物業(yè)公司市場化經(jīng)營數(shù)據(jù)分析報告

1、物業(yè)公司市場化經(jīng)營數(shù)據(jù)分析報告經(jīng)營部、市場化經(jīng)營分析的契機(jī)這段時間與其他大大小小物業(yè)公司因?yàn)檎型稑?biāo)的事情都有接觸，聽別人說自己公司聽別人說物業(yè)市場，然后自己做對比包括自己學(xué)習(xí)的些東西，心里頗有感觸，我們呢？有著先進(jìn)的理念只能出去為了不落面子用來理論性的吹噓，走在傳統(tǒng)物業(yè)的山坡上卡在了瓶頸不進(jìn)則退，連最基礎(chǔ)的項(xiàng)目管理最基礎(chǔ)的打掃衛(wèi)生現(xiàn)在都已經(jīng)落于下乘，我們在吃老本我們在消耗著往年辛苦賺來的聲譽(yù)，我們在挖著集團(tuán)這個靠山，吃光耗光挖光后我們還剩下什么？、市場現(xiàn)狀及大形勢的分析現(xiàn)在政府在逐步淡漠物業(yè)行業(yè)的概念從最初的無圍墻到現(xiàn)在的資質(zhì)取消，沒有了級別的限制市場上會有很多有資源的新物業(yè)公司涌現(xiàn)，本來就小

2、的物業(yè)市場在不停的緊縮，物業(yè)公司多元化的趨勢也被逼上了路，新型物業(yè)市場有多元化經(jīng)營、皮包式經(jīng)營，我們該怎么辦？三、正視自我拋去集團(tuán)公司，假如我們只是一家普通的物業(yè)公司，取消了資質(zhì)，耗空了聲譽(yù)，我們剩下什么？我們有什么？我們賺錢嗎？我們不刷臉，我們靠實(shí)力我們能做什么？我們除了在公司賺工資我們無形中的收獲還能學(xué)習(xí)到什么？我們有數(shù)個面子項(xiàng)目賠錢賺吆喝還要越走越深。管理跟不上，從基礎(chǔ)根源上托了公司的后腿。我們安于現(xiàn)狀、卡于瓶頸、自我膨脹，沉迷于過去得光環(huán)，我們是大公司、我們是龍頭企業(yè)、我們是所數(shù)不多的一級資質(zhì)，我用了大量的時間接觸、拜訪、各種形式的調(diào)查，綜合現(xiàn)在的物業(yè)市場，我們連個三級資質(zhì)的物業(yè)公司不

3、如，我們僅與村改的物業(yè)較長短，我們還有什么值得膨脹的呢？僅僅是因?yàn)槿ツ牮嚥粨袷车姆读斯芾順I(yè)績？但是我們流失了我們最大的資本我們的聲譽(yù)，現(xiàn)階段正是我們公司的最佳時期，各類資源趁手并名聲在外或者說我們聲譽(yù)還沒跌下來的時候，依托公司的聲譽(yù)及社會的認(rèn)可我們需要改變需要轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是大數(shù)據(jù)時代，整合分散資源做物業(yè)大數(shù)據(jù)時代第一個吃螃蟹的人四、我們面臨的發(fā)展方向就現(xiàn)在物業(yè)市場我片面的認(rèn)為有兩種經(jīng)營形式、多元化發(fā)展（超市、家政服務(wù)、配送服務(wù)、房產(chǎn)中介、餐飲）只要價格合適業(yè)主之所需我們都給予滿足。利弊分析：利-我們有兩大集團(tuán)公司、我們還有文達(dá)通現(xiàn)成的資源可以利用不需要我們投入多余的成本，依靠我們物業(yè)前些年打造

