收益還原法應(yīng)用練習(xí)題

1、收益還原法應(yīng)用練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇（請將答案寫在答題紙上）1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（D）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化2、收益法的理論依據(jù)是（D）A生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論B、地租原理C、替代原理D、預(yù)期原理3、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ˋ）凈收益作為估價(jià)依據(jù).A、類似房地產(chǎn)的客觀B、類似房地產(chǎn)的實(shí)際C類似房地產(chǎn)的最高D類似房地產(chǎn)的最低.4、收益法有效年期的計(jì)算公式中的n為（D）A、耐用年限B、使用權(quán)年限C已使用年限D(zhuǎn)、剩余使用年限5、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評估時，其中確定的總收益為（D）A、評估對象所產(chǎn)生的收益B

2、、評估對象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益C評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益D評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益6、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（C）萬元.A.417B.500C.460D.4507、根據(jù)市場調(diào)查，某建筑物出租每年能獲得的總收益為200萬元，每年需支出的總費(fèi)用為40萬元，該類綜合還原率為8%土地還原率為6%則在不考慮土地的使用年限的情況下，該土地及其建筑物的價(jià)格為（B）萬元。A、2000B、2500C2667D、33338、采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)

3、價(jià)格時，其土地還原率一般應(yīng)（A）出讓土地使用權(quán)還原率。A、低于B、高于C等于D、等于或低于9、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%則該寫字樓目前的收益價(jià)格為(B)A.4858B.5200C.2700D.626410、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2咐口1%該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%該房地產(chǎn)的價(jià)格為(A)萬元A.100B.42C.63D.7711、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元,此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%該房地產(chǎn)的價(jià)格為(C)萬元

4、A.225.00B,237.50C.381.25D.395.8312、某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m的商住樓，經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為，一、一2(D)兀/m。A、100B、300C、600D、90013、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后,有關(guān)方面對其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時點(diǎn)應(yīng)為（A）。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期14、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，

5、乙土地有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（A）。A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D、不可能出現(xiàn)這種情況15、空地出租時，土地純收益的計(jì)算公式應(yīng)為（B）土地純收益=租金-（）+管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)A、保險(xiǎn)費(fèi)B、稅金C折舊費(fèi)D、利息二、計(jì)算題（將答案寫在答題紙上，要保留計(jì)算步驟）1、已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、資本化率為10%下的價(jià)格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無限年期、資本化率為12汲50年使用權(quán)、資本化率為8%F的價(jià)格。解：由2000=A/10%1-1/1-(1+10%)70得A=200.28元/

6、m2V1=A/12%=1669n/m2V2=A/8%1-1/1+8%50=2450元/m2所以價(jià)格為2450元/平方米。2、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%運(yùn)營費(fèi)用率為30%則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價(jià)格是多少？解：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24萬元A2=200*200*12*(1-30%)=33.6萬元.2_.3V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=77.72萬元所以該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價(jià)格77.72萬元3、某房地產(chǎn)的凈收益為每年為50萬元，近期同類地價(jià)260萬元，建筑物重置價(jià)格300萬元，已知建筑物資本化率為1