代表項目有：維一星城國際、第一大道、建鴻達·現(xiàn)代城等。5.2 出租率樓盤名稱樓盤性質(zhì)出租率亞大時代專業(yè)寫字樓92 %恒隆商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓70%第一大道專業(yè)寫字樓90%平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓80%名匯達

21、商務(wù)樓專業(yè)寫字樓85%聯(lián)合商廈商住樓90%建鴻達現(xiàn)代城商住樓91%金源大酒店酒店式服務(wù)寫字樓92%新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓80%通程國際大酒店酒店式服務(wù)寫字樓90%維一星城國際商住寫字樓75%湖南文化大廈專業(yè)寫字樓80%順天國際財富中心專業(yè)寫字樓80%從上表可以看出長沙寫字樓出租率都比較高，基本都保持在70%-92%之間。該表中所列舉寫字樓物業(yè)為項目所選取的地段比較好、具備一定知名度寫字樓物業(yè)。5.3 租金售價比、投資回報率樓盤名稱售價租金年租金(出租率按80%)年投資回報率亞大時代不賣2.0元/天584元/恒隆商務(wù)大廈4500元/1.6元/天467元10.3%第一大道4774元/1.5元/天

22、438元9.1%平和堂商務(wù)大廈5400元/1.6元/天467元8.6%名匯達商務(wù)樓4200元/1.2元/天350元8.3%聯(lián)合商廈4000元/1. 0元/天292元7.3%建鴻達現(xiàn)代城3500元/1.0元/天292元8.3%金源大酒店不賣2.8元/天817元/新世紀(jì)大廈S樓5300元/1.6元/天467元8.8%通程國際大酒店不賣3.8元/天1109元/維一星城國際4000元/1.1元/天321元8%湖南文化大廈5200元/2.0元/天584元11.2%順天國際財富中心4900元/1.6元/·天467元9.5%從長沙寫字樓的租金回報率來看，投資回報率在7%-11%之間。投資寫字樓資金

23、回報率還是可觀的。5.4 長沙寫字樓市場未來展望：1. 泛珠江三角洲戰(zhàn)略聯(lián)盟的建立，沿海城市的一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和加工業(yè)陸續(xù)向湖南省這樣的內(nèi)陸省份轉(zhuǎn)移；而蓬勃向上的高新科技產(chǎn)業(yè)，正是房地產(chǎn)開發(fā)的原動力和推進器。房地產(chǎn)開發(fā)需要工業(yè)強有力的支撐。伴隨泛珠三角區(qū)域合作的推進以及中部崛起帶來的經(jīng)濟發(fā)展機遇，預(yù)計今后將有大量的外地公司入湘，加上本土企業(yè)的快速成長，這些公司的進駐對寫字樓的需求將會增大。2. 中央提出"中部崛起"戰(zhàn)略的實施，為湖南的加速發(fā)展提供了強有力的政策支持，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)一日千里，長沙作為省會城市必將首先受益。在“長株潭一體化”的大背景下，隨著長株潭融城戰(zhàn)略的實施，

24、必將給長沙寫字樓市場帶來的一個發(fā)展契機。省內(nèi)企業(yè)總部基地首選之地必為長沙，長沙選寫字樓主要選擇在CBD區(qū)域。3. 長沙中心區(qū)域的土地開發(fā)已處于相對飽和狀態(tài)，可供新開發(fā)土地量有限，即中心區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量有限，而其他區(qū)域的寫字樓與中心區(qū)域相比競爭劣勢又十分明顯，故在中心區(qū)域的寫字樓價值愈見珍貴。4. 在大背景看好的同時，也存在一定競爭壓力：2006年寫字樓、商業(yè)供應(yīng)量大幅上升，其銷售及租賃面臨一定壓力。 市場總結(jié)：1、 長沙寫字樓市場近年來總體處于供需平衡狀態(tài)、略有空置。市場處于不慍不火的平穩(wěn)狀態(tài)，從2006年長沙房地產(chǎn)市場多個大型專業(yè)寫字樓的上馬，寫字樓上市體量增大，寫字樓市場競爭壓力增大。2、