4、出的名聲，利用我們現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)主,投入定量的人員完成多元化發(fā)展。弊-掣肘于集團(tuán)的配套，不能自己做延伸服務(wù)，所有資源僅面對自己的業(yè)主，業(yè)主群體數(shù)量有限，只能大力拓展項(xiàng)目，來拓展可收入基數(shù)，持續(xù)拉長管理隊(duì)伍。最終擺脫不了傳統(tǒng)物業(yè)，只能傳統(tǒng)物業(yè)與多元化經(jīng)營齊頭并進(jìn)。、化整為零，大數(shù)據(jù)形式。物業(yè)公司整體分化為6個公司物業(yè)依靠聲譽(yù)依靠集團(tuán)公司持續(xù)對外承攬項(xiàng)目并推廣我們自己的公司。然后將所有項(xiàng)目的各個部門整合為5個公司保潔公司，原公司所有的保潔人員全部改簽到保潔公司。保安公司，原公司所有的保安人員全部改簽到保安公司。工程公司，原有所有工程員工全部改簽到工程公司。綠化公司，原公司所有綠化人員全部改簽到綠化公

5、司并對外招聘擴(kuò)編。服務(wù)公司，原公司所有客服改簽到服務(wù)公司。改簽后現(xiàn)有人員持續(xù)為公司項(xiàng)目工作，各個子公司對外承攬項(xiàng)目，各個公司從起步便具有了規(guī)模及業(yè)務(wù)量，除了多繳稅外我們多了幾家頗具規(guī)模的公司。利弊分析：利-不再拘束于傳統(tǒng)物業(yè)公司，不再拘束于我們現(xiàn)有的項(xiàng)目，現(xiàn)在市場化沒有了資質(zhì)的限制有資源的物業(yè)公司涌現(xiàn)但是他們沒有管理經(jīng)驗(yàn)甚至有很多公司都是兼職做著物業(yè)，沒有專業(yè)的服務(wù)，我們可以套餐式服務(wù)談好分成，我們做大數(shù)據(jù)整合落地服務(wù)，而多元化發(fā)展我們也不能落下多元化經(jīng)營放在服務(wù)公司由服務(wù)公司運(yùn)營并對接集團(tuán)公司的配套。我們面對的不再僅僅是自己公司的所屬項(xiàng)目所屬業(yè)主，我們可以面對整個物業(yè)市場面對整個社會的業(yè)主。

6、由專業(yè)化物業(yè)公司排擠吃掉現(xiàn)有市場的保潔保安公司，整合社會資源再應(yīng)用于社會。.弊-就公司現(xiàn)有情形而言各個公司成立我們沒有頂梁柱缺少各個公司獨(dú)立運(yùn)營的當(dāng)家人，對后期獨(dú)立運(yùn)行需要合適的認(rèn)真籌劃。風(fēng)險稅，拆散整合后我們需要多繳稅，當(dāng)然雖說有很多合理的避稅辦法但是現(xiàn)在論風(fēng)險，各個公司雖說整合后對有活干都有業(yè)績可是對外成績是咱們的主要目的也是咱們后期發(fā)展的主要思路。五、現(xiàn)在我們該怎么辦?1 .公司所有制度運(yùn)營方式全部推翻？2 .公司組織架構(gòu)重新組織建立？3 .各公司專門人員專門負(fù)責(zé)4 .服務(wù)公司的必要性5 .自己部門外包給自己各個公司需要怎么做？6 .不需要管理項(xiàng)目一線，管理人員的必要性？管理人員需要做什

7、么？7 .拆解公司的所有部門細(xì)化的平安過渡方法？8 .市場需要我們做什么？9 .我們能給市場給社會帶來什么？10 .我們下一步該做什么？我們的發(fā)展方向該怎么走？11 .我們能在現(xiàn)階段做什么？什么需要我們做？我們怎么分工？12 .我們?nèi)绾蚊鎸κ袌龈偁帲?3 .我們的優(yōu)勢？市場化后我們剩余的優(yōu)勢？14 .擺脫集團(tuán)和當(dāng)?shù)貎?yōu)勢的掣肘，真正的打開局面走上市場，進(jìn)去市場競爭15 .面對黃島甚至青島日趨窄小的市場空間，我們下一步該怎么走？是打開全國性傳統(tǒng)物業(yè)市場還是在黃島在青島在山東做物業(yè)附屬產(chǎn)業(yè)以謀求新市場的發(fā)展起步？六、三角循環(huán)項(xiàng)目管理法（自創(chuàng)分享）1 .點(diǎn)：亮點(diǎn)、形象、精細(xì)化之處。我們接管以后項(xiàng)目有什

