物業(yè)管理中的法律熱點(diǎn)問(wèn)題研究

1、物業(yè)管理中的法律熱點(diǎn)問(wèn)題研究物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，作為一個(gè)新興的專(zhuān)業(yè)行業(yè)，對(duì)于我國(guó)法律而言，它還是一個(gè)嶄新的領(lǐng)域，我國(guó)還沒(méi)有關(guān)于物業(yè)管理的國(guó)家立法，只存在一些立法技術(shù)高低不一、立法權(quán)限各不相同的行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方法規(guī)和規(guī)章。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，物業(yè)管理中的法律問(wèn)題亟需探討研究，物業(yè)管理立法亟待完善健全?，F(xiàn)就青島市或全國(guó)物業(yè)管理事務(wù)中出現(xiàn)的幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題加以分析，以供立法或?qū)崉?wù)操作中參考。一、物業(yè)管理中的基本法律關(guān)系和法律調(diào)節(jié)原則。物業(yè)管理中涉及的法律關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，主要有以下三種基本的法律關(guān)系。1、物業(yè)管理委托合同關(guān)系。即物業(yè)管理公司接受業(yè)主委員會(huì)或

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理而相互間形成的法律關(guān)系。它是物業(yè)管理中最基本的一種法律關(guān)系。2、物業(yè)管理中的行政管理法律關(guān)系。指行政機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)或物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)等主體相互間的法律關(guān)系進(jìn)行的法律控制或調(diào)節(jié)。如對(duì)前期物業(yè)管理活動(dòng)、業(yè)主委員會(huì)的成立、物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等的法律調(diào)節(jié)。3、業(yè)主間的民事法律關(guān)系。主要指業(yè)主之間根據(jù)有關(guān)規(guī)定，通過(guò)民主協(xié)商，制定本物業(yè)的業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理基本制度等，共同遵守，實(shí)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的自治管理。筆者認(rèn)為，鑒于物業(yè)管理具有維護(hù)私人利益和公共利益的雙重特性，對(duì)于其中紛紜復(fù)雜的法律關(guān)系，法律調(diào)節(jié)應(yīng)堅(jiān)持以業(yè)主自治為基礎(chǔ)，同

3、時(shí)適當(dāng)加強(qiáng)政府調(diào)節(jié)和監(jiān)管。在物業(yè)管理委托合同法律關(guān)系中，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方式、收費(fèi)等，應(yīng)堅(jiān)持以業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商一致為原則。目前，我國(guó)地方規(guī)定均對(duì)物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)或政府定價(jià)，這只是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展初期的過(guò)渡性產(chǎn)物，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，應(yīng)逐步交由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，以提高物業(yè)管理的水平與效率。而對(duì)于前期物業(yè)管理活動(dòng)、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的成立以及物業(yè)管理公司資質(zhì)審定等行為，基于對(duì)業(yè)主利益的維護(hù)和上述行為的特殊性，應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)政府管理和立法調(diào)節(jié)。至于業(yè)主間的法律關(guān)系，應(yīng)堅(jiān)持以業(yè)主協(xié)商自治為原則，在不違反法律的前提下，允許業(yè)主通過(guò)制定業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程以

4、及物業(yè)管理基本規(guī)則等，協(xié)議約定增加或放棄有關(guān)權(quán)利與義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)積極有效的管理。二、業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其成員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，它代表全體業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。這種制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)和保障了眾多業(yè)主對(duì)公共事務(wù)的民主高效的管理。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程，有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部事務(wù)進(jìn)行自治決定，但對(duì)外能否直接代表全體業(yè)主提起訴訟呢？在此，有必要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位加以探討。實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，已非常普遍，其主要源于地方法規(guī)的認(rèn)可。而業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵犯業(yè)主利益的當(dāng)事人能