25、 長沙寫字樓主要分布在五一路、芙蓉路、韶山路、CBD區(qū)域內(nèi)。中心區(qū)域?qū)懽謽堑貕K日益稀缺、且價值呈上升趨勢。3、 租賃市場：根據(jù)市場調(diào)查，目前租賃市場租金在1元/天-2元/天。與本項目同類地段專業(yè)寫字樓出租率都在80%左右。投資回報率在7%-11%之間。租賃市場的投資回報的客觀，長沙寫字樓市場還存在巨大潛力可挖。4、 根據(jù)目前經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、預(yù)計未來紀(jì)念將有大量的外地公司入湘，加上本土企業(yè)的快速成長，寫字樓的市場需求將會增大。寫字樓產(chǎn)品分析一、建筑造型、外立面建筑造型、建筑外立面是一個樓盤的外在形象，外在形象的好壞是客戶對樓盤的第一印象。建筑造型與外立面的設(shè)計方案，和效果將直接影響到客戶的選購，也

26、就是說直接影響到樓盤后期的銷售?，F(xiàn)將長沙寫字樓市場知名寫字樓外立面分等次述如下：第一等：外立面造型個性鮮明、時代感強烈、昭示性好！主要有這幾個樓盤為代表：中天廣場、運達喜萊登、第一大道。設(shè)計公司：此三家寫字樓設(shè)計方分別是：樓盤名設(shè)計商中天廣場浙江省建筑設(shè)計院運達廣場美國史塔賓建筑事務(wù)所第一大道澳大利亞GHD公司、化工部長沙設(shè)計院第二等：昭示性稍弱、稍具個性，現(xiàn)代感鮮明、有寫字樓感覺。上圖分別為：恒隆國際、佳天國際、建鴻達SOHO。第三等：中規(guī)中矩的設(shè)計、造型一般、時代感一般、沒有太多特色。該等寫字樓造型主要有這個幾個樓為代表：湘域中央、凱旋國際廣場、匯富中心。外立面與建筑造型的昭示性與個性，對

27、以下幾個因素有影響：1、同等前提條件下，昭示性越好、個性越強，銷售價格往往要高些。2、同等前提條件下，昭示性越好、個性越強，企業(yè)入駐辦公的興趣越高。3、同等條件前提下。昭示性越好、個性越強，對寫字樓后期的銷售越有利。二、人、車流引導(dǎo)、廣場面積在我們調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，寫字樓廣場面積的大小、人車流的設(shè)計對寫字樓的實用性影響比較大。在人、車分流引導(dǎo)上做的比較好，可以借鑒的項目有：建鴻達現(xiàn)代城、凱旋國際。人車分流、車流從合理的角度進出、不影響廣場的使用。在人、車流引導(dǎo)上影響了大樓使用的項目有：順天財富中心廣場正中間雕塑下為一個地下停車場出入口，廣場內(nèi)總是車進車出，影響到大樓人員的出入，且車輛總是停放在門

28、口四周，一定程度上降低了大樓的綜合辦公品質(zhì)。廣場面積：廣場面積最大的為新世紀(jì)花苑、毗鄰白沙廣場。由于處于寸土寸金的中心路段，大部分寫字樓廣場面積都相對較小，順天財富有2000平方米的園林生態(tài)廣場，且都設(shè)置有室外臨時停車位。毫無疑問，廣場的面積越大，越能提升寫字樓項目的綜合品質(zhì)。三、寫字樓入口及大堂比較寫字樓大堂的裝修檔次以及大堂面積、層高是衡量寫字樓綜合素質(zhì)的重要指標(biāo)。通過本次調(diào)查，現(xiàn)將長沙市寫字市場主要樓盤入口及大堂情況統(tǒng)計如下：1 人流入口方式樓盤名稱樓盤性質(zhì)入口方式亞大時代專業(yè)寫字樓對開玻璃門恒隆商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓自動玻璃門第一大道專業(yè)寫字樓對開玻璃門平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓對開玻璃門名