8、么改變有什么改善。所謂新官上任三把火該怎么燒？上任的形式：新項(xiàng)目亮點(diǎn)如何打造？二手項(xiàng)目亮點(diǎn)如何打造？2 .面：大局觀。不做消防員，走出物業(yè)管理的漩渦，時常警醒保持空杯心態(tài)，適時的釋懷不要被一時的成就感所膨脹。要有理想有目標(biāo)有計(jì)劃。3 .心：領(lǐng)導(dǎo)的心：領(lǐng)導(dǎo)需要你做什么？公司需要你做什么？社會需要你做什么？員工的心：員工需要從你這里得到什么？員工需要從公司獲得什么？你能為員工做什么？客戶的心：客戶需要什么？客戶需要你做什么？客戶需要你公司做什么？可循環(huán)式管理法三方面可根據(jù)接手的項(xiàng)目的情況不同旋轉(zhuǎn)切點(diǎn)。7、項(xiàng)目定位定項(xiàng)目定崗位定工資定收費(fèi)率定服務(wù)滿意率套餐式由管理人員挑選項(xiàng)目8、企業(yè)文化文化內(nèi)涵管理

9、定位品牌口號價值觀核心價值觀企業(yè)形象品牌形象.九、房屋租賃部門運(yùn)行方案為擴(kuò)展多種經(jīng)營模式，提高多種經(jīng)營收入，明確各崗位工作職責(zé)，達(dá)到人員配備最優(yōu)化，最終實(shí)現(xiàn)效益最大化的目標(biāo)，現(xiàn)擬公司房屋租賃部門工作運(yùn)行方案如下。一、部門經(jīng)營模式成立房屋租賃部門，輔之以公司駐扎諸多小區(qū)的優(yōu)勢，采取以租賃部門為核心，以各服務(wù)中心為輔（提供收集項(xiàng)目租售房源信息、客戶等）的經(jīng)營運(yùn)作模式。2、經(jīng)營范圍（一）房地產(chǎn)中介及代理；（二）廠房租賃與銷售代理；（三）寫字樓租賃與銷售代理；（四）商鋪?zhàn)赓U與銷售代理；（五）地皮租賃與轉(zhuǎn)讓代理；（六）商品房或私宅租賃與銷售代理;（七）二手房租賃與銷售代理（經(jīng)營范圍視公司具體規(guī)定而定）三

10、、部門職責(zé)劃分（一）管理中心1、掌握國家政府有關(guān)房屋租賃最新政策，負(fù)責(zé)對相關(guān)業(yè)務(wù)人員出租房及二手房買賣工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)監(jiān)督及業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作；、負(fù)責(zé)房屋租賃及二手房買賣過戶手續(xù)辦理的后臺支持工作；2.3、根據(jù)業(yè)務(wù)人員的信息反饋，及對客戶的走訪調(diào)查，負(fù)責(zé)定期工作總結(jié)分析會議的召集，對業(yè)務(wù)人員進(jìn)行考核，并對租售工作中存在的問題及時提出合理化解決建議；4、負(fù)責(zé)廣告宣傳工作，如及時更新租房網(wǎng)站信息，利用社交軟件建立房屋承租出租群發(fā)布消息，充分發(fā)揮公司項(xiàng)目眾多的優(yōu)勢，運(yùn)用好小區(qū)公告欄，滾動顯示屏等開展宣傳工作；5、負(fù)責(zé)定期對房屋租售情況進(jìn)行經(jīng)營分析，以更好的制定下一步的工作計(jì)劃。（二）租售業(yè)務(wù)中心1

11、、利用物業(yè)中心遍布諸多小區(qū)的優(yōu)勢，可以節(jié)約成本，就地作業(yè)，推廣新部門業(yè)務(wù)，掌握市場動態(tài)，搜集市場信息，做好房源開發(fā)及客戶接待工作；2、匯總并落實(shí)房源信息，進(jìn)行及時跟蹤；3、及時上報成交信息，便于公司經(jīng)營發(fā)展中心了解運(yùn)作情況；4、定期向經(jīng)營發(fā)展中心上報實(shí)際租售情況統(tǒng)計(jì)報表；5、配合公司做好合同簽定工作，加強(qiáng)各類合同管理；6、全面做好租住人口信息采集工作。對出租和承租房屋和買賣二手房的所有人員，按照來有登記、走有注銷的原則，全面準(zhǔn)確地采集信息，建立管理檔案，錄入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，實(shí)行有效的動態(tài)管理。對在登記和普查中發(fā)現(xiàn)可疑人員和違法犯罪人員，應(yīng)及時報派出所；7、根據(jù)承租方和出租方雙方意見，制作房屋租賃合