5、否代表業(yè)主直接提起訴訟呢？要解決這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)分幾個(gè)層面加以分析。首先，業(yè)主委員會(huì)以何身份參與訴訟呢？個(gè)人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)并非企業(yè)或社團(tuán)法人。部分地方法規(guī)直接將業(yè)主委員會(huì)界定為社團(tuán)法人，筆者以為不妥。社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例第7條規(guī)定，社會(huì)團(tuán)體必須具備獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。而業(yè)主委員會(huì)本身是沒(méi)有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)的，物業(yè)管理辦公用房和維修基金等皆屬于全體業(yè)主。那么，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)作為何種身份參加訴訟呢？筆者以為，立法上可將其界定為其他組織，以實(shí)現(xiàn)其參與訴訟保護(hù)業(yè)主利益的目的。其次，業(yè)主委員會(huì)是直接作為原告還是做為業(yè)主的代理人進(jìn)行訴訟呢？業(yè)主委員會(huì)起訴之目的并非為了其本身權(quán)益，主要為了維護(hù)全體業(yè)主的利益。

6、因此，不論全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或部分業(yè)主共有權(quán)益受到侵犯，業(yè)主委員會(huì)只有經(jīng)全體業(yè)主或部分業(yè)主授權(quán)，才能參與訴訟。最后，業(yè)主如何授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代理訴訟呢？對(duì)于全體業(yè)主的共有權(quán)益，可按照業(yè)主公約或業(yè)主委員章程有關(guān)訴訟的規(guī)定，或直接進(jìn)行訴訟或經(jīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定訴訟，其判決結(jié)果對(duì)全體業(yè)主有約束力。對(duì)于部分業(yè)主共有權(quán)益受到侵害時(shí)，則必須另行具體授權(quán)。不論屬于上述何種情況，均應(yīng)向法院提交上述有關(guān)授權(quán)文件，或業(yè)主公約或業(yè)主委員會(huì)章程或業(yè)主授權(quán)委托書(shū)。有鑒于此，未來(lái)立法應(yīng)直接明確規(guī)定以下內(nèi)容。1、或立法規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程，依照業(yè)主大會(huì)的規(guī)定，可以對(duì)外行使以下權(quán)利：代表全體業(yè)主參加訴訟，

7、以及辦理為參加訴訟而委托律師。當(dāng)然，業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程則要相應(yīng)制定有關(guān)程序，如決定訴訟或選擇律師的表決權(quán)比例。2或立法規(guī)定：全體業(yè)主的權(quán)益受到侵犯時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)直接提起訴訟，全體業(yè)主承擔(dān)后果或責(zé)任。惟有如此，才能避免業(yè)主逐一授權(quán)訴訟的繁瑣程序，節(jié)省訴訟成本，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)公共管理的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。三、承租人在物業(yè)管理中的法律地位和法律關(guān)系。我們知道，業(yè)主指房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，其基于產(chǎn)權(quán)所有人的身份，通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)，聘用物業(yè)管理公司和接受物業(yè)管理服務(wù)。承租人作為非產(chǎn)權(quán)使用人，其在物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)有哪些呢？其行使權(quán)利與義務(wù)的根據(jù)又是什么呢？部分地方法規(guī)規(guī)定，非業(yè)主使用人與業(yè)主享有同等權(quán)利與

8、義務(wù)，并一起參加業(yè)主大會(huì)；或列席業(yè)主大會(huì)，并享有建議權(quán)、知情權(quán)。但各地規(guī)定均不完善或具體。本人認(rèn)為，承租人租賃的物業(yè)并非簡(jiǎn)單的物理性質(zhì)的房屋?，F(xiàn)代意義上的物業(yè)，應(yīng)為附有各種物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求居住者接受物業(yè)管理制度制約的物業(yè)，即物業(yè)含義已向人文化發(fā)展。因此，承租人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)有權(quán)享受物業(yè)公司的管理服務(wù)，并必須接受物業(yè)管理制度的制約。但我們必須知道，業(yè)主與非業(yè)主使用人既存在共同利益,也存在利益沖突，因此二者在物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)應(yīng)該是不一致的。非業(yè)主使用人一般不關(guān)心物業(yè)的長(zhǎng)期利益，不愿過(guò)多注意養(yǎng)護(hù)物業(yè)公用部分，作為業(yè)主也可能不關(guān)心在出租期間的物業(yè)管理質(zhì)量。因此，應(yīng)采取一定的權(quán)利架構(gòu)互相制約