29、匯達商務(wù)樓專業(yè)寫字樓自動玻璃門聯(lián)合商廈商住樓對開玻璃門建鴻達現(xiàn)代城商住樓對開玻璃門金源大酒店酒店旋轉(zhuǎn)門新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓對開玻璃門通程國際大酒店酒店旋轉(zhuǎn)門維一星城國際商住樓對開玻璃門湖南文化大廈專業(yè)寫字樓對開玻璃門順天國際財富中心專業(yè)寫字樓對開玻璃門人流入口方式，除酒店式寫字樓為旋轉(zhuǎn)門外，其余多為自動玻璃門或?qū)﹂_玻璃門。門入口寬度根據(jù)樓棟體量大小有所調(diào)整。1 大堂面積樓盤名稱樓盤性質(zhì)建筑面積大堂面積平和堂專業(yè)寫字樓36000約400平方米聯(lián)合商廈商住35988約150平方米亞大時代專業(yè)寫字樓32546約500平方米新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓約35000約800平方米建鴻達現(xiàn)代城商住4600

30、0約150平方米順天財富中心商住樓78568約900平方米第一大道專業(yè)寫字樓39202約400平方米恒隆商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓50000約300平方米維一星城國際專業(yè)寫字樓約48000約600平方米湖南文化大廈酒店45000約150平方米（臨時）湘域中央商住樓45000在售凱旋國際專業(yè)寫字樓59725在售運達國際廣場專業(yè)寫字樓在售（預(yù)計1000平方以上）佳天國際新城專業(yè)寫字樓59906在售大堂面積約在：400-1000平方米不等。大堂面積的大小與寫字樓檔次存在一定關(guān)系，大堂越大一般來講，寫字樓檔次越高些。2 大堂高度樓盤名稱樓盤性質(zhì)裝修檔次大堂高度亞大時代專業(yè)寫字樓中高檔約1 2米恒隆商務(wù)大廈專業(yè)

31、寫字樓中高檔約8米第一大道專業(yè)寫字樓中高檔8米平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓中高檔4.5米名匯達商務(wù)樓專業(yè)寫字樓中檔4.5米聯(lián)合商廈商住樓中偏下6米建鴻達現(xiàn)代城商住樓中檔4.5米金源大酒店酒店高檔約8米新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓中高檔約15米通程國際大酒店酒店豪華約12米維一星城國際商住樓中檔約8米湖南文化大廈專業(yè)寫字樓中高檔約4.5米（臨時）順天國際財富中心專業(yè)寫字樓高檔約8.1米目前長沙市寫字樓大堂高度一般在：8米左右。奢華的在12-15之間。高檔的在8-12米之間，普通的在4-6米之間。四、樓體結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、空調(diào)方式比較結(jié)構(gòu)直接影響到成本，層高是衡量寫字樓辦公舒適度的重要指標(biāo)。樓盤名稱樓盤類

32、型樓體結(jié)構(gòu)層數(shù)樓高(m)層高(m)空調(diào)方式亞大時代專業(yè)寫字樓鋼結(jié)構(gòu)313中央空調(diào)恒隆國際大廈專業(yè)寫字樓框剪2899.63.3分戶安裝第一大道專業(yè)寫字樓框剪203.3中央空調(diào)平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓框剪263中央空調(diào)運達國際專業(yè)寫字樓框剪28138.73.3中央空調(diào)湘域中央專業(yè)寫字樓框剪303.15分戶安裝新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓框剪203.2分戶安裝佳天國際新城專業(yè)寫字樓框剪283.2中央空調(diào)維一星城國際專業(yè)寫字樓框剪2899.73.2分戶安裝湖南文化大廈專業(yè)寫字樓鋼架2799.83.6中央空調(diào)順天國際財富中心專業(yè)寫字樓框剪2999.753.3中央空調(diào)凱旋國際專業(yè)寫字樓框剪3199.73.15