12、同；8、經(jīng)常回訪客戶，聽取和反饋用戶對產(chǎn)品的意見，處理客戶日常問題；9、努力做好服務(wù)工作，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度；10、配合經(jīng)營發(fā)展中心做好廣告宣傳工作；11、負(fù)責(zé)傭金結(jié)算工作；12、加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)；13、完成公司下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)。（三）服務(wù)中心1、負(fù)責(zé)為客戶解決房屋租賃合同簽訂后期出現(xiàn)的問題，在承租方與出租方之間做好調(diào)節(jié)工作；2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目房源的開發(fā)工作，將自身有效房源登記到租售中心，達(dá)到資源加拿3、做好客戶來訪的接待工作，促進(jìn)房屋成交；4、積極參加管理中心組織的經(jīng)營分析例會，分析工作中存在的不足，更好的為客戶服務(wù)；5、定期安排人員對周邊樓盤進(jìn)行采盤

13、，并進(jìn)行匯總分析，時刻了解市場信息的變化。四、簽訂租賃合同所需資料（1）出租方應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的文件：1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（或者類似的文件）2、如果房屋是共有的話，還需要得到共有人的授權(quán)3、如果是二房東的話，需要得到大房東的書面轉(zhuǎn)租同意書或者原租賃合同中有轉(zhuǎn)租條款以及原租賃合同復(fù)印件。4、單位需要提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，個人需要提供身份證復(fù)印件5、如果簽約時不能帶公章或者合同章的，需要提供加蓋公章的授權(quán)委托書。（二）承租方應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的文件：1、法人準(zhǔn)備營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，自然人準(zhǔn)備身份證復(fù)印件2、如果簽約時不能帶公章或者合同章的，需要提供加該公章的授權(quán)委托書。（三）中介公司應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的文件：1、根據(jù)雙方當(dāng)事人的要求制

14、作的房屋租賃合同、承包合同或者聯(lián)營合同證書原件及復(fù)印件貳份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格、2.房屋租賃合同承租方（以下簡稱乙方）：出租方（以下簡稱甲方）：身份證號碼：身份證號碼：甲乙雙方通過友好協(xié)商，在平等自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議：一、現(xiàn)甲方將坐落于房屋戶型，居住面積,樓屋租給乙方。甲方應(yīng)保證房房屋真實(shí)合法有效。二、租賃時間從年日起至年日。房屋租金每月元整（¥:）支付方式,租金交付方式（年付，半年付，季付，月付等）另.。房租于）元整（¥時交付。租賃期限終付押金止時，乙方應(yīng)支付所有應(yīng)繳納費(fèi)用，若乙方未拖欠房租和相關(guān)費(fèi)用，在甲方驗(yàn)收租賃房

15、屋無人為損壞時，甲方應(yīng)將押金退還給乙方，不計(jì)利息；反之，甲方可以從押金中扣除應(yīng)交款項(xiàng)作賠償金。三、房屋和租賃期間產(chǎn)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物管、衛(wèi)生費(fèi)由方承擔(dān)。方支付，其余由天征得對方同意，否則賠償違約金四、甲方如果一方需解除合同，必須提前元整。（因第三方不可抗拒因素導(dǎo)致合同不能繼續(xù)執(zhí)行的情況除外）元整S根據(jù)議定，本合同已經(jīng)鑒定，甲方應(yīng)支付經(jīng)紀(jì)方傭金0）元整（¥,乙方應(yīng)付經(jīng)紀(jì)方傭金）（¥:本合同簽訂后，若甲、乙任何一方提出終止合同，都應(yīng)承擔(dān)對方損失及經(jīng)紀(jì)傭金。6、租賃期間，甲方有權(quán)按照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租的房屋，需告知甲方，轉(zhuǎn)讓后，甲方乙方應(yīng)與新的房屋所有人協(xié)商房屋