9、業(yè)主和非業(yè)主使用人，以達(dá)到對(duì)物業(yè)的精心養(yǎng)護(hù)。筆者認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分不同的權(quán)利與義務(wù)，有些可由法律直接規(guī)定由業(yè)主或非業(yè)主使用人享有和承擔(dān)，有的則應(yīng)根據(jù)非業(yè)主使用人與業(yè)主間的約定來(lái)確定。對(duì)于一些非業(yè)主使用人生活必不可少的權(quán)利和保持物業(yè)小區(qū)生活環(huán)境所必需的義務(wù)，應(yīng)由法律直接規(guī)定業(yè)主與非業(yè)主使用人同樣享有和承擔(dān)。比如，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。而對(duì)于其他的權(quán)利與義務(wù)，應(yīng)尊重業(yè)主與非業(yè)主使用人間的約定，以使民事交易更為靈活，充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。另外，業(yè)主與承租人間的關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用交納的約定，畢竟屬于雙方間的合同關(guān)系，在未得到物業(yè)公司同意的情況下，

10、若承租人欠交物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)有權(quán)向物業(yè)所有人催交。四、關(guān)于前期物業(yè)管理廣義的前期物業(yè)管理包括兩方面內(nèi)容。一是對(duì)物業(yè)管理的早期介入，即物業(yè)公司在項(xiàng)目建設(shè)前期接管物業(yè)之前，參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能滿(mǎn)足業(yè)主或使用人的需求。另一方面，則指物業(yè)公司對(duì)物業(yè)實(shí)際接管后，按照合同約定或有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)際管理。狹義的前期物業(yè)管理，只包括后一項(xiàng)內(nèi)容。我們目前常談的物業(yè)管理，也是指狹義的物業(yè)管理。關(guān)于物業(yè)管理的早期介入，我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中出現(xiàn)不多。其實(shí)，它有著重要的意義：物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑階段就介入，可以利用其專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修

11、改意見(jiàn)，一方面使規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑滿(mǎn)足國(guó)家在物業(yè)管理方面的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，一方面使其考慮到建成交付使用后的管理要求，更好的銜接規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)管理，滿(mǎn)足業(yè)主和使用人的需求。對(duì)于物業(yè)管理的早期介入，我國(guó)立法上沒(méi)有規(guī)定，但在建設(shè)部房地業(yè)司關(guān)于貫徹建設(shè)部第33號(hào)城市新建住宅小區(qū)管理辦法實(shí)施意見(jiàn)的通知第二點(diǎn)指出：對(duì)在建的住宅小區(qū)，要按辦法要求，提前做出物業(yè)管理規(guī)劃和實(shí)施方案?jìng)€(gè)人認(rèn)為，在以后的立法中，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理的早期介入進(jìn)行規(guī)定，以更有利于物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。國(guó)家主要應(yīng)該從保障業(yè)主權(quán)利和物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序出發(fā)，制定一些基本的程序和最低的標(biāo)準(zhǔn)，至于實(shí)際如何介入和介入到何種程度，可以給予開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇

12、的自由。下面主要說(shuō)一下狹義的物業(yè)管理。1、前期物業(yè)管理協(xié)議的簽訂主體1999年10月14日，建設(shè)部下發(fā)的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（示范文本）中，指出該協(xié)議的主體甲方為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè),乙方為購(gòu)房者（業(yè)主）該協(xié)議對(duì)主體的定位有所不妥。筆者認(rèn)為，首先，在業(yè)主未入住物業(yè)之前，讓物業(yè)管理企業(yè)逐個(gè)與每位業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，程序上復(fù)雜，缺乏可操作性，每位業(yè)主是否皆愿意委托該企業(yè)進(jìn)行管理，也有待商榷。同時(shí)，它也意味著還存在著另一個(gè)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同，這個(gè)合同也應(yīng)該稱(chēng)為前期物業(yè)管理協(xié)議。其次，建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法第五條明確約定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，

13、應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同?！背鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二十八條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，合同應(yīng)當(dāng)載明“物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任?！奔热灰笤谏唐贩抠?gòu)銷(xiāo)合同中寫(xiě)明物業(yè)管理方式，則意味著前期物業(yè)管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。因此，將簽訂與落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，以法定的形式確定為開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)制義務(wù)，比以逐一與業(yè)主簽訂協(xié)議的形式確定為合同義務(wù)，更為現(xiàn)實(shí)和具備操作性。因此，個(gè)人認(rèn)為，前期物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，購(gòu)房者只需與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同對(duì)物業(yè)管理的方式、物業(yè)公司的選聘等事項(xiàng)進(jìn)行約定即可。但筆者另外不得不指出，建設(shè)部