33、分戶安裝新世紀(jì)大廈V樓專業(yè)寫字樓框剪283.5中央空調(diào)聯(lián)合商廈商住樓框剪303分戶安裝建鴻達現(xiàn)代城商住樓框剪281053.2分戶安裝小結(jié)：1、 當(dāng)大廈高度達到100米或以上時屬于超高層建筑物，超高層建筑物在消防方面有更高的消防規(guī)格要求，即大廈高度達到或超過100米會增加建筑成本，發(fā)展商可以通過控制大廈樓層數(shù)和層高來控制大廈高度，大廈樓層數(shù)建在2831層之間是即能增大建筑面又能把高度控制在100米內(nèi)，因此長沙高度較高的寫字樓樓層大部分都在2831層之間。2、長沙寫字樓平均層高為3.23m。從上表可見文化大廈層高最高，達到3.6m，安裝中央空調(diào)吊頂后凈高也達到33.15m，這個高度給人感覺辦公室很

34、明亮，不會有壓抑的感覺，在這樣的環(huán)境下工作是很舒適的。恒隆商務(wù)層高雖然為3.3m，但由于不是安裝中央空調(diào)，安裝的是分戶集中式空調(diào)，吊頂不需要隱藏中央空調(diào)氣管，因此在吊頂后凈高也能達到3m，給人感覺很好。第一大道、亞大時代層高只有3 m，大廈安裝的中央空調(diào)系統(tǒng)，在吊頂后凈高只有2.6m，這高度給人有一點壓迫感，相對沒那么舒適。3、商住樓空調(diào)系統(tǒng)安裝的部是分戶空調(diào)。專業(yè)寫字樓大部分安裝的是中央空調(diào)系統(tǒng)，其中恒隆國際大廈、湘域中央、凱旋國際安裝分戶空調(diào)。分戶空調(diào)運用時比較自主，有利于企業(yè)的加班需要；中央空調(diào)系統(tǒng)使用起來便利、且給人比較高檔的感覺、因此高檔的專業(yè)寫字樓一般都用中央空調(diào)系統(tǒng)，不足是運作時

35、間固定，加班時間沒有空調(diào)。4、幾年前關(guān)于寫字樓新風(fēng)量的標(biāo)準(zhǔn)不是很高，但現(xiàn)在一些寫字樓做到了每人每小時36到40立方米的新風(fēng)量，這個新風(fēng)量的標(biāo)準(zhǔn)基本上跟國際接軌了。但是在加時空調(diào)方面，很多的寫字樓的開發(fā)商配備空調(diào)主機的時候往往忽略了這一點。一般甲級寫字樓的空調(diào)供應(yīng)時間是9:00-18:00，但由于由于跨國企業(yè)經(jīng)常要與總公司開視頻會議，而他們的時間住住是下班以后，如歐洲開會是北京時間1700以后、美洲23:00以后，如果沒有24小時中央空調(diào)，企業(yè)要額外支付空調(diào)加時費，一個500平方米的單元約需每小時200元的空調(diào)加時費。基本上在每個甲級寫字樓每天都有公司提出加時申請。五、過道寬度比較樓盤名稱樓盤性

36、質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)層面積過道寬度（m）亞大時代專業(yè)寫字樓10091.8恒隆國際大廈專業(yè)寫字樓14322第一大道專業(yè)寫字樓1700平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓15001.8名匯達商務(wù)樓專業(yè)寫字樓2聯(lián)合商廈商住樓1.8建鴻達現(xiàn)代城商住樓12001.8新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓2通程國際大酒店酒店2維一星城國際商住樓約15002湖南文化大廈專業(yè)寫字樓17762.2順天國際財富中心專業(yè)寫字樓25001.8從上表可見長沙寫字樓過道寬度在1.8 m2.2 m之間。六、內(nèi)部商務(wù)配套、裙樓比較各檔次寫字樓樓梯內(nèi)部商務(wù)配套比較：6.1 酒店寫字樓：以通程寫字樓內(nèi)部配套為典型案例。通程寫字樓：樓層功能分布43、45、46通程會所4