16、的出租事宜。未經(jīng)甲方同意，乙方不能轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)借承租房屋。七、租賃期間，乙方對承租的房屋及室內(nèi)裝修設(shè)備，應(yīng)負(fù)責(zé)保管，愛護(hù)使用，注意防火、防凍。如有損壞，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。乙方不得私自拆改、增添房屋或設(shè)備。如屬必需時，應(yīng)事先取得甲方同意或另行簽訂協(xié)議后方可動工。否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀七、免責(zé)條件1、該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)被國家依法提前收回的2、該房屋毀損、意外災(zāi)害被鑒定為危險房屋的。3、甲方告知乙方該房屋出租前已設(shè)定抵押，先被處理的。八、本合同一式三份甲、乙、經(jīng)紀(jì)人各執(zhí)一份，自鑒定之日起生效。未盡事宜由甲乙雙方友好協(xié)商解決。經(jīng)紀(jì)方起見證作用。九、房屋設(shè)施：若甲方提供該設(shè)施，則在該項(xiàng)前的“

17、口”劃并在其后作必要的說明；若甲方不提供某一項(xiàng)，則在項(xiàng)前的“口”劃“X”水表（水卡）噸；數(shù)電表（電表卡）度；管道煤氣（氣卡）立方;電話交費(fèi)日期;有線交費(fèi)日期;寬帶交費(fèi)日期;物業(yè)交費(fèi)日期;物業(yè)交費(fèi)截止日期;鑰匙情況0空調(diào)冰箱電視機(jī)熱水器微波爐床頭柜口洗衣機(jī)沙發(fā)餐桌口餐椅口床口茶幾書桌口電話機(jī)口電視柜梳妝臺書柜出租方：聯(lián)系電話：承租方：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：經(jīng)紀(jì)方：合同簽訂日期：月日年房屋買賣合同賣方:（簡稱甲方）買方：身份證號碼:（簡稱乙方）身份證號碼：根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買

18、房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在市區(qū)抑有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第號）.平方米，總價：/元第二條上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣拾f佰元整（大寫:人民幣拾萬元整，作為購房定元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣金。付款時間與辦法：第三條、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)1佰:仟萬元整（大寫：當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣拾.元整申請銀行按揭（如銀行元整給甲方，剩余房款人民幣拾實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲,并于銀行放款當(dāng)日付給

19、甲方。方）2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣元整（大寫：拾萬元整于產(chǎn)權(quán)交割拾元整給甲方，剩余房款人民幣仟佰完畢當(dāng)日付給甲方。天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起第四條（物業(yè)管理費(fèi)、供暖、水、電、燃給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將氣等）等費(fèi)用結(jié)清。賣方同意將其繳納的該房屋專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）日轉(zhuǎn)移給買方。如賣方未按期完成專項(xiàng)維修資金過10的賬面余額在房屋過戶后戶的，每逾期一日，賣方應(yīng)支付已交付房價款萬分之五的違約金。稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納第五條方承擔(dān)，辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納

20、的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由方承擔(dān)。中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由具體稅、費(fèi)的相關(guān)規(guī)定及分擔(dān)情況提供以下參考：）教育費(fèi)附（3（2）城市建設(shè)維護(hù)稅；、賣方需付稅費(fèi)：1（1）營業(yè)稅；）房地產(chǎn)交易服76）土地增值稅；（4）印花稅；（5）個人所得稅；（加；）提前10;（）土地使用費(fèi)。（8（9）提前還款短期貸款利息（如有）務(wù)費(fèi)；還款罰息（如有）（4）契稅；（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；（2、買方需付稅費(fèi)：（1）印花稅；2房地產(chǎn)證貼花；5）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)；（）房地產(chǎn)買21）權(quán)籍調(diào)查費(fèi)；（3、其他稅費(fèi)由買賣雙方各承擔(dān)一半：（）其他（以（5（4）保險費(fèi)（如有）；）評估費(fèi)；賣合同公證費(fèi)（如有）；（3實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）因一