14、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同95年示范文本第二十條規(guī)定：“在小區(qū)（樓宇）管理委員未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，甲方指定公司負(fù)責(zé)業(yè)管理，乙方遵守物業(yè)管理公司制訂的物業(yè)管理規(guī)定?！钡?000年合同示范文本中卻無(wú)此項(xiàng)約定，操作中應(yīng)引起注意。2、前期物業(yè)管理的期限和費(fèi)用承擔(dān)。關(guān)于前期物業(yè)管理的開(kāi)始時(shí)間，各地立法分歧不大。一般皆規(guī)定為在業(yè)主入住前開(kāi)始，即在物業(yè)出售前就應(yīng)簽訂前期物業(yè)管理合同，以便迎接業(yè)主入住和方便業(yè)主生活，至于具體的開(kāi)始時(shí)間，可由物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商協(xié)定。關(guān)于前期物業(yè)管理的結(jié)束時(shí)間，一般規(guī)定為住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)之后。該項(xiàng)內(nèi)容一般由各地立法直接規(guī)定，主要基于在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)對(duì)業(yè)主使用物

15、業(yè)的保障。重要的問(wèn)題是，前期物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？目前各地一般規(guī)定為由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。如青島市物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條規(guī)定：新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會(huì)成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)?！边@里存在兩個(gè)問(wèn)題。一是若因各種原因?qū)е聵I(yè)主委員會(huì)不能按規(guī)定及時(shí)成立或成立后未選定委托物業(yè)公司，此時(shí)仍由開(kāi)發(fā)商無(wú)限期承擔(dān)，未免有失公平。另一個(gè)問(wèn)題是，從實(shí)際使用的角度。應(yīng)堅(jiān)持誰(shuí)使用誰(shuí)付費(fèi)誰(shuí)受益的原則，即業(yè)主入住后，不管業(yè)主委員會(huì)是否成立，皆應(yīng)由業(yè)主按其物業(yè)建筑面積交付費(fèi)用，至于未售出部分，則理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。關(guān)于此，上海市居住物

16、業(yè)管理?xiàng)l例有可借鑒之處，其第四十六條規(guī)定：自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)O該條規(guī)定比較合理，但尚有以下問(wèn)題不能解決。即若自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)，”但住宅轉(zhuǎn)讓合同無(wú)約定，該費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)呢？筆者認(rèn)為，根據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)付費(fèi)的原則，則應(yīng)由入住者承擔(dān)。五、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用的追繳問(wèn)題催交物業(yè)管理費(fèi)

17、用，是令物業(yè)管理公司頭疼的問(wèn)題。物業(yè)管理欠費(fèi)，已嚴(yán)重影響到某些物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)。有些物業(yè)公司采取停水停電等激烈措施，以達(dá)到收費(fèi)目的。甚至某些地方立法亦有此規(guī)定，如海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定第四十二條第二款規(guī)定：對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以責(zé)令其限期繳納。逾期仍不交者，可以采取停止供水、供電、供氣等措施，但應(yīng)當(dāng)提前5天書(shū)面通知當(dāng)事人?！痹撔袨槭欠襁m當(dāng)或合法，有待商榷。筆者以為，供水、供電、供氣是業(yè)主與自來(lái)水公司、電力公司、燃?xì)夤局g有償使用水電氣的合同法律關(guān)系，業(yè)主欠交水電氣費(fèi)，上述公司可以依法予以停止供水、供電、供氣等，而物業(yè)公司似乎無(wú)權(quán)利用該手段追繳物業(yè)管理費(fèi)用，最多可以停止對(duì)