37、1-42總統(tǒng)套房、復(fù)式套房39-40行政樓層38非吸煙層22-37客房12-20寫字樓10-11棋藝中心9健身中心、游泳池8桑拿按摩中心7通程夜總會6娛樂中心、桌球室、乒乓室、保齡中心、電子游戲5大宴會廳、國際會議中心4鵬程食府3金色家族名品中心、美容美發(fā)中心2食街、商務(wù)中心、銀行1大堂吧、咖啡廳、6.2 其余類型寫字樓配套專業(yè)寫字樓自身配套主要為裙樓分布的配套。業(yè)態(tài)分布主要由招商結(jié)果而定，一般考慮為：² 中西餐廳² 金融機構(gòu)² 名品店² 大堂商務(wù)中心² 休閑中心² SPA館² 健身中心等。6.3 同時專業(yè)寫字樓主要以其良好

38、的地段，依傍周邊的成熟市場配套。比如：湖南文化大廈周邊配套有金融銀行： 建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、 工商銀行、中信實業(yè)銀行、招商銀行 湘財證券等。 文化娛樂： 湖南大劇院、湖南圖書館、湖南省新華書店 酒店餐飲： 華天大酒店、通程大酒店、湘泉大酒店、皇朝世紀(jì)中西餐廳 、錦瑞天園、冰火樓等 市政配套： 湖南醫(yī)科大學(xué)附屬二醫(yī)院、市婦幼保健院、大同小學(xué)、育英小學(xué)、長沙市12中、長沙市6中、地質(zhì)中學(xué)等商業(yè)網(wǎng)點： 友誼商店、阿波羅商業(yè)城、家潤多超市等在這里，需要分析的主要是寫字樓的裙樓層數(shù)與裙樓面積配比、裙樓使用率是需要我們關(guān)注的。樓盤名稱建筑面積裙樓層數(shù)裙樓面積裙樓目前使用率備注：平和堂9

39、00007層*7400平方米51800（商場）100%裙樓租金：普遍比上面寫字樓層高：例證：第一大道裙樓租金：2F：2.3元/平/天3F：2.0元/平/天4F：1.8元/平/天聯(lián)合商廈35988.16層/80%亞大時代32546.165層5000平方米90%建鴻達現(xiàn)代城460006層/順天財富中心785684層/第一大道392025層/恒隆國際大廈500005層/50%（二層以上正招商）維一星城國際約480005層/90%湖南文化大廈450004層/湘域中央450006層/在售凱旋國際597255層10000平方米/運達國際廣場5層/新世紀(jì)大廈S樓約420005層900030%佳天國際新城59

40、9063層/在售裙樓層數(shù)一般在3-7層之間、由于所處地段都不錯，只要租金合理，裙樓利用率都比較高，部分項目二樓以上出租率較低，這與租金、出租方式（業(yè)主單獨出租、統(tǒng)一出租）周邊人流量大小等有較大關(guān)系。七、樓宇面積與電梯配置研究寫字樓項目電梯設(shè)備配置情況一覽表：電梯品牌項目名稱建筑面積（）辦公面積（）單層面積（）建筑層數(shù)辦公電梯電梯載重（kg）每部載重1000kg電梯服務(wù)的辦公面積（）三菱三菱運達國際30000127928510006000凱旋國際5972518700720.5731310006233新世紀(jì)V樓4200030000140028410007500佳天國際599062330093228

41、410005825恒隆國際大廈4984131480143228510006296平和堂3600036000150026610006000聯(lián)合商廈305612290097030310007633建鴻達現(xiàn)代城4600030000120028510006000順天財富中心78568約55000250029810006875第一大道3920227200170020410006800德國蒂森湘域中央4500034300143030610005717迅達亞大時代3254626324100931311507630富士達維一星城國際48000約35000約150028610005833廣州日立湖南文化大廈45

42、800約38000177627511506609小結(jié)：1、從上表可見長沙寫字樓電梯品牌絕大部分為三菱電梯，三菱電梯所占份額達70%多。2、經(jīng)統(tǒng)計長沙寫字樓平均每部電梯（載重1000 kg）服務(wù)的辦公面積為6409.09平方米左右。一般情況下，每部電梯（載重1000 kg）服務(wù)的辦公面積越小，電梯使用時所需等待的時間就越短，反之等待電梯時間就越長。從上表可見佳天國際新城、湘域中央、惟一星城國際項目里單個電梯服務(wù)的辦公面積都比較小，因此在這些樓盤使用電梯時需要等待的時間會比較短。而新世紀(jì)V、亞大時代聯(lián)合商廈、的單個電梯服務(wù)的辦公面積較大，因此在這些樓盤使用電梯時需要等待的時間會比較長。3、電梯使用

43、比較緊張的例子在聯(lián)合商廈顯得比較突出、作為一個寫字樓，電梯的配置與電梯的等待時間，是企業(yè)入駐考慮的重點因素，事關(guān)辦公效率，因此電梯配置應(yīng)當(dāng)放到非常重要戰(zhàn)略位置來考慮。它甚至可以決定一個寫字樓的生死存亡。八、標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)計方案對比以下為長沙市場中的幾個著名寫字樓設(shè)計方案：順天財富中心標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計方案 湖南文化大廈標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計方案暗房暗房順天國際財富中心和文化大廈平層布局存在不合理，順天國際財富中心平層?xùn)|邊的過道影響到兩個單位的采光面，文化大廈中間有三間暗房，如果將電梯廳和消防樓梯安排到平層中間的位置，可減少或完全避免暗房的出現(xiàn)。因此在設(shè)計上應(yīng)當(dāng)慎重，盡量規(guī)避出現(xiàn)暗房。第一大道標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計方案 亞大時代設(shè)

44、計標(biāo)準(zhǔn)層 這兩個方案比較好的利用了地形，設(shè)計比較精巧。沒有太多設(shè)計缺陷。恒隆國際標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計方案佳天國際新城寫字樓設(shè)計方案佳天國際新城、恒隆國際大廈，每個標(biāo)準(zhǔn)層未有公共衛(wèi)生間，各個最小間隔單位里都自帶有洗手間。標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計方案是寫字樓的靈魂，設(shè)計方案的影響到以下幾個方面：1、 單間面積的大小，影響到銷售總價，總價的高低，影響到銷售速度的快慢。從目前情況來看，最小分割單間面積在90平方米左右。單間分割面積區(qū)間大多數(shù)在85-250平方米之間。2、 單價面積的大小、結(jié)構(gòu)的能否方便合并拆分，影響到辦公的實用性，與出租的方便。3、 設(shè)計方案還直接影響到建筑的實用性與分?jǐn)偮省?、寫字樓應(yīng)預(yù)留“可改造空間”。由

45、于新建筑技術(shù)和開發(fā)理念層出不窮，也許在今天還是很先進的產(chǎn)品過十年之后便成了落后產(chǎn)品。因此為將來預(yù)留出足夠的“可改造空間”，這樣的寫字樓才稱得上是“成長型建筑”。十、停車位比較建設(shè)年份樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積容積率停車位數(shù)建/面車位比備注98年平和堂寫字樓89000400223 ：1與商場共用02年聯(lián)合商廈商住樓3056111150（地下三層車庫）204 ：1 03年亞大時代寫字樓32546.167.9496（三層地下車庫及地面停車位）339 ：1 03年新世紀(jì)大廈S樓寫字樓約350001000（地下一層車庫）35 ：1與住宅小區(qū)共用停車位03年建鴻達現(xiàn)代城商住樓460009.74150（地下二層車庫）307 ：1 03年順天財富中心寫字樓785689.93240327 ：1 04年第一大道寫字樓392027.9180218 ：1 04年恒隆國際大廈寫字樓5000011.11200（地下三層車庫）250 ：1 04年維一星城國際寫字樓約48000240200 ：1 04年湖南文化大廈寫字樓4580013.8260（地下三層車庫）176 ：1 05年湘域中央寫字樓45000100045 ：1與后期住宅共用停車位05年凱旋國際寫字樓597258.92702