18、該業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。對(duì)此，我國(guó)未來(lái)立法上，可借鑒香港或其他國(guó)家的做法。香港大廈管理?xiàng)l例規(guī)定：只要公共契約有規(guī)定，倘若業(yè)主不遵守公共契約繳納物業(yè)管理費(fèi)用，業(yè)主立案法團(tuán)可以將該物業(yè)在大廈的權(quán)益出售，或者將所欠款向呈報(bào)田土注冊(cè)處登記備案，將該業(yè)主在大廈的權(quán)益作為抵押，或者扣收住客交給業(yè)主的租金，業(yè)主立案法團(tuán)可以要求住客從其應(yīng)交納給業(yè)主的租金中，扣除業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用，轉(zhuǎn)交給業(yè)主立案法團(tuán)，凡住客以此扣除的款項(xiàng)視為已交納給業(yè)主。法國(guó)住宅分層所有權(quán)法第十九條規(guī)定：共有所有權(quán)人對(duì)所分擔(dān)的公共費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，以于其享益部分上所設(shè)定的法定抵押權(quán)予以擔(dān)保。瑞士民法第七十一二條第九款和第十款確定了保障債務(wù)履行的

19、法定質(zhì)權(quán)和留質(zhì)權(quán)制度，關(guān)于法定質(zhì)權(quán)，其規(guī)定：分?jǐn)偨o樓層所有人最近三年的費(fèi)用，樓層所有人未支付時(shí)，全體樓層所有人有請(qǐng)求對(duì)其應(yīng)有份額建立質(zhì)權(quán)的權(quán)利?！标P(guān)于留質(zhì)權(quán)，其規(guī)定：分?jǐn)偨o樓層所有人最近三年的費(fèi)用，樓層所有人未支付該費(fèi)用時(shí)，全體樓層所有人對(duì)其房屋內(nèi)及附屬于房屋的設(shè)備或供房屋利用的動(dòng)產(chǎn)，與出租人相同，享有留質(zhì)權(quán)。”美國(guó)法律規(guī)定住宅所有人在未能履行其費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)時(shí)，管理人或?qū)嵤┕芾?、修理行為之人就該住宅所有人的?cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)，此優(yōu)先受償權(quán)除捐稅及登記在前之抵押權(quán)外，優(yōu)先于其他債權(quán)。六、關(guān)于共用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金的問(wèn)題。住宅共用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金，指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)

20、備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造的基金。建設(shè)部住宅共用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（下稱(chēng)辦法）和物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定對(duì)其均有詳細(xì)的規(guī)定。辦法規(guī)定：商品住宅在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款23%勺比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金歸全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入?！蓖瑫r(shí)規(guī)定：維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑比例向業(yè)主續(xù)籌?！?筆者在此僅談及商品房。)在此，筆者僅提出幾個(gè)問(wèn)題，以供實(shí)踐中或立法中注意。1、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條，分別不同情形，對(duì)施工單位對(duì)建設(shè)工程的

21、最低保修期限進(jìn)行了規(guī)定，如對(duì)地基和主體工程規(guī)定為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限，屋面防水工程為5年等。同時(shí)建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定，也要求開(kāi)發(fā)商在不同期限內(nèi)實(shí)施住宅質(zhì)量保修。商品房銷(xiāo)售管理辦法又對(duì)此進(jìn)一步規(guī)定因此，可以肯定，住宅共用部位、共同設(shè)施設(shè)備在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該按照上述規(guī)定處理，即由開(kāi)發(fā)商或施工單位保修，而不應(yīng)動(dòng)用維修基金。因此，有必要對(duì)維修基金的使用制訂比較詳細(xì)的管理辦法。同時(shí)要求物業(yè)管理公司和業(yè)戶(hù)委員會(huì)在動(dòng)用維修基金時(shí)注意審查有關(guān)事項(xiàng)。2、目前青島市并未嚴(yán)格執(zhí)行上述辦法中的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋時(shí)，并未代為收取購(gòu)房款的23%勺維修基金。物業(yè)管理

22、實(shí)踐中，繼續(xù)沿用青島市物價(jià)局、市建委等部門(mén)聯(lián)合頒發(fā)的青價(jià)房1998115號(hào)關(guān)于制定青島市普遍住宅小區(qū)房屋共用部位維修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知，即按房屋建筑面積每月每平方米0.2元收取。應(yīng)注意的是，青島市通知自1998年7月1日起執(zhí)行，而建設(shè)部辦法自1999年1月1日起施行，可見(jiàn)，青島市地方規(guī)定或?qū)嵺`應(yīng)盡快與建設(shè)部辦法相統(tǒng)一。2010年讀書(shū)節(jié)活動(dòng)方案一、活動(dòng)目的：書(shū)是人類(lèi)的朋友，書(shū)是人類(lèi)進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識(shí)面，通過(guò)開(kāi)展“和書(shū)交朋友，遨游知識(shí)大海洋”系列讀書(shū)活動(dòng)，激發(fā)學(xué)生讀書(shū)的興趣，讓每一個(gè)學(xué)生都想讀書(shū)、愛(ài)讀書(shū)、會(huì)讀書(shū)，從小養(yǎng)成熱愛(ài)書(shū)籍，博覽群書(shū)的好習(xí)慣，并在讀書(shū)實(shí)踐活動(dòng)中陶冶情操，獲取真知，樹(shù)立理

23、想！二、活動(dòng)目標(biāo)：1 、通過(guò)活動(dòng)，建立起以學(xué)校班級(jí)、個(gè)人為主的班級(jí)圖書(shū)角和個(gè)人小書(shū)庫(kù)。2 、通過(guò)活動(dòng)，在校園內(nèi)形成熱愛(ài)讀書(shū)的良好風(fēng)氣。3 、通過(guò)活動(dòng)，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書(shū)的好習(xí)慣。4、通過(guò)活動(dòng)，促進(jìn)學(xué)生知識(shí)更新、思維活躍、綜合實(shí)踐能力的提高。三、活動(dòng)實(shí)施的計(jì)劃1、做好讀書(shū)登記簿(1)每個(gè)學(xué)生結(jié)合實(shí)際，準(zhǔn)備一本讀書(shū)登記簿，具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來(lái)設(shè)計(jì)、裝飾，使其生動(dòng)活潑、各具特色，其中要有讀書(shū)的內(nèi)容、容量、實(shí)現(xiàn)時(shí)間、好詞佳句集錦、心得體會(huì)等欄目，高年級(jí)可適當(dāng)作讀書(shū)筆記。（2）每個(gè)班級(jí)結(jié)合學(xué)生的計(jì)劃和班級(jí)實(shí)際情況，也制定出相應(yīng)的班級(jí)讀書(shū)目標(biāo)和讀書(shū)成長(zhǎng)規(guī)劃書(shū)，其中要有措施、有保障、有效果、有考評(píng)

24、，簡(jiǎn)潔明了，易于操作。（3）中隊(duì)會(huì)組織一次“讀書(shū)交流會(huì)”展示同學(xué)們的讀書(shū)登記簿并做出相應(yīng)評(píng)價(jià)。2、舉辦讀書(shū)展覽:各班級(jí)定期舉辦“讀書(shū)博覽會(huì)”，以“名人名言”、格言、諺語(yǔ)、經(jīng)典名句、“書(shū)海拾貝”、“我最喜歡的、“好書(shū)推薦”等形式，向同學(xué)們介紹看過(guò)的新書(shū)、好書(shū)、及書(shū)中的部分內(nèi)容交流自己在讀書(shū)活動(dòng)中的心得體會(huì)，在班級(jí)中形成良好的讀書(shū)氛圍。3、出讀書(shū)小報(bào):3、通過(guò)活動(dòng)，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書(shū)的好習(xí)慣。B比率分析法和比較分析法不能測(cè)算出各因素的影響程度。VC采用約當(dāng)產(chǎn)量比例法，分配原材料費(fèi)用與分配加工費(fèi)用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)考慮各輔助生產(chǎn)車(chē)間之間相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)的情況。錯(cuò)C產(chǎn)品的實(shí)際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失。VC成本報(bào)表是對(duì)外報(bào)告的會(huì)計(jì)報(bào)表。XC成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析原因。xC成本會(huì)計(jì)的對(duì)象是指成本核算。xC成本計(jì)算的輔助方法一般應(yīng)與基本方法結(jié)合使用而不單獨(dú)使用。VC成本計(jì)算方法中的最基本的方法是分步法。XD當(dāng)車(chē)間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產(chǎn)品的產(chǎn)品成本中。xD定額法是為了簡(jiǎn)化成本計(jì)算而采用的一種成本計(jì)算方法。xF“廢品損失”賬戶(hù)月末沒(méi)有余額。/F廢品損失是指在生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)和入庫(kù)后發(fā)現(xiàn)的不可修復(fù)廢品的生產(chǎn)成本和可修復(fù)廢品的修復(fù)費(fèi)用。XF分步法的一個(gè)重要特點(diǎn)是各步驟之間要進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)